プレシス文京小石川 静穏の杜ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

プレシス文京小石川静穏の杜についての情報を希望しています。
アップダウンの多い場所ですが、緑も多くていいなと感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式：http://www.presis.com/tokyo/bunkyo-koishikawa/

所在地：東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）
交通：東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩11分
都営三田線・大江戸線「春日」駅（A5出口）徒歩11分
東京メトロ丸の内線「茗荷谷」駅（1番出口）徒歩15分

売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社三木組東京支店
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

スミフの建築計画のお知らせの標識が出ていますね。
道路を隔てているといっても鬱陶しいですね。この物件よりかなり大きいです。

[62: 匿名さん]

順調に売れていっているという風に考えてよろしいのでしょうか。周りとのゴタゴタも早く収束してほしいものです。

駅までの距離はまあまああるにしても、文京区アドレスという強みがあるのか
決してリーズナブルというわけにはいかないですよね。
それでも順調にどうやら行っているらしいので、普通にすごい。

あとはすみふ物件がどれくらい影響があるのか…まだ詳細は見えてこない感じですか？

[63: 匿名さん]

>>62
すみふの説明会に行けば、影響や雰囲気が分かるのでは？
今週、説明会があるらしい。もしかしたら、一建設が購入者に知らせないようにしているかもしれないが。

[64: 匿名さん]

この総戸数でエレベーターが二台あるのはプライバシー感を考えると魅力的
住民同士も顔を合わせるという事も少なくなってきますし、エレベーターを待つというストレスもないのが良いですね。
ゴミを出す時に住民と顔を合わせるのってなんだか気まずかったりするので。
ただ、管理費はかかってきてしまうデメリットはありますが。

[65: 匿名さん]

広告みたいな書込みですね

[66: 匿名さん]

エレベーター２つあるのはいいけれど、長い目で見ていくとどうなんでしょう。
あと、毎月のエレベーターの点検の時、１基点検中の場合はもう片方を使うということは可能なのでしょうか。
この規模で２つあることのメリットってそこまで多くないように感じまして、
そういえば点検の時にあったら便利なのにとは思いました。
デメリットは、エレベーターの設備そのものが老朽化した際（数十年後カナ）、
２台分総取替するのにとても費用がかかるということ。
基本的には修繕積立金には含まれていないマンションが多いらしく、一時金が必要になることも。
１つでもお金がかかるのにその倍はどうなのかなぁということでしょうか。
そういうのを気にしない経済的に余裕が有る方ばかりなら問題ないかとは思います。

[67: 匿名さん]

文京区って、先住民のエゴが凄いよね、
ただ先に住んでるだけでそんなに偉いのかとw。
いわゆる老害クレーマーが多いんでしょうが。

[68: 匿名さん]

文京区役所の紛争調整担当に話を聴いてみるのはいかがですか。

[69: 匿名]

>>59 匿名さん
インペリアルガーデンは微妙な立地じゃないだろ！ま、ここを見てるような人たちには購入できないだろうけど。

[70: 匿名さん]

ここの方が微妙

[71: 匿名さん]

無理して戸数を稼いでも仕方ないと思うよ。棟内モデルルームが続くのだったら。

[72: 匿名さん]

どの駅からも遠くて不便な場所。自転車必須。
雨が降ったらサイアクだね。

[73: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[74: 匿名さん]

駅までの距離が少々あるため、気になってしまいますね。
周辺は坂道が多いため、自転車での移動も簡単ではなさそうです。

しかし、周辺の立地は緑が多く、閑静な住宅街という印象があり、
その点に関しては暮らしをイメージしやすい印象を受けました。

利便性では気になるところがあるものの、個人的には良いマンションかと思います。

[75: 匿名さん]

だが、わざわざプレシスを選ぶ理由もない。

[76: 匿名さん]

順調に売れている物件なのでしょうか。
立地的にはやや気になるところはありますが、文京区というのは強みの一つですよね。
子育てに適した環境と、私は思いました。

[77: 口コミ知りたいさん]

お買い物環境はどうでしょうか？
アップダウンのある地域とのことですが。
周辺地図からすると、白山通り沿いに何件かスーパーがみつけられましたが、
現地からは遠そうですね。
車の利用を極力避けた生活をしていきたいのですが、
この地域で自転車での買い物は厳しいでしょうか？

[78: eマンションさん]

>>77 口コミ知りたいさん

長文となり申し訳ありません。
現地見てきましたが、春日駅〜現地までは坂はありませんでした。それより奥に行くとやや坂がありますが、生活圏とは逆側なので自転車でも問題無いと思います。
また、徒歩3分のところにダイエーがあるので、普段の買い物は便利そうです。ラクーア、ドンキホーテなどがある水道橋に徒歩15分超（自転車圏？）でいけるのも便利そうでした。
個人的にですが、徒歩11分はそれほど苦ではなく、逆に徒歩10以内だと価格が跳ね上がるので、文京区ということもあり、かなり良い印象を受けました。
魅力的だと思った部屋は完売してましたが、まだ良さそうな部屋が空いていたので、要検討します。

[79: 匿名さん]

販売関係者と思われる書込みではないかと気になりました。

[80: eマンションさん]

>>79 匿名さん

確かにそうですねw
現地見たら思ってたより良かったのでテンションが上がって良いことばかり書いてしまいました。
冷静に検討したいので、しっかりデメリットも考えます。

[81: 匿名さん]

ラクーアは後楽園駅からすぐだろ。水道橋はむしろちょっと遠い。

[82: 匿名さん]

住友不動産の（仮称）文京区小石川四丁目計画
http://kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=40047

延べ面積が10,000平米を超えると適用される法令や規則が増えるらしい。
600平米くらい減らしたらいいのではないか？

[83: 匿名さん]

昨年までこちらの物件の目の前に住んでいました。
前通りは一方通行ですし当然ながら静かです。朝は駅に向かうほうにフォークリフトが走るくらいです。
ただし西向きメインの建物になりそうですし、西側には住友物件が建つようですので、日当たりや圧迫感は考えないといけないと思います。
個人的にNGなのはとにかく駅から遠すぎること。後楽園から10分では着きません。資産価値としてはかなりビミョーですし、実際毎日の通勤には結構辟易しました。
それで転居したと言っても過言ではないです。
資産価値を気にするなら、中古でも良いからもっと駅近を買うべきです。
静かな環境重視なら良いと思います。ただしこの土地には長年工場併設の事務所が建っていましたので、土壌汚染があるのかないのか、そこまではわかりません。

[84: 匿名さん]

>>83さんの仰るようにフォークリフトを見かけますね。
資産価値を気にするなら、中古でも良いからもっと駅近を買うべきというのに同感です。

[85: 匿名さん]

>>83通勤距離が嫌で転居したのに、なんでこの物件の掲示板にいるんでしょう？
ふつうマイナスの理由で転居したら、そこに立つ物件とか興味示さないでしょ
>>84は朝通るフォークリフトをなぜ知ってるの？

こいつらユーカリハイツの住人だろ
このスレはほとんど書き込みないのに、否定的なレスだけは早すぎる。何とか販売を阻止しようと必死すぎ

[86: 匿名さん]

クレヴィア文京小石川の居住者も朝にフォークリフトやトラックが動いているのを知ってますが…

[87: 匿名さん]

なぜ急にクレヴィア文京小石川が出てくるのでしょうか…。

私は先日現地を見ましたが、かなり静かでした。白山通りの音はほとんど聞こえません。
近隣に住んでないので、朝のフォークリフトは知りません。

西向きの部屋は日照は期待できないでしょう。ユーカリまたは住友と対面になりますし…。
それに対して、南向きの部屋、特に南東角部屋の中層階以上はかなり条件良さそうに思えました。

[88: 匿名さん]

>>83 >>84
東京DEEP案内 製本業の町・小石川
で検索すればわかりますよ。

[89: 匿名さん]

話が噛み合ってませんね。88もユーカリの方ですか。

[90: 匿名さん]

>>89 フォークリフトが多い街という話でしょ
http://www.google.com/search?q=%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D+%E8%A3%BD%E...

[91: 匿名さん]

製本業が多いのは、ここだけでなく茗荷谷辺りもですね。
新宿区もDNPあるしこの辺りでは見慣れた光景です。

[92: 匿名さん]

小石川で価値があるのは1、5丁目と2丁目の一部だけ。

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん

4丁目の播磨坂付近もいいと思いますが。

[94: 匿名さん]

Jタイプはポーチもついて他の間取りより広めでいいなと思うのですが
ダイニングがドアを開けてすぐで、洗面室が向かいなのでダイニングセットの配置が難しそうに思います。今の賃貸でも似たような間取りで洗面室ではなく居室なのですが
ダイニングテーブルをおかず、リビングにコタツテーブルをおいてそこで食事もしちゃいっていますが、皆さんはどうされているんでしょうか。

[95: 匿名さん]

スミフが西側に大規模マンションを建てるようですが。
プライバシーや圧迫感の問題はないですか。

[96: 匿名さん]

Jタイプは使いやすいような使いにくいような…という感じでしょうか。
片方のリビングインの居室をリビングとつなげてしまって、
フリールームと居室にするという風にするとか
何か工夫をしておいた方が良いのかも。
居室をリビングと一体化させれば、ダイニングセットもソファセットも両方無理なくおくことができます。

[97: 匿名さん]

ここってメインのターゲット層ってどういうところを想定しているのでしょう。小学校などもちかいようですが、あまり子供がいる人に向かって発信しているように思えなくて。
大人の世帯を中心としたい所が大きいのでしょうか。

買い物などは困らないエリアですね。普通に過ごしやすいでしょう。
。。。となりますと、文京区っていうこともありますし、お値段的にはかなり強気の強気？先着順を出しながら販売しているところからそういう部分も感じられます。

[98: 匿名さん]

買い物はあちこちあるのはいいですね。それぞれの強みをチェックして買い物できそう。文教地区は落ち着いているので人気だと思いますがどうでしょう。夜も静かですし、駅までちょっとありますが許容範囲でしょう。

[99: 匿名さん]

文教地区だと、仮に転勤の際に貸し出すときにも子供がいる人たちに貸すことができるなど、人気があるのも良いと聞いたことがあります。
人気学区だとそこの学校に通わせたいが為に引っ越してくるとか。

ここって学区どうなんですか？子供がいないのでよくわからないのですが、人気がすごくある小学校がこのあたりにあるらしいことはちらりと耳にしたことがあります。

[100: 匿名さん]

なんだか、貸し出す場合のシミュレーション的なものが公式サイトに書かれている。
基本的にここは実需じゃなくって
投資向けという風に見ていく感じなんだろうか。
子供がいる人向けとか？（その割にはコンパクトだけど）。

12万円のローン返済で1８万円賃貸収入という資産だけど、
管理費修繕費、最初のコスト（積立金の一時金やら手数料、税金など）、固定資産税などを思うと、
どれくらいで回収できるのかなぁというのはあります。

[101: eマンションさん]

ここは南面を塞がれているのが致命的
どうしても文京区それ以外はどうでも良いという人以外にはおすすめできない

[102: 匿名さん]

賃貸ってこのあたりっていうのはどんなもんなんでしょうね。どこも高く出ていたりするけれど。安いのは古いところだったり。　
南面が塞がれているというので、永住の人よりも賃貸で、という感じなのでしょうか。だからHPにもそういうニュアンスでかかれているのかしら。

[103: 困ってます。]

小石川

とてもいいんだけど、徒歩11分が、、

[104: 匿名さん]

駅と駅の間って言う感じの場所に立地していますからね。静かな場所といえばそうなのかもしれないですが、
駅がどこの駅も等しく遠いという感じもしてきますし。

なんか、賃貸で貸すこと前提みたいな感じで公式サイトで紹介されていますが
ここってそんなに賃料取れるのですか？
駅から10分以上歩いてしまっても？？なんて思ってしまったんですが。

[105: 匿名さん]

ローンの返済が１２万円〜で賃貸で１８万入ってくるという皮算用かな
修繕費管理費がかかるし、
自分で暮らさないのならば住宅ローン減税は利用できないし、
そうなると固定資産税もガッツリかかってくるのでは？
あまり大きく儲けるのは素人目には難しそうなんですが、投資をしている人からするとどうなのであろうか。

[106: 匿名さん]

>>105
ローン返済までトントンであれば、返済後に家賃収入＋物件価値が残りウハウハという皮算用でしょう。
実際には家賃下落リスク、空室リスクがありますけどね。

ここのHP見たら、バルコニーがリゾートマンションっぽくてかっこいいですね。

[107: 匿名さん]

どちらの駅に行くにしても10分ちかくかかってしまうのが気になるところですね。
坂道も多少ありますし、自転車でもちょっと大変かと思いました。
ただ、良いマンションで住み心地も良さそうなので気になりはしますが、
10分以内だとさらによかったです。

[108: 匿名さん]

外観のデザインは格好良いですよね

ここの場合は投資用にするには少し高いんじゃないかなと思いますし
投資用だと住宅ローン減税の対象にはなりえないので
最初から固定資産税丸かぶりですよね、
となりますと、
普通に実需でと考える人が多くなってくるのでは。

それから、普通賃貸を探す人は駅から１０分以内を探す人がほとんどですから
あまり遠くになってしまうと家賃設定も強気にはしにくい。

[109: 通りがかりさん]

通学区域は柳町小学校か礫川小学校
この辺は福祉作業所が近かったり、柳町小学校も障害児教育に力が入っていることもあり
一部の父兄にはニッチな需要がある。駅や主要施設までフラットなのもポイント高い
都心近くでありながらザリガニ釣りや昆虫採集ができる珍しい場所、物価もそこそこ安い
賃貸は出れば右から左という印象の強い地域

[110: 匿名さん]

小学校の通学区域が２つ重なっているということなのですか？文京区の学校選択制度がどうなっているのかもよくわからないですが。

このあたりは意外と自然があるなという印象です。
公園も広くあるし
学校もあるし
何と言っても植物園があるからというのもあるのだと思います。

ウォーキングなどをしていると季節の移り変わりときちんと感じることが出来る場所なのではないでしょうか。