ワコーレノイエ 須磨名谷はいかがですか？

[買い換え検討中]

地下鉄　名谷駅から　ほど近い場所に57邸の建売住宅です。
これから、これぐらい駅近の物件は少ないかと思い、興味をもって見ています。
みなさん、どうお考えでしょうか？

http://www.57noie.com/

[22: 土地勘無しさん]

土地価格…安いわけがないと思ってましたが、
数字で見ると改めて土地の良さが分かりますね。

しかし、もう少し家と家との間隔がほしいところではありますね。
予測ですが、あれでは全く日が入らない時間帯があるのでは？

[23: サラリーマンさん]

家と家の間隔はやはり50坪以下の土地で全邸駐車場2台を確保したことが影響してますね。
まだ現物見にいってませんが、図面で見ても狭く見えるということは相当圧迫感がありそう。
意外に鉄塔近辺の家が解放感＆日当たりも良く、お買い得だったりして。。。

[24: 物件比較中さん]

No.16さん＞
竜が台団地だったと思います。築30年位になるかと。目の前ではないですね
駅前です。



No.22さん＞
間隔がせまいと私も感じました。鉄塔の横の家が一番広く感じるでしょうね。



現在は第一期分譲中ですが、第三期になると盛り土がしてある少し高い場所にも
建つようですね。その列は日当りはよさそうです。
お値段がいくらになるのか興味があります。

2期分譲の真ん中の島の日当りが気になります

[25: サラリーマンさん]

ネットで調べたところ、ここの土地は神戸市から和田興産が公募で落札したみたいですね。
取得単価は\111,555/m3 だから1期で一番広い174．21m3の土地でも1943万。それを土地造成＆家付
きといえど5780万で売り出しとは。。。
下記サイトで確認できますが、この場合落札価格には道路の部分も含まれるのかな？道路は私道では
無く公道扱いだと思うから買い取り対象外と思われるが、仮に道路の部分も業者が負担したと仮定
しても、もう少し安い価格設定できたはず。

当方このような開発事業にはあまり知識がないので、開発費用と価格設定が妥当か判断つきませんが、
どなたか詳しい方いませんか？



http://www.city.kobe.lg.jp/information/oshirase/backno/2008/img/200803...

[26: 近所をよく知る人]

ワダも利益がいるからね。
駅前のマンションも4LDK　5000越えでも完売したから　強気なんでしょう。

一度　どの程度の建物なのか　見に行ってみるかな？

ミサワぐらいしっかりした建物なのか　どうか・・

[27: 土地勘無しさん]

恐らく土地開発に随分とお金を掛けたんでしょう。

慈善事業じゃないから掛った費用と儲け分をしっかり
販売価格に盛り込んだんわけですな。

しかし、中を見たわけではないので何とも…ですが
外観は「納得の価格！」とは言い難いですね。

[28: サラリーマンさん]

私も一回見に行ってみようと思います。電話で様子を聞いたら土日は結構モデルハウスの予約が
埋ってるみたいです。

開発費についても少し調べたら、土地造成って結構費用かかるんですね。各土地への上下水引き込み
やローラー転圧等数百万単位でかかるそう。

駅前マンション5000万超えで完売ですか。世の中思ったより稼いでる人多いですね。

[29: ビギナーさん]

　先日　ここを見に行ってきました。駅から10分（実際歩きました）ですし、7丁目の住宅街は静かそうですし、北側は公団の建売住宅がありますが、環境は非常によく感じました。
　ただ、価格なんですが、160ｍ2弱の5000万円台の物件で土地台3000万円台　上物1600万円台と聞きました。具体的な数字をメモしなかったので、計算が合いませんが、上物の値段ってこんなもんでしょうか？
上物と比較して、土地代が妙に高いような気がします・・・売り出し価格に合わせるとこうなってしまうと言われればそれまでですが・・・

[30: サラリーマンさん]

先日見に行って来ました。
価格はやはり平均5300万台となっていましたので、この妥当性について自分なりに考察しますと。。。

①上物は2x4で単価は安いと思われるが、全窓ペアガラス（２Ｆは防犯ペア）、リビング床暖、耐久
フ ローリング、浴室乾燥&保温浴槽、玄関カードキー、エコウィル等々の高仕様となっている。
簿価では1400万と表示されるが、個人の注文住宅でこの仕様で建てると大変な額となりそう。
種々勘案し、坪単価は安く見積もっても65万はしそう。というわけで、建坪34として2200万。
建物には消費税がかかるので、1400万というのは原価程度と思われる。

② すると土地は3100万となり、46.3坪では坪67万。建物の価値をどう見るかによって土地台は変
わってきますが、67万は少し割高かな？（57万程度なら相場と考えて）

③ 区画自体がニュータウンとなるので、いきなり昔からある地区に飛び込んで新参者扱いされない
利点がある。

④ もう少し書きたい事情はありますが、結論を言うと価格は少し割高だけど、環境等いろいろ込
で考えると許容範囲ではないかと思います。現に4000万台後半の物件は抽選倍率10倍超えとか。

最後にここの物件、広告あまり出してないので何故か聞いてみたところ、他にも売り出しマンション
があるのでそちらを先に売りたい模様。第2期からは全力広告出すそうなので、どの程度人気が出る
か見どころです。

[31: 近所をよく知る人]

ふーん
10倍超えもあるのですか。
まあ、駅から徒歩10分以内の戸建ては　価値があるからな。

ワダも妙法寺駅前に　戸建てを展開しているが　こっちは苦戦してるみたい。

マンションも全て　抱き合わせ販売かな？

[32: サボテン]

抽選が非公開らしいのですが・・・それってどうなの？？？公平にされてるの？？

[33: 匿名さん]

非公開＝倍率も適当だよ。日々、お客ごとに変わる。

[34: サラリーマンさん]

投稿少なくなってきたみたいなので、No.30で書ききれなかった情報を少し追加します。

ここの区画が長年開発されなかった理由は、以下の通り。
昭和50年代に名谷近辺の山を削ってニュータウン開発を行った時に出た残土を、ポート
アイランド埋め立てに使用。このプロジェクトで埋め立てに必要な膨大な土は地下を通る
ベルトコンベアにてポーアイの埋立地へ運ばれていたようです。
今回売り出している区画は、このベルトコンベアの中継基地となっていたところで、区画
の南東から北西にベルトコンベアのトンネルが敷設されていました。
これにより、神戸市は当区画を住宅地として売り出さず、最近まで一部を変電所として利用
しただけで中継基地も当時のままとなっていたとのこと。
今回、神戸市が住宅用地として売却したことにより、落札業者にて施設と地下トンネルの撤去
を含めた造成が行われ、新たなニュータウンとして売り出されることになった。

この区画をGoogleの地図で航空写真で表示させるとまだ開発前の状態が見れます。
さて、昨日は第2期の抽選日だったみたいですが、どなたか情報ありますか？

[35: 入居予定さん]

抽選はもうないですよ。先着順になったようです。

[36: 特命課長]

やっぱり先着順だったんだ。
神戸市との約束どうなった？
営業にだまされた？感が残ります。
「1期はいっぱいなので2期に申し込みしてください。」

2期はずいぶん値上げしましたね。
もう買えません（泣）さよなら

[37: 林威助]

No34さんのフォローします


＞落札業者にて施設と地下トンネルの撤去を含めた造成が行われ、新たなニュータウンとして売り出される
ことになった。

ポートアイランドに土を送るベルトコンベア用のトンネルは土を充填していますが、この土地の下にある機械室などの施設の撤去・解体はあまりにも膨大な費用がかかるため壊さず、埋めもせずに空洞のままおいてあります。

つまり大きな機械室が住宅地の下に空洞のままあるのです。
機械室って土壌汚染もでるんじゃないでしょうか？

もちろん買った人はみんな説明受けてるはずですけどね。

でも自分は建売で間取りも変えられず5000万は高すぎる・・

[38: 近所をよく知る人]

確かに、巨大な変電所でしたね。
PCB、鉛汚染の可能性は　否定できないでしょう。
あと、鉄塔からの　電磁波被害も否定できないので　申し込みは見送りました。

[39: サラリーマンさん]

＞No37さん

フォローありがとうございます。土の補充はトンネル部だけでしたか。。。不正確な情報で大変
失礼しました。
機械室は区画の真ん中あたりに位置していたように記憶していますが、ここは空洞なのですね。
（てっきりここも埋め立てられたかとおもってました。）
そういえば、第1期で一番人気は確かこの機械室の上付近の物件だったと思いますが、価格も4000万
代中盤となっており、他より1000万近く安かったかと。

地盤保障10年ついてるし、この位の価格であれば購入できる人が多いみたいですね。
土壌汚染については、化学薬品を使う工場や焼却施設の跡地では無いのでそれほど心配はいらない
のではないでしょうか。

ベルトコンベアは2008年に撤去されていて、その時の資料が残っていました。

http://www.h7.dion.ne.jp/~kawatake/TTN/takikounews27.pdf#search='ベルトコンベア 名谷'

資料中、”このトンネル跡は何らかの形で歴史的財産として残して欲しいものだと思います”
って家建ってるし。。。

[40: 近所をよく知る人]

ベルトコンベアの空洞はどうでもよいのです。

ここにあった、大きな変電設備の処理が　大きな問題です。

申し込み予定の方は、第3者に入念な調査を依頼されるべきだと思います。

[41: サラリーマンさん]

変電所の処理をどのようにしたかは確かに気になりますね。

ここにあった変電所は、関西電力ではなく、みなと総局(神戸市)が設置したもので、おそらく敷地
内のコンベア機械等の動力用だったと思われます。

土壌汚染対策法では、"都道府県知事は汚染の可能性のある場所については調査を命令できる"
となっており、実際に土壌汚染に関して指導・命令を行う機関は神戸市環境局環境保全指導課となり
ます。

その神戸市が管理していた変電所跡にて、民間への売却後に土壌汚染が発覚すれば大問題となる
ので、無論調査はしていると思いますが、購入するとなると環境局への問い合わせが一番早いかな。

[42: 住まいに詳しい人]

環境局は民間へ転売した手前　何があっても　「汚染などありません」と回答するだろな。

当事者ではなく、第三者でないと　安心できないのでわ内科医。

[43: 入居予定さん]

購入します。

理由は駅に近いから。もう正にそれだけです。
確かにデザインとかどうかな～と思うところもありますが
極論５０年後、ワコーレがなくなってても市営地下鉄は走っているだろうと。

西神中央とか西神南とかも候補でしたが
名谷の方が中心地に近いし、ここに決めました。

[44: サラリーマンさん]

＞No43さん

購入決断おめでとうございます。

理由は駅に近いからのみとのことですが、これからの少子化時代に入りますと持ち家の
資産価値としては、正に駅に近いor遠いで明暗が分かれるかと思います。

名谷駅は三宮に次いで利用客の多い駅ですし、駅前ダイエーは全国でも5本の指に入る
売上を上げている様です。
名谷駅周辺は開発から相当年月が経っていますが、過疎化することも無く活気も失われて
いないことから、今後もうまい具合に世代交代が進んで欲しいものです。

という私も、自分の考えていた家というものに対する予算からは、かなりオーバーしましたが
いろいろ考え悩んだ末、購入決断した一人です。

[45: 住まいに詳しい人]

正直、建売では高すぎる　間取りを触れずこれはめっちゃ高いね

最近の和田興産はすべて値段が高い

[46: ご近所さん]

違う見方をすれば、「間取り」に納得できれば、高くはないとということですよね。

私も興味があって、見に行きましたが　駅徒歩圏内（それも10分以内）という立地で
の分譲は今後あまり期待できないだろうと思えば、気に入った物件があれば高いって
ことはないかなと思いました。

とは言え、やはり売れ残っているは5000万円台の物件のようで、私には無理です。

[47: 購入検討中さん]

新しい分譲が出る予定を販売センターに確認したほうがいいですよ。狙っている人は。
とにかく４千万台・５ＬＤＫは早いもの勝ちのようです。一日の遅れが敗北を招きます。

まあ、焦って欲しくもない物件を買う必要はないですが。

[48: 住まいに詳しい人]

No.46 by ご近所さん　へ

｢高いことはない｣って言ってて買えないのはあなたにとって身の丈にあってないということでしょ？

高いんじゃねえか！！見栄をはるんじゃねっつうの！！

妙法寺あたりか学園山手フォーシーズンでも方向転換したほうがいいよ

[49: ご近所さん]

No.48 by 住まいに詳しい人　へ

No.46です。

ご理解いただいているかとは思いますが私は、相場観として「高いことはない」との印象を
もっております。

私は名谷駅圏内に既に一戸建てを所有しており、買い替えるにしても、名谷駅徒歩圏内にと
考えております。折角のご提案でしたが、私の希望とは一致しておりません。

「身の丈」にあっていないというのは確かでしょうから、将来の買い替えに備えて、貯金に
励むことにします。

[50: 購入検討中さん]

どうも値段設定が良くわからない。
この分譲、土地の広さは一部を除いてどこもほとんどどんぐりの背比べ。
だから床面積で変わるのかな？と思いきや
狭くても高いところは高いし、逆でも意外に安かったりする。
５ＬＤＫでも４ＬＤＫより安かったり、良くわからん。

ただ南向きだけは異様に高い。
売れ残り→値引き売りになるのは予想できるが
場所が場所だけに、値引きになったらあっという間に売れてしまうだろうなあ。

販売センターに通いつめて、安い物件を押さえるか
高い物件の値引きを待つか悩みどころ。

[51: サラリーマンさん]

＞No.50さん

物件の値段ですが、すべての戸建ての価格を見たわけではありませんが
以下の様な感じで設定されているような気がします。

基準価格 5000万として。。。

1.地盤が機械室空洞の上 ：-10%
2.南側の鉄塔&高圧線下の区画 ：- 6%
3.地盤がｺﾝﾍﾞｱﾄﾝﾈﾙ埋めた跡の区画 ：- 4%
4.上記1,2,3,どれにも該当してない区域：+ 4%
4．南向きﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 3%
5．角地ﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 4%

南向きの角地は値段がかなり張るのでなかなか買い手が付いていないようです。
また、町の北側と東側の高い擁壁上の物件は人気薄みたいですね。

全体的な物件価格につて妥当or高いの議論されていますが、単純に周辺相場と比較
すると15%程度は割高と思います。従って、名谷以外で広い選択肢で戸建てを探され
ている方にとっては高いと感じられるでしょう。一方、名谷周辺に思い入れのある人に
とっては、今後は出ることのない駅近のニュータウンということで、少々高くても欲し
くなる物件ではあると思います。

また、ここの業者が設定した物件価格が高いのは、神戸市からの払下げ価格が高すぎる
のが原因ですね。神戸市住宅コンペを謳っておいて、造成も無しで坪37万で売却とは。。。
業者もこの価格での土地取得では、この値段設定でも仕方なしかと思います。

[52: 周辺住民さん]

我が家はちょうど北側のURの4階です。
で見ていたのですが、機械室の所って空洞じゃないですよ。
解体して埋め戻ししていましたよ。

空洞って言ってる人はたぶん想像だけで言ってるんじゃないのかな？
解体している時の騒音と振動は相当なものでした。＠ほこりもね。

それとベルコンのところも掘ってましたよ。
実際に見ていたので間違いないですよ。

[53: 匿名]

土地、建物ともに、坪６０万円として、

東向き：＋２００万円
南向き：＋４００万円
角地 ：加えて＋２００万円

ぐらいと見れば、そんなもんかな〜、
とも思えるのですが、いかがでしょう。

[54: 購入検討中さん]

南向きはやはり好評かなんですね。
ただ住宅地の島部分の南向きはともかく
団地と土地が接しているところは全部団地の駐車場に面してますね。

駐車の時の排気ガスで建物汚れたりしないんかな……私は島部分がいいな、と思ってます。

[55: 匿名]

NO.53です。
ちょっと計算が雑だったので、もう少し考えてみました。
当然ながら私見ですが、

１）高架下、何がしかの施設があった跡地あたりは価格が低く設定されている
　　傾向が見受けられる。（No.51さんの見解のとおり）
２）建物に納得できれば割高といえるほどでもない。

まず、土地の価格ですが、国土交通省の土地総合情報システムによれば、２年前
の取引にはなりますが、名谷駅徒歩10分　東向きの竜が台の土地で、坪64万円
程度で取引されていることがわかります。（他にも1年前のデータがありますが、
徒歩15分ということで検討から外しました。）

東向きで坪64万円とすると、東向きの物件で建物が坪60万円台ってとこです。
南向きや角地のほうが坪単価が高いとして、坪60万台後半で考えると、これも
建物が坪60万円台にほぼなる感じです。
一方で、高架下や何がしかの施設があった部分は、土地の坪単価を55万円として
も、建物の坪単価が60万円を下回るケースがあり、かなりの調整をしている
傾向が見受けられます。
とは言え、必ずしもこれだけで説明しきれない部分はあります。
なので、価格設定にあたっては論理的ではない不動産会社の経験、勘込みって
ところがあるように思われます。

で、外構まで全部込みでの建物の坪単価で６０万円台なので、これに納得できれ
ば、割高ではないとの印象になると思います。
一方で、建売なんだから、全部込みでも４０万円台、５０万円台でないと、考える
人には割高に感じると思います。

あと、５千万前後の資金を出すことを考えると、注文住宅で納得の家作りをしたい
と考える微妙なラインとも言えます。その意味でもやはり建物に納得できるかどう
かが分かれ目ではないでしょうか。

[56: 匿名さん]

皆様の意見を参考にして、購入を考えている一人です。
何度も足を運んでいて思ったのですが、家の周りのＵ字溝、蓋（コンクリート製）のあるところとないところが気になりました。小さい子供さんにとっては結構危険では？また、夜であれば車も脱輪なんか危なくないでしょうか？
それとも気にしすぎでしょうか？すでに住んでいらっしゃる方のご意見をうかがいたいです。　よろしくお願いします。

[57: 入居済み住民さん]

>56さん

たしかにちょっと危ないですね。
まあ、危なければ市販もされているのでする人はするのでしょう。
今のところ子供は落ちていませんが、ボールが転がって大騒ぎは何度かあります。（重いので上がらない）
車の脱輪は聞いたことがないです。

[58: 匿名さん]

ＮＯ.５７さん

ありがとうございます。
掃除とかつまりの関係で開けてあると聞きましたが、ボールなんかは転がって入ると大変でしょうね。脱輪はそんなにないでしょね。あったら結構騒ぎになりそうな・・・考えすぎでした・・・最近のホームセンターには、Ｕ字溝の蓋も売ってるそうですね。知り合いから聞いてびっくりしました。

ところで、今週末にここの物件のチラシ（２期、３期残り分の募集）が入りましたが、ecoポイントが付くとありました。１期はなかったっですよね。何がどうecoになったのでしょうか？なにも変わってなかったようですが・・・

[59: 匿名さん]

住宅エコポイントの発行対象となる工事の期間は、平成21年12月8日～平成22年12月31日に建築着工（※1）したもので平成22年1月28日（※2）以降に工事が完了したもの、なので第１期は12月8日より前に着工済みということなのではないですかね。

[60: 入居済み住民さん]

ＮＯ．５８さん

５７ですが、ＮＯ．５９さんのおっしゃるとおりです。
うちはありませんでした（泣）

[61: 匿名さん]

Ｎｏ.５９さん

ご教授いただきありがとうございます。
だから第1期に住宅エコポイントがつかなかったのですね。


Ｎｏ.５７さん

残念ですね。しかし、この件に関して販売店に聞きましたら、その分価格に上乗せされてますとの回答でした。


ところで、今売れ残っている物件（４件ある？）は、すべて売れるのでしょうかね？

[62: 匿名]

エコポイント分を価格に上乗せって、第1期で購入された方へ配慮した回答なんでしょうが、
それってエコポイントを和田興産がエコポイントを横取りしてるってことではないですか？

[63: 匿名さん]

第２，３期で購入した方からするとカチンとくるかもしれません。

[64: 匿名]

ホームページが更新されてました。順調に売れているようですね。
残り3戸（全部南向きのひな壇）になってました。

以前のどなたかが書かれていましたが、ひな壇の場所は団地の駐車場のに隣接している
ので、ちょっとした塀はあるようですが確かに排気ガスが気になりますね。

[65: サラリーマンさん]

ひな壇の所で駐車場に面している区画は、排気ガス吹き出し高さ以上の塀を付ければ問題無いか
と思います。それより、駐車場のスペースは今後大きな建物が建つ可能性が無いので、東側の日当
たりを確保出来る意味では逆に好条件では？
物件自体駅近だし、車は通勤用というか土日稼働がメインと考えれば、出し入れの数分間しか排気ガスが当たらないと思えば納得できるかも。
まあ、暴走族みたいな車が毎晩２時３時に帰宅されたらアウトだけど。。。
なお、周辺のUR住宅は駅が開発された後に売り出された分譲物件で、かなり価格も高かったと聞きます。よって、それなりの人が住んでいると思うので無用な心配かな。
念のため買う前に購入予定土地前の駐車車両の確認はしておいたほうがよろしいかと。

[66: 匿名さん]

ここの掲示版楽しみにしてましてが最近投稿が少なくなりましたねー。

[67: 匿名さん]

残り、わずかになってきたからかな？
学園南に　うじゃうじゃ　戸建て出来てるが、買う気にならんな・・
ここなら、良いのだが　ちと高い。

[68: 入居済み住民さん]

買ってよかったと思うこと

○全然ガソリンメータが減らない。一月で半分もいかない。
○とにかく駅、店が近い。雨の日でも買い物が苦にならない。
○小学校徒歩１０分ほど。中学校は家から見えます。
○うまく行けば高校まで全部徒歩でＯＫ（北須磨は見えます。翔風も徒歩圏、友が丘、須磨東、啓明学院は自転車かな？）
○家の間取りに無駄がなくていい。

ちょっとここが～と思うこと。
○天井と壁の壁紙が同じ（和室、トイレ、洗面所除く）
○壁紙がとにかく白、ほとんど白のため汚れが目立つ。
○近くに公園がない
○押入れ、クローゼットの天袋の奥行きが狭くて、物がおきにくい。（特に押入れ、季節外れの布団がおけないのは困る～）
○育英グランドの練習の声がややにぎやか。まあ慣れたのでいい。夏がんばれ。

余りにも過疎っているので書いてみました。

[69: 匿名さん]

中学が　友中　というのが　ちょっとためらう。

いまだに、過去の残像が残っている。

それ以外は、良い立地だと思う。

[70: 匿名]

過去の残像を払拭しようとしたかは
わかりませんが、今では名谷周辺の中学
では、レベルは上の方。(西神方面の方
にはかなわないでしょうが)
気にするだけ損かも。

[71: 匿名さん]

本日HP更新されていて第4期1次が分譲されましたね。建築条件付きと記載されていますが、
今までの売り出価格に比べて、価格が2990万～3004万に設定されていて激安です。

どのような建築条件が付いているか、情報もっている人いますか？