ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[11865: 匿名さん]

>>11864 匿名さん

リセールバリューへの影響は必死でしょうね。。

[11866: 口コミ知りたいさん]

2016/2017を代表する人気物件ですし、サミットができたことにより人の流れも変わりつつありので、リセールも底堅いでしょう。

[11867: 匿名さん]

売れないマンションは価値無し
だから郊外マンションは人気無く都心へ。
ガーデンズは価値あると思うよ。

[11868: 匿名さん]

>>11867 匿名さん

残念ながら構造変化です

ここのエリアの地価が上がりでもすれば別ですが、同じであればもっと安くマンションが買えるようになります。

そうするとリセールがしにくくなるのは自明でしょう。。

[11869: 匿名さん]

>>11868 匿名さん

今後はコスト高のBe-Nextが採用されにくくなる、という事になります。ガーデンズの希少性が確定的ですよ。

[11870: 匿名さん]

そんなことは外からも見てわからない、
わかるのは少なくともマンション価格全体が底下げにのるのと、その中でも長谷工物件はより下がるだろうということ

[11871: マンション検討中さん]

マンション価格下がるとか言ってる人意味わかって言ってます？
今の建材の高騰とか分かって言ってるんでしょうか。
どうやってもしばらくはマンション価格の低下はあり得ませんよ。
何ですか底下げにのるって、、

[11872: 匿名さん]

>>11871 マンション検討中さん

建材もオリンピックまでの需給悪化で値段が上昇してるのでは？

[11873: 匿名さん]

今年から大手は1割強下げてきてるって例の記事に出てるね。

[11874: 匿名さん]

>>11873 匿名さん

要するにこのエリアだとオイコスですね。

[11875: 11874]

オイコスはシリーズ1号の八潮が記事にありましたが、赤羽志茂も用地の取得価格がガーデンズより高値でありながら販売価格を安くした(安くできた)理由の一つでしょう。ガーデンズより仕様が劣るものの価格も手ごろ。

[11876: 購入経験者さん]

明るい未来はまだ見えていません。なぜなら数年後に竣工するマンションはすでに土地を仕入れているわけで、建設も発注済みかまもなくという状況なわけです。安く販売できるはずがないのです。

マンマニの言うとおりになったねー

[11877: 匿名さん]

>>11868 匿名さん

ただの下請けへの値下げ要請なので構造変化ではないですね。

[11878: 匿名さん]

少子高齢化、移民の受け入れ拒否でこの先の日本は慢性的人手不足です。
建設業はその最たる所。
多少建材費が下がっても人件費の高騰で結局は高止まり。
しかも質の低下は免れない。
（能力の高い職人は公共事業や病院など予算の高い現場に回り、マンションは相対的に…）

既存マンションの大規模修繕も予算オーバーが続出するでしょうね。
誰も言わない不都合な真実。

[11879: マンコミュファンさん]

>>11875 11874さん
書き込む前の編集で何か言葉が抜けてしまって（？）文章が変なことになってますね。

[11880: 匿名さん]

>>11879

別人だけど11875は全くおかしくないと思うよ。

[11881: 11875]

あ、すみません。文脈で分かると思って主語を省きましたが、デベによる値下げ要求がオイコス赤羽志茂の低価格の理由ですねということです。

[11882: 評判気になるさん]

>>11881 11875さん
ガーデンズと同じ価格帯では需要がすっからかんの状況なので、仕様下げてでもターゲット層を予算5000万以下に絞らないと、500戸は到底捌けないですからね。

[11883: 匿名さん]

追い越すは、論外
それこそ水害の可能性高いでしょ。

[11884: 匿名さん]

11875 さん
すみません、お尋ねしてもいいですか。
赤羽志茂は用地の取得価格がガーデンズより高値だったとのことですが、用地の取得価格はどこで調べればわかるのですか？

[11885: 周辺住民さん]

>>11884
日経新聞系列のサイトでそれぞれの記事を見つけることができます。

ザ・ガーデンズ東京王子
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20141008/679369/?P=4

ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/052301170/

[11886: 匿名さん]

金額をまとめました。

[11887: 名無しさん]

>>11885 周辺住民さん
こんな公表資料引っ張ってこれるんですね。すごい‼︎

[11888: マンション検討中さん]

>>11881 11875さん
なるほど。ありがとうございました。
>>11880 さん
失礼しました。

[11889: 匿名さん]

大田六郷の取得価格はもっと高くてみんなびっくりしたよね。

[11890: マンション掲示板さん]

オイコスと同じ取得価格だと坪+20万円だったわけで、厳しかったかもしれないですね

[11891: 匿名さん]

せっかくなので、スカイティアラと大田六郷を追加しました。これを見るとスミフや野村の取得価格がチャレンジ過ぎて、オイコスが常識的に見えてきます^_^;

[11892: 匿名さん]

>>11891 匿名さん

ティアラって、まだオリンピック開催決定前に用地取得を済まし、工事発注もしていたので、販売価格も相場に比べて低めという専らの話でしたが、少なくとも用地取得に関してはそうでもないんですね。

[11893: 匿名さん]

>>11890 マンション掲示板さん
坪単の差が24万なので、容積率200%から一種坪単価にすると＋坪12万になります。70平米住戸だとグロスで250万ほどの差。68平米としても1〜2期で4900万台の住戸は実現しなかったでしょうね。

>>11892 匿名さん
スカイティアラはこの取得額にも関わらず坪230万で販売できました。今と比べると労務費や原材料費が相当安かったんでしょうねぇ。。

[11894: 匿名さん]

オイコスも、土地代がガーデンズ比で坪12万のハンデがあってスカイティアラより労務費・材料費がずっと高くなってからの企画なのに、坪単が205位〜というのは凄いです。

[11895: 口コミ知りたいさん]

>>11894 匿名さん
ガーデンズは相当利益率高いですね。

[11896: 匿名さん]

>>11895 口コミ知りたいさん

ガーデンズの施工費が分からないのに利益率が高そうとは？

[11897: 検討板ユーザーさん]

>>11896 匿名さん
オイコス以外の2物件と比較してコストカット全開だからです。

[11898: 匿名さん]

>>11897 検討板ユーザーさん

考慮が足りませんね、仕様を落としても原価が安くならなければ利益率は上がりません。原価は分かっていますか？

[11899: 口コミ知りたいさん]

>>11897 検討板ユーザーさん

平置き式の駐車場であったり、安く広く取得された土地は住民に還元されるよう有効に使用されていると思います。
部屋の仕様についての意見であれば同意でありますが

[11900: 匿名さん]

大田六郷の販売価格はそんなに安くないし、それでも野村の持ち出しではと言われている程です。

[11901: マンション検討中さん]

労務費やら仕入れ費の関係で販売価格は下げにくいでしょうが、とは言っても賃金が上がらない以上は今の値段で売れ残り初めているのは事実ですからね
幾ら原価割れしようが、不況になり更に賃金が下がるようなら、値下げされるでしょう
このマンションの話じゃなくて、マンション市況の話です

[11902: 匿名さん]

民間企業なので採算割れになってしまっては新規マンションは作れませんね。今より安い土地に行くか、仕様を更に落とすか、脱マンションしかありません。

[11903: 匿名さん]

土地や建築費は高いまま（好況）でマンション価格は下がる（不況）ってどういう状況でしょうか。

[11904: 匿名さん]

円安で輸入原料高騰
働き方改革・コンプラ遵守で労務費高騰
都心の土地は株価連動で高騰
賃金は据え置き→相対的に購買力低下→マンション値下げ圧力

[11905: 匿名さん]

原料・労務費・土地が上がって売れる価格帯での新築マンションが作れない→でも都内のマンション需要はそんなに変わらない→中古リセールバリュー上昇ってことですね。

[11906: 匿名さん]

>中古リセールバリュー上昇

まさに。

[11907: 匿名さん]

デベは新築を売り続けないといけないから売れる価格まで下げるしかない。
それに応じて中古の価格も決まる。築浅で10-15％は安くないと新築を選ぶ。

[11908: 匿名さん]

デベは既に大衆向けマンションの軸足を川口とか流山のような郊外に移してますからね〜。そういう意味では作り続けていますね。
それまで坪150の土地に価格高騰で坪200の新築ができると、築浅の中古価格は坪150→170位(200の15%オフ)までアップする訳です。

[11909: 検討板ユーザーさん]

都内はなかなか値段下がらないと思いますね。大手企業では働き方改革や女性への手当ても厚くなってきており、労務費高騰で建設コストは下げようがない。
一方で訪日旅行増えてるので、マンション需要はそこそこの状態が続いてる。

デベは分譲販売から賃貸などに軸足うつしてい方針もあるから値下げしてまで売り続けないし。


あとサラリーマンには関係ないけど、富裕層の資産は激増してるからね。

[11910: マンション検討中さん]

個人的には、10〜20年後くらいに中古市場において、建替えできる物件か否かという大きな視点が加わると思います。タワマンの価値が暴落するのもその頃かなと。勝ち組マンションは立地がよくて修繕費の蓄積が相応にあって、容積率の余裕がある物件だと思います。＊＊＊マンションはその逆で老朽化して最後は解体費用を修繕費で賄うか、廃墟と化するか。

このマンションは容積率の余裕はありますか？

[11911: 11908]

オイコス赤羽志茂はあまり格安路線だけのイメージにして欲しくないなぁ。王子神谷のPT王子リバーグレイスのようなタワー型にすれば志茂のイメージを払拭して付加価値が高まっただろうに。。

>> 11909さん
サラリーマンは共働き支援でパワーカップル化・世帯収入は増加（なんちゃって賃金上昇）と言うのはあるかも知れませんね。奥さんの勤務時間が増えて収入が増しているだけで、今までの給料が上がっている訳ではない(>_<

[11912: 匿名さん]

>>11910 マンション検討中さん

昭和の低層団地なら分かりますが、今時の大衆マンションで容積率に余裕のある所なんてあります？
大抵は建替えの時はお役所巻き込みの再開発事業に仕立てて、土地利用の高度化が頼みではないでしょうか。

[11913: 匿名さん]

>>11910 マンション検討中さん

9割以上のマンションは該当しませんね。

[11914: とおりがかり]

マクロで語ってるにわか多いなぁ。そこに金融の話をもってこれない時点でしょぼい。家しか売ってないと全体感語れないね、業者は。