固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART16】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/

[722: 匿名さん]

>>720
>701は固定に借り換えっても短期固定だろ？
短期固定は変動組みだよね。

[723: 匿名さん]

住宅ローンの借り換えの目安としては、「１０年、１，０００万円、１％」といわれています。
・住宅ローンの残りの期間が１０年以上あり
・住宅ローンの残りの金額が１，０００万円以上あり
・現在の住宅ローンの金利差が１％以上ある
0.42％はどうせ短期間だろうから、とても元が取れない。

ということは・・・馬鹿にされた固定が悔し紛れに変動から固定への借り換えを自演したか　笑

[724: 匿名さん]

都市銀行から信託銀行への借り換え
↓金利の

[725: 匿名さん]

優遇適用
ネット銀行と違って、保証料返金があるから

[726: 匿名さん]

もともと住宅ローン減税があるから、金利なんて実質払ってないけれど

[727: 匿名さん]

今のところ、当時、旧フラットＳの１％優遇より、1.7%優遇変動0.775%のほうが団信込でお得なようです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237728/res/620
by 匿名さん　2012-10-27 08:30:50
　　　　　　　　　機構債　　　利率　 　フラット35　　 　　利率　 　　差
2011/10/21第54回 　1.47　 　2011年11月　 　2.20 　　0.73
2011/11/18第55回 　1.41　 　2011年12月　 　2.21　 　0.80
2011/12/16第56回 　1.42　 　2012年01月　 　2.14　 　0.72
2012/01/25第57回 　1.44　 　2012年02月　 　2.18　 　0.74
2012/02/23第58回 　1.40　 　2012年03月　 　2.13　 　0.73
2012/03/16第59回 　1.44　 　2012年04月　 　2.16　 　0.72
2012/04/20第60回 　1.34　 　2012年05月　 　2.07　 　0.73
2012/05/24第61回 　1.26　 　2012年06月　 　2.01　 　0.75
2012/06/22第62回 　1.21　 　2012年07月　 　1.94　 　0.73
2012/07/24第63回 　1.11　 　2012年08月　 　1.84　 　0.73
2012/08/23第64回 　1.16　 　2012年09月　 　1.89　 　0.73
2012/09/21第65回 　1.15　 　2012年10月　 　1.88　 　0.73
2012/10/24第66回 　1.12　 　2012年11月　 　1.8?　 　0.7?

[728: 匿名さん]

変動から短期固定の借り換えしても微々たる差だよね。
7年くらい前の0.875だけどメインバンクを変える事による諸々の手続きの方が面倒だなあ。
まあ当時の固定にはボロ勝ちだし、減税1.2%で消費税5%だったから良しとするかな。

[729: 匿名さん]

保証料は当初の償却率が高く、35年ローンで最初の10年で85％償却され、5年だと40％償却されるという試算もある。

5年目で借換として、保証料のうち償却された4割、融資関連手数料・抵当権設定関連費用を当初5年の0.42％＋その後の優遇幅は通常レベルの条件で取り返せるとは思えないです。

詳しい試算結果教えて頂けないですか？

[730: 匿名さん]

4800万35年元利均等
0.775%当初10年間返済した場合の支払い金利10年分：325万
４年後0.42%に借り替えた場合の支払い金利10年分：242万
差額、83万
当時払った保証料約100万円は保証会社じゃないとわからないけれど
60万程度は返ってくると思います。

[731: 匿名さん]

＞ネット銀行と違って、保証料返金があるから
保証料の戻りってびっくりするほど小さいんだよね。
借り換えメリットが享受できるほどの残高とすると、かなりの保証料が償却されている。

＞もともと住宅ローン減税があるから、金利なんて実質払ってないけれど
減税は現金購入との比較ならわかるが、借換時の損益分岐点計算では無関係。

上の二つでなんか違和感感じた。

自分も同じころローン借りたが、当時の資料引っ張り出したが都銀で0.775％なんてなかった。

借換でメリットが出たって本当ですか？？？

詳しい数字出していただけると助かります。

[732: 匿名さん]

よくある提携ローンで＋0.1%優遇で0.875%→0.775%
当時、信託銀行なら提携ローンの優遇無くても0.775%でした
入居後しばらくしたら、信託銀行は0.725%、0.722%とどんどん下がってて驚いた記憶がありました
なので、時々チェックしてたら、メリットが出てきたので、検討した次第です。

[733: 匿名さん]

＞730
試算したらメリット76万だったけど・・・。

＞当時払った保証料約100万円は保証会社じゃないとわからないけれど
＞60万程度は返ってくると思います。

一番のコストである保証料の戻りの試算もせずに借換する人っているのかな。
おそらく最初の借り入れで、保証料償却40万に都銀なら融資手数料で4万程度・印紙税2万、抵当権設定費用0.4％19万に司法書士報酬8万程度入れたら73万の諸費用。

うーん、数万円のメリットで借換？？？？そもそも保証料の戻り計算しない人いる？？？

[734: 匿名さん]

＞よくある提携ローンで＋0.1%優遇で0.875%→0.775%

ローン斡旋事務手数料も5万程度かかっているとなると、ますますメリットが出なくなるけど。

書類をそろえたりする手間がある中、本当に数万円のメリット下手したらマイナスで借換しようと思ったのですか？？？

保証料の戻りが少なかったら確実に赤字ですが、何で銀行に試算を依頼しなかったのですか？

[735: 匿名さん]

まだ、金消前の本審査結果待ちなので、いつでもキャンセルできます。
2月の金利（WEBには出てましたが）と審査結果と実行日（2月分の旧返済前か後か）、保証会社からの回答
と出そろって今後5年間のメリットが確定してから決めればよいかな

ほとんど郵送だし手間かからなくてメリットありそうだから一考の余地あると思います。

[736: 匿名さん]

うちは4年前に借りたけど変動0.725％。
固定なんて誰が借りるんだと思ったけど、
いるんだよね。

[737: 匿名さん]

当初固定がいまだにメリットあると思い込んでる人が
借り換えでまた申し込む…

[738: 匿名さん]

結局、変動は悶悶と悩んだあげくに、他行への借り換えを断念してくれるから、銀行の安定した収入源ってこと。

[739: 匿名さん]

>>738
固定さんの負け惜しみってすごいね。
レス見ててイタいよ。

[740: 匿名さん]

固定で戸建が1番良いよ

[741: 匿名さん]

うちは変動でマンションだが

[742: 匿名さん]

>>739
繰り返しフレーズに腹を立てのか。
でも変動は他行に借り換え考えちゃダメでしよ。

[743: 契約済み]

マイナス金利の影響で3月にフラット35安くなるとしたらそこで組むのも一つということですか？それとも変動金利でしばらくは安いままでしょうか？

[744: 匿名さん]

>>743
固定はギャンブル

[745: 匿名さん]

>>743
安くなれば確かに。
ただフラットが今回のでトータルどのくらい下がるかは不明
イメージだとフラットは想像より下がらないんだよな

[746: 匿名さん]

銀行から変動の勧めもありましたが
５年前にフラットで借入しました。
当時は最善として選びましたので、後悔はないですが、
フラットから変動に借り換え検討中です。
いざ、借り換えしようにも、初期費用（特に銀行手数料）が高いです。
この初期費用も含めて借り換えを行うべきかどうか悩んでいます。

[747: 匿名さん]

＞739
この低金利下で変動より高い金利を払ってくれる固定さんこそ銀行の収益源。
マイナス金利が来ようが一定の金利収入が入ってくるからね。
おまけに変動は少ない支払で元本をガンガン返し毎月貯金しているようなもんだから、いざとなれば借換費用を負担することもできる。
一方固定は毎月高い利息払ってカツカツで借換費用の捻出もままならない。
心理的にも一度誤った選択をしているだけに、変動に切り替えてまた裏目に出たら等と悶悶と悩んだあげくに、他行への借り換えを断念してくれる。
むしろ銀行の収益源は固定の方でしたね、はい論破！笑

[748: 匿名さん]

735って、変動0.775で借りていながら、これから間違いなく金利が下がる局面で変動から固定に借換？
4年で借り換えると初期費用数十万をどぶに捨てるようなもんだし、数万の借り換えメリットでまた初期費用払って借換するって信じられないね。

[749: 匿名さん]

>>747
借り換えはたいした負担じゃないな。
はい、やり直し(^^)

[750: 匿名さん]

今は変動より固定の方がギャンブルな感じなんでしょうか？

[751: 匿名さん]

>>747
借り換えはたいした負担じゃないな。
はい、やり直し(^^)

[752: 匿名さん]

たいした金利差なの？
目くじらたてているのは、変動さんのほう。

[753: 匿名さん]

最近、改ざん叫んでた人見ませんね。
我々固定の旗印として頑張ってほしいです。
げんきですかーーーW

[754: 匿名さん]

>>753
変動さんは何を改ざんしちゃたわけ？

[755: 匿名さん]

>>754
固定さんが数字苦手で分からなかったのでは？
改ざんのあげてほしいね

[756: 匿名さん]

>>753
早く解説しろよ

[757: 匿名さん]

＞755
そういえば何人かが「改ざんってなに」って聞いても具体的な答えなかったよね。
固定さんがわからないことは全部改ざんってことなのかって理解したけどね。
＞756
ご本人？解説お願いします！

[758: 匿名さん]

>>757
何のだよ。
関係者じゃないよ。

[759: 匿名さん]

>>757
固定が理解出来なかった内容は何？

[760: 匿名さん]

固定さんはつい最近まで、金利上昇を煽ったりや変動をギリ変と貶めるなどして、高額利息のうっ憤を晴らしていた。

変動さんが心配して様々なデータや分析を紹介しても、改ざんだのちょっとしたミスを誇張したりして取り合わないどころか、●●銀行で約款読まずに借りた等と決めつけたり、明日から３％と言われても文句言えないと可能性の低い話を繰り返した結果、変動さんたちは助言をすることをやめてしまった。

マイナス金利の話が出ても、あり得ないと馬鹿にしていたが、ほんの数週間で実現してからは、固定さんたちにまったく勢いがなくなったが、自分の無知や金利見通しの甘さに気が付き、状況が過去とは変わったことに愕然として立ちすくんでいるのか。

やはり異なる意見や自分の間違えを認めて、常に最善の選択を探し続ける姿勢は大切だな。

[761: 匿名さん]

変動への借り換えを検討しています。
当初35年で7年返済、残高4200万円です。
コスト重視の場合にお勧めの金融機関を教えてください。
（ネット銀行への抵抗はありません）
宜しくお願いします。

[762: 匿名さん]

>>760
先ずは、改ざん疑惑の内容を説明してよ。

[763: 匿名さん]

>>761
金利はいくらですか？
あと、借入当時
保証料払ったタイプ？それとも手数料２％とかですか？

[764: 匿名さん]

みんなが何のことって聞いても改ざんと騒いでた人が説明できなかったんだから、改ざんなんてなかったんだよ。

固定さんは過去にこだわるんだね・・・前を向いて進まなきゃ　笑

[765: 匿名さん]

>>747
銀行は今すぐ入ってくる収入だけじゃなくて長期的なリスクもかかえているから変動推しだよ。
銀行はどこも変動を勧めてくる。
交渉すれば表に出してる金利からさらに下げてくれるからな。

比較的短期で返せるなら変動だが、返済期間が長ければリスクは高まる。

[766: 匿名さん]

>>764
身の潔白が証明できないから、
ひたすら誤魔化すしかないんだね。

[767: 匿名さん]

＞765
銀行は金利スワップなどを使ってリスク管理しているから、単純に変動推しだなんてそんな単純じゃないよ。

[768: 匿名さん]

三井住友信託の当初5年固定0.45％っていいですね。

[769: 匿名さん]

誰も改ざんなんてしてないのに、だれがどうやって身の潔白w証明するの？

まずは改ざんがなんなのか説明してよ　笑

[770: 匿名さん]

>>769
改ざんではなく、固定が理解出来なかったという主張だったが、それさえも説明出来ないのかい

[771: 匿名さん]

くだらない投稿ばっかりで、全然役に立たないんですけど。

くだらない言い争いは他でやってください。

[772: 匿名さん]

一部の固定さんは心底駄目だな。
何を言っても通じない。
ずっと高い金利払って銀行に貢献してください。

[773: 匿名さん]

>>772
今日自分が言い出したことさえ説明出来ない変動さん。
要は思いつきのでまかせ。
嘘の上塗り。
これで通じないとかぼやく、なんて図々しいのか。

[774: 匿名さん]

固定さんは自分で選んだから悔いないはず

[775: 匿名さん]

変動さんは最初のシミュレーションのまま
だったね。

[776: 匿名さん]

変動で借りるのはありだと思うけど、金利が上がった場合のシミュレーションを
自分でいくつか作ってるのだろうか？
借り換えに関しても残りの期間と返済額に応じて金利の閾値を計算しておかないと
不安だよね。
少なくとも今の固定再安を超えてしまうパラメータはおさえておかないと博打に
なってしまう。
数列の計算だから誰にでも出来るけど結構面倒くさいよね。

[777: 匿名さん]

>>776
そんな基本的なこと誰でもわかって変動にしてるよ、面倒な計算でも何でもないじゃん。

[778: 匿名さん]

マイナス金利で祭り騒ぎだが
それが起因してはたして低金利がどのくらい続くか
２年？５年？１０年？３０年？
そんなの誰もわからない

[779: 匿名さん]

>>778
そりゃ何年続くかはわからないが、これだけ大胆な金融緩和をやっても追加でマイナス金利にするぐらいだから今の日本は相当厳しいんだよね。
とても金利を上げる状況にない。
そんな先まで予想しなくても10年近く大きく金利が上がらなければ変動の勝ちだよ。

[780: 匿名さん]

固定は変動の心配している暇があったら、自分の借り換え検討した方がいいぞ。
毎月変動が少ない支払額でガンガン元本返済している一方、固定は損を垂れ流しているようなもの。
最小の数年で差がつくと逆転するのは相当むつかしくなるから早ければ早い方がいい。

[781: 匿名]

異論は認めるが、これだけの低金利だから変動の元金均等で元金減らしていくわ。

[782: 匿名さん]

そうですよね。
米国が利上げしたら、円安になって日本も利上げするとか誰か言ってなかったかな？
結果は円高に向かって利下げ。
マイナス金利発表で少し円安に戻ったものの、金利が上がる材料なくなってしまいましたね。
変動で良かった。

[783: 匿名さん]

2パーセント時代ならともかく最近ならさほど変わらんでしょ。自分の場合だと当初10年優遇あるから借り入れ時の変動と比べて年5万、10年で50万だな。
20年以上あるしどうなるかわからんから固定でいいかなと。15年以内に返せるなら変動だったな。30年かかるなら確実に固定。

[784: 購入検討中さん]

ネット銀行の銀行手数料が高すぎる。
変動にしても手数料分を
ペイできるかどうか悩みどころです。

手数料を銀行と交渉して
割り引きできないのでしょうか？

[785: 匿名さん]

マイナス金利導入は、日銀って言うか黒田がインフレ２％達成のためにはなんでもやるって言ってるからな。
もう黒田はソフトランディングだろうが悪性インフレだろうが、どっちでもいいんだよ。
自分の資産はとっくに海外に移転してるし。
リーマンショック後は、アメリカと中国の経済力に支えられて来たが、それも打ち止めなのは間違いない。
激動する世界経済の中で、マイナス金利の副作用がどう出るかは数年後に分かるよ。

[786: 匿名さん]

固定も安心料だと思えば高くない利率だし、変動は低金利の恩恵をMAXで受けられる。それだけのこと。アメリカの利上げも中国経済次第ではどうなるかわからんしなぁ

[787: 匿名さん]

勝ち負けに拘るから、言い争いになるんじゃないですか？

誰も勝負してないですよね。

[788: 契約済]

変動金利で三月借りる予定でしたが、この発表を受け固定金利にすることにしました。

変動金利は、手数料2% 0.5%
固定金利は、手数料0円 1.71%
固定が来月さらに下がる可能性を考慮すると固定でのんびり返済を頑張ることにしました。

変動金利低下が続いていますが、30年以上続くことを予想できた人は僅かだと思います。
同様に今後の金利推移も正確に予測出来る人はいないということ。
5年後の経済なんてわかりませんしね。
もっと下がっても、いま現時点で返せる金額ならまあいいかなあと。

[789: 匿名さん]

固定手数料ゼロでも保証料や団信別とかでは!?

[790: 匿名さん]

比較ができない人は固定で

[791: 匿名さん]

>>783
ちゃんと計算した？
団信だけでも5万はいるんじゃないの？

[792: 匿名さん]

固定の人の試算って団信保険料が抜けてたり、変動の中でも高い利率で比べたり、固定ありきの数字が多い気がする。

[793: 匿名さん]

>>791
変動、固定の差は月2000円、元々入っていた収入保障で3000円ちょいくらいですね。年6万でした。当初10年だけですが十分。
長丁場だし子どもの養育費、親にも介護関係がかかるかもしれない。いちいち金利気にしたくないなと。

[794: 匿名さん]

783
年五万はないよ。変動0.5と比較して団信込優遇後も含めて返済額をならせば、毎月2割は違うのでは。

[795: 匿名さん]

約一年前は変動0.67～0.77、フラット1.37(当初0.77)でしたよ。

[796: 匿名さん]

>>793
固定と変動の差が月2000円って1千万以下の借り入れか？
元々入ってた月3千円程度の収入保証に、家を買ったのに追加の保険に入らなかったの？
固定の人の人生設計は慎重なのかいい加減なのかよくわからん。

[797: 匿名さん]

諸費用も含めて比較できるサイトを探せない人は固定

[798: 初心者]

すみません、教えて下さい。

今、変動金利で優遇幅-1.6％で借りてるのですが、都銀では先月から優遇幅が拡大して-1.85％になってますよね。
優遇幅が拡大してので、こっちも下げてくれなんて交渉はできるものでしょうか？？

[799: 匿名さん]

>>798
基本借り換えしか方法ないんじゃないかね。都銀でその優遇金利を受けられる条件を満たしているならいいけど、借り換えもコストが掛かるからな。

[800: 匿名さん]

まず難しいと考えた方がよいです。

逆に優遇幅が縮小した場合には、あなたは縮小分の金利上昇を許容できますか？

あくまで交渉としての一つの可能性の話ですが、あなたがローンを組んでいる銀行にローン以上の資産があったり、投資信託などで銀行との付き合いが長く優良な顧客であったなら
交渉で優遇幅を拡大して得られることもあるかもしれません。
ただ優遇を改定する場合にはある程度の契約の見直しが必要になるかもしれないので、それはそれで面倒かもしれませんね。

[801: 匿名さん]

実は預金の利率もローンの金利も個人交渉で決まるんですよね。
まあ、相応の資産家の方とかじゃないと交渉のテーブルにも付けませんけど。
逆に、返済不能になりそうになったら最初に銀行に相談して、返済可能なプランを提示してもらうのが一番現実的で確実です。

[802: 匿名さん]

>>796
795程度の金利差であればそんなもんですよ。
月々の家賃より安くなりましたし、家を買ったから新しい保険に入ることはなかったですね。(積立保険は別途あります)
10年、15年で返済できるのであれば変動にしてましたね。

[803: 匿名さん]

噛みついてるやつは長期変動なのかな。
35年平らにすればってのはごもっともだけど、金利そのままで計算する方が浅知恵かと。

[804: 匿名さん]

795
2015年２月時点で、変動は0.539からありましたよ。
796
同感です。収入保証月六万って返済額も六万以内!?オマケニ当初10年しかかけなくて、その後どうするの。
毎月2000の差ですまないのは明らかだし、固定の話はツジツマがあわない。
借入金額金利期間教えてください。

[805: 匿名さん]

>>804
段落変えてなかったけど月3000円で保障額月10～12万程度でしたよ。まあ若干税金で差し引かれますが。プルです。
年6万は(月金利差＋収入保障)×12
0.5くらいのってソニーやイオンとかですか？そういうとこは入る気がしません。

[806: 匿名さん]

一般の信託銀行なら当時0.725、フラット35は当初10年は0.77～0.87。

[807: 匿名さん]

早速、各行、優遇幅拡大してきましたね

三井住友信託：変動0.57%、固定0.42%
三菱UFJ信託：変動0.58%、固定0.42%

[808: 匿名さん]

当時のパンフが出てきた
以前は金利高かったけれど、消費税５％だし、
地価も今より１割ぐらい安いからなんとも言えないが

[809: 匿名さん]

固定は
当初固定と全期固定の区別がつかない人向け

[810: 匿名さん]

逆の発想かもだけど、当初固定（まあ10年辺り）を選ぶなら貯金ができるタイプの人が良く、
全期間変動の人は貯金ができないタイプの人、
全期間固定の人はさらに貯金が苦手で返済額の負担が大きい人向けだと思う。

　当初固定はその期間が終わると変動より金利が上がるから、固定期間に沢山貯金して期間終了前に繰り上げすれば、変動よりも安い総額で完済できそう。
　変動の人は、その固定期間に貯金ができないだろうから、全期間にわたって安い金利で気長に返済する感じ。とは言え、金利が上がっても返済が滞らないだけの余裕がある人向き。たまに少しづつでも繰り上げ返済できれば金利が上がっても対処できる。反対に当初固定で優遇終了時にまとまった繰り上げできなければ全期間変動の方が総額は安い。
　全期間固定の人も基本的に優遇期間に必死に貯金して優遇期間が終わる前に少しでも繰り上げすべきだけど、団信とかはいるならどうやっても変動より総額は高い。やはり、メリットは「これ以上は払えません」という金額で返済しても平気と言う点。だから「限度額ギリギリまで借りても平気」っていう返済よりも「とにかく借入額を増やしたい人」むけだと思う。

[811: 匿名さん]

優遇幅ばかりで既存の客向けへの金利がさがらないのはずるいと思ってたけど
その後の書き込みを見てみると少し納得できました。
みんな変動が低くて羨ましい。
地銀変動で0.98なんですよね。
本当に変動→変動への借り換えが見えてきました。

[812: 匿名さん]

>>811
いくら借りてるか知らんけど個人的に借り換えは損すると思ってる。だって保証料をまた払うんやで？

[813: 匿名さん]

りそな銀や横浜銀、預金金利下げ
http://www.nikkei.com/article/DGXLASGC01H02_R00C16A2MM0000/

いよいよ不動産時代やってきましたね

[814: 匿名さん]

>>812
保証料は残期間に応じて返ってくるだろ

[815: 主婦さん]

>811さん

その後の書き込みってどの辺の事を指してます？？

[816: 匿名さん]

>>812
未経過分の保証料は返還されるよ
4000万借りて返済残3000万を借り換えると3000万分の保証料が帰って来て、次の銀行に3000万分の保証料を払う。
仮に借り換える銀行が保証料無料だと、その分も借り換えメリットになる。

[817: 匿名さん]

816
保証料は35年返済の場合、10年で八割以上償却され、２割以下しか戻らない。
金額に比例すると思って借り換えすると痛い目に会うから要注意です。

[818: 匿名さん]

>816
もう一つ補足すると、保証料のないところは、保証料の代わりに手数料を取られる。
手数料の場合は、途中で完済したとしても1円も返ってきません。

[819: 匿名さん]

ここで叩かれたソニー銀行は提携ローンで手数料保証料団信保険料なしのプランあるね。

[820: 811]

>>815
特にそうだな~と思ったのは下記の番号です

>>808
を見てたしかに消費税や地価が違ったなと思い

>>800
を見て優遇幅が縮小しただけで上がるのは困るなと思い
ちょっと自分に都合のいい考えをしていたんだなと思いました

[821: 匿名さん]

>820

組んだ時点での選択が今でも間違っていなければ、それは正解だと思いますよ？
前レスで書いている人がいましたが

１０００万（以上のローンがあり）
１０年（以上の返済期間）
１％（以上の金利差）

自分も上記の条件を満たしてこその借り換えだと思います。
借り換え手数料を含めると、金利が低くなっても実はトントンなんてオチは結構ありますので。