クレヴィア豊洲 その3

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします


公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[825: 匿名さん]

>>824
そうですよね、販売前にお話する事にします。

[826: 匿名さん]

いや、ここは高いよ。
高層部分でも坪250位を要求していいと思う。
それで、とりあえずボールは向うに移る。
あとの譲歩はあなたの欲しい度でやればいい。

[827: 匿名さん]

話を進めるだけ進めるのは
失礼じゃないでしょ。
迷っている段階で、どんどん進められるのは営業手法だもの。
でも断ると決めたなら、そこで止める。
それが、営業さんへの礼儀ではある。
ただ優秀な営業であればあれほど断りにくい
演出をするので難しいね。
そうであっても、客側が契約前に断る事に失礼なんて
事はありえない。
営業からみれば、あなたは客の一人に過ぎないんだよ。

[828: 匿名さん]

そして、あなたは一生で1回かもしれない大きな買い物。

[829: 匿名さん]

そうそう。
営業さんに悪いから契約しようとか考えないことだね。購入者は家族に責任あるんだから。

[830: 匿名さん]

断る勇気も必要ってことですね。

[831: 匿名]

言われ放題ですね。
私がここの営業なら来場されてもやりづらくてしょうがないわ(苦笑)
しかも珍物件のため長期戦になりそうでかわいそうに

人形町のプラウドは即完売で営業さん生き生きしてたな
マーケティングと販売戦略が上手いのか、土地なのか

[832: 匿名さん]

まあ、ここまで周辺相場と乖離している価格を
提示する以上、売り手もトップクラスの営業を
投入していると見た方がいい。
過去の書込みでもそれを感じる。

[833: 匿名さん]

>>804
一人時間差攻撃しないで下さい。

[834: 匿名さん]

>>827
全くそのとおりですね。

変に色気を出さない方が営業もやりやすいとは思いますが、彼らは自分のためにどんどん話を進めているので、客も自分のために契約前ならいつでも好きなときに話を白紙に戻して良いのです。
ぶっちゃけ、要望書出して販売してもらって登録して当選して重説聞いたあとに「やっぱりやめた」でも別に良いのです。
そのための「契約前の」重説なので。
営業はマジギレするかも知れませんが、契約していない以上営業側にこちらの行動を制約する権限はありません。（販社のブラックリストには載るかも知れませんが…別にここは大手でもないですからね。）

逆に、一度契約書に収入印紙貼ってハンコ押したら最後、手付け解除かローン否決以外では逃れられなくなるし、営業も相手にしなくなります。営業は次の契約相手探しに移りますから。

[835: 匿名さん]

前に伊藤忠の物件検討したときに、情に訴える営業さんが多い印象がありましたね。しかも売れるまで帰ってくるな！という社風らしく、ここにあてられた営業さんは気の毒でなりません。
ここも見てると思うのでお悔やみ申し上げます。頑張ってくださいね。

[836: 匿名さん]

営業マンには販売価格も間取りも仕様も一切決定権ないですからね。

格安物件：営業マンの力量関係なくどんどん契約が取れて同僚と差別化されない上に、客を多くさばかないといけないのでウザい
適正物件：営業マンの腕のみせどころ
割高物件：営業マンの力量関係なく契約が取れなくて同僚と差別化されない上に、何故か自分が客に怒られるのでウザい

こんな感じでしょうか。今回は担当した物件が悪かったですね。ご愁傷様ですが、頑張って下さい！

[837: 匿名さん]

>>832
過去の書き込みをみると、MRオープン前で価格の目安もない頃から何度も「ここだと坪300を超える」と繰り返している人いましたよね。
面白いくらいピタリと予想価格合っていたわけですが、つまりそういうことなんでしょうね。

[838: 匿名]

そう言えば、モデルルームが枝川ってのが良くない

物件とは遠いのは分かってはいるけど、
枝川のチョンばかりと不気味な感じが漂ってたので
そこに住みたくないと思ってしまったよ

モデルルームをいっそのこと「本当の豊洲」に変えた方が売れるかも！
今からでも手は打とう！

[839: 匿名さん]

モデルルームがどこにあるとかそんなに関係ないと思うよ。移動なんて無駄でしかない。色々意見が飛び交っておりますが、これだけ書き込みがある分、購入検討層はいるということだね。この板で叫べば安くなると思って吼えているいる人がいるのは苦笑い。

今の市況なら坪290でまあ適正かと思うよ。予算オーバーの人は、千葉埼玉群馬で探すしかありません。

[840: 匿名さん]

確かにこれで値下げしたら大笑いですね。

[841: 匿名さん]

昨日やたら不動産詳しそうな人2人？自作自演で1人かも？いたね。あれが営業さん？でもここ3割高いと言ってたから他社の営業さん？見てて楽しいけど何が真実なのかよくわからない。とりあえずここ推してる人が少ないのはよくわかった。設備は固定ルーバーとかキッチン天板が人造で安いとあったけどキッチンとか床暖房ディスポーザーとか最新の設備はそれなりに揃っていたような？両側アウトフレームなので長谷工物件より良い。値段が一番問題だけど最初の広告戦力が間違いだった。広告担当は責任問題だね。豊洲駅構内の広告もパークホームズにおさえられていつの間にか無くなった。こんな所でステマやるよりやることあるよね。

[842: 匿名さん]

>>838さん
確実に現地建物内モデルルームになるから大丈夫です。最初から竣工前完売を狙ってないからあの値段とモデルルームなのかも知れません。

[843: 匿名さん]

>>841
今時は長谷工物件ですら余程の郊外だったり小規模物件でない限りディスポーザーや床暖房はつきますよ。

[844: 匿名さん]

近所に床暖房もディスポーザー無いゴクレがあります。

[845: 匿名]

>>842
なるほど！
そう言うことか、そこまで考えてる伊藤忠すごいね。
時期ずらしてパークホームズとは戦わない作戦ですね。

確かにオリンピック近くなるに連れ高騰するかもだから丁度いいのかな。

〉841
進撃しなくていいハウス「クレヴィア」(笑)
面白い広告ですね

[846: 匿名さん]

>>841
正確には３割高いんじゃなくて、リセール時には買値より３割下がるという予測ね。たぶんどこかの営業じゃなくて、不動産市況とかウォッチしてる人じゃないかな。

[847: 匿名さん]

>>842
なるほど。売れ残った所にモデルルームの家具付きで出す感じ？よくあるやつだね。

[848: 匿名さん]

>>839
予定価格が出てる以上、数十万単位の微調整はあっても大幅に下がることはないよね、
それこそ担当者は何やってんだ？ってことになっちゃうｗ
表向きに値引いて恥晒すぐらいだったら、社販で1割引いて捌いたほうがマシだしね
僅か100戸強だし伊藤忠関連会社に声掛けりゃ瞬殺でしょｗ

まあ欲しけりゃ提示価格で買うしかないんだろうけど（掲示板で騒いだところでどうにもならんｗ）、
同じ金払うならちょっと無理して豊洲三井の新築か、
250前後で駅5分10年落ちの長谷工系、300前後で2丁目3丁目の財閥系を勧めるけどね・・・

[849: とよすみん]

ってことはここの大きな売りの１つであるツクリエを捨てた戦略ってこと！？

・・・営業さん頑張って。

[850: 匿名さん]

>>849
値引きの代わりに竣工後も無償でツクリエ提供します。実質300万円の値引きです。





なんてね？

[851: 匿名さん]

ここはツクリエもそうだけど、市況がいいうちに早期完売を目指す戦略だったんだよな。
できる前なら日照とか前たての圧迫感もわからないし、ツクリエがあるか、早く契約したほうがいいって方向に持って行った。でもそれが市況の変化とステマの失敗で完全に裏目になったな

[852: 匿名さん]

こんな売り方じゃなくて、空間だけの部屋を作っておいて、後からツクリエでカスタマイズできますよの方が良かった。
構造的に無理なのかな？

[853: 匿名さん]

人気エリアだし、なんとかなるんじゃ無い？

[854: 匿名さん]

マイナス金利でまた盛り上がるんだろうなあ。。。

[855: 匿名さん]

予定価格が出ているのは2タイプだけですから
それ以外のタイプは値引きの交渉ができるんじゃないかと思ったりして。
甘いですか。

イオンが目の前なのにネットスーパーが玄関まで配達してくれるとか
ありがたみがあるようなないような。
大きな重い物を買うときは便利なのかな。

[856: 匿名さん]

>>851
冬至近くにモデルルームオープンしたのでトヨペットの日陰になるのがバレバレ、センスのないホームページで無駄に日照をアピールしていたのが完全に逆効果になった（これに限らずあのセンスのないHPは、70m2が予算内とか反感買うキャッチばかりり載せていて販売に悪影響与えてる）。
まだ夏至の頃に売り出せばごまかせたかも知れないけれど…。

100％平置駐車場も、駅徒歩10分超物件にもかかわらず付帯率が30%と過去豊洲・東雲エリアで分譲されたマンションで最低ランクの値であるため、全くアピールにならないどころかマイナス要素（入居者の70%は自動車を持てない。ちなみにブランズ東雲は機械式ながら付帯率は57%）。
湾岸エリアは渋滞も少なく道路アクセスも良く車があると便利さが倍増する地域であることを知らなかったのか。坪290クラスの物件所有者の乗用車所有率を考えなかったのか。
6000万円以上簡単に出せる層が、車を所有できなくなるリスクを受容してまでも将来の修繕費が月数万円高くなるかどうかを気にするとでも思ったのか。

ネーミングもそうだけれど、そもそも売り主のセンスがあまりにもなさすぎる。
これで契約取れない責任を営業が取らされるのだとしたら流石に可哀想だ。

[857: 匿名さん]

竣工後まで残ってりゃ値引きも出来るかもしれないけど、まあ100戸しかないし、完売しちゃうんじゃ無い？

マイナス金利でまた上がる可能性も高いし。

[858: 匿名さん]

マイナス金利で潮目変わりますね。

不動産銘柄上がりましたし。

[859: 匿名さん]

誰か相手したげて。

[860: 匿名さん]

>>859さん
人間の最も残酷な対応は無視なんだって。
激しいいじめの時期を過ぎ無視の段階に入ったと言うこと？

[861: 匿名さん]

いや別にシカトしようとか思ってないけど。
もう販売始まるまで、高値ウラミ節以外に話すネタなさそうじゃないですか。

[862: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[863: 匿名さん]

マイナス金利始まったら、また上がるんだろうね。

[864: 匿名さん]

一般の購買者に誤信、もしくは誤信を強めるような
書込みは反応するけど、
ポジでも間違って無い主張には反応しないって事でしょ。
無視では無いよ。
営業が言ったからそれを書いただけとか主張し、
そらが正しいかどうかなんて全く関心の無く、
それを確かめる気もないような書込みが一番たち悪と思うね。

[865: 匿名さん]

もうネガは出尽くした感があるね。
後は販売まで大人しいかな？

[866: 匿名さん]

マイナス金利で、1度値引きしたのをやっぱり値上げしますってことあるかな？

[867: 匿名さん]

そりゃまああるんじゃ無い？

高く売れる時には高く売るのが経済の原則でしょう。

[868: 匿名さん]

そんなんじゃ誰も買わないよね。
1度掲示した金額を値上げするとか信用問題。

[869: 匿名さん]

豊洲は保活が激戦と聞きますがここ東雲はどうなのでしょうか？夫婦正社員のフルタイム勤務です。どなたが情報あれば宜しくお願いします。

[870: 匿名さん]

>>869
知り合いのところは転勤してすぐすっと入れたみたいですよ。
イオン併設の保育園は倍率は高いそうですが、ほかの所はそうでもないかもしれません。

[871: 匿名さん]

>>869
間違いなく厳しいよ
立地や待遇、料金含めて希望通りの園にはまず入れないと覚悟して保活したほうがいい
逆にどこでもいい何でもいい、月5万でも10万でも仕方ないと割り切れるならどこかしらには必ず入れる
点数は家庭環境に拠って様々だからとりあえず公的機関に相談にいったほうが早い

幼稚園にも言えることだけど、
激戦なのは3年保育とか送迎付きとか給食出るとか遅くまで預かってくれるとか、
「親にとって」都合の良い一部の園だけだったりするｗ

[872: 匿名さん]

休みがとれたら区役所行ってきます。ここの営業さんの説明ではよくわからなかったので助かります。ここもたぶん認可は激戦なんですね。なんとか認証入れるなら検討の余地ありです。ありがとうございました。

[873: 匿名さん]

>>872
区役所に電話すると丁寧に教えてもらえますよ。

871さんのお話しがいつの頃なのかかはわかりませんが、この一年でしたら両親フルタイムであればほぼ認可入れると思います。
認証も補助がでますし、いろいろ探してみてください。

[874: 匿名さん]

>>871
今年も湾岸エリアは認可の第一希望だけで1.4倍の倍率ですよ。
殆どの希望が24点以上なので、両親フルタイムの24点だけではきついです（税金点で優劣がついて所得が低い方が同一点内では優先されるのですが、坪290物件のここを買える層だと厳しいかも知れません）。
認証に預けて26点稼いで次年度から何とか認可に滑り込み、という感じかと。

>>873
認証の補助は来年度から所得制限がかかるようになりました。
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kosodate/5907/10966.html

住民税所得割額が39万7000円以上の世帯は対象外になります。
この物件を買う層含め、湾岸エリアは世帯所得が1200万円以上が殆どだと思いますが、その人たちには補助金は支給されません。

中央区だったら所得に関係なく認可との差額を全額補助してもらえるのですが…
江東区は区全体の平均所得は低いので（区内と比べて相対的に）高所得層が多い湾岸エリアが割を食いますね。