固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART16】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/

[722: 匿名さん]

>>720
>701は固定に借り換えっても短期固定だろ？
短期固定は変動組みだよね。

[723: 匿名さん]

住宅ローンの借り換えの目安としては、「１０年、１，０００万円、１％」といわれています。
・住宅ローンの残りの期間が１０年以上あり
・住宅ローンの残りの金額が１，０００万円以上あり
・現在の住宅ローンの金利差が１％以上ある
0.42％はどうせ短期間だろうから、とても元が取れない。

ということは・・・馬鹿にされた固定が悔し紛れに変動から固定への借り換えを自演したか　笑

[724: 匿名さん]

都市銀行から信託銀行への借り換え
↓金利の

[725: 匿名さん]

優遇適用
ネット銀行と違って、保証料返金があるから

[726: 匿名さん]

もともと住宅ローン減税があるから、金利なんて実質払ってないけれど

[727: 匿名さん]

今のところ、当時、旧フラットＳの１％優遇より、1.7%優遇変動0.775%のほうが団信込でお得なようです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237728/res/620
by 匿名さん　2012-10-27 08:30:50
　　　　　　　　　機構債　　　利率　 　フラット35　　 　　利率　 　　差
2011/10/21第54回 　1.47　 　2011年11月　 　2.20 　　0.73
2011/11/18第55回 　1.41　 　2011年12月　 　2.21　 　0.80
2011/12/16第56回 　1.42　 　2012年01月　 　2.14　 　0.72
2012/01/25第57回 　1.44　 　2012年02月　 　2.18　 　0.74
2012/02/23第58回 　1.40　 　2012年03月　 　2.13　 　0.73
2012/03/16第59回 　1.44　 　2012年04月　 　2.16　 　0.72
2012/04/20第60回 　1.34　 　2012年05月　 　2.07　 　0.73
2012/05/24第61回 　1.26　 　2012年06月　 　2.01　 　0.75
2012/06/22第62回 　1.21　 　2012年07月　 　1.94　 　0.73
2012/07/24第63回 　1.11　 　2012年08月　 　1.84　 　0.73
2012/08/23第64回 　1.16　 　2012年09月　 　1.89　 　0.73
2012/09/21第65回 　1.15　 　2012年10月　 　1.88　 　0.73
2012/10/24第66回 　1.12　 　2012年11月　 　1.8?　 　0.7?

[728: 匿名さん]

変動から短期固定の借り換えしても微々たる差だよね。
7年くらい前の0.875だけどメインバンクを変える事による諸々の手続きの方が面倒だなあ。
まあ当時の固定にはボロ勝ちだし、減税1.2%で消費税5%だったから良しとするかな。

[729: 匿名さん]

保証料は当初の償却率が高く、35年ローンで最初の10年で85％償却され、5年だと40％償却されるという試算もある。

5年目で借換として、保証料のうち償却された4割、融資関連手数料・抵当権設定関連費用を当初5年の0.42％＋その後の優遇幅は通常レベルの条件で取り返せるとは思えないです。

詳しい試算結果教えて頂けないですか？

[730: 匿名さん]

4800万35年元利均等
0.775%当初10年間返済した場合の支払い金利10年分：325万
４年後0.42%に借り替えた場合の支払い金利10年分：242万
差額、83万
当時払った保証料約100万円は保証会社じゃないとわからないけれど
60万程度は返ってくると思います。

[731: 匿名さん]

＞ネット銀行と違って、保証料返金があるから
保証料の戻りってびっくりするほど小さいんだよね。
借り換えメリットが享受できるほどの残高とすると、かなりの保証料が償却されている。

＞もともと住宅ローン減税があるから、金利なんて実質払ってないけれど
減税は現金購入との比較ならわかるが、借換時の損益分岐点計算では無関係。

上の二つでなんか違和感感じた。

自分も同じころローン借りたが、当時の資料引っ張り出したが都銀で0.775％なんてなかった。

借換でメリットが出たって本当ですか？？？

詳しい数字出していただけると助かります。

[732: 匿名さん]

よくある提携ローンで＋0.1%優遇で0.875%→0.775%
当時、信託銀行なら提携ローンの優遇無くても0.775%でした
入居後しばらくしたら、信託銀行は0.725%、0.722%とどんどん下がってて驚いた記憶がありました
なので、時々チェックしてたら、メリットが出てきたので、検討した次第です。

[733: 匿名さん]

＞730
試算したらメリット76万だったけど・・・。

＞当時払った保証料約100万円は保証会社じゃないとわからないけれど
＞60万程度は返ってくると思います。

一番のコストである保証料の戻りの試算もせずに借換する人っているのかな。
おそらく最初の借り入れで、保証料償却40万に都銀なら融資手数料で4万程度・印紙税2万、抵当権設定費用0.4％19万に司法書士報酬8万程度入れたら73万の諸費用。

うーん、数万円のメリットで借換？？？？そもそも保証料の戻り計算しない人いる？？？

[734: 匿名さん]

＞よくある提携ローンで＋0.1%優遇で0.875%→0.775%

ローン斡旋事務手数料も5万程度かかっているとなると、ますますメリットが出なくなるけど。

書類をそろえたりする手間がある中、本当に数万円のメリット下手したらマイナスで借換しようと思ったのですか？？？

保証料の戻りが少なかったら確実に赤字ですが、何で銀行に試算を依頼しなかったのですか？

[735: 匿名さん]

まだ、金消前の本審査結果待ちなので、いつでもキャンセルできます。
2月の金利（WEBには出てましたが）と審査結果と実行日（2月分の旧返済前か後か）、保証会社からの回答
と出そろって今後5年間のメリットが確定してから決めればよいかな

ほとんど郵送だし手間かからなくてメリットありそうだから一考の余地あると思います。

[736: 匿名さん]

うちは4年前に借りたけど変動0.725％。
固定なんて誰が借りるんだと思ったけど、
いるんだよね。

[737: 匿名さん]

当初固定がいまだにメリットあると思い込んでる人が
借り換えでまた申し込む…

[738: 匿名さん]

結局、変動は悶悶と悩んだあげくに、他行への借り換えを断念してくれるから、銀行の安定した収入源ってこと。

[739: 匿名さん]

>>738
固定さんの負け惜しみってすごいね。
レス見ててイタいよ。

[740: 匿名さん]

固定で戸建が1番良いよ

[741: 匿名さん]

うちは変動でマンションだが