プレシス文京小石川 静穏の杜ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

プレシス文京小石川静穏の杜についての情報を希望しています。
アップダウンの多い場所ですが、緑も多くていいなと感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式：http://www.presis.com/tokyo/bunkyo-koishikawa/

所在地：東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）
交通：東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩11分
都営三田線・大江戸線「春日」駅（A5出口）徒歩11分
東京メトロ丸の内線「茗荷谷」駅（1番出口）徒歩15分

売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社三木組東京支店
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

ラクーアは後楽園駅からすぐだろ。水道橋はむしろちょっと遠い。

[82: 匿名さん]

住友不動産の（仮称）文京区小石川四丁目計画
http://kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=40047

延べ面積が10,000平米を超えると適用される法令や規則が増えるらしい。
600平米くらい減らしたらいいのではないか？

[83: 匿名さん]

昨年までこちらの物件の目の前に住んでいました。
前通りは一方通行ですし当然ながら静かです。朝は駅に向かうほうにフォークリフトが走るくらいです。
ただし西向きメインの建物になりそうですし、西側には住友物件が建つようですので、日当たりや圧迫感は考えないといけないと思います。
個人的にNGなのはとにかく駅から遠すぎること。後楽園から10分では着きません。資産価値としてはかなりビミョーですし、実際毎日の通勤には結構辟易しました。
それで転居したと言っても過言ではないです。
資産価値を気にするなら、中古でも良いからもっと駅近を買うべきです。
静かな環境重視なら良いと思います。ただしこの土地には長年工場併設の事務所が建っていましたので、土壌汚染があるのかないのか、そこまではわかりません。

[84: 匿名さん]

>>83さんの仰るようにフォークリフトを見かけますね。
資産価値を気にするなら、中古でも良いからもっと駅近を買うべきというのに同感です。

[85: 匿名さん]

>>83通勤距離が嫌で転居したのに、なんでこの物件の掲示板にいるんでしょう？
ふつうマイナスの理由で転居したら、そこに立つ物件とか興味示さないでしょ
>>84は朝通るフォークリフトをなぜ知ってるの？

こいつらユーカリハイツの住人だろ
このスレはほとんど書き込みないのに、否定的なレスだけは早すぎる。何とか販売を阻止しようと必死すぎ

[86: 匿名さん]

クレヴィア文京小石川の居住者も朝にフォークリフトやトラックが動いているのを知ってますが…

[87: 匿名さん]

なぜ急にクレヴィア文京小石川が出てくるのでしょうか…。

私は先日現地を見ましたが、かなり静かでした。白山通りの音はほとんど聞こえません。
近隣に住んでないので、朝のフォークリフトは知りません。

西向きの部屋は日照は期待できないでしょう。ユーカリまたは住友と対面になりますし…。
それに対して、南向きの部屋、特に南東角部屋の中層階以上はかなり条件良さそうに思えました。

[88: 匿名さん]

>>83 >>84
東京DEEP案内 製本業の町・小石川
で検索すればわかりますよ。

[89: 匿名さん]

話が噛み合ってませんね。88もユーカリの方ですか。

[90: 匿名さん]

>>89 フォークリフトが多い街という話でしょ
http://www.google.com/search?q=%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D+%E8%A3%BD%E...

[91: 匿名さん]

製本業が多いのは、ここだけでなく茗荷谷辺りもですね。
新宿区もDNPあるしこの辺りでは見慣れた光景です。

[92: 匿名さん]

小石川で価値があるのは1、5丁目と2丁目の一部だけ。

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん

4丁目の播磨坂付近もいいと思いますが。

[94: 匿名さん]

Jタイプはポーチもついて他の間取りより広めでいいなと思うのですが
ダイニングがドアを開けてすぐで、洗面室が向かいなのでダイニングセットの配置が難しそうに思います。今の賃貸でも似たような間取りで洗面室ではなく居室なのですが
ダイニングテーブルをおかず、リビングにコタツテーブルをおいてそこで食事もしちゃいっていますが、皆さんはどうされているんでしょうか。

[95: 匿名さん]

スミフが西側に大規模マンションを建てるようですが。
プライバシーや圧迫感の問題はないですか。

[96: 匿名さん]

Jタイプは使いやすいような使いにくいような…という感じでしょうか。
片方のリビングインの居室をリビングとつなげてしまって、
フリールームと居室にするという風にするとか
何か工夫をしておいた方が良いのかも。
居室をリビングと一体化させれば、ダイニングセットもソファセットも両方無理なくおくことができます。

[97: 匿名さん]

ここってメインのターゲット層ってどういうところを想定しているのでしょう。小学校などもちかいようですが、あまり子供がいる人に向かって発信しているように思えなくて。
大人の世帯を中心としたい所が大きいのでしょうか。

買い物などは困らないエリアですね。普通に過ごしやすいでしょう。
。。。となりますと、文京区っていうこともありますし、お値段的にはかなり強気の強気？先着順を出しながら販売しているところからそういう部分も感じられます。

[98: 匿名さん]

買い物はあちこちあるのはいいですね。それぞれの強みをチェックして買い物できそう。文教地区は落ち着いているので人気だと思いますがどうでしょう。夜も静かですし、駅までちょっとありますが許容範囲でしょう。

[99: 匿名さん]

文教地区だと、仮に転勤の際に貸し出すときにも子供がいる人たちに貸すことができるなど、人気があるのも良いと聞いたことがあります。
人気学区だとそこの学校に通わせたいが為に引っ越してくるとか。

ここって学区どうなんですか？子供がいないのでよくわからないのですが、人気がすごくある小学校がこのあたりにあるらしいことはちらりと耳にしたことがあります。

[100: 匿名さん]

なんだか、貸し出す場合のシミュレーション的なものが公式サイトに書かれている。
基本的にここは実需じゃなくって
投資向けという風に見ていく感じなんだろうか。
子供がいる人向けとか？（その割にはコンパクトだけど）。

12万円のローン返済で1８万円賃貸収入という資産だけど、
管理費修繕費、最初のコスト（積立金の一時金やら手数料、税金など）、固定資産税などを思うと、
どれくらいで回収できるのかなぁというのはあります。

[101: eマンションさん]

ここは南面を塞がれているのが致命的
どうしても文京区それ以外はどうでも良いという人以外にはおすすめできない

[102: 匿名さん]

賃貸ってこのあたりっていうのはどんなもんなんでしょうね。どこも高く出ていたりするけれど。安いのは古いところだったり。　
南面が塞がれているというので、永住の人よりも賃貸で、という感じなのでしょうか。だからHPにもそういうニュアンスでかかれているのかしら。

[103: 困ってます。]

小石川

とてもいいんだけど、徒歩11分が、、

[104: 匿名さん]

駅と駅の間って言う感じの場所に立地していますからね。静かな場所といえばそうなのかもしれないですが、
駅がどこの駅も等しく遠いという感じもしてきますし。

なんか、賃貸で貸すこと前提みたいな感じで公式サイトで紹介されていますが
ここってそんなに賃料取れるのですか？
駅から10分以上歩いてしまっても？？なんて思ってしまったんですが。

[105: 匿名さん]

ローンの返済が１２万円〜で賃貸で１８万入ってくるという皮算用かな
修繕費管理費がかかるし、
自分で暮らさないのならば住宅ローン減税は利用できないし、
そうなると固定資産税もガッツリかかってくるのでは？
あまり大きく儲けるのは素人目には難しそうなんですが、投資をしている人からするとどうなのであろうか。

[106: 匿名さん]

>>105
ローン返済までトントンであれば、返済後に家賃収入＋物件価値が残りウハウハという皮算用でしょう。
実際には家賃下落リスク、空室リスクがありますけどね。

ここのHP見たら、バルコニーがリゾートマンションっぽくてかっこいいですね。

[107: 匿名さん]

どちらの駅に行くにしても10分ちかくかかってしまうのが気になるところですね。
坂道も多少ありますし、自転車でもちょっと大変かと思いました。
ただ、良いマンションで住み心地も良さそうなので気になりはしますが、
10分以内だとさらによかったです。

[108: 匿名さん]

外観のデザインは格好良いですよね

ここの場合は投資用にするには少し高いんじゃないかなと思いますし
投資用だと住宅ローン減税の対象にはなりえないので
最初から固定資産税丸かぶりですよね、
となりますと、
普通に実需でと考える人が多くなってくるのでは。

それから、普通賃貸を探す人は駅から１０分以内を探す人がほとんどですから
あまり遠くになってしまうと家賃設定も強気にはしにくい。

[109: 通りがかりさん]

通学区域は柳町小学校か礫川小学校
この辺は福祉作業所が近かったり、柳町小学校も障害児教育に力が入っていることもあり
一部の父兄にはニッチな需要がある。駅や主要施設までフラットなのもポイント高い
都心近くでありながらザリガニ釣りや昆虫採集ができる珍しい場所、物価もそこそこ安い
賃貸は出れば右から左という印象の強い地域

[110: 匿名さん]

小学校の通学区域が２つ重なっているということなのですか？文京区の学校選択制度がどうなっているのかもよくわからないですが。

このあたりは意外と自然があるなという印象です。
公園も広くあるし
学校もあるし
何と言っても植物園があるからというのもあるのだと思います。

ウォーキングなどをしていると季節の移り変わりときちんと感じることが出来る場所なのではないでしょうか。

[111: 匿名さん]

春日・後楽園の再開発で相当数のマンションが分譲されますから賃貸収入はかなり不安定になると思います。

[112: 匿名さん]

子供が小さいので、小学校はまだですが、文京区は越境などもできるということですか？面白い制度ですね。自分が通いたい学区を選べるので、幼稚園みたいにのびのび系、学習系が選べそうなのかな。

表通りには面していなくて静かと思います。

植物園があるんですね。幼稚園の子でも楽しめそうですか？
年間パスがあるかチェックしてみます。お散歩しながら四季を感じられるのっていいですね。

[113: 匿名さん]

小石川も大したことないな。全然売れないし、もう人気もないんだな

[114: 匿名さん]

目の前に南面角地のスミフ物件の予定地があるからな
そっちと比較したいのが人情だよ

[115: 匿名さん]

小石川の五丁目でも、四丁目でも、坂下の低地は、その分安くても人気ないよ。
まして、ここは三丁目だしね。

[116: マンション検討中さん]

人気がないという話はあまり聞かないが、今年に入って三丁目近辺は再開発ラッシュ
旭化成や東急が再開発を開始したし、かなり大きな賃貸マンションも次々竣工している
五丁目あたりの某物件とは違って、目立った紛争もなくスムースに工事は進められている
新築だからかもしれないが現時点で賃貸物件は満室御礼状態で閑古鳥には程遠い印象だ
今までは物件の供給が少なく出れば右から左だったが今後は少し手に入れやすくなるかもね

[117: マンション検討中さん]

実は近隣のユーカリハイツが築35年ぐらいになるかと思うのだが
そろそろ何処かが再開発を仕掛けてもいいんじゃないかと思っている
春日後楽園再開発事業を境に小石川3丁目や4丁目の千川通り沿いは大きく変貌を遂げるだろう
仮に、地下鉄駅の入り口が大きく北西に伸びれば、ここは今より駅近になるわけだが？

[118: 匿名さん]

もう来月には入居になるということで、販売の方も最終期の先着順ということになってきています。
公式のホームページの方には６つプランが掲載されているので、これらの販売になっているということなのかなと感じました。
Igタイプが最終期まで取っておいてあったということですが、ある意味目玉物件みたいな感じなのですかね。
１LDK＋S、テラス付き。実質２LDKみたいに使うことが出来るのですがそれで62㎡超ってかなりゆったりしているなという印象です。

[119: 通りがかりさん]

最近のマンションは狭いなあとついため息が出る。ここが悪いという気は無いが他も含めて全体に。

[120: ご近所さん]

小石川にしては、安くていいですね！
色々と異論はあるかもしれませんが、やっぱり文京区は治安が良く落ち着いて暮らしやすい場所です。
駅からの遠さも、普段は健康のために歩く、と思えば悪くはないかも。
後楽園・春日から歩くと、はじめは店舗や商店街の一部なども通りすぎるため、気候が悪くなければそれほど辛くはないかな。
必要時には適宜タクシーを使えば、最近のチョイ乗りなら安いです。

[121: マンション検討中さん]

徒歩11分だと検索に引っかからないから不利というのは貸したり売ったりするときの話で、実際に住む限りは共同印刷のあたりまでの徒歩15分程度は十分な利便性が実感できると思う。むしろそのぶん安ければお得だね〜、向かいの住不物件は絶対強気の値付けなので、待つと辛い目に遭うかも。タクシーもいいけど文京区のコミュニティバスb〜グルも安いのでオススメ。

[122: 匿名さん]

>>121
私も「徒歩15分まで」なら行ける距離です。いつもは自転車でもいいんですが、雨の日は徒歩になりますから徒歩20分とかだと個人的にN.G.です。

ここは徒歩11分なので、晴れた日は自転車で、雨の日ゆっくり歩いても15分くらいで行けるかなと思える距離。

すみふの物件、全体的に高いので、安くはなさそうですよね。ここは三方向が角になっているのがいいように思いました。開放感があります。

[123: 名無しさん]

完売まであと少しですか

[124: マンション検討中さん]

そろそろかな、入居はもう始まってるよね

[125: 匿名さん]

住宅設備10年保証というのがあるのですが、これってスゴイことなんでしょうか。住宅設備は10年位は保証があるのかなぁと思ったんですが、家電とかはそこまでは考えてみればないですからね。壊れた場合、コールセンターに電話をかければメーカー側に連絡してくれるそうなので、自分でいろいろ調べなくていいのは楽かも。

[126: 匿名さん]

戸建てでも10年保証があって、10年目に適切な補修をおこなったらまた延長みたいな感じかな。あったからといって不動産価格が上がるというイメージはないが、中小デベが誠意を示す一つの手段ではある。建てっぱなしではないですよというのは好感が持てる。

[127: 匿名さん]

すみふの物件が圧迫感ありそう

[128: 匿名さん]

EMITというスマートフォンとの連携システムが非常に良いかと思いました。
戸締り確認と施錠が遠隔で出来るという事なのでしょうが、
こちらはセキュリティ上問題ないものなのか気になりますね。
開錠が出来ない仕様なのであればよいですが、出来たら他人に開けられる心配があるかもしれません。

[129: 匿名さん]

インターネットは繋がない方がいいですね。

鍵暗号をクラックされるのが怖くて車もキーレスエントリーの車は避けています

[130: 匿名さん]

EMITのセキュリティ自体がどうなの？というところはありますよね。ハッキングされたりしないのか、セキュリティ面での安全性などは気になります…。
家から出た時に「あ、施錠したっけ？」とか確認のために戻らなくてもその場で見ることが出来るのはいいですが、
ものすごく便利なのはわかりますが、どうなんだろうねぇと言うのはあります。
まずは自分が出かける前に十分チェックしていけばいいだけなのですが。