DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その31

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についてのその31です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585095/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1743: 匿名さん]

>>1740
こういう人をいたいとゆうの？

[1744: 購入検討中さん]

>>1677
売れてない部屋の管理費、修繕積立金は住友負担になるのでは？
なので、購入者へのしわ寄せにはならないんじゃないですか？

[1745: 匿名さん]

>1744

管理費・修繕積立金はそのとおり。

問題なのは駐車場。入居者が少なくて空きが多いと、管理組合に使用料が入らなくなる。

[1746: 購入検討中さん]

>>1745
ありがとうございます。
確かに駐車場は問題ですね。
検討者には現在の正確な販売戸数は教えてくれないみたいですが、購入者には教えてくれるのでしょうか？
管理組合の理事とかにならないとわからないでしょうか？
マンションの収益不足は、購入者、入居者の負担にも直結することなので、住友の販売方針云々の問題ではないですよね。

[1747: 匿名さん]

>>1746
竣工後長期販売だとそういうリスクもあるってこと
払うもん払ってる以上は住民が販売手法についてとやかく言えることではないしね
1500戸で運用することを前提にしてんだから、色んなとこに歪みは出るんじゃない？
ただ、5年10年で売却を予定してる人や、細かいことを気にしない人にとっては天国かもｗ
ＥＶもスパも何とかルームもスッカスカで使いたい放題だろうからね、快適だと思うｗ

[1748: 匿名さん]

中古を購入する場合、管理費の未納状況、修繕積立金の残高、駐車場の空き状況を仲介業者が確認して、説明する。

ここも中古が出てるから、そのルートでなら確認できるはず。

[1749: 匿名さん]

駐車場の空きを確認するのなら、管理計画の想定稼働率も確認すると、どれくらい計画からずれているのかがわかる。１年経たない収支は確定しない。

[1750: 匿名さん]

こないだ、スミフの担当に聞いたら、毎月30軒くらいのペースで契約があるみたい。
残り300戸程度で、スミフ曰く売れてると言ってましたけど、さぁ果たしてどうなんですかね...
売ってないのが、300戸で売れ残りはもっとたくさんあるようにも感じますし、実際にマンションスカスカで、いつ皆んな引っ越して来るんだろうと思ったりもします。でも、価格は8900万近く当初よりかなり上がってる事を考えれば、売れてるってのも分かるし、なんとも言えないですね。
担当者に、聞いたらある程度教えてくれると思いますよ。信じるか、信じないかはあなた次第です。みたいな感じになるけど...

[1751: 匿名さん]

>>1746
ネット情報だから鵜呑みにはして欲しくないけど、
組合と売主の交渉次第では一定の台数分を負担してくれる可能性はあると思う
駐車場が絶対条件の買主もいるだろうから、
売主にとっても駐車場を確保しておくことはメリットにもなる

[1752: 匿名さん]

修繕積み立てをどう管理しているのかも確認ポイント。これだけの戸数あると、入居一時金だけでペイオフ対象の１０００万円を越える。にもかかわらず分散せずに銀行預金なんてことしちゃってたりする。

[1753: 匿名さん]

なるほど…言われてみればそうだわ…。
分散化させるのはいいことだとは思いますが、
何かと面倒なことになったりしないのかしらなんて思ったりも。
でもリスクを考えると
本当は1752氏が投稿されているようにそうするべきなのでしょう。

[1754: 匿名さん]

なんかご託ばかりならべてるけど、本当に検討してないでしょ？
実態調査的な情報収集に錯綜してる方々のコメントに見えるんだけど。
入居者数が少ないとは、購入時期によって入居可能月が分かれてる事知ってれば何ら不思議じゃないし。
駐車台数は100%完備じゃないから負担って言ってもたかがしれてるし、そもそも見販売物件用にスミフが肩代わりして抽選してるから、その分の費用はスミフが負担してるんじゃないのかな？
いずれにしても、あまり細かな数字ばかりに捕らわれ損得感じる時点で手の届かない物件って事なんじゃないのかな？
なんか見てて胡散臭い書き込みしてるのは検討じゃなく検証してるんだよね？

[1755: 匿名さん]

＞こないだ、スミフの担当に聞いたら、毎月30軒くらいのペースで契約があるみたい

物件概要では毎月販売延期なのでいつもの中国向けの団体割引ですね。

[1756: 匿名さん]

>>1754
どれぐらい売れ残ってるか？ってのは検討者の知りたい情報じゃない？
ランニングコストについてもね
もちろん気にしない人や無頓着な人、興味本位だけの人もいるとは思う

[1757: 匿名さん]

過去に検討していた人も多いのではないでしょうか。

購入しなかった自分の判断が間違ってなかったか気になるのでしょう。

[1758: 匿名さん]

≫1755
住不の売り方、知らないね。
期毎の販売対象部屋からは、実質先着順。いつでも申し込んで押さえること可。
毎月ぼちぼち売れてくのは、住不のデフォルト。
そうやって営業経費節約している。

[1759: 申込予定さん]

ボイドスラブ290ってどうなんだろう。ガキきらいなので、ファミリーっぽくないここは候補だが、やはり運かな。340だとその分天井は低い。

[1760: 購入経験者さん]

響きますね。残念ですが。

[1761: 匿名さん]

ガキだけじゃないよ。踵落としで歩く大人のケースもうるさい。

[1762: 匿名さん]

いっぱい余ってるんだから、宿泊体験ってやればいいのに。以前、外断熱のデベがやってたけど。

[1763: 匿名さん]

＞宿泊体験ってやればいいのに

上下、左右ともに空き家だったら性能に関係なく静かですよ

[1764: 匿名さん]

それこそいっぱい余ってるんだから、上下階セットで泊まって、上にいる人が歩きまわって下で音を確認するとか。

[1765: 匿名さん]

>>1763

昔、三軒茶屋で、売れ残りまくって、賃貸で借りて、気に入ったら、賃料分差っ引いて買える、というのをスミフがやっていたよね。

実際の住み心地がわかるし、会社から家賃補助が出る人には、お得。

良い制度だと思います。

[1766: 匿名さん]

今日もこの時間まで引越し続いてますね。

[1767: 購入検討中さん]

先日マンションの見学に行きましたら、１８階から下は、オプションとして壁や床の色を選べるそうで、部屋はまだ未完でした。
その事に一番驚きました。
当初検討していた完成していた上層の部屋は、申し込みが入ってしまったようでした。

きっと放っておいてもそれなりに申し込みがでて、それなりに売れていくのでしょう。
ロビーとスパ、内廊下、軽食も出るスカイラウンジが魅力的です。
完成していると、眺めも確認できるので、失敗が防げてそれは良い事だなと。

高額で賃貸に出すのは駅遠なのと、スカイリンク、TTTなどライバルが多いので厳しいかもしれないと感じました。

[1768: 匿名さん]

>>1767
おっしゃるとおりですね。
賃貸で利回りを得ようとする物件ではないように思います。ただ、物件自体は素晴らしいですね。

[1769: 匿名さん]

>>1768
そうね。
モデルルームに販売当初、購入して賃貸したらと言ったら、営業さんが中古のマンション等は考えないのですか？と言われ、詳しく聞いたら賃料相場はあまり高くないですよ。と言われ購入を止めた経緯があった。
購入して自分が住むマンションなら最高のマンションだと思うけど、賃貸には不向きなマンションと思います。

[1770: 匿名さん]

そんなに素晴らしいマンションなんですか！

ＧＷも営業しているみたいだし、モデルルームに行ってみよう！

このことを奥さんに話したら、晩御飯のおかずが一品増えました(笑)

[1771: 匿名さん]

>>1769
70m2で25万くらいで貸せるので、賃料相場は低い訳じゃないよ。利回りは購入価格次第だけど。

[1772: 匿名さん]

>>1771
3.3㎡（坪）辺り12000円近辺の計算ですね。
それで70㎡初期販売価格が7500万円～の価格でした。
ここは賃貸等考えずに、購入者さんが住んで楽しむ方がいいマンションだと思いました。
ここに住める人は幸せですね。

[1773: 匿名さん]

>>1769
ここ投資にしかも数年前…
そのセンスきっと儲かってるにチガイナイ‼︎‼︎

[1774: 匿名さん]

でも買った人は儲かってないよ。

[1776: 匿名さん]

投資の人も多いのだろうなと思っていましたが、自分で住んだ方が良いという意見も多いみたいで、良いマンションなんだろうなと思いました。
賃貸の人気もありそうだから、貸している人は儲かるだろうなと漠然と思っていましたが、そうでもないとは、ちょっと意外でもあります。

1767さんによるところの＜１８階から下は、オプションとして壁や床の色を選べる＞のも意外でした。下の階から完成してくものと思っていたので。

[1777: 匿名さん]

ゴールデンウィークはやってるの？

[1778: 匿名さん]

見ちゃうと欲しくなるマンションであることは、確かてす。
酸っぱいブドウにならないといいですね。

[1779: 匿名さん]

>>1773
俺の事？、
東京オリンピックが決定した直後に、賃貸の勉強会があって、これからは湾岸が狙い目とセミナーで言われたの。
その後湾岸地域を購入しなくても、賃貸収入年間12000万円を達成出来たから、湾岸に興味なくなりました。

[1780: 匿名さん]

>>1779
多分イヤミで書かれた文ですよ。

[1781: 匿名さん]

>>1779
年間収入1億2000万円ってどんだけほら吹いてんの！あほらし！

[1782: 匿名さん]

>>1781
なぜほら書く必要あるの？、
1棟マンション複数棟所有したら普通に賃貸収入入って来るよ。

[1783: 匿名さん]

１棟買いする人が、分譲物件を投資対象に検討しないよ。

[1784: 匿名さん]

ズバリ、このマンションの魅力って何ですか？

[1785: 匿名さん]

>>1784
スパじゃないですか。あとはピカピカギラギラしてるところ。

[1786: 匿名さん]

全くいないこともないと思うけど、まぁ普通は対象外だろうね。
そもそも1棟買いって簡単にいうけど…1億２千万の賃貸収入にするにはどれだけの戸数が必要か計算したら大体の投資額も読める。
副業レベルでやれる範疇じゃないな(笑)
会社経営にしてやる様な人がセミナーに行ってとか分譲マンションの投資にこんなスレにわざわざ自慢しに来ない。一般的な見地ではね。
よって嘘ついてるに８０%残りは親の七光りでただの成金ぼんってとこかな？まどーでもいいけど、自由過ぎなスレだこと。2ちゃんと勘違いしてる奴多すぎ(笑)

[1787: 匿名さん]

>>1783
DTマンション1棟購入する人も、
相続評価減を狙って、複数の人が購入や検討を考えるマンションなんです。
そのくらい富裕層にも魅力的に見えるマンションって事が分からないの？

[1788: 匿名さん]

賃料収入1億2000万てことは表面利回り6パーセントとすると20億、8パーセントでも15億の物件を持っているということですからかなりの資産家ですね。当然ローンを組んでやっているでしょうから管理費や固都税も引くとだいぶ減っちゃうんでしょうけど。

[1789: 匿名さん]

>>1782
1億2000万の賃貸収益っていったら、20～30億円の投資になるよ。個人の投資レベルを超えてるよね。
ほんとなら何かエビデンス出してみて。

[1790: 匿名さん]

賃貸収入目的にするには、現状だと初期投資が掛かり過ぎるのかな
年数が建って、中古価格が下がってきた頃ならば
そういう需要が大きくなってくるのだろうなという予測は立ちます。
現状だとそこまで賃貸で人がコロコロ入れ替わる、と言うのは少ないのではないかと思います。

[1791: 匿名さん]

だから最初からここは投資投機にはむかないって言われてたじゃん。
何でもかんでも儲ける事ばかり考えちゃダメよ。ここは将来性を見越して住むために買うのが良い。現なま持ってて運用する人以外は儲けなんて出ないよ。

[1792: 匿名さん]

DTの魅力は、立地かな〜
晴海トリトンも近いし、豊洲や新しく出来る築地市場も行けるし、選手村も近いでしょ、今は何もなくてある意味全てが中途半端っぽい感じだけど、タワマンに囲まれてるだけあって、場所はDT中心な感じが住んだよね。あとスパはマジで良いよ‼︎