ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[12121: 匿名さん]

>>12119 匿名さん

都営住宅じゃないから順番待ちにはならないよ。こないだ見たら全2200戸で空きが5部屋だった。

[12122: 匿名さん]

>>12120 マンション検討中さん

75平米なら6000万はあり。70平米だと売り出しより高いからパス。

[12123: マンション検討中さん]

>>12120 マンション検討中さん
眺望が無く、囲まれ感の強いカームコート東南向きが6000オーバーで買い手がつくのですから、それ以上は固いですよ。

[12124: マンション検討中さん]

悩んでいる私はエアリーのニシです。来年買った後転売できるかな？元の値段と手数料加えた金額なら売りたい。特に儲ろとおもってない。もし、気になる方いるなら、[e-mail]まで連絡ください。

[12125: 匿名さん]

おー。

[12126: 匿名さん]

高額な不動産で、見ず知らずの他人相手に個人取引なんて大丈夫？

[12127: マンション検討中さん]

>>12123 マンション検討中さん
早速レスありがとうございます。私もそうおもいます。下手したら6500万も市況次第ではワンチャンありかな。これでよくわかりました、セカンダリー市場の相場観。

私は下の12124の光子(中国語のピンイン=guangzi)ではありませんが、ある程度売却価格を把握しようかと思っております。

[12128: マンション検討中さん]

このスレだけで売却希望者が2名いるとなると、契約後に後悔している人はそれなりにいるのでしょう。
反面教師としたいので、理由を教えていただきたいですね。

[12129: 匿名さん]

理由もそうですが、じゃあ他にどこがいいのか？も参考に教えて欲しいです。

私はエアリー契約した後も1年以上中古も含めて探し続けましたが、結局ここより勝る物件が出てこないので(価格も含めて)もうこのまま行こうと最近決めた所です。

[12130: 匿名さん]

https://mainichi.jp/premier/business/articles/20170705/biz/00m/010/008...


まだ売り時じゃないかも。
五輪後もこの辺りはさらに価格が上がるという見方も。

[12131: 匿名さん]

>>12130 匿名さん

おお、面白い記事。五輪の公共事業で撒かれた金が消費に回ると良いですね。

[12132: 匿名さん]

>>12128 マンション検討中さん

どちらの方も諸費用の損失を出してまで売りたい訳じゃないのがミソですね。

[12133: 匿名さん]

桜井さんは提灯記事で有名だからなあ。
契約率が落ちてる現状を打破するためのデべへの援護射撃記事といったところかな。
挙げてるエリアも郊外の浦和とか、いかにもという感じ。浦和がさらに上昇するかね。。。

[12134: マンション検討中さん]

>>12133 匿名さん

読んだけど、すげーご都合主義でひどいw
マンションの専門家なんだろうけど、経済の話されてもねw

企業が投資しないで、こぞって内部留保溜め込んでるのには意味がありますよ。

[12135: 匿名さん]

>>12133 匿名さん

浦和も駅前と駅遠では値上がり具合が違いますからね。今後上がるとしたら駅の東側や駅遠でしょう。
暴落論に終始する人よりも読める話だし、同じ筆者の定借マンションの記事は良かったです。

[12136: 匿名さん]

ベア側だと、マンマニも書いてるように5年後は価格が1〜1.5割下がるというシナリオが一般的では。実需の検討者はそこまで購入を待つべきか？と。

[12137: 匿名さん]

売るなら未入居で即座に売ったほうがいいね。
儲けるつもりがないなら、500万程度乗せればトントンで済む。

[12138: 匿名さん]

待ったって賃貸なら賃借料5年分払い続けるのって相当な負担。管理費込みで15万×12×5=900万。
1～1.5割下がるシナリオが当たったとして結果は同等程度という話なので、待つのもリスク。

また買い換えの場合は売りも安くなるので、結局実需で購入する限り欲しい時が買い時。投資用は別だけど。

[12139: 検討板ユーザーさん]

株式相場もそうだし、ここ数年は転職オファーの提示年俸なども右肩上がりだからあんまり不動産が下がる気はしないんだよな。
配偶者控除の見直しで世帯年収は増加間違いなしだし。

ただエアリーの高値即転売は難しい気がする。新築分譲時より1.2割上乗せされた価格で買った人みたいにみられながら生活するのは気分的につらそう

[12140: 匿名さん]

気持ちとしては、より物件を気に入った人が入居している状態のほうが良いと思うので、健全に流動性が高まって欲しいです。

[12141: 口コミ知りたいさん]

>>12127 マンション検討中さん
中国語のピンインかぁ。
なんか日本語不自由だと思ったらそういうことね。
うまい話には裏があるってことだ。
キャンセル狙いの方は営業から連絡貰うようにした方がいいよ。

[12142: 匿名さん]

>>12130 匿名さん

この人ダメな人じゃん

[12143: 匿名さん]

グランドメゾン江古田の杜にいじりがいのある契約者が出没中！

[12144: 匿名さん]

自分達で追っ払って下さい

[12145: 匿名さん]

早期完売だからな

[12146: マンション検討中さん]

みなさん、ローン会社はどこにしましたか？！！

[12147: マンション検討中さん]

変動だと、
SBI
住友信託


固定だと、
アルヒのスーパーフラット
イオンのフラット
SBIの35
みずほのフラット
あたりになったのではないでしょうか？

[12148: 検討板ユーザーさん]

>>12147 マンション検討中さん

固定もＳＢＩか三井住友信託がいいと思いました、、、ん？、、契約者用スレに書いたほうが？

[12149: 検討板ユーザーさん]

>>12147 マンション検討中さん
ちなみに、東京都の上下水道料金の自動引き落としに住信SBIは非対応だから、別途口座が必要

[12150: 匿名さん]

>>12149 検討板ユーザーさん

あら、そうなんですね。
ただSBIは他メガバンからの引き落としが無料なのでメインバンクは変更せずに済みそうです。

[12151: 匿名さん]

SBIの弱いところは提携ローンの情報が自社サイトにない点ですね。自社サイトに掲載しているのは代理販売しているSMTBのネット専用プラン。提携ローンとは別商品で、特約や金利が違うから勘違いしている人もいると思います。

[12152: マンション検討中さん]

>>12151 匿名さん

説明聞けば良い話、以上

[12153: 匿名さん]

>>12152 マンション検討中さん

ネット銀行なのに？

[12154: マンション検討中さん]

>>12153 匿名さん

提携ローンは説明会で内容を聞けます。
貴方は契約者ですか？

[12155: 匿名さん]

聞ける聞けないじゃなくて、ネット銀行なのに公式サイトが分かりにくいよねって話なんですが。なんなの。

[12156: 匿名さん]

事前審査や契約書に金融機関を書く前にローン説明会ってありましたっけ。

[12157: 検討板ユーザーさん]

ローン説明会出て提携金融機関を紹介されて、仲介料とられるってもったいないよね。ペアローンだと8×2人で16万とか。

[12158: マンション検討中さん]

>>12155 匿名さん
提携ローンの条件を公式サイトに載せてるところなんてないでしょうが。

[12159: 匿名さん]

三井住友信託だと受けられるサービスやガン特約などはサイトに書いてある通りですよ。ふつう提携ローンって審査や貸出金利が微妙に優遇されるくらいで基本商品は一般販売と共通。完全に別物で情報も非公開という方が少数派では。

[12160: マンション検討中さん]

>>12159 匿名さん

まあそんな感じですね。
基本は全部ホームページに出ていて、提携ローン特典など知りたかったら説明会に参加してくださいと言うことです。

[12161: 検討板ユーザーさん]

提携ローンっていいつつ、デベとの提携ローンは内容はほぼ一般と変わりないです。まず勤務先にそういう制度がないかとか改めて確認したほうがいい。大手に勤めてるなら優遇されることが多いです。

[12162: 匿名さん]

提携ローンは中身がどうというより、売主に8万の手数料を払って金融機関への物件資料提出や司法書士の調整をやってもらうという点につきると思いますよ。手続きに詳しくない人や不備が心配な人には便利なパッケージ品です。

[12163: 匿名さん]

自己調達のローンを使う方います？

[12164: 匿名さん]

>>12163 匿名さん

自己調達の予定ですが、八万円も払うほど面倒な作業なんてありません。用意するのは契約書と印鑑証明、免許証の写し、謄本、課税証明くらいでしょうか。
提携外だと大変と聞いていましたが、拍子抜けする感じでした。

[12165: マンション検討中さん]

>>12164 匿名さん
人それぞれですよね。共働きで子育てしている家庭では上記の資料を集めるだけでも大変です。
とはいえ8万円は大きいので、我が家も自己調達ですよ。

[12166: 匿名さん]

>>12164 匿名さん
>>12165 マンション検討中さん

おお、ありがとうございます。
司法書士はどうされますか？金消会は提携と一緒でしょうか。

[12167: 匿名さん]

みなさんの仰る通り手数料はもったいないのですが、
自己調達だとローン特約が使えないので泣く泣く提携ローンです。
皆様は転勤がないか、あっても貸されるんですかね…

[12168: 匿名さん]

>>12166 匿名さん

司法書士は長谷工指定ならそれに従いますし、特に縛りが無ければ金融機関についている司法書士か、顧問税理士についている司法書士にするつもりです。

[12169: 名無しさん]

>>12166 匿名さん
売買契約書に登記は売主指定の司法書士と記載があります。
当初提携以外でローンを組もうとしましたが、抵当権設定だけはローンを組む金融機関指定と言われてしまい断念しました。
ちなみに契約前に、契約書の条文の変更ができるか聞きましたが、NGと言われました。
司法書士を自由に選択できる金融機関があれば、教えていただけませんか？

[12170: 匿名さん]

>>12169 名無しさん

窓口担当の女性とかでは規定通りでらちが明かないので、上役と話をつけて稟議書書いてもらえばすぐ通ると思います。

[12171: 匿名さん]

確かに自己調達だとローン斡旋手数料の8万円は不要ですが、それとは別に長谷工の自己調達ローンの場合の抵当権設定登記に関する事務代行サービス費で5万円が必要になると思います。

[12172: 匿名さん]

>>12167 匿名さん

転職ではなくて転勤ですか？　
たぶん転勤(社内での勤務地変更)ではローン特約の対象にはならないかと。。

[12173: 匿名さん]

>>12170 匿名さん

銀行側に条件を飲んでもらえるよう交渉をするという事ですね。余程のお得意様とか、千万単位の預金を移すとか何か材料がないと難しいのでは？

[12174: 匿名さん]

>>12173 匿名さん

事情を話したらやってもらえましたが、確かに特別だったのかもしれませんね。

[12175: 匿名さん]

銀行にとってローン担保のキモとなる抵当権設定をよく知らない他社配下の司法書士に委任するのは勇気があると思います。それだけ信用があるという事かも。

[12176: マンション掲示板さん]

長谷工側でローンが下りない条件が飲めないと、規約上手付金が返ってくる対象にならないのでは。
(たとえば直前に転職した結果、銀行ローンが下りなくても手付金は返ってこない)

他人のことですが少し心配になりました。

[12177: 検討板ユーザーさん]

ローン特約について根本的に勘違いしてるようですね。心配です。

[12178: 匿名さん]

書き込みの文章がよく分かりませんが、転職による融資不承認だと提携ローンでも手付金は返還されないです。(重説第15項)

[12179: 住民板ユーザーさん1]

今日でモデルルームは終わりですね！

[12180: 匿名さん]

>>12179 住民板ユーザーさん1さん

これだけの大規模なのに、完売早すぎましたね。

[12181: 匿名さん]

ギャラリーが無くなるなら、あのシアター動画もYoutubeに公開してくれないかなぁ。

「絶対に走りたくなる！」北区 王子のランニングコースを走ってみた 女子ver.
https://youtu.be/z432oyX9eRU
探求令嬢の王子ラーメングルメ ー麺処 ほん田編ー
https://youtu.be/_z3r8F4XpRw

[12182: 匿名さん]

>>12181 匿名さん

仰る通り、あのシアター動画はYouTubeにアップしてほしいですね。これからMR行って携帯で録画してこようかな…

[12183: 匿名さん]

ギャラリー終わりましたね。
お疲れ様でした！

[12184: 匿名さん]

>>12182
著作権法違反ですよ

[12185: 匿名さん]

広告動画の撮影は著作権侵害なんですか？

[12186: 匿名さん]

何であれ、サイトへのリンクだけなら著作権的にはセーフ

[12187: 匿名さん]

売主に許可をもらえばok

[12188: 匿名さん]

王子神谷側で日本製紙の敷地内に新しい社宅が建つ模様。そしたら今の社宅用地はマンションに変わるかな？用地は売却済みのはず。

[12189: 匿名さん]

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_89289976/
suumoにエアリー東南角部屋17階7680万で出てますね。
販売時は6800万ほどだったので、この価格ではいくらなんでも売れませんね。

[12190: 匿名さん]

諸費用300, 仲介手数料200として 合計500万は乗せないと利益はゼロだからね。
700万乗せでも税金40%取られるから、手元に残るのは120万。面倒でやってられないよね。

[12191: 匿名さん]

>>12190 匿名さん
あとアイセルコなどのオプションで100万くらいはかかってる可能性ありますしね。

[12192: 匿名さん]

>>12191 匿名さん

確かに。素のままでオプション無しの人ってほとんど居ないでしょうね。

[12193: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[12194: 匿名希望]

>>12190 匿名さん
税金40%って何の税法による税率ですか？

[12195: 匿名さん]

所有期間が5年未満なので所得税30.63%＋住民税9%＝39.63%という話だとおもいます

[12196: 住民板ユーザーさん2]

短期間で投資で爆益出してしまい、入居前なのにすぐ売りに出してさらなる高級マンションを購入し直した人が昔いました これもそういうパターンかもしれない いずれにせよ他所様の懐事情は心配ご無用。。

[12197: eマンションさん]

玄関前にゴミ回収が週３来てくれるけど、それ以外の日はゴミを玄関前に置きっぱなしになるんだろうね。
嫌だな。

アルコーブが良くも悪くも自転車を２台３台と置く家がでてくるんだろうな。

最初が肝心。規約できちんと決めないと団地以下になりそう。

[12198: 匿名さん]

夏は臭そうだね。

[12199: 匿名さん]

おや、まだ探している方が。。
いいマンションが見つかると良いですね。

[12200: 口コミ知りたいさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[12201: 匿名さん]

>>12200 口コミ知りたいさん
ちょっと何が言いたいのかわからないので、最初に何が言いたいのか書いてもらっていいですか？

駅に近いってことはメリットだけではない。

って事が言いたいのですか？

[12202: 匿名さん]

ポエムに突っ込んでどうする

[12203: 口コミ知りたいさん]

そう
まさに
99パーセント顕在化する・・ポエム

[12204: 名無しさん]

火災旋風の事言ってるの？

[12205: 匿名さん]

アルコーブの問題は管理組合がどうするか気になりますね。あと、王子神谷駅の混雑とエレベーターも。
ともあれ、ここ完売されてますし、管理人様閉鎖でいいんじゃないでしょうか？

[12206: 匿名さん]

閉鎖してくれないとまだ売れ残ってるようで印象は良くないかもね。

[12207: 匿名さん]

たぶん9月にブルームカームも入居したら自然と閉鎖するよ。

[12208: 住民板ユーザーさん4]

手続き終わった！！！
後は鍵の引き渡しのみ！！！

[12209: 匿名さん]

>>12189

リンクの転売、スーモ掲載終了してるけどあの値段で売れたのかな？

[12210: マンコミュファンさん]

>>12209 匿名さん
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_89288963/
売れるわけないですね。

[12211: 口コミ知りたいさん]

今更で、有名な話しであれば尚更ですが、このマンション70平米以下の割合が微妙に多くて、総額抑えたかったのかなと思ってましたが、メガシティ赤羽の総戸数➕1戸って偶然じゃないのでは？同じ長谷工で北区過去最大みたいの狙ったとか。別に良し悪し関係ありませんが。。。

[12212: eマンションさん]

ファミリー多数の外廊下物件ってアルコーブが広いと自転車は置くのは普通になり(駐輪場が足りなくなるので暗黙の了解になる)ひどくなると私物も置くようになりますよ。

ましてやゴミ出しまでできるって、鳩とかカラス大丈夫なんですかね?！

[12213: 匿名さん]

↑何しに来てるんですか？

[12214: 住民板ユーザーさん1]

>>12212 eマンションさん

ごみは不安です。
朝から廊下が臭そう

[12216: マンション検討中さん]

ゴミの玄関前回収は他のマンションでも実施しているところありますよ。とても好評の様です。

[12219: 匿名さん]

[No.12215～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[12220: 匿名さん]

＞朝から廊下が臭そう

完売した物件に書き込まれたこのようなネガが残されて、これに反論していたまともな意見が消されているようですが、管理担当の削除基準は一体どうなっているのでしょうか。これでは削除申請したもん勝ちではありませんか？

やみくもに削除するのでなく、どちらが悪意のある書き込みか判断して削除すべきと思われます。