DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その31

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についてのその31です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585095/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[7351: 匿名さん]

>>7349 検討板ユーザーさん

2年前と同じ価格で販売されているんですか？

[7352: 匿名]

そんなにかわらないのでは？
一期が最安値だった。
PR住戸にまどわされないように
値上がりしている部屋もあります。

[7353: 匿名さん]

完売しない原因は何でしょう？
中央区湊や明石町、日本橋界隈のマンションは、即完売してます。
やはり価格でしょうか？

[7354: 匿名さん]

販売開始から4年経過しており、当時は高いなあという印象を持ちました。
でも、その間新築価格が上昇してきたので、ここの価格も今となっては目に優しく見えて来ましたね。
細かい事ですが、完成から1年を経過しているので厳密には新築住宅とは呼ばないようです。
未入居マンションと表示している不動産サイトもありました。

[7355: 検討板ユーザーさん]

価格は安いと思いますよ。
再開発され、都心でかつ緑が多いですし、選手村が整備されると、植栽され、商業施設など作られ、ますます美しく便利な街になります。
むしろ値段が上がるのでは？
とくに勝どき東が整備されるとココは駅徒歩4分になりますので、今、値段を下げる要素がありません。
供給過多といわれてますが、再開発で地価が下がったとこは聞いたことがありません。
BRTも走るようになるとますます便利に。
銀座も近く、緑も多く、長期優良住宅、免震、下げる要素はないですね。
買える人だけ買えばいいんじゃないですか？高い高いと騒いでいる方が1人おられますが、他を検討された方が賢明ですよ。

[7356: 匿名さん]

何はさておき、環状２号が開通してからでしょうね。

[7357: 匿名さん]

スカイリンク住まいですが、緑が多いって実感はありません。駅から遠いとこの位の緑は普通でしょう。

[7358: 匿名さん]

業界の間では、晴海は買わない方が。

[7359: 匿名さん]

買った方々は幸せに違いない
住民スレのセレブ感がいいね

[7360: 匿名さん]

ここは実際のお部屋を見て買える事がメリットですね。だからこそ、明らかに使いにくそうな間取りや、あまり眺望が望めないお部屋とかは、少し価格設定を低くしていいと思います。
そうしないと、せっかく新築を買ったはずなのに、固定資産税の優遇期間が短かくなっているわけですので、余計に売れにくくなると思います。
もちろん、公にする必要はありませんけどね。

[7361: 匿名]

>>7358 匿名さん

みんなが業界の人ではないですからね。
どんな専門家でも予想が外れる事は多々ある。

[7362: 匿名さん]

7360です。
そういえば、ここは放置された廃材置き場でしたので、土地の取得費用は安いですね、きっと。
ゆっくり売って多少コストかかってもいい位、スミフは既に利益は十分出しているという事ですね。買える人が買えばいいのか。

[7363: 匿名さん]

まあねププ

[7364: 匿名]

よほど欲しいんだね。

[7365: 匿名さん]

>>7364 匿名さん

その逆なんでわ？

[7366: マンション検討中さん]

インスタグラムで『harumi160310』という方がこのマンションの眺望を載せていますが、この高さは何階くらいですか？

低層はあまり購入利点はないでしょうか？

[7367: 匿名さん]

スミフの人が、なかなか完売しなくて困ってたよ。

[7368: 匿名さん]

住民にとってはこれ以上人が増えない方が良いです。

[7369: マンション検討中さん]

>>7368 匿名さん
そうですよね。
今は共用施設がいつも使いたい時に使え、とても便利。
当分売る気ないし、少ないままがありがたい。

[7370: マンション検討中さん]

>>7366 マンション検討中さん
東 南側は高層でしょう
西は高層だと正面がタワーズの壁と空しか見えないので、低層〜中層で緑や運河を自然な角度で眺められる方が広がりを感じてよいかな。
北も勝どき東が控えてるし緑と運河
をとるかな？

[7371: 匿名さん]

売れた方が良いというご意見と、このままでいいというご意見とあるのですね。
なんとなくわからなくもないです。両方のご意見。

7370さんの眺望の話、想像してみると、なるほどなと思いました。
タワーだから高層と一概には言えないのだなと。
低層でも素敵な眺望が望める場合もあるのだなと、価値観が変わりました。

[7372: 住民板ユーザーさん5]

終電のシャトルバスが無くなったのはこのマンションの価値低下ですね

[7373: 匿名さん]

オリンピックが近付いて来たら、お金持ちの外国人がこぞって買いに来るかしら。

[7374: 匿名さん]

>>7373 匿名さん
選手村は見世物ではありません。一帯の警備は厳重になるでしょう。
メインスタジアムは内陸だしマラソンは湾岸を走らないのに、晴海のマンションを買って金持ちは何をするんですか。

[7375: 匿名さん]

>>7373 匿名さん

一月のオリンピックのためにマンション買うの？いないんじゃない？

[7376: 匿名さん]

民泊の営業のためなら特区に買うかもね

[7377: 匿名さん]

スミフの人が言ってたけど、晴海のマンションは今も売れていない物件が多いのに、オリンピック後の選手村も売り出すなんて、マンションは余りに余るって。

[7378: 匿名さん]

>>7377
売れてないのは主にスミフ物件なんだよなぁ

[7379: 匿名さん]

売れてないのに安くしないんだよね。
中古だろ？！使わなきゃ設備は劣化するのに。

[7380: 匿名さん]

>7379
その為に売れてから仕上げるっていう・・・
住不の売り方はあんまり好きじゃないけど、これは良い取り組みだと思う

客も気持ちよく買えるし、住不にしてもクレームで一々壁紙等取り替えるより、
半スケルトンのほうがコスト抑えられるのかもね

[7381: 匿名さん]

>7378
PT晴海もたいして売れてないし、
当時のクロノティアロも紆余曲折あってギリギリ引渡し前後に完売
やっぱり駅遠大規模って相場で売り抜くの大変なんだと思うよ・・・
順調に売り切るには「あれ？ちょっと安いんじゃない？」ぐらいの価格設定が必要なんだろうね

[7382: 匿名さん]

>>7380 匿名さん

水回り(上下水道配管)も、売れてから仕上げ？

[7383: 匿名さん]

7381

発展途上国のままでいるならあなたが言う通り。
マスの世界です。

日本も個の時代となったと言われて久しいですが、あなたが仰る通り未だ発展途上のマインド・セットなのかもしれません。

この物件は何年のスパンで投資回収をしたいかによって買いか売りかが分かれるところでしょう。

[7384: マンション検討中さん]

結構遠くに住んでますが、昨日チラシが入ってました。そろそろ売り切りたいのかな。

[7385: 検討板ユーザーさん]

住人ですが、売れなくていい

[7386: 通りがかりさん]

>>7381 匿名さん
ティアロは引き渡し1年前に完売してたよ。

[7387: 匿名さん]

>>7386 通りがかりさん
ティアロは業販だけどね
まだ未入居がネットに出てるし

[7388: 匿名さん]

しかし、売れないなあ。

[7389: 匿名さん]

ドトールって、値段の付け間違いですよね？
と、大手不動産会社に勤める知人に尋ねたら、何も言わずににっこり微笑んでいました。

[7390: 匿名さん]

半値でも売れないよ。

[7391: 買い替え検討中さん]

それでも住友不動産は、ディベロッパーの中で利益率が日本一位の会社だよ。
都心部は５年で売る価格設定。「早く売れた」は値付けの間違えと考えている。
みなさんしっかり日経新聞読んでますか？w

[7392: 匿名さん]

>>7391 買い替え検討中さん

でもそのスミフの営業の人が、晴海は売れない、とぼやいてる。

[7393: 匿名さん]

>7391
三井のマンションに住んでるけど住不の株主だよ
つまりはそういうことだなｗ

[7394: 匿名さん]

スミフの営業マン自ら「晴海は売れない」と言うわけないじゃん。笑
もし本当の話なら落ちこぼれ営業マンか、住友不動差販売（仲介）の人だと思うよ。
俺の営業マンは、バンバン売ってた人だった。

[7395: 匿名さん]

住友が売上高では業界３位だけど、三井、三菱抜いて、圧倒的に利益率デカイ。
さて、そのは反論まだ？？？
高利益率にこだわる経営方針で、５年で売るというビジネススタイル。
素人→売れない、売れ残り、まだ残っている、半値でも買わない
玄人→値引きを極力せずゆっくり売り今期も最高益確定

[7396: 匿名さん]

日本全体で値上がりが続いてる期間はスミフの方法が儲かる
下落局面では、反対になる
今はスミフに風が吹いてるだけ

[7397: 匿名さん]

一般論でいうと売れてないよねｗ
ただ住不は一般論で収まらない孤高の売り方をしてて、
且つそれが社の方針なんだからドーン！と構えてればいいじゃんｗ
そのくせ「売れてない」って言葉に即座に反応して屁理屈並べ始めるんだよねｗ

[7398: 匿名さん]

>>7394 匿名さん
言ってましたよ。

[7399: 匿名さん]

コラム業界の異端児？住友不動産のマンション戦略とは

業界の異端児？住友不動産のマンション戦略とは

目次 [hide]

1 住友不動産の特殊性とは2 利益率の高さを誇る住友不動産3 住友不動産は値引きをしない

大手マンションディベロッパーの中でも、異彩を放つのが「住友不動産」です。

住友不動産の特殊性とは

２０１３年のマンション供給戸数は５８７９戸とトップレベルの分譲数ですが、何よりもその特徴は利益率です。通常、不動産ディベロッパーの利益率は７〜１５％程度と言われています。例えば２０１４年３月期、野村不動産の利益率は１４．０％でした。

しかし同時期の住友不動産の利益率はなんと２０．６％。不動産ディベロッパーとして異例の利益率の高さを誇るのです。

＞＞マンションを買うなら知らないと損するサービスとは？

利益率の高さを誇る住友不動産

その理由は住友不動産独自の「価格戦略」にあります。簡単に言うと「ほとんど値引きをしない」という戦略です。

マンションディベロッパーというのは、とてもリスクの高い業態です。巨額の資金を使って土地を仕入れ、建物を建て、販売を行う。お金を使い始めてから、最終的に建物が完成してお客様にお金を貰うまでとても時間がかかります。そしてその借入金額がとても高額なので、銀行にそっぽを向かれるとすぐに倒産してしまうのです。

リーマンショックの際に倒産したマンションディベロッパーは「アーバンコーポレーション」「スルガコーポレーション」「モリモト」「ゼファー」「ダイア建設」「創建ホームズ」「綜合地所」など多数にのぼりました。なんと上場企業で倒産した会社の半数がマンションディベロッパーだったのです。

そしてリスクが高いゆえに「値引きをしてでも、早く売ろう」と考えます。なるべく早く売って、資金を回収する。マンションが完成する前に、全て売り切ってしまうというのが理想な形です。

「今日決めてくれたら１００万円値引きしますよ」なんていう営業トークが出てくるのも、不動産ディベロッパーならではの事情あってのことなのです。

住友不動産は値引きをしない

しかし、そんなマンションディベロッパーの中でほとんど値引きを行わないのが住友不動産です。マンションが完成した後も、実際の現物マンションを見てもらう事でマンションの良さを体感してもらい、時間をかけて売って行く。そうすることで、値引きを行わず、高い利益率を確保するのです。言葉にすると簡単ですが、この戦略を取るには「この立地であれば確実に売れる」というマンション用地仕入れの徹底と、建物のクオリティに自身が無ければ不可能です。

住友不動産のマンションは外から見てもすぐに「住友不動産のマンションだ」と分かります。全体的にシックな色使いも特徴的ですが、「カーテンウォール」と呼ばれる、総ガラス張りの建築方法も「外観のグレードを上げる事で、マンションの資産価値を保つ」という住友不動産の理念を強く表しています。

↑カーテンウォールを採用したシティタワーズ豊洲

またマーケティング活動にも、同社の特徴を見て取れます。野村不動産や三井不動産のように「企業ブランド」を高める為の広告をほとんど行わず、あくまでも「個別マンション」の広告に専念しています。三井不動産の「パークハウス」、野村不動産の「プラウド」のように、特にブランドを意識した商品展開も行っていません。

まさに「質実剛健」とも言うべきマーケティング活動が、彼らの利益率を高く保つ秘訣なのかもしれません。

[7400: 匿名さん]

利益率が高いのは
販売員の給料が安い
建築費が安い
他社が開発したエリアの二匹目のドジョウを探す

こんな感じですよ