ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[10893: 匿名さん]

>>10891 マンション掲示板さん
吹き付けのが安いんじゃねーの？？？

[10894: 匿名さん]

でもいくしかないよね
せっかくこれだけの大物物件がでてきたのは一期一会としか
言えないのだと思います

[10895: 匿名さん]

バルコニー側が吹付けというのは、最近の順梁のマンションでは普通ですよ。他にもパークホームズやシティテラス、パークハウスでも目にします。

[10896: 匿名さん]

最近は大手不動産のブランドマンションでもバルコニー側が吹付けなんですね。

理由は資材高騰のコストカットですか？

[10897: 匿名さん]

吹き付けがなにがそんなにいやなんですかね？不思議。
注文戸建１億でも吹き付けですよね

[10898: 匿名さん]

バルコニー側が吹付けはリセールに影響あるのでしょうか？

修繕費が吹き付けのほうが高くつくみたいですね。

[10899: 匿名さん]

マンションの仕様は買い手の満足度や資産性も考慮して決めているようなので、総タイル張りにしなくても満足度や資産性は大きく損なわない、価格が上がるより良い、とデベが判断したんだと思います。(要はコスパが良くない)
価格高騰は資材だけでなくて、職人さんの労務費も上がっているようですよ。

ガーデンズは全てをコストカットするのではなく、グレードを維持している所もあります。ハイサッシや玄関窓、食洗機、突板フローリングなど。これらは価格を下げるより満足度を優先した部分です。そのバランスが人気の理由ではないでしょうか。

[10900: 匿名さん]

ま、想定客層が普通のサラリーマン(あるいは共働き世帯)というのであれば上の通りですが、3期の価格まで行くと少しズレ感はありますね。坪280の直床案件って他に思いつかないかも。

[10901: 匿名さん]

>>10898 匿名さん

中古サイトのアピール文や検索条件でバルコニー側もタイル張りとか総タイル張りという項目は見た事がないので、リセール影響は軽微な気がします。バルコニー壁なんて外観の一部ですからね。

[10902: マンション検討中さん]

>>10900 匿名さん
ですね。室内設備もこの価格帯では驚きのコストダウン仕様になっており、キッチン天然石天板や浴室ダウンライトどころか、玄関の人感センサーすら付いていない事に驚きました。

[10903: マンション比較中さん]

中古マンション買う人で、タイルだ吹付だって気にする人なんて一握りだよ。
間取りと価格と立地で決める人がほとんど。
そんなことにこだわる必要ないよ。くだらない。

[10904: 匿名さん]

>>10903 マンション比較中さん

全く持って仰る通りだと思います。

[10905: 匿名さん]

>>10902 マンション検討中さん

個人的には室内設備はオプションや自己調達で解消できるのであまり気になりませんでした。コンロや食洗機も自分で調達したいから、最初から搭載スペースだけにして価格を下げるような削減オプションが欲しかったです。

[10906: 匿名さん]

>>10902 マンション検討中さん
浴室、ダウンライトじゃないとすると標準でどんなのが付いてるの？
賃貸のユニットバスみたいに横壁からはえてて、グルグル回してカバー外すやつじゃないよね？あれ、カバーの上部にホコリたまる。

[10907: 匿名さん]

>>10906 匿名さん

ダウンライトに変更すればいいじゃん。

[10908: 匿名さん]

>>10907 匿名さん
分譲のユニットバスってライトだけ変えられるのか？

ひとまずは標準仕様でどの程度の設備で、どれぐらいのグレードのものを期待してる層を狙った物件なのかなぁと思ってさ。

トイレとかもウォシュレット便座はいくらでも変えられるけど、タンク有りからタンクレスにはしにくいじゃん。

[10909: 匿名さん]

>>10908 匿名さん

浴室ダウンライトは販売時の売主オプションで変更できるよ。入居後に変えるならユニットごとリフォーム工事だね。タンクなしトイレへ変更はオプションがないから入居後に自分で手配するしかない。工事が必要なのかな。

[10910: 匿名さん]

タイル張りの質問について客観的に答えてるまともな契約者と
総タイル張りじゃない事を責められてると勘違いし、くだらないと切り捨てる契約者がいますね。前者は余裕を持って購入してるから寛容なんですね。
後者はカツカツが伝わりみっともない。
誰もここが総タイル張りではないことをディスってる訳ではなく
街を見渡すと比較的リーズナブルな一昔前の分譲マンションでも
総タイル張りが目についたから、財閥系不動産のマンションでも
アベノミクス以降のマンションは総タイル張りにできないのか？
できないとなるとそれがリセールに影響するのか知りたかっただけだろう。
800世帯あるとまともな人種、微妙な輩が入り乱れて大変だ。

[10911: 匿名さん]

近隣で坪280なら当然付いているべき設備がオプション扱いとして削られている事が問題。設備削った分安くなっているなら納得出来るけど、全然安くない。

[10912: 匿名]

>>10911 匿名さん

他のマンションの方が良いならそちらを選べば良い話では？近隣で280で設備が良いところがあるなら。
他の条件全てを含めての価格なので、自分が良いと思ったのを買えばいいんです。
そんな事も分からずネガティヴなことばかり言ってるようなら一生マンションなんて買えないと思いますが

[10913: 検討板ユーザーさん]

>>10912 匿名さん

貴方は素晴らしい人です。

[10914: 匿名さん]

>>10912 匿名さん

絶対買えない

[10915: 匿名さん]

こんな立地、こんな規模、こんな値段、
それでも高いと思う人はもうマンションを諦めたほうがよい

[10916: 匿名さん]

オプションの設定がなく後付も大変なら問題だけど、オプションで選べるなら追加した価格で検討するだけだと思いますよ。玄関照明センサーなんて2.2万だし。坪単価3万くらい上げればそこそこ揃います。

>>10911 匿名さん
3期の価格は誰も安いなんて思っていないので、高い安いでの異論はないと思いますね。買うかどうかは別の話。

[10917: 匿名さん]

立地は物件価格にしては良い方だと思うが、その分タイルを減らしたり内装を控えめなモノにランクダウンさせたりしてコストダウンして届きやすい価格を実現している。これは高騰した資材、人件費、土地代を補うための企業努力なんだが一部の契約者はコストダウンを認めようとしませんね。しかしコストダウンは事実だし、立地はいいのだからでは済まないのだろうか？ コストダウン箇所を通常使用にしたらグロスが嵩み800戸は捌けないとデベロッパーは判断したのだろうが、一部の契約者は認めたくないのか。

[10918: 匿名さん]

保温浴槽と、玄関人感センサー照明位は標準仕様にしてほしかった。
ここより仕様の低い物件はないが、購入者は分かったうえで、仕方なくここを選んでいるように思えます。

[10919: 匿名さん]

専有部設備のコストカットなら許せますが、建物の劣化を防ぐ部分のコストカットはいただけないですね。
コンクリートの中性化を防ぐ外壁コートはタイル＞吹き付け　です。

[10920: マンション比較中さん]

くだらないと書いたものですが、購入者ではありませんよ。
リセールにそんなもん影響しないよって言ってるだけ。
タイルだって、古いマンションのタイル崩落が問題になってるからどっちがいいとは一概に言えない。
タイルだろうが吹付だろうが、きちんと施工されているかどうかが一番大事。

[10921: 匿名さん]

>>10918 匿名さん

保温浴槽とセンサー追加して8.5万。購入検討の上でそれほど支配的かな。
アルコーブやハイサッシは後から追加できないですよ。

[10922: 匿名]

>>10918 匿名さん
そんなもんはオプションでつけりゃーいいじゃん。
ここの仕様、かなり良い部分多いよ。

[10923: 契約者]

>>10921 匿名さん
あって当たり前の機能をオプション扱いにする企業姿勢が長谷工クオリティで残念。この価格帯でセンサーやドアキャッチャーを省いてコストダウンを図るってちょっとセコすぎます。良い点もたくさんあるので購入を決めましたが、なんだかなあと。。

[10924: 匿名さん]

>>10923 契約者さん

ドアキャッチャーはワンプッシュ式がLD入口に標準装備だけど、省かれているというのは各洋室のこと？

[10925: 匿名さん]

>>10924 匿名さん
全部屋無いのか？気密性高いから、何かでドア止めとか無いと風吹いた時不意に閉まって危ないぞ。

[10926: 匿名さん]

仕様は今期販売中の新築マンションの中では最高ランクだよね

[10927: 匿名さん]

>>10925 匿名さん
寝室は普段開けっ放しにしないと思うけど。。
洋室1は引戸オプションがあるし、洋室2はウォールドアだから全部屋標準にはしてほしくないかな。

>>10926 匿名さん
褒め殺しは良くないね。

[10928: 匿名さん]

>>10927
誉め殺しではなく事実だからしょうがない。
予算ありき、だから。ある一点の何かだけを取り上げて比べても意味はないわけでね。
注文戸建であれば個人施主の範疇で好きに高グレードにも低グレードにも変えられるが
マンションではそれをすると合理性を書くだけの無意味な行為だからやらない。

購入ターゲット層の想定予算から平均値を上げ下げすることで仕様も決まる話。
実際、このマンションの設備は今期販売の新築マンションでは最高ランクに位置してる。
それもそのはずで、土地仕入れを高値づかみしてないし売主は土地や建物の売却「だけ」
で儲ける必要がなく、逆に今後の管理、修繕まで織り込んだロングテールでのビジネスを
してる。それが今の長谷工の方針だからね。

ロングテールでビジネスをするのに最も大事なのはきっちりと良い仕様、安定した仕様・施工で
マンションを仕上げること。売り切りのビジネスモデルではうってしまえばその後どうなろうが
しったこっちゃないがロングテールビジネスでそれは単に費用がかさむだけではなく信用にも
関わる話で致命的。よくいいものを長くメンテナンスして行けば行くほど利益も上がるし信用も
あがる。給湯器みたいな耐久消費財をわざわざリースにしてるのもそれが理由。

まぁ仕様が悪いとかいうなら具体的に「その他の新築マンション」を全部あげることによって
比較しないとね。

[10929: マンション検討中さん]

ここの土地仕入れは入札ではなかったのでしょうか？

[10930: 匿名さん]

>>10928 匿名さん

「最高ランクの仕様」というと天然大理石とかミスト標準装備とかイメージしちゃうから、全然違うじゃんってなっちゃう。スロップシンクない、low-eガラスない、ヘルスメーター置き場もなくてこれらはオプションでも追加できない、グリルは片面焼きで専用包丁入れもオプションという状態たから、一言で最高ランクの設備とは言えんわな。
でもハイサッシは希少だし、フルアウトフレームはそれだけ見ると飛鳥山タワーより良い仕様と言える。設備はともかく構造部分は直床以外は驚くほど高仕様だから、オプションを積めばかなり満足できると思うよ。

[10931: 匿名さん]

>>10930

だからさよく読んでよ、「予算ありき」と書いてるでしょ？
ほんでもって、１点だけをあげつらっても意味がないっていってるでしょ？
君のいうさ、「１点、１点が最高ランク」の設備使ってて、っていうそういうマンションがまず
どれだけあるのか具体例のマンションまずあげてみて。もちろん、「今売ってる新築マンション」で。
そんでもって、その上げた具体的なマンションの価格をいってみて。

それが大事なんだけど。最高ランクって言ってるのはすでにいってるように「立地、価格を考慮した上での」
話だから。そりゃマンションによってはあるんだよね、何か一点「だけは」お金をかけた最高級ランクの
設備を使ったやつが。でも全部そうじゃない。
またごく稀に全部が最高ランクを使ったマンションだってあるかもしれんが当然価格だって最高ランクだろうな。
でもそういう話してないから。数億する部屋と比べても意味ないし。普通サラリーマンが買える範囲での価格範疇で、
ここの設備は共用設備含めて十分最高ランクに位置する。
そうじゃない、というならこの価格帯なのに全てにおいてこのマンションの設備を上回ってる、このマンションが
持ってるものは全て持ち、さらにこのマンションが持ってないものも持ってるというそういうマンションを
どうぞ具体的に上げてみて。ないから。逆に本当にあるならそれは検討者にとってみれば良い情報交換になるわね。
それが前向きな検討ってやつだなんだからさ。
ささ、遠慮はいらないからどうぞ具体的なマンションをあげてみて。過去に販売されたやつの話や、
今後販売される「かも」しれない妄想話、あと予算度外視した一部の超高級マンションの話もいらないからね。

[10932: 匿名さん]

...ハイ、いったん落ち着こう。

[10933: 匿名さん]

>>10931 匿名さん

まあ、その通りだわな。

[10934: 匿名さん]

10931随分とご立腹ですが契約者ですね。

自分のおもちゃをけなされた幼稚園児のようですね。

直床とタイル大幅削減の吹き付け以外は満足できる物件だし

まずは落ちつきましょう。

[10935: 匿名さん]

さぁ、>>10930がどういう物件をあげてくるのか楽しみですね。

[10936: 匿名さん]

>>10934

>>10930？　まずは人を貶す前にちゃんと自分の根拠を示してからじゃないと君も、

「自分のおもちゃをけなされた幼稚園児のようですね。 」
がそのままブーメランですよね。

ってことでまずは具体的な物件を上げてみましょう。上げられないなら結局君も幼稚園児だったってことを自分から証明したことになるだけだけど。どうなの？そこんところ。

[10937: 評判気になるさん]

話が長いやつとブーメランってワード使ってるやつは、昔からいる奴だな。話がつまんね。

[10938: 匿名さん]

マンションは立地が9割でここはサラリーマンが無理なく買える物件の中では良い方だと思いますが、一部の契約者に必死な人がいる。もっと自信を持って。ゆとりある対応で大丈夫。今買える中では相対的に良い物件だから。

[10939: 匿名さん]

価格なりに良いって言えばいいのに「最高」って書くから誤解を招く。まあ最初から反論を期待して書いているんだろうけど、ただその論法だと長谷工のマンションは全部最高になるよなぁ。

[10940: 匿名さん]

>>10939

荒らし行為をしてるやつ以外は誤解など招くはずがない。
そもそも、良い、悪い、高い、安い、最高、最低ってのはすべて相対的表現なのだから
比較対象ありきであり、絶対的価値ではないしそんな絶対評価などできようがない。

比較するときは「同じ粒度」に合わせるのも世の中の常識。
住まうために買うわけで立地もすべては価格ありきだし必ずプラスがあればそれに対するマイナス面ってのは
出て来る話でありみんなはそういうことを考慮した上で検討してる。

全ての設備、工法、立地、などが最高級なのに価格だけが庶民がかえる廉価になるなんて話が
ないわけだから、最高ランクと書いたところでまともな人が、「超高級マンション（坪単価600超）」なんかと
比べたりしないなんてことは自明の理

[10941: 10930]

10934さんは別人です。
普通の人が標準の内装だけ見れば近隣だとアネシアやウィルローズ、スカイティアラの方が良いねってなるでしょう。同価格帯なら大田六郷も。差の大小は別。
ガーデンズは内装がホドホドでもオプションやリフォームで変えられない新しい構造や立地や周辺の利便性、共用部など全体で見たコスパが良いんですよ。私はポジなので念のため。

>>10939 匿名さん
そうですね。ただ長谷工はここよりアッパー向けもマンションを作っているので安っぽいだけのイメージではありません。

[10942: 匿名さん]

>>10939
価格ありき、ってずっと書いてるじゃん。
揚げ足を取りをするにしても無理があるよ、そういう反論