パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part20

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについてのpart20です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～86.68平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ここは凄い大型マンションですね。
豊洲はタワマンが着実に建設されていますが。
こんなに住戸数が多くて捌けるのでしょうか？
価格帯にかなり差があるので、選ぶのに迷いそうです。
１階にクリニックが併設されるのは良いですね。

[2: 匿名さん]

>>1
クリニックではなく薬局ではないですか？

[3: 匿名さん]

クリニックを含む医療モールだと聞きました。
452戸供給となってますから430戸程売れたとして残り260戸程でしょうか。
3期であらかた終わりそうな勢いですね。

ここは駅5分でありながら繁華街とは逆の閑静なエリア、どっしりとしたフォルムや免震構造、340mmのスラブ厚、豪華すぎないけどポイントは押さえた共用施設など二・三丁目の投資向けタワマンとは違い実際の居住向けという印象で住むには魅力的。
当初は割高なイメージでしたが足し算していくと納得の価格かなぁと思えてきてしまいます。

[4: 匿名さん]

免震は嬉しいよね。

[5: 匿名さん]

昭和大病院の庭と東電堀が、管理費なしの庭みたいな感じなのもいいと思います。

[6: 匿名さん]

3期も3次くらいまででさばききれる感じでしょうか。
となると竣工までにかなり余裕で完売ということになりますか。

どっしりとした外観はたしかに見た目にも安定感、安心感をおぼえます。
タワーと比べてしまうと、住まいとしてはこちらの方が良さそうに思えるとはいえ、
それも人それぞれというところかと。

物件概要には、保育施設１区画、店舗１区画と書かれていますが、医療モールなのですか？

[7: 匿名さん]

周辺マンションが価格が上がってきてるので、相対的に安く見えてるだけですよ。

[8: 購入検討中さん]

こんなにIT系の人がいるんだー。日本を代表するといっても給料水準は低いんじゃないの？ITは典型的3Kだと思ってたけど、特にデーターセンターって、、、500-600万ぐらいがいいところじゃないの？

[9: 匿名さん]

ITが3Kは初めて聞きました。
ゼネコンと同じで、高い給料貰って下請けに投げてるのかと。
NTTデータだと、30までに1000万超えてるでしょうし、良い方じゃないかな。

ひょっとして下請けの話ですか？

[10: 匿名さん]

データセンターの仕事は流石に下請けじゃないですかね？大企業の本社社員がやる仕事は管理だけでは？

[11: 匿名さん]

>>9

NTTデータって、結構もらえるんですね。

http://www.nenshuu.net/m/corporation/contents/corporations.php?securit...

http://www.vorkers.com/company.php?m_id=a0910000000Frwt

[12: 匿名さん]

石川島播磨重工も豊洲に本社あるよね。

[13: 匿名さん]

豊洲の盟主的存在だったからね。

[14: 匿名さん]

http://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_sakura/20160108-00000001
値崩れするか否か、ここからが正念場ですね。

[15: 匿名さん]

東京の不動産は海外と比べると激安だから下がるとは思えないけどね。

[16: 匿名さん]

タワマン相続課税強化がじわじわと影響してきてる感じだね。

[17: 匿名さん]

>>16
また適当なことをいうね。タワマン相続税が具体的に強化されたの？誤解招く表現は禁止です。

[18: 匿名さん]

嘘しか言えなくなったらネガも終わりだな

[19: 匿名さん]

繊細タワーが激安らしいので、そっちを買ったら？

[20: 匿名さん]

タワマン節税規制強化は竣工前新築には関係ありませんよ。

[21: 匿名さん]

これだけ中古がダブついてきていることが鮮明だと、中古マンション購入者は焦らず待てば値崩れが期待できますね。

[22: 匿名さん]

住む場所って、かなり色が付いていますよね。

カルロスゴーンが麻布に住んでいます、となると、なるほどね、となるけど、カルロスゴーンが豊洲に住んでいます、となると、別宅ですか？となる。

勤務医が豊洲に住んでいます、となると、良いところに住んでいますね、となる。

[23: 匿名さん]

ところで３期の価格って細かく出てます？

[24: 匿名さん]

相続税は階数による資産価値の算出方法が変わったってやつでしょ
それ以前にここらへんはすでに供給過多状態
中古も結構残っちゃってるし

[25: 匿名さん]

>>23
公式サイトのプランのページで、間取りごとに百万単位で記されています。
販売戸数は未定のままなので、見られる間取りが販売される間取りなのかどうか定かではありませんが。
それでもおおよその見当がつくので、価格表示はありがたいです。

5千万の部屋なんて見ると、こんなものかと思ってしまいましたが、人気ありそうだとか？

[26: 匿名さん]

>>24
豊洲は右から左へと順調に中古が売れてると思うよ、14の資料は江東区全体の話で豊洲には当てはまらない。

[27: 匿名さん]

例えば１年前の１月と比較すると豊洲の中古は非常に増えていますし、豊洲に限らず市場全体としても中古が供給過剰になっています。今年は値崩れはしてくるでしょうね。中国があんな感じだし世界的な問題だから仕方ない。

[28: 匿名さん]

そういう状況になっているのですか。
新築とはまた別の値動きなんですね。
今は新築があまり市場に出ていない状態です。

低層2LDKだと5000万円台ということなので、豊洲という立地で考えるとお手頃なのかな。
低層階だと眺望面はあまり望めなさそうですけれどもこだわりがない人向けだと思います。

[29: 匿名さん]

３月までは決算セールするでしょうね
そのあとまた上がるけどね

[30: 匿名さん]

バブルなマンションか、適正価格のマンションか、それは誰にもわからない。
ところで、ここのマンション売れ行きはどうなのですか？
好調？不調？

[31: 匿名さん]

>>30
ワンダフルよりスピード遅いが計画通りの進捗。竣工6ヶ月前完売の計画。ワンダフルと違い値引きする予定なし。この3期でどれくらい売れたかで決まるのでは？

[32: 匿名さん]

>>26様
PCTの価格がちょっと軟調では？人気の間取りの物件が少ないのか最初の値付けが強すぎるのかわかりませんが、新価格と記載され値下げした物件が増えてきたと思います。

[33: 匿名さん]

今のペースが好調なのか不調なのか、それは誰にも分からない。

[34: 匿名さん]

ここは適正価格と思って良いのですか？

第2期3次までで累計452戸供給御礼ということは、売れているということなのでは？
あと1年ちょいで約240戸売れれば入居前に完売となるわけですから、
いけるんじゃないでしょうか。

事前案内会の様子はどんな感じでした？

[35: 匿名さん]

>>29
入居前には決算セールはありませんよ。
売り上げが立つのは引き渡し時ですから。

[36: 匿名さん]

クレヴィア豊洲と比較検討で待っていた人がいるから、こっちに決める人も一定数いると思います。元くじら物件も更に高くなり400越えとの噂。これから2年は高値仕入れの土地だからなかなか安くはならない事を考えると意外と早く完売すると予想。東急豊洲は高値になるのはわかってるけど平均370とかになったらもっと早いかもね。

[37: 匿名さん]

>>36
東急は370程度ではなくみなとみらいのような450くらいの振り切った物にしてくるんではないかなと思っています。
高値で土地仕入れて三井の陣地に攻め込んでくるわけですからかなり気合入っている模様。

あくまで予想ですけどね。

[38: 匿名さん]

時期的に東急のツインとPTHが競合になってくるのかな？

[39: 匿名さん]

>>38
PTHは何と言っても駅遠ですから、そこまで強気の価格帯では来ないと思うんですけどね。

[40: 匿名さん]

3月決算に向けて中古のセール始まるよ

[41: 匿名さん]

逆に値 上がりしたりして

[42: 匿名さん]

>>41
この市況でそれはないよ

[43: [男性 30代]]

>>42
どの市況ですか？

[44: 匿名さん]

>>40
個人は決算関係ないですが、業者の自社所有物件には決算セールありそうですね。実は一つ見つけてます。かなり安い。販売力なさそうだから値切れるかも。

[45: 匿名さん]

中に保育施設ができるといいますが、こちらは入居者だからといって優先的に入れるわけではない、のでしょうか。
もうどこも保育園っていっぱいいっぱい。
敷地内で入れたらいいな〜なんて思いますが…。
雨の日も送迎が大変じゃないですしね。

[46: 匿名さん]

>>45
認可保育園なので優先入居は有りません。
夫婦フルタイム共働き、近くに夫婦以外面倒を見られる人がいない、認可外保育園に既に預けている人じゃないと入れないと思います。パパが単身赴任だとポイント加算されます。

[47: 匿名]

>>46
ここって認可保育園なんですか？
認証とかじゃなくて？

[48: 匿名さん]

コストプッシュの価格上昇だから、コストが下がらなきゃ値下がりしないでしょうね。。。

[49: 匿名さん]

>>47
認可です。

[50: 匿名さん]

>>36
元くじら物件は更に高くなり400越えとの噂なのに、
東急豊洲は平均370とかならまたまた早期完売でしょうね。

[51: 匿名さん]

なんか、坪単価300万って安い部類になりつつありますよね。

（笑）

いや、笑い事じゃ無いんですが。

[52: 匿名さん]

ここの資産維持の為にも東急は400万オーバーしてほしいです。でも75平米で1億オーバーですね。ターゲット層がついてこれないかも。

[53: 匿名さん]

ターゲット層はついてくるしか無いんですよ。
豊洲だけが上がってるわけじゃ無いから。

[54: 匿名]

>>52
そろそろ宴も終わりでは？坪単価半分になってもおかしくないマーケットだよ。

[55: 匿名さん]

>>54
＞そろそろ宴も終わりでは？

そんなのわかってるよ！
だから、高値を煽ってるんだろ！

豊洲の購入層なら、引っかかるかもしれないだろ！

[56: 匿名さん]

しょうもないやりとり好きやなー、おまえら

[57: 匿名さん]

保育園はマンション内にできるのだから、優先入居があってもよいものなのに
うまくいかないものですね。
ここに住んでいない方たちも利用するようになって、住んでいる方でも
離れた保育園を利用しなければいけなくなる場合もあるなんて。

75平米で1億オーバー、との書き込みに慌てて価格を確認しましたが
こちらはそこまでいってないですね、7千万円台。
なんていうと安く感じてしまいますが、けして安くはないと思います。

[58: 匿名さん]

オリンピック始まるしね。

[59: 匿名さん]

>>52

坪単価400万オーバーで、75平米で1億オーバーってどういう計算ですか？

9000万オーバーってとこですよ。

[60: 匿名さん]

正直言って、豊洲は本来の実力に対して安すぎると思うよ。

坪単価400万になっても驚かない。

[61: 匿名]

>>60
そう思うならさっさと買っちゃいなさいよ。

[62: 匿名さん]

>>59さん
ごめんなさい。85平米と打つつもりがミスしていました。75平米なら坪440ですね。ここも南東角と南西角の上3階は400でしたね。

[63: 匿名さん]

>>57
優先があったら認可も認証も取れないのですよ。
非認可なら優先に出来ますが高くなるので皆さん認可に入れてしまって採算取れません。

一時期入居者専用保育園作るのが流行りましたが、上記の理由でほとんど残ってません。

[64: 匿名さん]

豊洲の保育事情は、悲惨のようですが、
http://news.goo.ne.jp/article/bizjournal/business/bizjournal-bj-18813....

発想を切り替えて、保育園に子供を預けるのは辞めたほうが良いと思います。

やはり、小さいうちは家庭で育つのが一番。この辺りは、共働きで家計が成り立っている世帯も多いですが、それが間違いな気がします。

[65: 匿名さん]

認可は無理だが認証は裏道がある。シンボルに聞いてみな。

[66: 匿名さん]

オリンピック終わるまでが販売の正念場だから、営業の買い煽りも必死だね。
それすぎたら大バーゲンするしかないから。

[67: 匿名さん]

>>66
三井はそんなに長く売りませんよ。
スミフのところでネガりなさいな。

[68: 匿名さん]

オリンピック終わってからの方がマンション売れると思うよ。
オリンピック終わるまではマンションなんか売ってる場合じゃ無いだろうから、供給が絞られると思うんだよね。

[69: 匿名さん]

>>64
そう思います。
何歳くらいだったか忘れましたが、小さい頃は親と一緒に過ごす時間が長い方がいいと聞いたことがあります。

>>66、68
オリンピックの影響ってそんなにあるものですか？
前と後と、買う側にとってはいったいどちらが良いのでしょう？
待つとしても、パークホームズ買っときゃ良かったとならないものでしょうか。

[70: 匿名さん]

欲しい時に買った方が良いでしょう。
例えば5年待つとして、その時までに支払う家賃を計算すると、1000万円超えてますからね

チープな賃貸で5年我慢する選択肢もありますが、無駄すぎやしませんか？

[71: ＯＬさん]

いいですな！！

[72: 匿名さん]

オリンピック後にはマンション価格は下がると言われているけれど経済状況を見るとそうとも限らないような…
10年後20年後になった時に初めて正解がわかる。
運命の物件に出会ったらその時にじゃないだろうか。
住みやすい、通勤しやすい、周辺の環境が好きであるということがあるのなら不満は持ちにくいと思いますよ。

[73: 匿名さん]

そもそも下がる理由も無いしね。。。

[74: 匿名さん]

>>70
オリンピック終わるまで待てば1000万下がったとしてもその間の家賃考えると同じなんですよね。
しかも下がるか上がるかなんて分からないし。

金利も底辺だし欲しい時が買い時ですね。

[75: 匿名さん]

オリンピックで開発が進むエリアを買えば良いのでは？

[76: 匿名さん]

管理は重要だな。今朝三井と住友は早朝から雪かきして歩けるようにしてくれてた。長谷工は雪まみれ。

[77: 匿名さん]

長谷工も金払えばやってくれるよ。

[78: 匿名さん]

オリンピック終わった方が上がりそうだけどね。
そもそも、下がる理由がないのに、下がるわけが無い。

[79: 匿名さん]

>>77
そういう問題じゃないですよ。財閥系は高い管理費払ってるから当たり前かも知れないが住まいの満足感とか済み心地とかで大きく違うと言いたいんだと思います。それが資産維持にもつながるのでしょう。

[80: 入居予定さん]

>>44
マンションの決算セールも水面下ではやるかもしれないですね！ここでもやるのかな～
>>50
元くじらって三井のですよね、あそこが400万いくのはここの契約者としてはうれしいですよね！あそこが400万いけばここはもっと上がるという事でしょう！東急の物件も高く出てくるのであれば大歓迎ですよね！こちらの契約者の方々には吉報以外の何物でもない！
>>54
坪単価半分にはどう転がってもならない気が。。。。
>>60
今の環境からみると今の価格は高くないというか適正と見れるのでしょうか？でもこの辺にはそんなお上品な方住んでないですよね。。。その差かな～。歴史もないですしね。

[81: 入居予定さん]

>>70,72
同感です。

[82: 匿名さん]

雪かきの話で思いました。
ビルの前を通るときに雪かきしているところとしていないところの違いとかで、人のやさしさを感じたり、管理が行き届いているなと評価アップしたりその逆だったりします。
お店の前だとすると、お客さんに来てほしいのかそうでないのかの気持ちが表れているように思えたりもします。
雪かきってやってみるとかなり大変ですから、ありがたいなと思います。
そんな面からもこのマンション頑張ってるかもと思えました。

[83: 匿名さん]

仕様書に従って作業するわけだから、雪かきも業務として委託すれば良いのでは？

[84: 匿名さん]

75平米÷3.3=22.7坪、本物件同様のスペックの賃貸だと2*3丁目の分譲賃貸として坪12,000円が相場。毎月の家賃272,400円。オリンピックを不動産のピークとすると新規分譲マンションが安くなるのは仕入れから企画販売まで2年かかるので2022年。その間272,400×72ヶ月＋更新料272,400×3=20,430,000円。これを坪単価にすると約900,000円。今の坪単価3,240,000円だから2,340,000まで安くなるかが損益分岐点。パークシティ豊洲分譲時位まで安くなるか？

[85: 匿名さん]

そもそも安くなる理由が無いからなあ。

[86: 匿名さん]

ここだって既存の豊洲物件に合わせてもっと仕様を落とせば坪270くらいには抑えられたでしょう。
今のご時世の中なんだかんだで300越えの仕様になってますよ、ここは。

[87: 匿名さん]

２，３丁目と５丁目は別の街。

[88: 匿名さん]

ここ検討してる方って、車はメルセデス等の外車ですよね？

[89: 匿名さん]

外車率が高いのは間違いない。ただここは車無しでも生活できそう。

[90: 匿名さん]

メルセデスのEクラス検討してたけど、
スバルのアイサイトの安全性に感動して
レヴォーグ買った。

[91: 匿名さん]

価格帯的にリタイアした金持ち1割、高級車乗回す1馬力の高所得者1割、そこそこ収入の1馬力の人4割、中間管理職の共働きの若手4割くらいなイメージでいます

これ以上稼ぐ人は坪400以上のとこに行くだろうし

[92: 匿名さん]

スカイズやベイズのよう入居前から大量の売り物件が出ている状況ってどうなんでしょう。
オリンピックが盛り上がってる間に売りたい人が多いってことですよね？
オリンピックが終了したら値が下がるという根拠の一つに売主心理があるかもしれません。
あとはオリンピック施設建設のための人材不足や建材不足による価格の高騰があるけど、
終了したら需給バランスが逆転して物件価格が下がるとかでしょうか。

[93: 匿名さん]

あれだけ戸数があれば売りも多くなるでしょ。
今売れたら利益確定だし。おっしゃる通り結局需給の問題ですね。

オリンピック後も人手不足は変わらないのと、オリンピック終わるのを待ってる再開発もあるからね。上昇は止まっても下げ要因が少ない。


パークタワー晴海はここがイマイチな売れ行きだからJVでリスク分散して高くなりすぎないようにして売り抜けるつもりじゃないですかね。1000戸もありますし。

[94: 匿名さん]

高く売れるから売り出してるのでは？

安くしか売れないなら売る人いないですから。

[95: 匿名さん]

ここも、結局は竣工前に完売しそうですしね。。。

[96: 匿名さん]

>>88
車持ってる人より船持ってる人の方が多そう。

[97: 匿名さん]

>>92
スカイズの中古は売っていますが、ベイズももう売っているんですか？どこで売ってました？

[98: 匿名さん]

>>96

個人単独で船を持ってる人ってどれ位いるのですか？

[99: 匿名さん]

ベイズが完成したらスカイズが中古取引で表示できる共用施設が増えるのでいったんは高くなるかもね。

[100: 匿名さん]

船持ってる人がいるとしても車持ってる（船は持ってない）人より多いなんてありうるのかな～漁港とかならあるかもしれんが。