ワコーレノイエ 須磨名谷はいかがですか？

[買い換え検討中]

地下鉄　名谷駅から　ほど近い場所に57邸の建売住宅です。
これから、これぐらい駅近の物件は少ないかと思い、興味をもって見ています。
みなさん、どうお考えでしょうか？

http://www.57noie.com/

[26: 近所をよく知る人]

ワダも利益がいるからね。
駅前のマンションも4LDK　5000越えでも完売したから　強気なんでしょう。

一度　どの程度の建物なのか　見に行ってみるかな？

ミサワぐらいしっかりした建物なのか　どうか・・

[27: 土地勘無しさん]

恐らく土地開発に随分とお金を掛けたんでしょう。

慈善事業じゃないから掛った費用と儲け分をしっかり
販売価格に盛り込んだんわけですな。

しかし、中を見たわけではないので何とも…ですが
外観は「納得の価格！」とは言い難いですね。

[28: サラリーマンさん]

私も一回見に行ってみようと思います。電話で様子を聞いたら土日は結構モデルハウスの予約が
埋ってるみたいです。

開発費についても少し調べたら、土地造成って結構費用かかるんですね。各土地への上下水引き込み
やローラー転圧等数百万単位でかかるそう。

駅前マンション5000万超えで完売ですか。世の中思ったより稼いでる人多いですね。

[29: ビギナーさん]

　先日　ここを見に行ってきました。駅から10分（実際歩きました）ですし、7丁目の住宅街は静かそうですし、北側は公団の建売住宅がありますが、環境は非常によく感じました。
　ただ、価格なんですが、160ｍ2弱の5000万円台の物件で土地台3000万円台　上物1600万円台と聞きました。具体的な数字をメモしなかったので、計算が合いませんが、上物の値段ってこんなもんでしょうか？
上物と比較して、土地代が妙に高いような気がします・・・売り出し価格に合わせるとこうなってしまうと言われればそれまでですが・・・

[30: サラリーマンさん]

先日見に行って来ました。
価格はやはり平均5300万台となっていましたので、この妥当性について自分なりに考察しますと。。。

①上物は2x4で単価は安いと思われるが、全窓ペアガラス（２Ｆは防犯ペア）、リビング床暖、耐久
フ ローリング、浴室乾燥&保温浴槽、玄関カードキー、エコウィル等々の高仕様となっている。
簿価では1400万と表示されるが、個人の注文住宅でこの仕様で建てると大変な額となりそう。
種々勘案し、坪単価は安く見積もっても65万はしそう。というわけで、建坪34として2200万。
建物には消費税がかかるので、1400万というのは原価程度と思われる。

② すると土地は3100万となり、46.3坪では坪67万。建物の価値をどう見るかによって土地台は変
わってきますが、67万は少し割高かな？（57万程度なら相場と考えて）

③ 区画自体がニュータウンとなるので、いきなり昔からある地区に飛び込んで新参者扱いされない
利点がある。

④ もう少し書きたい事情はありますが、結論を言うと価格は少し割高だけど、環境等いろいろ込
で考えると許容範囲ではないかと思います。現に4000万台後半の物件は抽選倍率10倍超えとか。

最後にここの物件、広告あまり出してないので何故か聞いてみたところ、他にも売り出しマンション
があるのでそちらを先に売りたい模様。第2期からは全力広告出すそうなので、どの程度人気が出る
か見どころです。

[31: 近所をよく知る人]

ふーん
10倍超えもあるのですか。
まあ、駅から徒歩10分以内の戸建ては　価値があるからな。

ワダも妙法寺駅前に　戸建てを展開しているが　こっちは苦戦してるみたい。

マンションも全て　抱き合わせ販売かな？

[32: サボテン]

抽選が非公開らしいのですが・・・それってどうなの？？？公平にされてるの？？

[33: 匿名さん]

非公開＝倍率も適当だよ。日々、お客ごとに変わる。

[34: サラリーマンさん]

投稿少なくなってきたみたいなので、No.30で書ききれなかった情報を少し追加します。

ここの区画が長年開発されなかった理由は、以下の通り。
昭和50年代に名谷近辺の山を削ってニュータウン開発を行った時に出た残土を、ポート
アイランド埋め立てに使用。このプロジェクトで埋め立てに必要な膨大な土は地下を通る
ベルトコンベアにてポーアイの埋立地へ運ばれていたようです。
今回売り出している区画は、このベルトコンベアの中継基地となっていたところで、区画
の南東から北西にベルトコンベアのトンネルが敷設されていました。
これにより、神戸市は当区画を住宅地として売り出さず、最近まで一部を変電所として利用
しただけで中継基地も当時のままとなっていたとのこと。
今回、神戸市が住宅用地として売却したことにより、落札業者にて施設と地下トンネルの撤去
を含めた造成が行われ、新たなニュータウンとして売り出されることになった。

この区画をGoogleの地図で航空写真で表示させるとまだ開発前の状態が見れます。
さて、昨日は第2期の抽選日だったみたいですが、どなたか情報ありますか？

[35: 入居予定さん]

抽選はもうないですよ。先着順になったようです。

[36: 特命課長]

やっぱり先着順だったんだ。
神戸市との約束どうなった？
営業にだまされた？感が残ります。
「1期はいっぱいなので2期に申し込みしてください。」

2期はずいぶん値上げしましたね。
もう買えません（泣）さよなら

[37: 林威助]

No34さんのフォローします


＞落札業者にて施設と地下トンネルの撤去を含めた造成が行われ、新たなニュータウンとして売り出される
ことになった。

ポートアイランドに土を送るベルトコンベア用のトンネルは土を充填していますが、この土地の下にある機械室などの施設の撤去・解体はあまりにも膨大な費用がかかるため壊さず、埋めもせずに空洞のままおいてあります。

つまり大きな機械室が住宅地の下に空洞のままあるのです。
機械室って土壌汚染もでるんじゃないでしょうか？

もちろん買った人はみんな説明受けてるはずですけどね。

でも自分は建売で間取りも変えられず5000万は高すぎる・・

[38: 近所をよく知る人]

確かに、巨大な変電所でしたね。
PCB、鉛汚染の可能性は　否定できないでしょう。
あと、鉄塔からの　電磁波被害も否定できないので　申し込みは見送りました。

[39: サラリーマンさん]

＞No37さん

フォローありがとうございます。土の補充はトンネル部だけでしたか。。。不正確な情報で大変
失礼しました。
機械室は区画の真ん中あたりに位置していたように記憶していますが、ここは空洞なのですね。
（てっきりここも埋め立てられたかとおもってました。）
そういえば、第1期で一番人気は確かこの機械室の上付近の物件だったと思いますが、価格も4000万
代中盤となっており、他より1000万近く安かったかと。

地盤保障10年ついてるし、この位の価格であれば購入できる人が多いみたいですね。
土壌汚染については、化学薬品を使う工場や焼却施設の跡地では無いのでそれほど心配はいらない
のではないでしょうか。

ベルトコンベアは2008年に撤去されていて、その時の資料が残っていました。

http://www.h7.dion.ne.jp/~kawatake/TTN/takikounews27.pdf#search='ベルトコンベア 名谷'

資料中、”このトンネル跡は何らかの形で歴史的財産として残して欲しいものだと思います”
って家建ってるし。。。

[40: 近所をよく知る人]

ベルトコンベアの空洞はどうでもよいのです。

ここにあった、大きな変電設備の処理が　大きな問題です。

申し込み予定の方は、第3者に入念な調査を依頼されるべきだと思います。

[41: サラリーマンさん]

変電所の処理をどのようにしたかは確かに気になりますね。

ここにあった変電所は、関西電力ではなく、みなと総局(神戸市)が設置したもので、おそらく敷地
内のコンベア機械等の動力用だったと思われます。

土壌汚染対策法では、"都道府県知事は汚染の可能性のある場所については調査を命令できる"
となっており、実際に土壌汚染に関して指導・命令を行う機関は神戸市環境局環境保全指導課となり
ます。

その神戸市が管理していた変電所跡にて、民間への売却後に土壌汚染が発覚すれば大問題となる
ので、無論調査はしていると思いますが、購入するとなると環境局への問い合わせが一番早いかな。

[42: 住まいに詳しい人]

環境局は民間へ転売した手前　何があっても　「汚染などありません」と回答するだろな。

当事者ではなく、第三者でないと　安心できないのでわ内科医。

[43: 入居予定さん]

購入します。

理由は駅に近いから。もう正にそれだけです。
確かにデザインとかどうかな～と思うところもありますが
極論５０年後、ワコーレがなくなってても市営地下鉄は走っているだろうと。

西神中央とか西神南とかも候補でしたが
名谷の方が中心地に近いし、ここに決めました。

[44: サラリーマンさん]

＞No43さん

購入決断おめでとうございます。

理由は駅に近いからのみとのことですが、これからの少子化時代に入りますと持ち家の
資産価値としては、正に駅に近いor遠いで明暗が分かれるかと思います。

名谷駅は三宮に次いで利用客の多い駅ですし、駅前ダイエーは全国でも5本の指に入る
売上を上げている様です。
名谷駅周辺は開発から相当年月が経っていますが、過疎化することも無く活気も失われて
いないことから、今後もうまい具合に世代交代が進んで欲しいものです。

という私も、自分の考えていた家というものに対する予算からは、かなりオーバーしましたが
いろいろ考え悩んだ末、購入決断した一人です。

[45: 住まいに詳しい人]

正直、建売では高すぎる　間取りを触れずこれはめっちゃ高いね

最近の和田興産はすべて値段が高い

[46: ご近所さん]

違う見方をすれば、「間取り」に納得できれば、高くはないとということですよね。

私も興味があって、見に行きましたが　駅徒歩圏内（それも10分以内）という立地で
の分譲は今後あまり期待できないだろうと思えば、気に入った物件があれば高いって
ことはないかなと思いました。

とは言え、やはり売れ残っているは5000万円台の物件のようで、私には無理です。

[47: 購入検討中さん]

新しい分譲が出る予定を販売センターに確認したほうがいいですよ。狙っている人は。
とにかく４千万台・５ＬＤＫは早いもの勝ちのようです。一日の遅れが敗北を招きます。

まあ、焦って欲しくもない物件を買う必要はないですが。

[48: 住まいに詳しい人]

No.46 by ご近所さん　へ

｢高いことはない｣って言ってて買えないのはあなたにとって身の丈にあってないということでしょ？

高いんじゃねえか！！見栄をはるんじゃねっつうの！！

妙法寺あたりか学園山手フォーシーズンでも方向転換したほうがいいよ

[49: ご近所さん]

No.48 by 住まいに詳しい人　へ

No.46です。

ご理解いただいているかとは思いますが私は、相場観として「高いことはない」との印象を
もっております。

私は名谷駅圏内に既に一戸建てを所有しており、買い替えるにしても、名谷駅徒歩圏内にと
考えております。折角のご提案でしたが、私の希望とは一致しておりません。

「身の丈」にあっていないというのは確かでしょうから、将来の買い替えに備えて、貯金に
励むことにします。

[50: 購入検討中さん]

どうも値段設定が良くわからない。
この分譲、土地の広さは一部を除いてどこもほとんどどんぐりの背比べ。
だから床面積で変わるのかな？と思いきや
狭くても高いところは高いし、逆でも意外に安かったりする。
５ＬＤＫでも４ＬＤＫより安かったり、良くわからん。

ただ南向きだけは異様に高い。
売れ残り→値引き売りになるのは予想できるが
場所が場所だけに、値引きになったらあっという間に売れてしまうだろうなあ。

販売センターに通いつめて、安い物件を押さえるか
高い物件の値引きを待つか悩みどころ。

[51: サラリーマンさん]

＞No.50さん

物件の値段ですが、すべての戸建ての価格を見たわけではありませんが
以下の様な感じで設定されているような気がします。

基準価格 5000万として。。。

1.地盤が機械室空洞の上 ：-10%
2.南側の鉄塔&高圧線下の区画 ：- 6%
3.地盤がｺﾝﾍﾞｱﾄﾝﾈﾙ埋めた跡の区画 ：- 4%
4.上記1,2,3,どれにも該当してない区域：+ 4%
4．南向きﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 3%
5．角地ﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 4%

南向きの角地は値段がかなり張るのでなかなか買い手が付いていないようです。
また、町の北側と東側の高い擁壁上の物件は人気薄みたいですね。

全体的な物件価格につて妥当or高いの議論されていますが、単純に周辺相場と比較
すると15%程度は割高と思います。従って、名谷以外で広い選択肢で戸建てを探され
ている方にとっては高いと感じられるでしょう。一方、名谷周辺に思い入れのある人に
とっては、今後は出ることのない駅近のニュータウンということで、少々高くても欲し
くなる物件ではあると思います。

また、ここの業者が設定した物件価格が高いのは、神戸市からの払下げ価格が高すぎる
のが原因ですね。神戸市住宅コンペを謳っておいて、造成も無しで坪37万で売却とは。。。
業者もこの価格での土地取得では、この値段設定でも仕方なしかと思います。

[52: 周辺住民さん]

我が家はちょうど北側のURの4階です。
で見ていたのですが、機械室の所って空洞じゃないですよ。
解体して埋め戻ししていましたよ。

空洞って言ってる人はたぶん想像だけで言ってるんじゃないのかな？
解体している時の騒音と振動は相当なものでした。＠ほこりもね。

それとベルコンのところも掘ってましたよ。
実際に見ていたので間違いないですよ。

[53: 匿名]

土地、建物ともに、坪６０万円として、

東向き：＋２００万円
南向き：＋４００万円
角地 ：加えて＋２００万円

ぐらいと見れば、そんなもんかな〜、
とも思えるのですが、いかがでしょう。

[54: 購入検討中さん]

南向きはやはり好評かなんですね。
ただ住宅地の島部分の南向きはともかく
団地と土地が接しているところは全部団地の駐車場に面してますね。

駐車の時の排気ガスで建物汚れたりしないんかな……私は島部分がいいな、と思ってます。

[55: 匿名]

NO.53です。
ちょっと計算が雑だったので、もう少し考えてみました。
当然ながら私見ですが、

１）高架下、何がしかの施設があった跡地あたりは価格が低く設定されている
　　傾向が見受けられる。（No.51さんの見解のとおり）
２）建物に納得できれば割高といえるほどでもない。

まず、土地の価格ですが、国土交通省の土地総合情報システムによれば、２年前
の取引にはなりますが、名谷駅徒歩10分　東向きの竜が台の土地で、坪64万円
程度で取引されていることがわかります。（他にも1年前のデータがありますが、
徒歩15分ということで検討から外しました。）

東向きで坪64万円とすると、東向きの物件で建物が坪60万円台ってとこです。
南向きや角地のほうが坪単価が高いとして、坪60万台後半で考えると、これも
建物が坪60万円台にほぼなる感じです。
一方で、高架下や何がしかの施設があった部分は、土地の坪単価を55万円として
も、建物の坪単価が60万円を下回るケースがあり、かなりの調整をしている
傾向が見受けられます。
とは言え、必ずしもこれだけで説明しきれない部分はあります。
なので、価格設定にあたっては論理的ではない不動産会社の経験、勘込みって
ところがあるように思われます。

で、外構まで全部込みでの建物の坪単価で６０万円台なので、これに納得できれ
ば、割高ではないとの印象になると思います。
一方で、建売なんだから、全部込みでも４０万円台、５０万円台でないと、考える
人には割高に感じると思います。

あと、５千万前後の資金を出すことを考えると、注文住宅で納得の家作りをしたい
と考える微妙なラインとも言えます。その意味でもやはり建物に納得できるかどう
かが分かれ目ではないでしょうか。

[56: 匿名さん]

皆様の意見を参考にして、購入を考えている一人です。
何度も足を運んでいて思ったのですが、家の周りのＵ字溝、蓋（コンクリート製）のあるところとないところが気になりました。小さい子供さんにとっては結構危険では？また、夜であれば車も脱輪なんか危なくないでしょうか？
それとも気にしすぎでしょうか？すでに住んでいらっしゃる方のご意見をうかがいたいです。　よろしくお願いします。

[57: 入居済み住民さん]

>56さん

たしかにちょっと危ないですね。
まあ、危なければ市販もされているのでする人はするのでしょう。
今のところ子供は落ちていませんが、ボールが転がって大騒ぎは何度かあります。（重いので上がらない）
車の脱輪は聞いたことがないです。

[58: 匿名さん]

ＮＯ.５７さん

ありがとうございます。
掃除とかつまりの関係で開けてあると聞きましたが、ボールなんかは転がって入ると大変でしょうね。脱輪はそんなにないでしょね。あったら結構騒ぎになりそうな・・・考えすぎでした・・・最近のホームセンターには、Ｕ字溝の蓋も売ってるそうですね。知り合いから聞いてびっくりしました。

ところで、今週末にここの物件のチラシ（２期、３期残り分の募集）が入りましたが、ecoポイントが付くとありました。１期はなかったっですよね。何がどうecoになったのでしょうか？なにも変わってなかったようですが・・・

[59: 匿名さん]

住宅エコポイントの発行対象となる工事の期間は、平成21年12月8日～平成22年12月31日に建築着工（※1）したもので平成22年1月28日（※2）以降に工事が完了したもの、なので第１期は12月8日より前に着工済みということなのではないですかね。

[60: 入居済み住民さん]

ＮＯ．５８さん

５７ですが、ＮＯ．５９さんのおっしゃるとおりです。
うちはありませんでした（泣）

[61: 匿名さん]

Ｎｏ.５９さん

ご教授いただきありがとうございます。
だから第1期に住宅エコポイントがつかなかったのですね。


Ｎｏ.５７さん

残念ですね。しかし、この件に関して販売店に聞きましたら、その分価格に上乗せされてますとの回答でした。


ところで、今売れ残っている物件（４件ある？）は、すべて売れるのでしょうかね？

[62: 匿名]

エコポイント分を価格に上乗せって、第1期で購入された方へ配慮した回答なんでしょうが、
それってエコポイントを和田興産がエコポイントを横取りしてるってことではないですか？

[63: 匿名さん]

第２，３期で購入した方からするとカチンとくるかもしれません。

[64: 匿名]

ホームページが更新されてました。順調に売れているようですね。
残り3戸（全部南向きのひな壇）になってました。

以前のどなたかが書かれていましたが、ひな壇の場所は団地の駐車場のに隣接している
ので、ちょっとした塀はあるようですが確かに排気ガスが気になりますね。

[65: サラリーマンさん]

ひな壇の所で駐車場に面している区画は、排気ガス吹き出し高さ以上の塀を付ければ問題無いか
と思います。それより、駐車場のスペースは今後大きな建物が建つ可能性が無いので、東側の日当
たりを確保出来る意味では逆に好条件では？
物件自体駅近だし、車は通勤用というか土日稼働がメインと考えれば、出し入れの数分間しか排気ガスが当たらないと思えば納得できるかも。
まあ、暴走族みたいな車が毎晩２時３時に帰宅されたらアウトだけど。。。
なお、周辺のUR住宅は駅が開発された後に売り出された分譲物件で、かなり価格も高かったと聞きます。よって、それなりの人が住んでいると思うので無用な心配かな。
念のため買う前に購入予定土地前の駐車車両の確認はしておいたほうがよろしいかと。

[66: 匿名さん]

ここの掲示版楽しみにしてましてが最近投稿が少なくなりましたねー。

[67: 匿名さん]

残り、わずかになってきたからかな？
学園南に　うじゃうじゃ　戸建て出来てるが、買う気にならんな・・
ここなら、良いのだが　ちと高い。

[68: 入居済み住民さん]

買ってよかったと思うこと

○全然ガソリンメータが減らない。一月で半分もいかない。
○とにかく駅、店が近い。雨の日でも買い物が苦にならない。
○小学校徒歩１０分ほど。中学校は家から見えます。
○うまく行けば高校まで全部徒歩でＯＫ（北須磨は見えます。翔風も徒歩圏、友が丘、須磨東、啓明学院は自転車かな？）
○家の間取りに無駄がなくていい。

ちょっとここが～と思うこと。
○天井と壁の壁紙が同じ（和室、トイレ、洗面所除く）
○壁紙がとにかく白、ほとんど白のため汚れが目立つ。
○近くに公園がない
○押入れ、クローゼットの天袋の奥行きが狭くて、物がおきにくい。（特に押入れ、季節外れの布団がおけないのは困る～）
○育英グランドの練習の声がややにぎやか。まあ慣れたのでいい。夏がんばれ。

余りにも過疎っているので書いてみました。

[69: 匿名さん]

中学が　友中　というのが　ちょっとためらう。

いまだに、過去の残像が残っている。

それ以外は、良い立地だと思う。

[70: 匿名]

過去の残像を払拭しようとしたかは
わかりませんが、今では名谷周辺の中学
では、レベルは上の方。(西神方面の方
にはかなわないでしょうが)
気にするだけ損かも。

[71: 匿名さん]

本日HP更新されていて第4期1次が分譲されましたね。建築条件付きと記載されていますが、
今までの売り出価格に比べて、価格が2990万～3004万に設定されていて激安です。

どのような建築条件が付いているか、情報もっている人いますか？

[72: 匿名さん]

No.71に投稿したものです。
よく見れば第4期1次は土地のみ（宅地）の販売でした。46坪で3000万ですから、坪65万ちょっと
ですね。ここの土地はひな壇になっているので擁壁工事込の値段か別途か気になるところです。

和田興産もひな壇箇所は売れ行きが思わしくなかったので、土地販売に切り替え注文建築層の取り込みを図ったのかもしれません。

建築条件は、今回57戸全てに適応されている、一般的なもの（外壁後退1mとか）とかな。

[73: 匿名]

物件概要より

※宅地分譲については、土地売買契約締結後3カ月以内に和田興産株式会社と、建物工事および外構工事請負契約を締結していただくことを停止条件として販売します。土地売買契約締結後ただちに建物設計協議をしていただきますが3カ月以内に建物工事請負契約等が成立しない場合は、土地売買契約は解除され、お預かりした手付金等から実費相当額を差し引いて返還いたします。また、自宅を売却されて宅地購入資金に充当される場合は原則、専任媒介契約を締結していただくことが条件となります。

[74: 匿名さん]

なるほど土地購入後は和田興産と工事請負契約ですか。いきなり積水ハウスとかは無理ですね。(笑)
するとデザイン(設計)は同じくユニットシステム研究所でしょうから、家並みは他と同じ様な感じになりそうですね。

一応注文住宅となりますが、周りの家の間取りを参考に良い所取りができるといった感じでしょうか。
どうせなら坪単価100万位かけた和田興産最強グレードの家を見てみたいものです。

建売は当然ながら家を買った感はあっても、"建てたぞ!"感は無いので注文建築志向の人は、ここの土地だけ欲しがっている方も結構いたと聞きます。

あとは売り出した4区画はかなり高い雛壇となっていて、掘り込み車庫を作るにも費用が相当かかりそう。1Fの玄関まで登るのに相当長い階段を設置する必要があると思うので、思い切って地下1階に玄関とかもありか？

[75: 匿名さん]

確かに、上物で坪単価100万なんてみてみたいですね。
ただ、それでもここはもともと建売で　外観に統一感を持たせることも一つの売りにしていたはずなので、外観は周りと代わり映えしないものでしょうね。
というか、周りと調和しない外観の家がある区画にあると　すでに購入済みの方から文句のひとつもでるかもしれません。

って考えると、やはり「街並みも気に入ったしお金もあるし買いたいんだけど、間取りがね・・・」という方がそれなりにいたのかな、と推測できます。
なので、ある程度間取りに融通を利かせるためにも、建築条件付きにしたってとこですかね。

2区画ほど、広告やHPをみている限りでは売り出した様子はなかったけど、売却済みと思われる区画があるんですよね。
なので、これまで販売にあたっては抽選ということになっていますが、買う意思を相当見せれば（いろんな意味で）かなり融通が利いているのでは、と思います。

[76: ご近所さん]

そうそう。
安い　と思ったら　土地価格だけで3000万・・

ＨＭ選べないし、和田で建てなあかんらしい。
部屋割　変えれるだけみたい。　西向きだけ４区画　は　いかんぜよ・・

[77: 匿名さん]

まぁ プロジェクト名自体がワコーレの家ですからね。 しかし、私はこのワコーレノイエと
いうネーミングは結構気に入っています。近隣にはやれ太陽の丘やら、ガーデンシティ、
フォーシーズンズなんてお洒落なネーミングを付けた町がありますが、何かの拍子に自分の
家を紹介する時になにか小っ恥ずかしい気がします。

ここは何と言っても"ワコーレノイエ”ですからね。知らない人が最初に聞くと、なんか
フランステイストな街ですなぁと言いそうですが、落ちがダジャレですから。
いや、ダジャレにすらなっていない所が清々しい。

というわけで、ここにあったかハイムやシャーウッドみたいな優等生的注文住宅が建つと
コンセプト違反となるので、別件概要での制約は致したかた無しですな。

[78: 買い換え検討中]

ワコーレってマンションではたまに聞きますが、ハウスメーカですか？よくわからないので知っている人は教えてください。

[79: 匿名さん]

ワコーレ＝和田興産＝デベロッパーですな。

で、ノイエ＝ドイツ語で「新しい」＝日本語で「の家」ってことで、実はくだらない駄洒落
のようで、そうでないような、会社のお偉いさんが「お、（新築＆和田興産の一戸建て
新規参入の意味も込められてて）なんかそれいいやん」っていいそうなレベルのネーミング
のようです。

昨日の新聞広告をよく見ると、プラン例から大きく変更する場合は設計料をいただきます、と
小さく書いてありました。なので、実際にはいくつかのプランから間取りを選ぶぐらいの
選択肢なのかなと思います。

[80: 買い換え検討中]

解説ありがとうございます。
マンション購入の際、ワコーレのマンション（モデルルーム）を見た気がしますが、野村や三井不動産に比べ見劣りして検討もしませんでした。
家だったらもしかして期待が出来たりしてと思ったので。

[81: 入居済み住民さん]

個人的には可もなし不可もなしって感じです。＜家

>68に感想書いてます。
入居して数ヶ月、この前アフターサービスの連絡が来てました。
具合の悪いところちょこちょこ書いて出しましたが
あんまりなかったなあ。

[82: 匿名さん]

先日モデルハウス見に行ってきましたが、それより気になったのが現在建設中の物件。
梅雨時期の２ｘ４は建てるもんじゃないと思っていたが、7月初旬の長雨時期にに屋根の取り付け前の物件は。。。。一応養生はしているみたいだがほどんど意味無く、悲惨な状態に。この時期に建てられた数棟は残念ですなぁ。 今から建つ分は問題無いと思うけど。

[83: 匿名さん]

2ｘ4に限らず、最近の一戸建てに関しては工期が短くなっているので梅雨時期に家を建てるのは確かに心配です。
特に今年の場合は、雨が続いたので　いくら養生しても間に合っていない懸念はありますね。

雨が降ってどんなに濡れても、基本的には乾けばOKではあるはずなのですが、そのあたりがきちんとされてるかは気になりますね。

[84: 匿名さん]

工期も決められていて、今年の梅雨のように長雨では濡れたパネルを乾かす暇も無さそうです。
3日も雨に打たれたとして、乾かすには最低でもその倍の日数はかかるでしょう。
濡れた上から防水シートをせっせと張られても。。。。。。

今は全体の半分位の家は出来上がりつつありますね。丁度土地分譲している東側の雛壇になっている
部分はどんな家が建つのでしょう。

あと、第2期の南向きの雛壇のところが1つ売れ残っていますが、完成して内見できるようになれば
うれるのかな？
私見ですが、この価格帯の家を実物も見ずに図面だけで買うのは相当勇気がいると思うのですが。

[85: 購入計画中]

ワコーレノイエを購入計画中の者です。
ここのサイトをご覧の方は多少なりとも、この物件に興味がお有りの方たちだと思います。そこで伺いたいのですが、結局、依然、変電所の設備があったことでのPCBなどの土壌汚染の問題と、地下の機関室とやらの空洞の問題は解決したのでしょうか。
一度、モデルハウスも見せてもらいましたが、販売店の営業の方からは、そんな話は聞いがなかったもので、気になりまして。
また問い合わせもしてみますが、皆さんはどのようにお考えなのでしょうか？

[86: 匿名さん]

心配なら、営業の方に聞かれるのが一番かと思いますよ。

個人的には、
　空洞など残すはずがない（最低限土を入れればいいだけで空洞のままにする意図がわからない）
　土壌汚染については、地下水を使うわけでもあるまいし、心配する必要なんてない
と思います。

気になるなら買わないことです。

[87: 匿名さん]

地下の機械室は北側のUR４階に住んでいるNo.52さんが観察していて、ちゃんと埋め戻して
いる事を確認している様です。

土壌汚染については、調査したかどうか営業に聞けば良いと思いますが、まさか汚染してましたとは
言わないでしょう。
ここの土地は神戸市が売りに出した土地なので、その辺の工場跡地よりは遥かに汚染の可能性は低いと思いますが、気になるのであれば第３者機関に自費で依頼するしか確認方法は無いかと思います。

[88: 近所をよく知る人]

東側の雛壇になっているところの工事進んできましたね。ショベルカーで容赦なく土削って掘り込み
車庫作っているけど、相当費用かかってそうですね。車３台は駐車可能かな？

最近は名谷周辺も大きな工事が無く、暫く見ることが出来なかったが、この辺もやはり土を深く掘ると白い粘土質の地層が現れますね。
名谷駅周辺は昔は川底に位置していて、その川の底質は上の通り白い粘度質だったそうです。駅の北東にある白川台という地名もこの地層に由来してるとのこと。

普通の造成地等は赤土がほとんどで、こんな白い地層が現れる地域は珍しいので工事状況に思わず見入ってしましました。

しかし、粘度質だと水はけ悪そうですが、そうでもないところが不思議な地域です。

[89: 匿名さん]

さてHPでもいよいよ最終期11戸の売り出しが開始されましたね。

しかし単純に残りの戸数をかぞえたら13戸になるはずだけど、2戸は既に売れているのか？
何れにせよ4千万台前半のところは人気が出ると思うが、抽選になるのかな？

[90: 匿名さん]

ＨＰ見にいったけど、数日前と変わってないよ？？

[91: 匿名さん]

>89さん

物件概要のページには最終期11戸と掲載があります。
地図の方には反映されていないようですね。
第2期の残り1個が売れたら更新になると思います。

[92: 匿名さん]

HPの地図部分も更新されいよいよ最終期となりましたね。2期の最後１つと建築条件付き土地は順調に売れたようで・・・
売れ残って値引きにならないか期待したが無理っぽい。

[93: 匿名さん]

無理だよ～
抽選外れてつぎつぎ順繰りに次の期にまわされている状態だよ。
自分はもう入居済みだけど、この前見学に来ている人、１期から来ている人だった。

５０００万後半とかだったら売れ残りもあるだろうが
あわよくば５０００万台が４０００万台にとかいう期待はしないほうがいいと思う。

[94: 匿名さん]

そげに倍率　高かとですか？

[95: 匿名]

倍率はそんなに高く無いみたいですよ。
価格は、入口付近の4件が4000万円代みたいです。
何よりも、気に入った間取りに出会えるかだと思いますよ。

[96: 匿名さん]

今は倍率とかそういう話になっているのか？
私が第1期21戸売り出し開始後、暫く(2週間)して見にいった時は5,6戸は売れ残っていたなぁ。
抽選とか言っておいて売れ残ってるやん！と思い、さすがに5000万台はそんなに買い手はいないか
とも思った。 5,6戸の中には4000万台後半の物件もあったと記憶している。
その後、3日くらいで全部契約が入り第1期完売御礼になったけど、その後は抽選ヤメて先着順になった
かと思ってました。

[97: 匿名さん]

倍率がどの程度かまではわかりませんが、キャンセル住戸も　それほど間をおかずに売れているようなので、値引きをしなければいけないほど売れ残ることもなさそうです。
やはり、この立地条件（駅10分以内で平坦）は強いですね。

[98: 358]

そうね。
学園から離れた　宅地は大苦戦　のようです。

名谷から徒歩１０分以内は　東落合２丁目でもここでも　希少価値でしょうな。

鉄塔が唯一気になるけど・・

[99: 匿名さん]

＞98

鉄塔が無ければ大人気だったかもしれないですね。
鉄塔・高圧線に問題があるとか気にしないとかについては、置いといて、神戸方面では高圧線・鉄塔近く
の物件ってかなり少ない様な気がします。
関東(東急線沿線）に住んでた時なんか、街中や住宅街にバンバン高圧線通っていたのを見ると、関西方面
は道路や川に沿わせて設置したりしてうまく設置されているなと思います。
そんな状況なんでモロ鉄塔近くというのは敬遠するひとが多いのかもしれません。

[100: 匿名さん]

ここは他の神戸近辺の掲示板のような荒らしが居なくて良いですね。
それだけ物件に対してケチの付けようが無いのかな。

[101: サラリーマンさん]

そうですね。
まあ　便利な名谷駅から歩けるし、環境も鉄塔と高圧電線を除けば　まあまあだから。
中古になっても　買い手も有りそうだしね。
ただ、管理費が高いよね。

[102: 匿名さん]

現地販売センターで管理委託について説明を聞いたとき、マンションの管理を一戸建てに
導入するこのシステムは、ワコーレだけだと赤字になるかもと言ってました。
この思想が周辺の町にも広がり、加入する世帯が増えることで新たなビジネスモデルとなる
ことを狙ったと思いますが、この掲示板で皆さんの反応を見ると1700円/月は高くていらない
との意見が多いですね。
委託会社も、周りの町にこのシステムが広がらなければビジネスモデルとして失敗ということ
なので早く手を引きたいと考えるかも知れません。そんな時に自治会とか出来て、外部委託なん
か要りませんとうい話になれば、このシステムはあっさり無かった事になる可能性大と踏んでいます。

[103: 入居済み住民さん]

ここの掲示板では確かに管理費は高いという反応かもしれません。私も当初はこんなシステム
いらんやろ、と思ってましたが、実際に住んでみると案外にこのシステムいいかも、と思う
ようになりました。

ゴミステーションの清掃、自治会の運営などは住民で不公平感なく分担できるのが理想だ
とは思いますが、共働き世帯も多いように見受けられ、となると外部委託、ある意味お金
で解決というのはありだと思い始めてます。

ゴミの個別回収もほとんどの方が活用されていますし、住民の中ではこのシステム自体は
前向きに捉えられているのではないかと個人的には印象を持ってます。

[104: 358]

実際　住まわれて　村上工務店の建物はいかがですか？
特に、問題ないでしょうか？
設備は　変えられても　本体は　なかなか変更できないので。
本当は　ミサワの木質パネルが良いのですが　良い立地で物件が出てこないので。
宜しくお願いします。

[105: 購入検討中さん]

私も名谷駅近辺で物件を探していて、立地も間取りも良さそうな中古が出でる
たびに内見に行ってました。実際に現地へ足を運んで見ると、物件そのものより
周辺環境が気になることに気付きました。立地、建物、価格が3拍子揃った
”これだ!!"と思わせる物件がありましたが、向こう3件両隣がジジババしか住んで
いない(孫が高校生とか。。。）所で、子供を育てる環境を考えると、幼なじみや
遊び友達も近所に居ない環境はどうかなぁと思いました。
また、その地域では完全に新参者で浮いた感じ＆先住者にずっと頭が上がらない
様な気がしたので、結局購入を断念しました。

その点、ここは57邸程度のこじんまりした区画で全員が同時期入居、子供もたくさん
居る環境なので、上記の様な懸念は一切なさそうです。

もう名谷駅徒歩圏内ではこんな環境の物件は今後でてこないでしょうね。

[106: 匿名さん]

＞104さん
特に問題ないです。
というか建物はいかがですかと言われても何がどういかがか答えにくいです。
ミサワやセキスイの最近建てられた家にも住んだこと無いので比較自体が困難。材質についてですと、注文住宅のような贅沢感は無く、チープな感じは否めませんが傷が付いた時のショックや修繕費は少なくてすみますね。(笑)

工事自体についてですと、床鳴りや完工時の傷等は殆ど無く丁寧な工事がされていると思います。いかんせんまだ数ヶ月した経っていないので、現時点では不満な所無しです。

[107: 358]

ありがとうございます。
一度、モデルハウスを見学に行ってみます。
楽しそうな　様子うらやましいです。

[108: 匿名さん]

最終期の入り口4件が4000万台と記載された方がいますが、4000台後半ですか？あとやっぱり抽選になっているのでしょうか。今から見に行っても間に合うかな。

[109: 匿名]

入口付近は、4000万円代後半です。

入口付近で人通りが多いこと、鉄塔付近、電線下という理由で、他よりは安めの設定だそうです。安めとはいえ、高いですよね…。

抽選うんぬんで、現状どうなっているかは知りませんが、一度見学に行かれたらと思います。

[110: 匿名さん]

小束山の分譲地も有名HMで建てれば4000万台中盤から5000万程度まで行きます。家自体20年で価値は無くなりますが、土地の価値はこちらの方が断然上だと思いますので、少々高くても資産として考えられるのでこっちの方が良いと考えます。

[111: 匿名さん]

最終期売り出し開始して暫く経ちましたが、売れ行きはどうなっているか分かる人いますか？

[112: 匿名]

まだ残りがあるのは間違いないですが、詳細は知りません。

[113: 匿名さん]

HPの物件概要が更新されてますね

建売分譲住宅　販売戸数 6戸： 4,690万円 ～ 5,340万円
建築条件付宅地分譲住宅　　 2区画　：宅地販売価格 3,104.8万円・3,139.5万円

4千万後半の物件がまだ残っているようですね。

[114: 匿名さん]

>113さん
情報ありがとうございます。4千万後半の物件はおそらく入り口近くの雛壇物件ですね。あそこは掘り込み車庫になってないのと高圧線下、入口の交通量大ということで価格が抑えられていると思います。
しかし、雛壇になっていて路面より高さがあるので、住めば案外日当たりも良く、解放感もあって交通量の多さも気にならないかも。現物出来たら見に行ってから決めたいけどその頃には売れてるのだろうなぁ。

[115: 匿名さん]

私は高圧線は嫌です。

[116: 匿名さん]

建築条件付のほうは売れたみたいですね。
残っているのは、ひな壇3戸　と　高圧線下3戸。

[117: 匿名さん]

高圧線下は売れ残ってますね。2割引だったら考えようかなぁ。ひな壇の所は毎日の階段の
上り下りが面倒なので1割引きで検討ですな。

[118: 匿名さん]

２割引って……３０００万台になったら考えるってこと？
さすがに無理だと思う……。

[119: 匿名さん]

残り４戸になりましたね。
物件概要のところだけ変更されているので、何処が残っているのかはわかりませんが
最終分譲も順調なようで、３戸しか残っていないようです（残り１戸はすでに建っている３１号地）

[120: 物件比較中さん]

もう抽選ではなく、先着順になっているようです。
残っているのは未販売も含めて31、37〜43、46の計9邸かと思います。

ひな壇のところは、土地のみの注文住宅の場所2つは売れているようですが、
建売りの所は建設中で、まだ販売が始まっていない所も多かったです。

ガレージには、2台入れれると思います。
一カ所、土地のカタチが長方形でないひな壇があり（37だったと思います）
そこにはガレージ内2台、外に2台の合計4台くらい止めれそうです。
土地のカタチがきれいな長方形ではなく、
奥まっているため価格が100万円程度抑えてありましたが、それでも
5000万は越えています。

入り口付近の4840万円の物件は、3方角ですし、
一段高い場所にあるため、考えようによってはいいと思いました。
でも他の方も言っておられましたが、ガレージはありません。
交通量も神戸市内の主要道路に比べるとさほど気にならないかなと
個人的には思います。

ひな壇の家についている階段は急になるのを避けるため、
アーチを描くようなデザインになっていましたので、
バリアフリーとはとてもいえないにしろ
ガレージがある事を重要視すれば問題ないかと感じました。

[121: 匿名さん]

>120さん

入り口付近の46番は確かにお買い得かと思います。東側は駐車場になりますが、今後まず建築物は
建たないでしょうから実質　東・南・西のゴールデン3方角地となりますね。また、もともと日の
当たらない北側のみに家が建っていて、それ以外はひな壇になっているので日当たりは最高かと思い
ます。これだけの立地条件は全57戸の中でも上位に入りますが、人気が今一なのは以下の条件に
よるものと考えます。

1.結構高いひな壇となっている。

2.上空に高圧電線があり、ひな壇になっているのでその下の家より電線に近い為敬遠されている？

3.掘り込み車庫となっておらず、道路から大幅にセットバックして車庫2台分に土地が持ってかれ　
　る。車野ざらし、駐車場確保分の庭が小さくなっている。*建坪(総面積)はそれほど狭くない。

4.正確に確認していないが、ここは昔のコンベアトンネルを埋め立てた直上かと思われる。

5.出入り口直近で交通量が多いと懸念される。　

書き出してみると結構デメリットと思われるものがありますが、それぞれに対してメリットと
考えると以下の通り。

1.ひな壇→ある程度の高さのひな壇地では通行人の視線を気にする必要が無いのでストレスフリー。
　　　　　ここまで高いと日中は窓全開+カーテンもOpenで日当たりを満喫出来そう。

2.高圧線→これは気にするかしないかの2択。するのであればこの土地は却下、しないのであれば
　　　　　電線までの距離も関係無し。

3.車庫→掘り込み車庫が無いのはひな壇下の各戸と一緒と割り切る。庭はどの程度まで狭くなって
　　　　いるか分からないが、個人的な許容範囲内であればOK。

4.元ﾄﾝﾈﾙ上→しっかり埋め戻してローラー転圧しているので問題無し。地盤保障10年も付いてるし、
　　　　　　ほかの土地(地域)ではもと池だった所もあり、そんな所よりよっぽど良い。

5.交通量→単純に考えてこの駅近の地域、車で通勤しているひとは極少数と見ます。主に土日の
　　　　　お出かけとか買出し等、それ程頻繁に車が通るとは考えすぎかも。

以上、46番物件について考察しました。私は決してワコーレの回し者では無く、ワコーレの一住人
で、どうしてここ人気無いのかなぁ？？？と疑問に思った次第です。
　　　　　　　

[122: 匿名さん]

他の高圧線直下のところより、ひな壇になっている分、高圧線との距離も
近いですし、敬遠されがちかなとは思います。
確かに、これは気にするか気にしないかの二択です。
ただ、出入口の車もそうですが、これに加えて目の前の道路の交通量が
決して多くはないですがそこそこあるので、音も気になる人はいると思います。
他に比べると、デメリットが目につきやすいのは確かでしょう。

[123: 匿名さん]

ワコーレ前南側の18m道路は道幅の割には極端に交通量少ないですね。地図で確認すると道路を西側に行けば国道65号に合流(ｺｰﾅﾝの所)だが、この道通る位なら平行している名谷駅前の大丸/コジマ前の道路から65号に合流した方が信号の数が少なく断然早い。また、ワコーレ前の道は信号の数多すぎて抜け道にもならない。
一方、この道の東側は白川台の住宅街に繋がっていてその後は6mの道に減幅されているので、上記と併せて輸送目的のトラック等はまず通りません。道路沿いの商業施設も無く、タクシーや買い物客もほぼ通らないので、利用しているのは近隣の住民(竜が台や友が丘団地等）位と思います。

たまに(月1回位)救急車や爆音車が通りますが、回数が少ないのでそれ程気になりません。

騒音問題で意外と盲点なのは南側の道路よりその向こうの高校グランドです。土日の試合・練習の
掛け声は朝からよく聞こえるので最初は気になる人は要注意です。

[124: 物件比較中さん]

＞120です

目の前の高校グラウンドの声は、個人差があると思いますが
私は「爽やか」だと感じましたので、「騒音」とは感じませんでした。

高圧線については、関西電力からモデルルームのある場所に、パンフレットが置いてありました。
私が読んだ所、個人的ではありますが、これ位であれば人体に影響がないと判断しましたが
それは情報を見て、考慮し、個人で判断する事だと思います。

物件の価格が5000万を超える事から、
神戸では普通〜または普通以上の価格の物件と感じています。

価格と価値、資産を考えて、購入か否か、
など考慮したいと思いました。

私は関西の人間ではないため、今後の名谷駅の行く末が気になる次第です。

[125: 匿名さん]

さてさて、物件もほぼ完売に近くなってきましたので、名谷周辺の今後の発展について考えて
みました。私は実家も名谷駅圏にある為、希望的観測も多分に含まれますが、次の様に考えて
います。

1.神戸市須磨区としての名谷
　>124さんのように関西特に神戸外の人から見ると不思議に思われるかもしれませんが、神戸は
　三宮を中心として東灘までの東神戸と西区までの西神戸にて文化が多分に異なります。

　文化の内容云々についてはここでは割愛しますが、須磨区に住居を構えようとする人たちは
　三宮～西神中央までの範囲が生活基盤となります。その中で名谷駅はほぼ中心に位置し、市営
　地下鉄駅としての利用客は三宮に次いで多く1日3万人。
　その割には駅前に歓楽街や飲屋は一切無く、神戸市の中では治安はかなり良いほうだと思われる。

　須磨ニュータウンとの名称で昭和50年代から開発が進んでいて、町自体は古いものの人口減少
　等は無く、良い感じで世代交代が進んでいるのではと推測しています。

2.名谷駅への阪急線の乗り入れ
　既に10年以上前から議論されていますが、阪急線の乗り入れが実現して西紳中央－梅田行きの
　特急が実現すれば、名谷駅は唯一の4車線ホームと車両基地完備駅＋利用客数の関係で主要な
　特急停車駅となるはずです。

　いまのところ神戸市が財政難で工事に難色を示して頓挫していますが、阪神電鉄は大阪から
　西神中央への通勤客をJRから奪い取る為にかなり前向きに検討している様。阪急三宮駅は
　現在仮設駅ビルとの位置づけですが、市営地下鉄西神線の阪急三宮乗り入れを機に大規模な
　駅ビル建設を考えている為に仮設のままとの噂もあります。
　
　阪急の構想では2015年乗り入れ計画となっていましたが、神戸市の対応を見ているとこれは
　無理かな？これが実現すると名谷駅周辺の土地は一挙にバブル化すると思うのですが。
　神戸空港と市営地下鉄海岸線の失敗がかなり痛いですね。

　少し長文になってしましましたが、まだまだ書きたいことがあるので、機会があれば続きを
　書きます。