パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part20

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについてのpart20です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～86.68平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[385: 匿名さん]

ここは値付けが強気過ぎたのが失敗でしたね。売り出しのときモデルルームの営業が今回はチャレンジ価格だと言っていたよ。
去年の始めはまだ先高感があったから、夢見すぎてしまったんですね。
これまでは売れなければシンガポールにでも行けば、買ってくれる中国人もいたかもだけど、円高、人民元安ではどうだかね。
投資用では利回り悪いし、中古は待てば待つほど下がる相場。市況が不透明だからこれからは厳しそう。

[386: 匿名さん]

>>342
そういえば、たまたま深川五中の前を通ったら、授業参観か運動会かわからなかったけど、
門の前の道路で、お父さん、お母さんの集団がスパスパ煙草を吸っていた。
校内で吸わないのは、当たり前だけどものすごい感じが悪かった。
まあ、そんな両親の子供が通って学校なんだよね。

[387: 匿名さん]

>>385
それが今となっては割安感で売れてるというのは皮肉なもんですよね。

[388: 契約済みさん]

>>380　さま

ご丁寧にご回答ありがとうございます。

専門用語があり理解できない部分は自分でインターネットで調べます。

豊洲のマンションを色々と見てまわっていますが、参考にして再考したいと思います。

2,3丁目の物件のエントランスロビーは高級ホテルのようで、とても緊張感があり豪華ですね。内装は中古ですので経年劣化というか、家庭により異なりますが、内覧すると、もう生活臭がついていて購入する意欲がなくなってしまいます。
あとタワーマンションなので仕方ないのかもしれませんが、大きく窓を開け放てないので、余計生活臭がこもっているように感じました。

こちらのマンションは、エントランスロビーがより家庭的というか、温もりあるインテリアになりそうですね。
豪華ホテルとはまた異なるモダンな高級旅館？のイメージですが、エントランスについてお考えあればお手すきの際にでもお聞かせください。

[389: 匿名さん]

専用部は、天井が低目なこと以外は、まずまず高級と言うか一般的に不満の無い仕様と言って良いのではないでしょうか。

[390: 匿名さん]

田の字プランばかりでは？

[391: 匿名さん]

＞383
＞384
＞387

書いていて虚しくなりませんか？
ならないすると、ほんと、バイトかなんかで、お気楽に書いているとしか思えない。

[392: 匿名さん]

>>390
田の字は確かに多いけど、E-69H とか W-73Ra なんかは廊下の面積をミニマムにするよう工夫されてて良いと思いました。工夫と言えば、この２つはリビングと隣の部屋の仕切りを全て取り除いて一体化できますが、仕切り板を仕舞うスペース（戸袋？）まで用意されていて感心しました。

[393: 匿名さん]

天井高が低くても、ハイサッシにすればよかったのに。構造上、出来なかったのかな?

[394: 匿名さん]

この値段でここまで売れてるってのは実需要で魅力に感じる人が多いって事ですよ。
1年以上残して残り3割強？凄いです。
投資目的ならまず選択肢に入りませんからね。

[395: 検討中]

>>380

長所10番ですが、一般的にSIマンションの方が重宝されるとネットで書かれていますが、音対策の観点からはSIでない方がいいのでしょうか？

勉強不足ですみませんが教えてください。

[396: 匿名さん]

>>395
SIだと寝室の上に浴室が来るとかもあり得るので音のトラブルが絶えないようですよ

[397: 検討中]

>>396

ありがとうございます。

[398: 匿名さん]

>>390
個人的には田の字の間取りは目新しさないものの効率は良いから嫌いじゃないですけどね。しかもここは入口クランクさせたり変形田の字なので全然問題ないです。それよりもタワマンでよくある、リビングの両隣りにリビングインの洋室がある間取り。ワイドスパンとアピールしてるけど、プライバシーないわ部屋が縦長になって窮屈に感じるわで嫌いです。皆さんはどう感じてますか？

[399: 匿名さん]

E-69Hの間取りは、ぱっと見はいいように思えます。
主寝室の下がり天井が、確か2mなので、かなり目立つと思います。
また収納も少なめです。
西棟がバルコニー右手の先にあるので、
南東向きながら日はほとんど当たりませんし、
視界も制限され、西棟の角住戸からの視線も気になるかもしれません。

いいなと思って買って、内覧会でがっかりするパターンです。
その分、他のプランより坪単価が安いので、リセールバリューはいいと思いますし、
間取りや状況を理解した上で買う部屋だと思います。

[400: 匿名さん]

タワーマンションは、重量を、軽くする必要があるためか、音対策は必ずしも十分ではないようです。

私は、子供の足音に対する下階からの苦情にどうにも対応できなくて（防音マットを二重に敷き詰めて、分厚いラグを引いたのですが、、、）、妻がノイローゼ気味になったので、引っ越しました。

音の問題は、深刻な結果をもたらすことが多いので、注意を要します。

[401: 匿名さん]

タワーマンションは遮音性は問題無いと思うが、快適性は犠牲になってると思う。

[402: 匿名さん]

>>401
あなたタワーマンション住んだ事無いね。

[403: 匿名さん]

やっぱり、このくらいの規模が良いよね。
40階や50階みたいなタワーは、何処かに無理が来る。

[404: 匿名さん]

タワーマンションは分譲なら、遮音性に問題は無い。
問題は賃貸仕様のもの。


賃貸派コストが第一優先だから。

[405: 匿名さん]

長谷工みたいな直床も遮音性に問題がある。

[406: 匿名さん]

>>404
いや現在三井の分譲タワーに住んでいるが音の問題はあると思います。個人差はあるが管理組合への投書は音の問題が一番多いですよ。

[407: 匿名さん]

>>399
E-69Hは、たしかに午後の日照はありません。建築中の実物見ても、午後一ですでに日陰になってますからね。でも向かいの建物とは距離があるので、午前中の日照は十分でしょう。東向きを買う感覚ですね。私もそうですが、朝型で西日が苦手な人にはフィットするのではないでしょうか。
隣からの視線ですが、隣接してるのはベランダなのでそれほど気にならないと思います。眺望シミュレーション見た限りですけどね。低層は樹木もキレイに見えるので、奪い合いになりそうです。

[408: 匿名さん]

401=404？タワーマンション住んだ事無いのバレてムキになってる？

[409: 匿名 [男性 40代]]

ご存じの方いれば教えてほしいのですが、
このマンションって四角がずれることで角部屋が通常よりも２部屋多いと思うのですが、
建物中にある角部屋（っぽい部屋）から、他の部屋が見えてしまわないんでしょうか？
逆に凹んだ方の中部屋から角部屋も見えてしまいそうな気がするのですが、、、
曇りガラスなどの工夫がありますか？

[410: 匿名さん]

タワーマンション住んだ事ある人は、こんな所に書き込まないでしょう（笑）

誰も証拠も提示してないし。

[411: 匿名さん]

４０９さんが書いておられるような心配は確かにありますよね。これってどうなんでしょう。勝手に曇りガラスだと思っておりましたが。
流石にそういう配慮はされていたい。
確認していくしかないのかな。
住んでみないとわからないことも多いですね〜。

[412: 匿名さん]

確認も何ももうだいぶ組み上がってるんだし現地行けば一目瞭然なんですけどね。眺望シミュレーションでも確認できますし。
普通にお互い見えますよ。隣のオフィスや病院からも見えます。
これを気にしてたら都会のマンションはほとんどアウトなような。

[413: 匿名さん]

ここは病室からジロジロ見られるからね。オフィスならともかく病室から見られるのはかなりの苦痛だと思うよ。そこを知らないで買った人は御愁傷様です。

[414: 匿名さん]

気になるなら逆向き買ったら？

[415: 匿名さん]

>>413
ネット通販で買う投資物件でもあるまいしそこ考慮せず買った人なんていないでしょw

[416: 匿名さん]

>>415
409みたいな人もいるからわからないよ

[417: 匿名さん]

ミッドタウンの超高級賃貸ですらオフィス棟から丸見えですからね。
会社からよく見えますが高層階でも結果カーテン締め切ってますよ。
眺望とは一体…

[418: 匿名]

病室はマンションとは反対側です。よって病室からジロジロ見られることはありません。

[419: 匿名さん]

病院側に住戸無いの？

[420: 匿名さん]

病院の病室でマンションと向かいあうのは2フロア。あとは廊下とか検査室。フロア高が違い階比較では表示出来ないのでモデルルームで確認してください。病室はすでに稼働しており実際に入れます。マンションも15,16階まで立ち上がっているので現地で確認してください。どうしても気になるなら高層階買えば病室より高くなるので視線は気になりません。。

[421: 匿名さん]

逆だろ
マンション側に病室ない

[422: 匿名さん]

3期の販売近づいてきたからネガさん活動開始ですね。次は救急車のサイレン問題でしょうか。何度か出ているネタなので是非新しいネタでお願いします。

[423: 匿名さん]

当初は高いと言われてたのに、今となっては割安感すら感じますからね。
高いとは言えなくなり、次のネガネタ探してるんでしょう。

[424: 検討中の奥さま]

>>423
割安感なんて微塵も感じませんが。。。。どの様に割安感があるのか説明して頂けません？

[425: 匿名さん]

検討中の奥様

信じられないご様子ですが、割安感は出てきたのは事実です。
つい半年前の第一期には高い高いと叩かれてたのが嘘のようです。

[426: 匿名さん]

当初は「坪320も出すなら中央区の大手ディベ新築に住める」だったのが今や320じゃ中古すら危ういですからね。
豊洲もシビックセンターを皮切りに駅前再開発も進んでますしこの値段でこの環境なら納得かなぁと思えてきますね。

[427: 匿名さん]

>>426
月島坪400、東雲坪290を見れば、確かに割安に感じますよね。

[428: 匿名さん]

>>426
豊洲の中古は今年からだいぶ値下げしてきてるから割安感はなくなってきたよ。

[429: 検討中の奥さま]

>>425
ぜんぜん説明になっていないように思います。豊洲近辺で話をすると中古物件価格も頭打ちの局面になってきてスカイズの中古物件も値下げに転じています。当然その他、東雲の物件も同じような事態になっていませんか？PHTの売り出し価格が高かった事が一つの要因となり下支えされた中古市場も今下落しているのです。
PHTには割安感は感じません、ここが割安に感じるようになるためにはこの後建つ東急の物件がここより高く売り出される事が絶対条件であり仮に安い価格設定になった場合には価格は大幅に下がる可能性を秘めています。

[430: 匿名さん]

>>429
港区湾岸はまだ値上がりしてる。やはり江東区と港区では残酷なまでに差が出るんだね。

[431: 匿名さん]

確かに、だいぶ割安感出てきたね。
豊洲のポテンシャルも加味すると、バーゲン価格に近い。

[432: 検討中の奥さま]

>>430
内陸はまだ値上がり感ありますね、ここは東急だのみの相場でしょうか？
東急が安くなればここも東京ワンダフルも全て暴落でしょうね。東急がでれば間違いなく豊洲NO.1物件になるでしょうから。不思議なのはPCTだけがららぽーと直結で資産保持をしていることです。東京ワンダフルプロジェクトはパークアクシスが出来た事で賃貸事情は急速に悪化することでしょう。

>>431
バーゲン価格？この辺に住んでいる人からするとここの価格は雲の上じゃないんですか？

[433: 匿名さん]

>>432
東急が安くなれば全て暴落？

どんな感覚の持ち主なんだ。

[434: 匿名]

>>432
東急が安くなると思うんですか？
土地の買値からして、ここより安くなる事は難しいのでは。高すぎて三井も手を引いた場所ですからね。仮に、安くなるとしたら、仕様や部屋の広さなどは期待できないと思いますが。

[435: 匿名さん]

というか、東急が動き出す頃にはここは完売してるけどね。

[436: 匿名さん]

完売してないんじゃない？

[437: 匿名さん]

豊洲だけ暴落して、港南だけ上がるなんてことは絶対にないよ。
過去をみても、こんな近い距離の物件でそんな動きはしたことない。

不動産って近場にどんな開発があろうと、景気悪くなれば落ちるし、
何の開発もなくても景気良ければ上がるものだから。

[438: 匿名さん]

>>437
凄い暴論ですね（笑）
再開発は不動産価値に影響しないと？
港南が暴落するときは豊洲はもっと悲惨な状況だよ。あくまで相対的な話。実際は2020年以降豊洲はまた坪200台に戻って、港南はいまと変わらないくらいの価格を維持してるでしょうね。

[439: 匿名さん]

湾岸スレでやれ

[440: 検討中の奥さま]

>>433
>>434
この近辺の物件価格の下支えになっている１つの要因は後続の新築物件価格が軒並み高くなっているからだと思います。東急の物件はおそらく駅からの距離や眺望を考慮すると豊洲最強の物件になりますのでここの価格が指標になり周りの物件価格に調整が入るでしょう。

土地の価格が高かろうが安かろうが資材費や人件費がと云々言っても相場以上での不動産取引は無理ですからね、そんなに素直だと不動産営業のカモになりますよ。

[441: 検討中の奥さま]

>>438
そんな市況になってもらいたい、何より興味深いですね。
豊洲 = 坪300万アップが200万までですか！

東京ワンダフルプロジェクトなもしかすると150万切りますね！

愉快だわ！

[442: 匿名さん]

価格の動きは何より気になるところです。実際はどうなのか、その時になってみないとわからない面もあると思いますし。

パークホームズもいつ完売するのか、それも楽しみのひとつです。
現時点で累計522戸供給ということは、あと168戸。第3期で70戸販売のようですから、残りを一気に売る方針なのではないでしょうか。

[443: 匿名さん]

普通に割安感出てきてますよね。
ここより安くて良いマンション無いでしょう？

あったら教えてほしいよ（笑）

[444: 匿名さん]

>>434
東急は坪単価400万超えだそうです。

[445: 匿名さん]

>>441
ありえねーから
すっとこどっこいの主婦さん。

言えることは、誰も先のことはわかんねーの。
屁こいて寝てろ。

[446: 周辺住民さん]

まんざらたわごとでもなくなるかもな
今晩のNY市場が新ブラックマンデーになれば、すべての景色が一瞬で変わる

https://twitter.com/SAKAKIATS/status/696596665533276160

[447: 検討中の奥さま]

>>443
ここより高くて悪いマンション豊洲、具体的にどちらの事でしょうか？PCTですか？同条件でこちらより割高です？

>>434
是非超えてきて欲しいですよね、というのが今こちらを成約された方や東京ワンダフルプロジェクトを購入された方々の気持ちでしょうね。
出てみないとわからないのが不動産ですが。。。

[448: 匿名さん]

近い内に400万は超えてくるでしょうね。

[449: 匿名さん]

第１期から第３期までの累計供給戸数が522戸で、3期の70はこれからだから、少なくともあと238戸売らなければならないということか。
完売まではまだまだかかりそうだね。ところで供給したけど売れ残ったのは何戸なの?

[450: 匿名]

>>443
早く具体的なマンション名と坪単価教えてあげてください！

[451: 匿名さん]

>>432
中古の話をすると、都心三区の成約価格は２ヶ月連続でかなり落ちてます（沖さんの記事による）。江東区湾岸だけのデータはないですが、印象では頭打ち傾向は確かですが成約価格が下がった感じはないですね。（これから下がる可能性はあります）

割安感があると言ってる人は他地域新築対比で語ってるので、中古対比なら（どこの地域も同じですが）割安感はないでしょう。

[452: 匿名さん]

>429
スカイズ中古が値下げに転じたとおっしゃるのは、何をもって判断されたのでしょうか？
2週間ほど前に18階が坪340万円台で成約してましたが。

[453: 匿名さん]

沖さんの記事のデータでは、都心中古の成約坪単価が昨年末の2か月で約7%も下落しているんですね。かなり急な落ち込みですね。

[454: 匿名さん]

>>438
バブル崩壊やリーマンショックほどの景気後退がくれば、
開発は計画通りではなくなり、場合によってなくなる。
そして不動産価格は落ちていきます。

豊洲民ではないですが、
豊洲だけ200万で、港南が上がって400万なんてなることはないです。
開発された施設が港南に人だけしか使えないなら分かりますが、、、

もしそこまで価格差ついたら、倍の広さの豊洲を選ぶ人が増えると思いますよ。

[455: 匿名さん]

>>446
そのジャーナリストは全く予測あたらないので、フォローしない方がいいですよ。
円高の時に円は50円になる。って言ってた人と変わらない。

[456: 匿名さん]

有名どころで今のこのマンション市場予測出来てた人なんて誰もいなかったでしょ。
つまりもっともらしく書いていても全く参考にならないって事。

[457: 匿名さん]

一般論で言えば、都心は景気変動に敏感で、郊外は鈍感、湾岸は中間的な動きをすると言われますね。普通に考えれば、値下がりしたとしても湾岸は都心に比べれば小幅な値下がりとなると思われます。リーマンショックの時と同様でしょうね。

[458: 匿名さん]

有名な評論家が、スカイズは坪単価160万円が適正価格とおっしゃってましたよ。

[459: 匿名さん]

価格当てられるなら不動産転がして今頃大富豪になってるよ
そんな能力がないから評論家なんて儲からない仕事してんだろｗ

[460: 匿名さん]

>458
あの人が単価予想当てたのをみたことがない。
それどころか自分が企画したマンションが頓挫したり、不動産に詳しいかもだけど、投資はてんで素人みたいだよ。

[461: 匿名さん]

>>452
エビちゃんの住んでるマンションだね。中古、ここより高い。

[462: 匿名さん]

豊洲駅歩12分のスカイズが坪単価340万円超えたとなると、豊洲駅歩5分の新築価格としてはリーズナブル。

[463: 検討中の奥さま]

>>452
18階を坪340万で成約した方が1人いらっしゃってもそれが平均坪単価ではないでしょう。スカイズは竣工後直ぐ売り出しに出してからまだ買い手がついていない物件があったり、常にかなりの数の中古物件もマーケットに出回っており投資目的で購入された方々は夜も寝られない状況だと思いますが。。。

スカイズが340万で楽々売り買いされる市況ならここは割安でしょうが、そんな事にはなっていません。

[464: 匿名さん]

検討中の奥さまって、
ただのアンチ・スカイズなんだよなあ。

実際は、弱小仲介業者で、
担当物件売れなくて、ひーひー言ってる人だったりして。
免許が（１）か（２）なんじゃない？

[465: 匿名さん]

スカイズを売りに出してる人は、高めの値付けでゆっくり売ろうとしてる人が多いんでしょうね。少し下げれば売れるわけなので、夜も寝れないなんてことはないですよ。

[466: 匿名さん]

検討中のフリして他物件のネガするって、悪質じゃないですか？

[467: 匿名さん]

>463
今までのレインズの平均成約坪単価も310万ですよ。
そんなことも調べないのでは、説得力ゼロです。
あなたもご自身の妄想でなく、具体的な数字で語ってください。
安くなって欲しいと私も個人的は思いますが。

[468: 匿名さん]

株価がピークより２割下がってるから、中古も新築もその内下がるよｗ
既に中古在庫やその他の数値に如実に表れてるじゃん
まあ一過性の嵐で持ち直すかもだけどね
豊洲最高値のここはもう三期だし恐らく逃げ切れる（完売する）と思うけど、
ＫＹ価格の中古は気を付けたほうがいい、
まあスカイズは元値が安いし原価割れすることはさすがにないだろうけどね

[469: 検討中の奥さま]

>>464
アンチ・スカイズなわけではなく、こちらの物件が割安だとかバーゲン価格だとかおっしゃる方がいらっしゃるのでそんな事はないのではという事でスカイズを引き合いにさせて頂きました、気分を害されたら申し訳ありません。

[470: 匿名さん]

>>467

それ、本当？
かなりの数ある売れ残りの中古はどう考えれば良いのでしょうか？

[471: 検討中の奥さま]

>>465
売れるわけのない高値で物件を出し続け最終的に下げることになるとやはりその高値では売れなかったという物件のレッテルを貼られると思いますが、、値付け間違えちゃったのねとなりますよ、そして消費者心理からするともっと下がるのではと思うのが当然でしょう。最悪の販売方法です。


>>467
こちらの物件が安く販売されるといいとかでは無く、単純にＰＨＴが割安であるという事に納得できないということだけですので。

[472: 匿名さん [男性 30代]]

>>471
割高と思ったら、このスレを見ないでいいんじゃない

[473: 匿名さん]

単純な質問だけど平均坪310ってどうやって計算したの？成約してもレインズ載せてない人もたくさんいるのに。

[474: 匿名さん]

スカイズはエビちゃんが住んでるならリップスライムのイルマリちゃんも住んでるってことかあ。ここも有名人も買ってるのかな。

[475: 匿名さん]

イルマリはたまにアオキにいるらしい。
あまり派手目な人がいない豊洲だから、めっちゃ目立つ。

[476: 匿名さん]

エビちゃん、エビちゃんって３６のオバサンモデルに騒ぐ人って、、、
どんだけオッサンなんだよ。

[477: 匿名さん]

>>467
スカイズの平均成約坪単価310万円。いちばん高く売れた部屋は坪単価340万円以上。やっぱりここってことになっちゃうよね。新築だし。

[478: 匿名さん]

>>471
最悪の販売方法かどうかは知らないが、本人たちがそういうふうに売りたいんだろうからいいじゃないですか。他人が論評するようなことじゃないですよ。いずれにしてもスカイズネタはこれくらいにしといてください。

ところで、奥様はPHTを割高と判断されてるようですが、どこと比較検討されてるんですか？

[479: 匿名さん]

>>476
ぜんぜん可愛いじゃん。インスタグラムとか見てみ。ファッションリーダー。

[480: 匿名さん]

>>475
イルマリさんに限らずららぽーとは有名な女優さんとかとてもよく見かけるよ。誰も騒がないのが豊洲の良さでもある。

[481: 匿名さん]

>>479
いやいい。ほうれい線ひどいし。
モデルは20代まで。これ業界の常識。
モデルがどんだけ歳を誤魔化して20代にしてることか。

[482: 匿名さん]

>>473
だから、レインズに載ってる成約の平均と記載してますよ？

[483: 匿名さん]

>>481
古いな〜そんな常識ないよ。若い子が好きなのは単にあなたの趣味（笑）

[484: 匿名さん]

スカイズは女子アナがお家サロンを開いたみたいだよ。アーユルヴェーダのトリートメントだって。