ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[11781: 匿名さん]

売却難しいマンションだな。
みんな売りに走ると売れなく、値下げになりますね。
大した売りもないと安くするしかない。
無駄なドッグラン、サクラサロン、バーベキュー
負の遺産
辛いマンション

[11782: 匿名さん]

的を得てるっちゃ得てる

[11783: 検討板ユーザーさん]

他のマンションと比べて子供が小さいファミリー層の購入が多そうだから、しばらくは売りに出す人は少ないと思います。なので需給で値をさげる可能性は低いかなと。

ただ、団地が近くにあるので賃貸に出してもそんなに高い賃料にならないはず。そう考えるとキャップレートから考えるリセールバリューは上がりづらいですね。

[11784: 匿名さん]

URの3LDKは家賃14万ですよ

[11785: 匿名さん]

>>11784 匿名さん

そうそう、私も思いました。何気に高いんですよね。少なくともあの団地より上は行けるでしょう。

[11786: 匿名さん]

URは古くてもすごいパフォーマンスですよね〜

[11787: 匿名さん]

ちなみに同じURで志茂徒歩4分のアーベイン神谷は広め3DKで家賃18万です。

[11788: 検討板ユーザーさん]

仮に20万で貸し出せたとして、固定資産税や管理費除くと年間200万くらいの収入。

投資という観点でみると5000万で買って利回り4%

なので基本的に自分が住みたい人以外で買う人はあまり現れないかなと思います。

でもいいマンションだと思います

[11789: 匿名さん]

>>11788 検討板ユーザーさん

投資目的だと全くおっしゃる通りだと思います。想定賃料はインカム目的ではなくローン分を回収できるレベルと考えたほうが良いでしょうね。

[11790: マンション掲示板さん]

>>11780 検討板ユーザーさん
4期1次で販売される中住戸最上階は坪290ですね。このエリアでこの単価ではかなり苦戦すると思いましたが、売れるものなんですね。
エアリー、ブルームの勢いの為せる技でしょうか。

[11791: マンション掲示板さん]

>>11790 マンション掲示板さん

私、検討しましたがやめました。おっしゃる通り、このエリアで坪290万はどう考えても高く感じて。買わなきゃ損という気持ちにもなりましたが、今となっては契約しないで本当に良かったと思ってます。

[11792: 匿名さん]

ここのマンションは、ファミリー向け物件がほとんどですよね。それなのにエアリーとカームの価格差がここまであると、マンション内派閥みたいのが出てくると思いますか？カーム住人がエアリー住人を馬鹿にしたり、その逆なども。。

私自身はそんなのくだらないと思っていますが、実際他マンションでその手の問題で悩んでる知人がいるので。。

[11793: 匿名さん]

少なくともこの地域は学会の力が強く今後も変わらないと推測されるので、何となく街の将来性（発展性）が見出しづらいというか。。
10年後も街の雰囲気は変わらないだろうと考えるとあまりワクワクしないんだよね。。

[11794: 匿名さん]

>>11792 匿名さん

棟間での対立は杞憂ではないでしょうか。生活の中でお付き合いがあるようなら、どの棟でも家庭毎の金銭感覚が合わないと難しいとは思いますけど。

[11795: 匿名さん]

>>11793 匿名さん

^_^あなたはワクワクしても意味ない

[11796: 匿名さん]

>>11794 匿名さん

そう思います。それにエアリーが一番良いのはもう既出で織り込まれてる話ですからね。
今回は売手の販売戦略が凄かった

[11797: マンション掲示板さん]

エアリーとブルームの販売価格が低すぎたという意味では、販売戦略は失敗だったのかもしれません。

[11798: 通りがかりさん]

800売るための戦略と思えば悪くない価格設定だったと思います！

[11799: 匿名さん]

>>11792 匿名さん

タワマンみたいに見栄っ張りが住むマンションじゃないから、心配ご無用

[11800: マンション掲示板さん]

>>11798 通りがかりさん
大規模物件はスタートダッシュが全てですからね。ただ、去年の今頃は、ブルーム、カームは条件が悪いので単価を下げてくると見られていましたから、わからないものですね。

[11801: 匿名さん]

地価だけだったら周辺相場でだいたい決まるけど、
マンションは需要と供給で上下するからね。
あと事故や瑕疵があったりすると暴落するし。

[11802: 匿名さん]

>>11791 マンション掲示板さん

西棟は坪260ちょい

[11803: 匿名さん]

最安で

[11804: 匿名さん]

団地マンションでもないのに高い
こんな高値でと
将来そう思われるでしょう。
信じられない

[11805: 匿名さん]

駅から2分遠いとなりのフレシアは坪240で成約したけど？

[11806: 匿名さん]

坪280万で買った人はすぐに2割近く下がるのは覚悟ってことかな。

[11807: 匿名さん]

>>11806 匿名さん

・駅距離が2分違うのに同じ価格のわけない
・280→240は2割じゃなくて1.5割。2割つーのは印象操作だよね

[11808: 匿名さん]

隣でしょ。
ここは敷地が広い（で5分は敷地入り口から）から、中古で買う客は誰も駅5分を真に受けないだろうね。

[11809: 匿名さん]

2割近くは2割ではない。

[11810: 匿名さん]

はいはい

[11811: 匿名さん]

みんな23区新築マンションの高値に踊らされる感じですね。
明らかに高い。

[11812: 匿名さん]

はいはい

[11813: 匿名さん]

高いよな！
不思議なくらい高い

[11814: マンション検討中さん]

バーベキューやりてーな。
犬買わないと。ドッグラン
サクラサロン 使うなら時間必要
ゲストルーム ホントに必要？
2路線利用出来ても離れた場所じゃ意味ない。
王子駅みたいな感じなら利便性高い。

[11815: 匿名さん]

既視感しかない

[11816: 匿名さん]

外野が何を言おうと買う人がいるなら適正価格。
ただし、リセールは相当厳しいでしょう。

[11817: 匿名さん]

普通の新築プレミアムは1割ですから。

[11818: 匿名さん]

1.5割の値落ちが1割に比べて相当厳しいと言えるでしょうか。しかも1.5割は条件が格下の物件の場合。

[11819: 匿名さん]

どうこう言っても売れてますから！残念！

[11820: 匿名さん]

いや、まぁ。。
そんなに過激に上げなくても大丈夫ですよ。来月には完売で公式サイトは閉鎖されるでしょう。

[11821: 匿名さん]

三菱はオイコスにリレーですね。三井は赤羽西が完売したから城北の案件はなくなっちゃいましたね。

[11822: マンション検討中さん]

高い！って言ってる人
安いマンション買えば？って思う
わめいても安くなりませんし

この値段出したら一軒家が買えます
と言ってる人一軒家買えば？

◯◯のマンションの方がいい！
と言ってる人そのマンション買えば？

なんなのこのひとたち

[11823: 検討板ユーザーさん]

高い高いって言ってても消費税とか人件費が上がるような政策がとられたらあの時買っておけば良かったとなるかもしれない。

不動産価格が何十年前と変わらないのなんて
日本だけだし、海外はずっと上がり続けてる。

何かのはずみでインフレが進むかもしれないし、今が高値かどうかなんてプロでもわからないよ。

まぁ安値で買いたいと待ってる人がいるうちは大丈夫。下がらない。

[11824: 匿名さん]

きょう登録・抽選ですね。

[11825: 匿名さん]

>>11824 匿名さん

だから他デベによるネガキャンが凄いのか…休みも明けたしね。

[11826: 匿名さん]

他デべってどこかな（笑）教えてほしい。
ここはけっこういろんなデべか売主だからなあ。

[11827: マンション検討中さん]

アネシア尾久の方がモノは良いですね。

[11828: 匿名さん]

どうぞどうぞ

[11829: 匿名さん]

アネシアは目の前の事業所が立て直しやマンションになったら日照ゼロになるリスクがあるのがネック。商業用地の日照は保護されません。

[11830: 匿名さん]

最終期4戸
何と言ってもすごい勢い。

[11831: 匿名さん]

5期最終でラスト4戸！
4期5期は数が少なすぎて、むりくり販売期を伸ばしてる感すらありますね（汗）

[11832: 匿名さん]

ネガどもを蹴散らす凄まじい売れっぷりですね

[11833: マンション検討中さん]

完全アウトフレームを考慮すると、柱が激しく食い込んでいるマンションより少々高くて当たり前ですね。表記上の壁芯面積は同じでも、実効面積は大きく違ってきますし、広々したアルコープも生まれますからね。

[11834: 匿名さん]

>>11827 マンション検討中さん

あそこは線路と大通りに挟まれて、騒音と排ガスのダブルパンチだね。仕様以前の問題…

[11835: 通りがかりさん]

単価上げてこの勢いはすごいね。ＭＲいつ行っても賑わってるし。

なぜ？

[11836: 匿名さん]

今までここをネガってたヤツラはマンション語る資格ゼロだね。相当わかってないよ。
他営業のネガキャンならそれも仕事のうちだからわかるが。

[11837: マンション検討中さん]

ヤツラとか汚い言葉の方に言われたくないね。
契約者なんだろう。
慌てるのはわかるけど。
ここはみんなが情報を共有する場だと思います。
感情的な意見は要りませんね。

[11838: 匿名さん]

おかしな契約者が約1名いるみたいだね。
大人とは思えないので、家族の子供が書き込んでるのかな。

[11839: マンション掲示板さん]

確かに私も言い方には賛同しかねますが、その程度の揚げ足しか取れない、ということでいいと思います。

[11840: マンション検討中さん]

こんな汚い言葉使う感情的な人と同じマンションに住むのは怖いな。
何か管理組合で決める旅に大変な事になりますよ。
ヤツラなんてカタカナで使います⁇

[11841: 匿名さん]

匿名掲示板で何を言っているの

[11842: 匿名さん]

何か煽ってるか、^_^

[11843: 匿名さん]

バーベキューたのしみー！

[11844: 匿名さん]

どっちもどっち

[11845: 匿名さん]

勘弁して

[11846: 匿名さん]

デベが長谷工に値下げ圧力。。
これからの大衆マンションの仕様は更に下がりそうですね。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO21323920Q7A920C1DTA000/

[11847: 匿名さん]

変な契約者さんは辛いのかな。
メリットデメリット両方知りたいね。
ここはデメリットが多いからでは契約者が騒いでるのかな。
普通のマンション。
高級も無いし。
値段高過ぎ

[11848: 口コミ知りたいさん]

>>11846 匿名さん
競合他社がいない現状では、圧力に屈する事も無いのでは？

[11849: 評判気になるさん]

>>11847 匿名さん
日本語お上手ですね。

[11850: 匿名さん]

>>11848 口コミ知りたいさん

リフォームやマンション管理事業よりもまだマンション建設のほうが利益率が高いので、足元を見られているのかも知れませんね。

[11851: 匿名さん]

>>11848

例えば、ファーストコーポレーションというところなどは長谷工と似ている気がする。
デベが圧力かけられるということはそれなりに他の発注先がある（出てきた）ということかな。

[11852: 匿名さん]

M＆Aもいいのですが、あまりに建設事業で買い叩かれ過ぎて変な会社や事業に手を出したりしないか心配です。

[11853: 匿名さん]

>>11851 匿名さん

ファーストコーポはまだ設立6年目の会社ですが、マンション用地と建物のパッケージ提案というのは長谷工と似てますね。

[11854: 匿名さん]

>>11846 匿名さん

長谷工の利益が減るだけで仕様は悪くなるとは限らない

むしろ、もしこれからこのマンションと同じマンションが建つとしたらもっと安く買えるということ。。

[11855: 匿名さん]

どう考えてもゼネから剥がした利益はデベ側の経常利益に行くと思いますが。。

[11856: 匿名さん]

長谷工に値下げ頼んだデペが、それを消費者に還元なんてするかいな。自分がデペの人間だったらと考えたらすぐわかる。値下げ交渉だって「よろしく！」で済むほど簡単ではないし、当然長谷工もコストダウンを提案するだろうね。

[11857: 匿名さん]

5000万マンションはオイコスのような仕様が主流になるのかなぁ。床暖とディスポーザー維持で精一杯なように見えます。

[11858: 検討板ユーザーさん]

>>11857 匿名さん
そこでプラウドシティ大田六郷ですよ。
スカイティアラも安く見えてきますね。

[11859: 匿名さん]

>>11858 検討板ユーザーさん

ですね。もう23区内のこの価格ではlow-eガラスやスロップシンクは見なくなりました。次はフルアウトフレームやハイサッシ、ルーバー面格子ですかね。

[11860: 匿名さん]

>>11856 匿名さん

長谷工が値下げした分安くするんでしょ
自分達の取り分を増やしも減らしもせずに

[11861: 匿名さん]

デべとしては分譲価格を下げないと売れない、けど仕様は保ちたい。
だから長谷工に圧力かけて「同じものをより安く作ってね」と言ってるわけだよね。
おそらく仕様は下がらず価格を下げるんだろうと思う。

[11862: 匿名さん]

両方だと思いますよ。
仕様は下がるけど価格も下がるからなんとなく納得？、みたいな感じ。

[11863: マンション掲示板さん]

ガーデンズもオプション扱いで仕様を落としていますが、個人では変えられない部分は両面アウトフレーム、ハイサッシ、玄関窓、ルーバー面格子、突板フローリング、ウォールドアと仕様を高めており素晴らしいですね。スロップシンクもあれば言うことなしでしたね。このあたりが人気の要因でしょう。

[11864: 匿名さん]

さすがに長谷工ももう利益削らないとと無理。長谷工なのに割高過ぎで無茶しすぎた。20年境に相場大きく変わりそうだね。

[11865: 匿名さん]

>>11864 匿名さん

リセールバリューへの影響は必死でしょうね。。

[11866: 口コミ知りたいさん]

2016/2017を代表する人気物件ですし、サミットができたことにより人の流れも変わりつつありので、リセールも底堅いでしょう。

[11867: 匿名さん]

売れないマンションは価値無し
だから郊外マンションは人気無く都心へ。
ガーデンズは価値あると思うよ。

[11868: 匿名さん]

>>11867 匿名さん

残念ながら構造変化です

ここのエリアの地価が上がりでもすれば別ですが、同じであればもっと安くマンションが買えるようになります。

そうするとリセールがしにくくなるのは自明でしょう。。

[11869: 匿名さん]

>>11868 匿名さん

今後はコスト高のBe-Nextが採用されにくくなる、という事になります。ガーデンズの希少性が確定的ですよ。

[11870: 匿名さん]

そんなことは外からも見てわからない、
わかるのは少なくともマンション価格全体が底下げにのるのと、その中でも長谷工物件はより下がるだろうということ

[11871: マンション検討中さん]

マンション価格下がるとか言ってる人意味わかって言ってます？
今の建材の高騰とか分かって言ってるんでしょうか。
どうやってもしばらくはマンション価格の低下はあり得ませんよ。
何ですか底下げにのるって、、

[11872: 匿名さん]

>>11871 マンション検討中さん

建材もオリンピックまでの需給悪化で値段が上昇してるのでは？

[11873: 匿名さん]

今年から大手は1割強下げてきてるって例の記事に出てるね。

[11874: 匿名さん]

>>11873 匿名さん

要するにこのエリアだとオイコスですね。

[11875: 11874]

オイコスはシリーズ1号の八潮が記事にありましたが、赤羽志茂も用地の取得価格がガーデンズより高値でありながら販売価格を安くした(安くできた)理由の一つでしょう。ガーデンズより仕様が劣るものの価格も手ごろ。

[11876: 購入経験者さん]

明るい未来はまだ見えていません。なぜなら数年後に竣工するマンションはすでに土地を仕入れているわけで、建設も発注済みかまもなくという状況なわけです。安く販売できるはずがないのです。

マンマニの言うとおりになったねー

[11877: 匿名さん]

>>11868 匿名さん

ただの下請けへの値下げ要請なので構造変化ではないですね。

[11878: 匿名さん]

少子高齢化、移民の受け入れ拒否でこの先の日本は慢性的人手不足です。
建設業はその最たる所。
多少建材費が下がっても人件費の高騰で結局は高止まり。
しかも質の低下は免れない。
（能力の高い職人は公共事業や病院など予算の高い現場に回り、マンションは相対的に…）

既存マンションの大規模修繕も予算オーバーが続出するでしょうね。
誰も言わない不都合な真実。

[11879: マンコミュファンさん]

>>11875 11874さん
書き込む前の編集で何か言葉が抜けてしまって（？）文章が変なことになってますね。

[11880: 匿名さん]

>>11879

別人だけど11875は全くおかしくないと思うよ。