DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その31

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についてのその31です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585095/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[378: 匿名さん]

一泊5000円（名目上はリネン含む維持費）で、
200戸に対してゲスト1戸の割合の築10年タワマンに住んでるけど、
（二期目の総会で無制限から月3泊まで、早い者勝ちから抽選に変わった）
週末や希望日に取れることは今でもほとんどないね
新築から数年も経てば平日はポツポツ空きも目立つようにはなってきたけど、
それでも稼働率は95パーセントを超えてる印象・・・

[379: 匿名さん]

>>378
マジっすか、じゃ無料だったら数年は稼働率半端ないですね‼︎
でも抽選に当たった時は嬉しいから、外れるの前提で期待しなければ、毎月楽いイベントになるかも‼︎

[380: 匿名さん]

スパと宿泊施設とでそんな決まりがあるとは、知りませんでした。

無料で利用しやすくなる反面、予約が殺到してしまうと、
友人や家族を気軽に呼ぶにしても、何か月も前に予約ということになるのでは。

使いたいときに自由に使えるイメージではなくなってしまいますね。
使えないのに維持費を負担するというのも複雑な気分になりそうです。

[381: 購入検討中さん]

ゲストルームに5000円取っても、ここ買う人は痛くも痒くもないのでは？

[382: 匿名さん]

>>377
無料だと予約殺到するから取りにくくなるでしょう
一泊5千円で泊まれるなら安すぎるくらいです

[383: 匿名さん]

本当に無料になったのかな？
他のマンションはゲストルーム有料が一般的ですよ。
民ぱくの様にマンションに関係ない人を呼び込んだら旅館業法に引っ掛かるけど、ゲストルームはあくまで住人の関係者だから誰でも泊まれないし無料の方が危険だと思いますが。

[384: 匿名さん]

>>383
先の書き込み、みてください。

[385: 匿名さん]

>>383
372さんが書いてくれているとおりです。
ここはスパがあるので。

[386: 匿名さん]

>>383
おっしゃる通りなんですが、無料じゃないといけないみたいなんですよ。有料にできるなら話早いんですが...

[387: 匿名さん]

>>386
厚労省のHP見てみました。旅館業法の記述が出てました。
確かに、スパの有無ではなく、宿泊費（シーツ代とか宿泊に伴う費用徴収全般）と名うつとダメっぽいですね。
クロノは見越してリネン代として費用徴収はしてる様です。
リネン代も微妙な気がしますが、無料だと秩序無くなるのが心配ですね。
もっとも、これってDTだけの話しじゃなくて、我が在住マンションも有料なのでマンション全体に大きく波紋を呼びそうですね。

[388: 匿名さん]

なんでパンフレットには有料です、って書いてあるんだろう？

[389: 契約済みさん]

>>388
どんなパンフレットですか？チラシ？
最初から無料ですよ。有料なんて聞いたことがありません。

[390: 匿名さん]

でもさすがにゲストハウスは将来的には有料の方がいいと思う。本当にとりたいときに取りにくくなるし、やっぱり商業的なことをする人もでやすくなる。賃貸の人もいるしね。

[391: 匿名さん]

運河沿いの低層階ってどうなんでしょう。
価格的、眺望的にもメリットあるのでしょうか？
税金の件やら何やら、デメリットも含めどんなもん何でしょうか。

[392: 匿名さん]

>>391
川の水は汚いものの。。
北向きも将来的には勝どき東で眺望はダメでしょうし、運河沿い低層は悪くない気はしますよね。

[393: 匿名さん]

>>389
一昨年スミフから頂いたパンフレットですよ。ゲストルームの写真の下に、小さく有料と書いてあります。

[394: 匿名さん]

>>391
私は、運河沿い低層階が欲しかったです。
勝どき東ができても、対岸沿いは今よりも相当綺麗になるでしょうし。
あとは価格の問題ですが。。

[395: 匿名さん]

低層階もいいと思いますが、
一番のここの問題点は価格です。

[396: 匿名さん]

運河側は人気あるから高そうですね。。

[397: 匿名さん]

やっぱり低層でも高いんですかね。
運河沿いの低層って住みやすそうだし、永久眺望？ですし。
とは言え、低層ってまだ残っているんでしょうか？

[398: 匿名さん]

>>397
永久勝どき東眺望ですね。

[399: 匿名さん]

>>389
ホームページ見てごらん。
今の時点で共有施設のゲストルームは有料（予定）となったままですよ。
最初から無料なんて話しはあり得ませんね。
ただ、無料になるかもしれない（せざるを得ない）という話しが今出てきただけですよ。
担当の営業さんに聞いてみては？

[400: 匿名さん]

対岸200m離れていれば、意識する必要ないのでは？
特に低層は視界の半分近くが運河ですからね。
窓際にへばりついて生活する訳でもないですし、過剰に意識する必要はないかと。

[401: 匿名さん]

>>399
一期一次で購入しましたが、その時からゲストルームは無料（変更の可能性が無いわけではないが）と言われてましたよ。

[402: 匿名さん]

やはり東か南かな

[403: 匿名さん]

>>401
ホームページに確かに書いてありますね。
営業さんちゃんと説明しなかったんですね。

[404: 契約済みさん]

いや、有料が間違いだと思いますが。

[405: 匿名さん]

>>399
いやいや。。無料でしたよ。
本当に検討者ですか？

[406: 匿名さん]

運河側はあまり階数関係なく人気なんじゃないでしょうか。
低層でもある程度は眺望が開けているからあまりこだわらない人にとっては良いと思います。

いま出ている話題のゲストルームとスパの話、とても興味深いですよね。
まさかマンションで旅館業法の出番になるなんて思いもよりませんでした。

[407: 匿名さん]

>>406
窓際に近寄った時に、視界に運河が入るのはいいですねぇ。
対岸の距離結構あるし、都心においてはこれぐらいの距離は全然良い方ですよね。わたしは全く気にならない。
あとは価格だけが。。

[408: 匿名さん]

>>401
無料にするということは管理費から出すということですが、大丈夫でしょうか。
管理費運営が破綻して値上げなんてことにならないといいけど。

[409: 匿名さん]

>>399
ゲストルームは、何階ですか？

[410: 匿名さん]

>>399
はじめから無料と私は聞いていましたよ。
既に3、4、5月分のゲストルーム予約はじまってますが、料金無料となってました。
ゲストルームは2階です。

[411: 匿名さん]

>>409
２階ですね。パーティースタジオも。
２階だと眺望の関係で出会い系イベントなどが開かれにくいという居住者にとってのメリットがあります。
昨今、私もそうですが、都心・湾岸の大規模マンションの高層階にこの２つがある物件では同様のイベントが乱発されていて居住者が迷惑を被っています。
なのでDTはその点、居住者に配慮されているのかと思いました。

[412: 匿名さん]

パーティーやります！
カップルはバーにと

[413: 匿名さん]

バーは時間制限があるよ

[414: 購入検討中さん [男性 50代]]

東側低層階はどうでしょうか!?運河側ではないからやめた方が良いですか？

[415: 匿名]

>>408
冷静に考えてください。
宿泊したからといって費用は実際発生しませんよね？
つまり原価は0円です。
宿泊費が無料でも、黒字にはなりませんが赤字にもなりません。

布団の洗濯費などの数百円は取るみたいなので。

[416: 匿名さん]

>>414
同程度の価格なら運河側が良いでしょう。

[417: 匿名さん]

低層階なら北側の運河側より東側の方が明るくて良いでしょう。

[418: 匿名さん]

>>415
は？ベットシーツなどの洗濯、掃除、ベットメイキング、シミ取りや消耗品の交換等、ゲストルームの維持にはコストが結構かかるよ？だいたい1泊4000円が原価といわれてる。湾岸でゲストルームの有料化、値上げに踏み切った物件がどれだけあるか…

[419: 匿名さん]

低層階、運河側は北向きと西向がありますがそれよりも道路側の東向きの方が価格帯は高額なのは何故なのでしょうか？

[420: 匿名]

>>418
4000円もかからんわ！
4000円で泊まれるホテルもある時代なのに。
私仕事柄その類の情報は持ってるからなめてかかってくるなよ。
まあ仮にかかったとしてもその分の費用は取るって言ってますがな！
宿泊費とは別にね！

ちなみに他のゲストルームの値上げの話は維持費が赤字になったからではなく、ゲストルームの値上げだと住民のクレームが比較的少ないからそこを値上げしてるだけ。
実際は他の管理費や修繕費をプールするためだよ。

それくらいは比較的常識。

[421: 匿名さん]

西向低層ってあまり話題になってない様ですが、もしかしたら結構穴場ではないですか？

[422: 匿名さん]

スミフはよく分からないですよね、高層階になってもあまり価格が変わらなかったりと...
方角だけの事を言えば、北よりは東がいいと思いますが、DTの場合は北向きの方がいいかもしれないですね。低層階はいくらくらいなんですか？

[423: 匿名さん]

西陽はきつい
道路うるさい

[424: 購入済みさん]

>>420
えっ別に費用とるの？
そんな事言ってたかな...

[425: 匿名]

>>424
リネン代は別途発生しますよ。

[426: 匿名さん]

>>425
リネン代は発生しませんよ。

[427: 匿名さん]

>>420
ってか、数部屋しかないゲストルームと、ホテルだと部屋数が違うから一部屋あたりのコスト負担が全然違うんだが…タワマンとホテル業を一緒に考えるとは程度が知れますよ？
タワマン住んでれば収支報告とかでコスト負担が大きいのはわかりますよ。タワマンのゲストルーム維持費についてはヒロブーさんという管理組合の方が書いたブログが詳しいです。

[428: 匿名さん]

低層は、北＞西＞南＞東 ですかね。

[429: 購入検討中さん]

運河側低層を買われた方の押しがすごいですね笑

[430: 匿名さん]

低層で8000万は高いな

[431: 匿名さん]

>>430
そんなに高いんですか？
よくわかりませんが、人気ありますからこんなもんなんでしょうか？

[432: 匿名さん]

高いでしょ
8000万はちょっと高い....せめて、6900万とか

[433: 匿名さん]

今高層はいくら位になっているんですかね？
一期は7000と数百万程度で東西の高層が買えたと思うのですが

[435: 匿名さん]

ほほう…早めに行動した人は吉だったということですか。

これから先の販売はどうなっていくのでしょう。
値下げは決してしないスタイルを貫くのか、それとも何かしらしてくるのか・・・。
良いマンションだとは思いますが
いかんせん、お値段がという話がスレッドを見ていると多いですので。

[436: 匿名さん]

ここは階数とかではなく低層でも広ければ億するし高層でも狭い部屋はそれよりも安い。景色が良くても部屋が狭いのは…

[437: 匿名さん]

初期の方は良かったですね
羨ましいです

[438: 匿名さん]

>>437
あと少し購入待ってくれないかな？。
2017年になれば市況はガラリと変わりますから、
スミスがマンション時価販売なら初期が徳したかは、最終になってみないと誰も言えないんじゃあないの？。
不動産の情報見てると消費増税後から、2017年の安倍政権が終わった後が、不動産の下落局面があると言う人もいるんだから。

[439: 匿名さん]

これからも値上げするよ！

[440: 匿名さん]

>>438
買えないからって周囲を巻き込むのは止めよ。

[441: 匿名さん]

予算と合わず高いなーって思うから、
他物件、他掲示板に行けばいいんだけど、またこちらを覗いちゃうんだよな。

[442: 匿名さん]

>>438

残念ながらスミフは値下げしないので有名です。
確かに様子を見て値上げはしますが、時価販売ではないですよ。

[443: 匿名さん]

>>435
近場の豊洲３本は竣工後５年近く頑張った
リーマンや震災、大島てるを喰らってよく耐えたと思うｗ
二丁目三丁目の現在の中古相場は坪300前後だと思うから、
現状ではほぼ分譲価格に近い水準を維持してるはず

ここも住不の思惑通りなら、
一時的に凹んだとしても五輪前後までには売り切るんじゃない？
思惑通りならね・・・

[444: 匿名さん]

>>443
これからは分かりませんが、ここまでのところは当初の住不の思惑よりも売れてるようですね。

[445: 契約済みさん]

>>444、事実として、DTよりも高いマンションでも、あっという間に完売するとこがいっぱいあるにも関わらず、ここは全然売れていない。スミフの思惑は何でもいいけど、少なくとも市場からは評価されていないことは自明なことだよね。

[446: 匿名さん]

>>445
DTよりも高いマンションであっという間に完売したところって例えばどちらの事ですか？

いっぱい挙げてみてください。

まさか相場の全然違う目黒の物件とかを挙げないですよね？

[447: 匿名さん]

436さん、なるほどです。
低層でも高い部屋があるのですね。
高層でも安くても狭いのは・・・わかります。

一人暮らしなら多少狭くても、最高の眺望を独り占めする贅沢はありだと思いますが、
家族で暮らすとしたら、眺望は最高でもキツキツな生活はどうかなと思います。

[448: 匿名さん]

契約済みってどこの契約済みなんだろ？(笑)
最近気付いたけど、こんなスレで振り回される人はマンションなんて買ったらダメだね。
自分が欲しい物件買えばいいだけ。
冷やかしで面白可笑しくスレを賑やかに書いてる関係ない人達ばかりを相手にムキレスすると思う壺ってね。
名前も匿名、契約済みも事実か不明。つまり誹謗中傷以外はなんでもあり。

[449: 匿名さん]

晴海、勝どきの周辺の人口は10年後は75000人になるそうです。豊洲、武蔵小杉を抜いた巨大エリアになりますよ

今からでも遅くはないです。

さあ高値をつかみましょう、

[450: 匿名さん]

>>446

まあ、確かに、目黒、赤坂、南青山なんか、ここよりだいぶ高値であっという間に売れたけど、比較対象が悪い。

湾岸は大学でいうと、マーチくらいですかね。一般人にはやはりハードル高いけど、高値でもったいぶって売りつけるほどかと言われると、疑問あり。

[451: 匿名さん]

ブリリア八重洲もここより高いか同程度の値段だけど、早く売れたんじゃなかったでしたっけ。

[452: 匿名さん]

どう考えても八重洲の方がいいでしょ、湾岸エリアどうなるんですかね〜坪250まではもう下がらないと思うんですが、豊洲が安定的坪300だとして坪320くらい維持してくれるといいんだけどな〜インフラ次第かな〜厳しいかな〜？

[453: 匿名さん]

>>450
上手い例えですね。ここは慶應滑って青学の印象です。でもおしゃれは上手ですよ。

[454: 匿名さん]

勝どきの人口がそんなに多くなるのですか…
本格的に街の整備をしていかないとならない状況になってくるのかな
若干の整備はあるという話はちょいちょい出てきていますけれど、
現状のままでは駅も対応できるかというふうになってしまいますよね？

[455: 匿名]

>>450
マーチかー！
一番男女ともに顔やトーク力、学力のバランスがいいってことですね！！

関西でいう関関同立ですね！

[456: 匿名さん]

また、早く完売してないとダメ論か。。

この価格帯のスミフ物件で竣工前完売はほとんどしないってば。

まだ1/3以上売り出してないんだし、
ここは一期一次の頃から、竣工後2年以内のス完売スケジュールになるって言ってたし。
購入する人も、モデルルームにいって聞いた人もわかってるんだけどね。。

まだ完売してない！だからダメだ！
って、わざわざここに来て書き込む人って、何者なんだろ。

[457: 匿名]

>>456
単純にネット上でしか意見が言えない偏屈野郎でしょうね。

自分の人生には関わりのない人種なので好きに言ってくれい！って感じですね。

[458: 匿名さん]

>>456
スミフは高値挑戦ですからね

[459: 匿名さん]

>>457
結局、DTよりも高いマンションであっという間に完売したところを具体的にいっぱい挙げることも出来ない訳ですもんね。

[460: 匿名さん]

ブリリア八重洲完売してないでしょ。

[461: 匿名さん]

>>459
ブリリア目黒。

[462: 匿名さん]

ブリリアはほぼ完売のようですよ。レベルは違うかもだけど、目黒やら赤坂やら、いっぱい例でてるよ。マーチだの早慶だの例がいいかはわからんが、要は価値に見合っていれば高くてもうれるし、価値に見合っていない高値は売れないし。確かにそいう売り方するのがスミフだけど、メリットがあるのはスミフだけであって、購入者を馬鹿にしてるとしか思えないけど。

[463: 匿名さん]

物欲も収入もないゆとり君達でしょ(笑)
例えが大学で表現する程度のレベル。
現代は大学でた程度て高給取りにはなれない事まだ気がつかない幸せな人ですね。
ま、こんなスレでしか物言えないのもある意味可哀想だよね。

[464: 匿名さん]

今回の流れは、
バスが専用じゃなく乗り合いとなっている→入居者不足で乗り合いになったんじゃないか→思う様に売れてない→スミフはこういう売り方だから計算通り→結局ポテンシャルの割に高値だった→ポジとネガのぶつかり合い
ってことですね。

何が正しいのか知らんが、一つ思うのはスレがその31まで伸びているのは異常ですわ

[465: 購入検討さん]

周辺相場より高い価格設定をし、最初から長期戦の覚悟で（むしろ竣工前に売れすぎてしまうと価格設定を誤ったかどで担当者がしばかれるとか）ギリギリの高値チャレンジをし続けるスミフ物件ですが、意外とリセールで不利という話をきかないですよね。不思議です。豊洲や有明のタワーもなんだかんだで分譲価格から下がってないですよね。相場を先読みする力があるのかしら。

[466: 匿名さん]

>>464
この感じだと完売する頃にはスレ100位までいってるな！

[467: 匿名さん]

事実を知らない外野が憶測でネガ発言するからスレが延びる。
売れてない＝人気のない物件ではない。
バスの話しは確かに不可解なところは否めないけど、それも売れてないと理由付けにはならないよね。
情報が公にでないぶん、いろいろな事を言う奴が増えるのはやもえない事かもしれませんね。
それもスミフスタイルなんでしょ。

[468: 匿名さん]

＞462
＞要は価値に見合っていれば高くてもうれるし、価値に見合っていない高値は売れないし。確かにそいう売り方するのがスミフだけど、メリットがあるのはスミフだけであって、購入者を馬鹿にしてるとしか思えないけど。

スミフはなぜ他の不動産会社と違って、高く売ることができるんですか？

[469: 匿名さん]

こういうマンションはリセールも結構出てきそうですが、まだまだ残戸あるなかで、リセールが購入時よりは高く現在の販売価格より安値で出してくるとスミフスタイルとやらで価格下げないでいるとどうなるでしょうか

[470: 匿名さん]

>>469
もう、中古物件出始めていますよ。WEST棟などの条件のいい中古部屋は、EASTの新築より高値で販売されてますよ。

[471: 匿名さん]

>>470
値付けは自由ですからね。そこに騙されないように。

[472: 匿名さん]

超高層マンションの１月の契約率は３２％と絶不調だから、ここはむしろ健闘している方では？

http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/02/17/055957

[473: 匿名さん]

>>467
少なくとも人気のある物件は売れないわけはないから、ここは人気あるとは言えないよね。バスの話は関係ないよ。モデルルーム何回かいったけど、売り渋っている雰囲気もないし。まともに考えたらスミフは顧客を馬鹿にしてるようにしか思えないけど、こういう風に思ってくれる方もいるからやっていけるかもね。

[474: 匿名さん]

>>468
70年代に不動産買って80年代に売った人はみんな儲かってる
周辺開発や相場を予測して80年代の値段を設定して高く売ってるだけ
時代（相場）が追いつけばその内売れるし、
時代が追いつかなければ延々売り続けることになる、ただそれだけ

一応財閥の一角と言われてるけど、
売り方も物件も特殊で客を選ぶというか、ニッチ狙いの売り方だと思う
でも黒光りする躯体や豪華なエントランス等、刺さる客には刺さる

[475: 匿名さん]

まだ数百戸残ってる状態でスミフの新築販売より高く売るのはまず無理ですよ。同じ価格ならあり得るけど、中古は仲介料3％かかるから新築価格の97％掛けが実勢価格になるでしょう。

[476: 匿名さん]

>>475
97％掛け？
算数から勉強し直したほうがいいですね。この場合は誤差が小さいからいいけど、恥ずかしいですよ。

[477: 匿名さん]

>>473
馬鹿にしていると思うなら検討から外して、こういう掲示板見なければいいだけだと思いますよ。時間の無駄なのに、何故いつまでもここに？