パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part20

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについてのpart20です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～86.68平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[951: 匿名さん]

まだ含み益があるレベルだから大打撃にはならない気もします

[952: 匿名さん]

>>948
あちこち、宣伝ご苦労様。
内容はくそなので、もうやめてｗ

[953: 駅近、ご近所さん]

先着順(売れ残り)出ましたでしょうか。

[954: 匿名さん]

>>953
毎回出てるから今回も出るのでは？
抽選に当たったけど辞退する人もいるし
明日はまた三井の大規模で完売しなかったから不人気物件だという書き込みがあるんでしょうね

[955: 匿名さん]

>>952
モラルハザードになるから貸出金利は最低でもって０でしょう
マイナスは個人向けでは難しいかと

[956: 匿名さん]

オリンビック発表後に価格を示したマンションの場合は、発表前に含み益として期待されていた分が販売価格に含まれてないか？

[957: 匿名さん]

普通に含まれているでしょ。購入者でなくデベが儲かるという仕組み。豊洲市場も駅前再開発もすべて織り込まれた価格だよ。それを売りにしてセールスしていたしね。

[958: 匿名さん]

ここ坪300万だったら即日完売御礼だったんだろうな。地味な物件だけど大きな欠点も無い。この値段でもそれなりに売れてるのは駅近だからでしょうね。

[959: 匿名さん]

>>958
半年で全戸完売したでしょうね
それなりに売れているということは上手い値付けだったんでしょう

[960: 匿名さん]

スカイズって平均いくらだったの？
スカイズ＋坪２０くらいだと、いい感じでうれたのでは？

ただ、マンションの売れ行きは時期ですよ。赤坂や南青山は、ここの2.5倍くらいの価格ですが、一足先にささっと売り切ったのが、良かった。これがスタートが遅れて、今から販売開始とかだと、ズルズルと伸びて、最後は３０パー引きなんてなるかも。

１月の新築超高層マンションの契約率が３２％ですからね。７０％を切ると不調と言われる世界で明らかに潮目が変わっています。

[961: 匿名さん]

>>960
相続税対策を売りにした売り方はしんどいね
実需層が買わないマンションはきつくなるでしょう

[962: 申込予定さん]

>>960
スカイズは、のらえもんブログ見れば分かりますが260切るくらい、オリンピック決まって一気に売れた感じです。問題は外人比率高すぎ、管理費も。今のバブル価格で取引されてるのが信じられないですが、、

[963: 匿名さん]

ここは投資目的での購入が少ないので実際に住む側としては良いですね。

[964: 匿名さん]

>>962
しかも管理会社は別なのにBayzと共有施設は共用という将来カオスな状況も危惧されます。

[965: 匿名さん]

まぁ他の物件の話は置いといて、パーティールームのデザインやスラブ厚340mmという仕様からも、ここがファミリー向けに作った実需層ターゲットのマンションであることが良く分かりますね。

[966: 匿名さん]

>>963
投資家はシビアだから、割高な物件は買わないよ。

[967: 匿名さん]

投資家でもないやつが投資家きどりで偉そうにいってるけど、投資目的のマンションなんて外国人やら賃貸やら出入り激しくて安全で安心なコミュニティが、築けずファミリーには不安だけどここは投資よりもファミリー向けで実用性、安全性がありそうだしそういうマンションは将来的な資産価値にもプラスになりますよ。駅近だし良さげ。

[968: 匿名さん]

>>967
実需層からみたら投資家は同じ方向を見にくい
投資対象になりやすいワンエルがなく派手さがないマンションは実需層からみたや良いかも

[969: 匿名さん]

>>962
確かに管理費は高い
駅遠だし利便性が悪い
眺望が良い部屋は売れたり貸せたりする気がするけど違うと古くなるときつくなるでしょうね

[970: 匿名さん]

管理費は安いから良いとは言えませんけどね。

[971: 匿名さん]

>>970
管理費高いのもっとよくないですよ。いわゆる豪華なタワマンからこちらに検討ですがちょうど築10年辺りにドーンと値上げしますし、そんな中古のタワマンてなかなか売るに売れなくなってくるので早めに処分してこちらを購入したいです。
他の方も言ってる通りやっぱり不動産は駅距離、利便性、ファミリーが安心して住める環境が重要視されるしそれが築年数がたったときの資産価値にもつながる気がします。

[972: 検討中の奥さま]

私も高い管理費には反対ですが、それなりの共有施設があれば避けられないですよね。。ですので豪華共有施設は将来の負の遺産になる可能性があります。プールやジムなどもマンション内に設置/運営できる程度のものはそもそもそれほど価値がないし、一般のジムでさえも器具を入れ替えたりキャンペーンを行うなどをしながら経営しているというのが現実のところです。汗をかけるジムが別である方が気分転換にもなりいいのでは？通わなければ会費を払う事もないですし、マンション内であれば使わなくても管理費でガッツリお金取られます。

その点ＰＨＴは良いかなとジムに行きたければららぽーとにドゥーも徒歩７分、有楽町線にのればそれこそ本格的なＧＧ銀座店が銀座一丁目駅徒歩１分です。

[973: 匿名さん]

軽い運動なら目の前の小学校の開放しているジムやプールで十分ですしね。
ちょろっと覗いてみましたが新しいだけあって良い感じでしたよ。

[974: 検討中の奥さま]

こちらの物件は管理修繕計画が理想的であり駅近５分（有楽町と使えないゆりかもめ）、徒歩１０分圏内にららぽーと、公園、イオン（賛否両論あり）、小学校、中学校、豊洲プライムスクエア、目の前にローソンと周辺環境は充実していますね。

間取りによっては収納も豊富ですし、日当りも南側病院より高い層は永久眺望といってよいでしょう。３期の販売価格は若干割高になっていませんか？（詳しくは見ていないので間違っていたらすみません）この価格で売り切れば三井も一人前。東急の物件はそれこそ平均坪３５０超えてくる可能性多いにありますね。坪４００超えてくると言いたいところですが坪４００払って豊洲に住みたい方いらっしゃるのかしら？

坪４００にするとさすがに売れ行きが怖いのでは？坪単価にこだわって狭い部屋ばかり量産ってことになるとそれこそＰＨＴの価値がぐんと上がりそうですね。。。

[975: 匿名さん]

すでに売れ行き良くないと思うけどね。

[976: 匿名さん]

>>975
ほしいけど買えない人がいますよね。あなたみたいに。

[977: 匿名さん]

豊洲に住むなら２，３丁目だと思う。

[978: 匿名さん]

>>977
なら、2.3丁目に買ったら？
もう発展はなさそうだけどね。

[979: 匿名さん]

豊洲は三つ目通り境に別の街。
再開発エリアで街並みの綺麗な２，３丁目が
所謂、豊洲のイメージ。
東京マラソンの映像みても、都心から２，３丁目エリアへ
走ってくる映像は華やかに見えるけど、
豊洲の交差点（三つ目通り）を渡って東雲へ向かう映像になると、
途端に街並みがさみしくなる。
2丁目の駅前で、豊洲最大規模の再開発がこれから始まる。
4，5丁目って、何か発展するんでしたっけ？

[980: 匿名さん]

五丁目は静かなのがいいですね。特に病院との間の道路は行き止まりなので全く車通りがありません。
お向かいが枝川のあっちと違って綺麗な新豊洲との間に挟まれた東電堀も散歩にはぴったり。

駅からくる道の間にあるパチンコ屋と団地だけが気になりますね。あのパチンコ屋、繁盛してるようにも見えないし潰れないかな。

[981: 匿名さん]

豊洲で環境が一番良いのは、物件の良し悪しは別にして、
幹線道路（晴海通り）から、2ブロック離れていて静かで、
隣が大学のキャンパスで広々している3丁目の豊洲タワー、シンボル辺りでしょうね。
豊洲の奥座敷的立地だと思う。

[982: 匿名さん]

>>981
3丁目の中古のタワマンたくさん売りにでてますよ！よかったですね！
ここはあくまで新築、利便性、無駄な共用部なしの駅近で静かでファミリー向けの環境でいいと思いますよ？
車通りすくないし。
三丁目も素敵ですが週末のビバホームの駐車まちの車やトラックの通りもありますからね。お好みでしょうからあちらがよければたくさん中古がでてますから。

[983: 匿名]

>>979
今後の期待は6丁目だと思う。

[984: 匿名さん]

>>983
場違い

[985: 匿名さん]

＞ここはあくまで新築

4、5丁目の中古って駅直結タワマンのシエル以外、
安いよね。ここもいずれ中古でしょ。

[986: 匿名さん]

こんな感じじゃない？

2,3丁目＞＞＞4,5丁目＞1,6丁目

駅遠は最も避けたいが、
6丁目は開発次第で4，5丁目に並ぶかな。

[987: 匿名さん]

だから2、 3丁目買えばいいじゃん。
なんで、ここで必死にアピールしてんの？なかなか思惑通りの価格で中古売れないから？
あと6丁目は立地的に不動産価値としてはコメントできません。

[988: 検討中の奥さま]

感覚としては豊洲駅周辺でまだこれからの感じがしているんですけどね、３丁目はフォレシアなんかもあって良いですが、もう古い物件しか残ってないですよね？２丁目はこれから東急ができるあたり？ワンダフルプロジェクトもできて人通りもできて感じは良いですね、４丁目って少々難ありではないですか？あの辺、アパートばっかりですよね？

５丁目も似た雰囲気あるのかしら？　三井の賃貸棟、ベンツなんかもできてちょっとは雰囲気良くなっている気がしますが。

６丁目はちょっと遠くないです？

[989: 匿名さん]

>>987
2.3丁目ずっと同じ物件が中古でありますよね。売れてないからこちら覗きにきてアピールかな。
子育て世代に厳しいタワマンは売れないでしょうね。ベビーカーを畳まなきゃエレベーターに乗せらんないんでしょ？
怖い怖い。

[990: 匿名さん]

>>989

＞ベビーカーを畳まなきゃエレベーターに乗せらんないんでしょ？

そんなマンションあるの？聞いたことないけども…。

[991: 匿名さん]

2.3丁目ネタは全くささらないんですよね〜。坪単価的にここ買える人は普通に今の2.3丁目の物件も買える。つまり5丁目のあの環境が気に入ってわざわざ高値で買う人達の集まり。
同じような志向が集まっていいコミュニティー形成が出来そうですね。

[992: 匿名さん]

三丁目あたりは、対岸の風景がやばいですよね。ツインのエントランスから見た、あの風景、絶句したわ。あれなら見えない方が良い。

[993: 匿名さん]

>>990
中古検討時にツインだかシンボルのスレでベビーカーバッシングされてましたよ。
シングル男性からファミリーまで価格差のあるタワマンは仕方ないかもしれませんが、価値観や感覚の違いが衝撃的でした。

[994: 匿名さん]

今どうしても豊洲で買うとしたら、2,3丁目の中古を値切って買うのが正解かな。
ここは割高だから中古になればかなり下がりそうだけど。新築が絶対で、タワマン嫌いさんが買っているんだろうね。

[995: 匿名さん]

>>994
どうしたって2.3丁目の中古タワマンに誘導するんだな。
君が買いなよ。だいたい駅近のマンションは時代による価格差はあっても資産は保たれるよ。
値下がりするときは豊洲全体も値下がりするから中古のタワマンなんて買ったらもっと痛い目に合うんじゃない？

[996: 匿名さん]

>>995

ノムコムでちょっと検索しただけでも、ツインとシンボルで２１件も売りに出ている。

色々と大変なんでしょう。

[997: 匿名さん]

ここも中古になった途端5丁目価格。

[998: 検討中の奥さま]

>>997
当たりまえな事偉そうに何が嬉しくて？お仕事されたら？

[999: 匿名さん]

>>995
5丁目の中古は築年数古いマンションがあり周りに比べたら安く感じますがいい価格で成約してますよね。
中古探してるときに安くて広い5丁目マンションも探しましたが市場に出る前にすぐに成約されてる部屋を何戸かみてきました。高い豊洲だからこそ需要があったのでしょうね。
ここは新しい駅近ファミリーマンションなので需要はかなりありそうですね。
東急の価格次第では5丁目あたりももっと上がるかもしれませんね。
駅近なので資産価値は維持できるでしょうね。
東京全体の不動産が暴落したらわかりませんが、下がるときはここだけじゃなく駅遠のタワマンや築年数古いタワマンなどはもっと下がるでしょうね。

[1000: 匿名さん]

豊洲はタワマン以外、中古安いよ。
5丁目も同じ。
ここも非タワマン。