クレヴィア豊洲 その3

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします


公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[865: 匿名さん]

もうネガは出尽くした感があるね。
後は販売まで大人しいかな？

[866: 匿名さん]

マイナス金利で、1度値引きしたのをやっぱり値上げしますってことあるかな？

[867: 匿名さん]

そりゃまああるんじゃ無い？

高く売れる時には高く売るのが経済の原則でしょう。

[868: 匿名さん]

そんなんじゃ誰も買わないよね。
1度掲示した金額を値上げするとか信用問題。

[869: 匿名さん]

豊洲は保活が激戦と聞きますがここ東雲はどうなのでしょうか？夫婦正社員のフルタイム勤務です。どなたが情報あれば宜しくお願いします。

[870: 匿名さん]

>>869
知り合いのところは転勤してすぐすっと入れたみたいですよ。
イオン併設の保育園は倍率は高いそうですが、ほかの所はそうでもないかもしれません。

[871: 匿名さん]

>>869
間違いなく厳しいよ
立地や待遇、料金含めて希望通りの園にはまず入れないと覚悟して保活したほうがいい
逆にどこでもいい何でもいい、月5万でも10万でも仕方ないと割り切れるならどこかしらには必ず入れる
点数は家庭環境に拠って様々だからとりあえず公的機関に相談にいったほうが早い

幼稚園にも言えることだけど、
激戦なのは3年保育とか送迎付きとか給食出るとか遅くまで預かってくれるとか、
「親にとって」都合の良い一部の園だけだったりするｗ

[872: 匿名さん]

休みがとれたら区役所行ってきます。ここの営業さんの説明ではよくわからなかったので助かります。ここもたぶん認可は激戦なんですね。なんとか認証入れるなら検討の余地ありです。ありがとうございました。

[873: 匿名さん]

>>872
区役所に電話すると丁寧に教えてもらえますよ。

871さんのお話しがいつの頃なのかかはわかりませんが、この一年でしたら両親フルタイムであればほぼ認可入れると思います。
認証も補助がでますし、いろいろ探してみてください。

[874: 匿名さん]

>>871
今年も湾岸エリアは認可の第一希望だけで1.4倍の倍率ですよ。
殆どの希望が24点以上なので、両親フルタイムの24点だけではきついです（税金点で優劣がついて所得が低い方が同一点内では優先されるのですが、坪290物件のここを買える層だと厳しいかも知れません）。
認証に預けて26点稼いで次年度から何とか認可に滑り込み、という感じかと。

>>873
認証の補助は来年度から所得制限がかかるようになりました。
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kosodate/5907/10966.html

住民税所得割額が39万7000円以上の世帯は対象外になります。
この物件を買う層含め、湾岸エリアは世帯所得が1200万円以上が殆どだと思いますが、その人たちには補助金は支給されません。

中央区だったら所得に関係なく認可との差額を全額補助してもらえるのですが…
江東区は区全体の平均所得は低いので（区内と比べて相対的に）高所得層が多い湾岸エリアが割を食いますね。

[875: 匿名さん]

そういう状況になっているのですか。
でも例えばパートとかだったら難しいということなんですよね。

保育園に関してはポイント制ですから、たくさんポイントを積み上げていかないと入れない…

本当に必要なフルタイムの共働きの方が待機すること無く入れるのなら
それに越したことはないです

行政も頑張っていますねぇ

[876: 874]

>>871は>>872の間違いです。
失礼しました。

[877: 匿名さん]

https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kosodate/5900/27436/file/bairitu1...
平成28年度の認可保育園の申込み倍率です。
この数字は第4希望までの数字を単純に足し合わせていますので、これを4で割った値が実質倍率です。

この数字をみて希望園変更できるので倍率の平準化がその後行われているはずですが、湾岸エリアで１歳児倍率が4倍未満の園は殆どないです。

[878: 匿名さん]

869です。
皆様懇切丁寧な書き込みありがとうございました。大変参考になりました。先ずは御礼まで。

[879: 匿名さん]

営業さんも保育園の状況まで把握してアドバイスをくれるような方でしたら
素晴らしいのでしょうが、ほとんどが通いで地域の事情には疎い方ばかりなのでしょう。
本当は周辺のグルメ情報よりも保育園や学校、子育て支援、福祉のサービスについての情報を発信していただきたいとは感じます。

[880: 匿名さん]

>>879
まあ気持ちは分かると言うか子持ち共働き夫婦には死活問題なんだろうけど、
制度や条件は頻繁に変わったりするし（引き渡しは1～2年後・・・）、
家庭環境や収入でも全然違ってくるし、
こればっかりは何とも言えないというか、そこまで求めるのは酷だと思う・・・
「都内はどこも厳しい、家庭や区に拠っても違うしとにかく役所に相談を」
っていうのが実は一番親切な回答だと思う

[881: 匿名さん]

ファミリー物件なんだから保育園、幼稚園、小学校位の情報は欲しいよね。入園出来るか否かは園選びやその年で変わるのはわかるけど親切な人が添付してくれた倍率表はネットで調べれば入手出来るので過去3年位の最終倍率表とかは準備して欲しい。区役所に聞けば過去の入園ボーダーの点数おしえて貰える。有明小の情報も小中学校一貫じゃないけど連携してるとか判断となる基礎資料ある方が親切。ハードに魅力が無ければ近隣環境含めたソフトでアピールする努力が必要。

[882: 匿名さん]

>>881
区役所から貰うべき情報だと思います。

[883: 匿名さん]

香取慎吾が東雲に住んでいるみたいです。
この間、テレビに出てました。
あと上野樹里と西田敏行も住んでいます。

[885: 匿名]

そうなんですね！
慎吾君の大ファンです。
引っ越したら会うこともあるかもしれないですね！


この間、西田さんは焼津で見かけたのですがとても不愛想でした。

[886: 匿名さん]

>>885
でもドラマのロケで使われているだけですから、あと２か月ぐらいで番組が終わっちゃうかも知れない。

[887: 匿名さん]

検討者が、営業さんに対して
香取慎吾さんが東雲に住んでるだって！
なら、この物件を買います！
と言って、
営業さんが、
そんな噂もありますね。と答えました。
さて、これがドラマの世界だけの事だった場合。
購入してしまった検討者は、勘違いを理由に契約
を破棄できるでしょうか？

[888: 匿名さん]

芸能人が住んでるからって別にここを買う理由にはならない。

こちらの最新の情報は無いですか？
モデルルームに行かれた方、何かありましたらお教え下さい。

[889: 周辺住民さん]

>>887
芸能人、ドラマ撮影好きなら素直にビーコンタワー買うでしょ

[890: 匿名さん]

>>887
真吾ちゃんだと重説の対象にならないから破棄できない。

キムタクだと重説対象かも！

[891: 匿名さん]

それだけの理由なら　今すぐ東雲に賃貸を借りれば良いだけでは

[892: 匿名さん]

保育園の情報も、月によって異なってきたりするものですから、営業さんが情報を持っているのって言うのは
とても難しいことなんだろうなぁと思います。
あと子育て経験のある方の場合は頼りになったりする場合があるのですが
そうでない場合はどういうところがポイントなのかっていうのがわからないでしょうし、
憶測で発言もできないですものね。

[893: 匿名さん]

>>890
重説は大事ですよね。
しっかりと宅建士が説明する義務があります。
ただ、この問題は、勘違いている購入者に対して
営業さんがどこまて責任を持つべきかという問題なんですね。
購入者が購入の動機をしっかりと表明して、
営業さんが、慎吾さんが東雲に住んでいなければ
買わなかったと認識していたとすれば
慎吾さんの居住の真意はともかく契約は無効になります。

[894: 匿名さん]

ビーコンって、キャナルの中で一番値下がり率大きくない？

[895: 匿名さん]

いや慎吾ちゃんは東雲に住んでいないと言うことは一般的な常識を持つ人間にとっては明白な事実であり、その認識すらできない契約者は正常な判断力がないと判断され,正常な判断力の無い人間との契約は有効な契約とは言えない。よって契約は無効であり無償で解除を行うか青年後見人の追認を持って有効な契約とする必要がある。

[896: 匿名さん]

>>893
営業に、第三者の住所を伝える責任を課すのは無理じゃないですか？ 個人情報やプライバシーの侵害になりますよ。あくまで購入者の自己責任になると思いますが。

[897: 匿名さん]

>>895
掲示板では
ドラマの世界の事をリアルな世界のごとく書く人
がいるので
それにより勘違いするのは
そんなにおかしな事ではないんじゃない？

[898: 匿名さん]

>>896
住所を伝える責任を課すとは何の事ですか？
購入者が、購入の動機を明確に営業に伝えていて、
営業が、ああ、この人完全に勘違いしているけど
誤解を解いたら買わないから、そのまま売ちゃえ。
となれば契約は解除できるという話。

[901: 匿名さん]

高層マンションじゃないからここは大丈夫だと思うけど免震がいいなぁ。ブラウド東雲は大丈夫だったのかな？

[902: 匿名さん]

>>898
「慎吾さんは東雲には住んでません」と伝えないといけない、ということは、個人の情報を限定的とはいえ勝手に広めることになりますよ。仮に慎吾さんが豊洲に住んでいたら、「慎吾さんは東雲には住んでませんが豊洲にお住まいなので、出会える可能性はあります」とでも伝えないといけないのでしょうかね。いろんなパターンが考えられますから、ひとつ認めたらそれこそ住所を特定できる情報を出さないといけないケースだってありますよ。

営業が顧客に伝える義務があるのは、物件に関することや周囲環境のうち重要事項だけです。本人が勘違いしていようがいまいが、第三者のプライバシーに関することまで伝える義務はありません。それは購入者が自己責任で調べないといけないことです。営業ができることとすれば「お客さん、慎吾さんの住まいがどこか私からは言えませんが、間違いのないようご自分でよくお調べになった方が良いですよ」とでも言うぐらいでしょう。

[903: 匿名さん]

その理屈だと「この物件ってお買い得ですか？」に対して「お得だと思いますよ」って答えたらアウトですねw

[904: 匿名さん]

お得というか、普通にここより安い物件が無いだけでしょう。
それがお得というのかね？

[905: 匿名さん]

低層ほど、免震必要でしょ。
でないと、すぐ共振しちゃうよ。

[906: 匿名さん]

>>902
営業さんは、
ドラマの世界では住んでましたね。
と一言言えばいいのです。
それで営業さんは免責される。
誤解を解く義務があるとか無いとか
なんて最初から言ってないし
ましてやプライバシーなんて関係無い
論点です。

[907: 匿名さん]

９０５さんに同意かな。
でも正直、どうなんだろう。
低層だと耐震の方が良いという人もいるし、考え方が色々とあるということ？
免震だとコストがかかるというふうには聞くけれど、
建物そのものへのダメージは少なくなるのですよね？

[908: 匿名さん]

免震だと建物への被害は確実に小さくなりますよ。
地震保険料は国が料率を定めている（ので、どの保険会社で契約しても掛け率は一緒）のですが、免震だと５割安くなります。
それだけリスクが小さいと見積もられているのでしょう。

一方で、低層で免震採用している物件は千代田区の番町物件とか港区とか都心の高級物件しかないと思います。
それ以外の地域では低層の小規模物件ではイニシャルコストや免震部の点検コストを考えると免震ではなく「耐震『でも』我慢できる」という人は少なくないと思います。
「低層では耐震の方が良い」まで来ると単なる酸っぱいブドウレベルの話かと思いますが。

[909: 匿名さん]

縦揺れ等、想定外が起きた時に免震は、柱が細いが故に却って心配かな。
想定の範囲内なら免震良いと思う。

[910: 匿名さん]

>908
お隣の豊洲のパークホームズは免震だったような。

[911: 匿名さん]

>>908
例えば目白のガーデンヒルズが低層の免震ですね。

[912: 匿名さん]

免震は大きな地震が起きた際に、点検費用、必要であればゴムの交換に何億ってかかるらしいけど、ホントなの？

[913: 匿名さん]

>>906
論点は、購入者の誤解を故意に利用して販売した場合、契約解除されるおそれがある、ということでしたね。
それを回避するわけですから、誤解を解くか解くための情報を出す必要があるでしょ。その際、第三者のプライバシーに触れるおそれがあれば配慮するのは当然です。
「ドラマでは住んでた」と言うのと「自分で調べた方が良い」と言うのとで、目的に照らして本質的な差はないと思いますよ。

[914: 匿名さん]

>>913
まあ、そうです。
誤解を解く義務も必要もないのですが、
もし無効を主張されたら
誤解が、単なる過失を越える重大な過失によるもの
と営業さん側に立証責任がでてきます。
なので
自分で調べろでは、ちっと弱いかな。
掲示板の情報を信じて購入の意思を示されても
困りますよ。
くらいの事は言う必要があるでしょう。
あくまで営業さんが、自分の契約の有効性を
守る意味でという視点です。