ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[181: 周辺住民さん]

>179さん

70前半米台なら
さすがに4500～5500（6000行くなら最上階）だと読んでいるのですが。

この場所、この戸数で、
70平米6000万円
で売り切れちゃう状況になったらすごいことですね。

プラウド王子、飛鳥山タワー、パークハウス東十条を買った人があっさり益出できるエリアになっちゃいそうです。

場所の雰囲気はみなさんおっしゃっている通りです。
せっかく東京に住むのだからおしゃれな所に行きたい方は、東横線なり田園都市線なり京葉線なりに。
地方都市の雰囲気が嫌いでなく、近くのコンビニにジャージで行ける気軽さをお求めの方には、おすすめのエリアです。

[182: 購入検討中さん [男性 30代]]

70平米で6000万はさすがに無いかと
75平米低層階で5000万から希望だけどどうかな

[183: 物件比較中さん]

2年後の入居の時期には不動産価格高騰も治まってそうで決断難しいですよね

[184: 物件比較中さん]

ここのパース図よく見ると、最上階は他の階と比べて階高が高そうなので、プレミアム住戸になるのではないかと。
そうなると、角部屋最上階は少なくとも7000万は下らないような気がします。
2戸ぶち抜きも可能とありますし結構なお金持ちを想定してるのでは。

[185: 匿名さん]

70平米台で4000万台はさすがにないでしょう。5500～6000超えあたりと予想。

もちろん小さい部屋で4000万台はあるでしょうけど。

[186: [男性 30代]]

マンションマニアさんの言うように、
周辺相場（パークハウス東十条）と近年の上昇傾向（昨年比+1割）
から見るに、坪単価250〜が妥当かと。
すると70平米で5300万、85平米で6400万くらいなのではと。
もちろん向きや階数によって前後はあるでしょうが。

[187: 物件比較中さん]

↑70平米前半なら普通に４０００万円台でしょうね
5000からじゃこの戸数捌けませんからね

[188: 購入検討中さん [男性 30代]]

↑私もそう思います。

[189: 匿名さん]

確か入札で高値落札した長谷工からしたら、そんな値段じゃ赤字だろう。

[190: 匿名さん]

希望的観測ばかりですね。
65㎡台の部屋は4000万円台もあるでしょうが、
70㎡以上は5000超え確実でしょう。

[191: 匿名]

車を持つので安いと助かるけど、南向きは高いのかな。

[192: 匿名さん]

>>189

土地の入札額はいくらでしょうか？？

[193: 購入検討中さん]

モデルルームってまだオープンしてませんよね？
王子駅の飛鳥山ファーストタワーのモデルルームのあった場所にまた大規模なマンションモデルルームが建築中です。
ガーデンズのモデルルームじゃないかな？
完成予定日は4月下旬と書かれていました。

[194: 匿名さん]

北区、東十条あたりは創価学会員が多いと聞きました
確かに周辺に創価学会の事務所もありました
この話は本当なのでしょうか？

[195: 匿名さん]

65平米2LDKで4800万円台
70平米3LDKで5200万円台

[196: 匿名さん]

南向きでそのくらいだと良いな

[197: 匿名さん]

>>192
当時のニュースで166億円

[198: 匿名さん]

土地の値段の意味で、ザ・パークハウス 東十条フレシアの価格が割安でしたね。
土地の入札なし、JR貨物と共同売主で販売していました。且つ時期も約一年半前の分譲でした。
ザ・パークハウス 東十条フレシアは
価格：4,200万円台～6,900万円台　62.63㎡～89.11㎡
でしたので、今回は面積が
65.07m2～85.09m2
なので、5000万以下の住戸が少ないかもしれません。

[199: 匿名]

ハセコーなので価格競争力を期待。　あと、各棟にあるというラウンジはライブラリー、スタディルーム的に使えるのかな。

[200: 匿名さん]

つかえないでしょ

[201: 匿名]

送られてきた資料には使えるような感じで書いてなかった？

[202: 匿名さん]

どこにありました？

[203: 匿名]

ラウンジの説明のところ。何時間も長居する感じではないと思うけど。

[204: 匿名]

ラウンジではなく、サロンですね。

[205: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

価格、スカイティアラと同じくらいだと良いのですが、高くなるのかな？
スカイティアラの方が、都心からは遠くなるけど、高台で、街の雰囲気・環境も良い分、差し引き同じくらいかなと思ったのですが、アクセスの良さで高くなってしまうでしょうか。うーん。

ちなみに、３つの棟がありますが、どの棟が人気になると予想されますか？

[206: 匿名]

スカイティアラはエリア高値挑戦の住友だから、同じくらいか安いかも。

[207: 周辺住民さん]

坪単価については10月頃に長谷工の営業の方に伺ったのですが、マンションマニアさんの予想がいいところいってますよ。

[208: 匿名さん]

マンマニの予想では
・仕様、構造がハイレベルの場合・・・平均坪単価＠２７０
・仕様、構造が普通レベル・・・平均坪単価＠２５０
このくらいではないかと予想します！

とすると、

普通レベルでも70m2の物件が、5300万程度になります。安くないですね。

[209: 匿名さん]

平均坪単価250万なら即日完売レベルになるだろう。

今の都内の相場考えると、坪250万～300万ぐらいで平均270万ぐらいかな。

パークハウス東十条はもちろん、東十条最寄りで最高額だったと思われるプラウド赤羽ディアージュ（坪単価約250万）も超えてくると思われる。

[210: 購入検討中さん [ 30代]]

価格なんて今現在も資料請求の反応や近隣物件の状況見ながら見定めてるでしょうから、それより前の情報なんか意味ないと思いますよ。
そんな情報で良いなら、今販売中の王子神谷のモデル行った際に見せていただいた周辺物件の売値相場をまとめた資料のなかに、ここの物件坪@250万予定とありました。これも長谷工からの情報ということになりますが、そもそも売値はデベが決めるもの、ここと王子神谷のデベが同じならまだしも予定価格をわざわざ王子神谷のデベである京阪に教えるの？と、それ見たときに笑ったくらいですから。信憑性は低いと思っています。

総戸数は確かに多いですが、そのためにJVを組んでリスクを分散させているんです。今の市況を鑑みても、少々強気で来ると考えています。平均@270といった辺りじゃないでしょうか。

[211: 匿名さん]

坪250は去年の相場。
今年はデベは供給数を絞って、単価を上げる戦略をとっています。株価も底打ったし、住宅ローン金利最安値更新の追い風を考慮すると、平均270くらいで出してきそう。

[212: 匿名さん]

立地がね…
利便性はいいけど、寂れた感じと創価の町であること踏まえるとね
それに長谷工は財務もよくないし。いっときの倒産しかけた頃とは違うけど大手デベとも違う。在庫リスクをとらしてもらえないでしょ。
いいものを安めでしかけてきた旧プラウドみたいな戦略をとるべきだろうと思うしそうしてくるのでは？

サロンは利用時間が気になりますね
夜12時に帰っても使えるなら非常に魅力的ではあるが…

[213: 周辺住民さん]

250ギリギリ、270残念だけど諦めます。

[214: 匿名さん]

すぐ飛びつかなくてもいいかな。
こんな立地条件で高級感出されてもね。
何期かに分けて売り出すのだろうからまずは様子見だな～

[215: 匿名さん]

隣接する団地の住人さんがこぞって、
賃貸料払い続けるよりは金利の低いこの時期にっと、
購入検討するんでしょうか

[216: 購入検討中さん [ 30代]]

JVで入る長谷工の比率なんて、恐らく一桁％だと思いますし、本業はデベではなくゼネコンなので在庫うんぬんのリスクはさほど考えていないでしょう。

他4社の考え次第でしょうか。

[217: 購入検討中さん [男性 30代]]

本筋ではないですが、何で「坪単価（意外と）高いよ！」とこの掲示板でわざわざ言う必要あるのでしょうかね。
別にそっとしておけばいいのに、、、
坪単価高いコンセンサス取っても、おそらく見ているであろう売る側のプラス材料にしかならないのに、、、

[218: 物件比較中さん]

この立地で坪250以上出す人がどのくらいいるか興味ある。860の大規模だからとりあえず様子見しようかな

[219: 購入検討中さん [男性 30代]]

どこかのマンションではないですが、もし売値を変えるなら、初めは低め、売れ行きと周辺相場次第で値上げ、でしょうね。
逆の場合だと、先行して買った人からの激しい反応もありそうですし、更に買い控えを誘発しかねないですからね。。見た目の値付はうまく誤魔化しそうですが。

[220: 匿名さん]

それにしてもここの商店街はなんでこんなに寂れてるの？
お年寄りが多いから？

[221: 購入検討中さん]

>>217
おそらくこの掲示板でガーデンズ営業の方もいますね。わざわざ坪単価高いと誘導してるでしょう。

[222: 匿名さん]

>>221
この物件の近くのモデルルームに行かれれば本当のことだとわかりますよ。
ちなみに私が伺った坪単価予定は260万でした。

[223: 周辺住民さん]

>>222
この物件の近くのモデルルームってどこですか?

[224: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>221

そうですよね、、

私としては正直なところ、平均坪単価は行けても250、260は泣く泣く諦めですね。

[225: 物件比較中さん]

シンプルにデベが出してきた売値に納得できなければ買わなければいいだけです。
坪250以上なら10年後資産価値暴落確定なので買いません。
東十条商店街の廃れ具合と汚い感じがなんとも...
十条の再開発タワマンが建つころには不動産価格高騰も落ち着いてるかもしれないので待てる方はそちらも検討してみるといいかも

[226: 購入検討中さん]

坪250より上か下かでこの物件の人気度が決まるでしょうね

[227: 物件比較中さん]

坪単価250以上なら、オリンピック終わった後は大幅に下落するかもしれませんね。
正直このエリア、都心への交通利便性以外の魅力ないし..
同じ価額帯なら別のところを探します。

[228: 匿名さん]

全くです。「新しい街を造っていきましょう」　っというコンセプトで
色んな付帯設備をつけて、必要以上に価格を吊り上げ
イメージアップも目指したいようです。
最初に売り出すエアリーコートは手が届き易い価格に設定して
完売を優先させるかもしれません。
最後に竣工するカームコート棟はスーパーや商店街にも近いので
高価格を目指すかもしれません。
消費税増税前のプッシュもしてくるでしょうね。

[229: 購入検討中さん]

東十条5分、王子神谷6分が売りみたいですけど敷地出るまでがまぁまぁかかりそうですね

[230: 匿名さん]

家族連れの方に質問です。
この地域の高校生はだいたい私立入学なのでしょうか？

都立はあまり良いところがない気がしまして