クレヴィア豊洲 その3

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします


公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[724: 匿名さん]

湾岸は埋立号地ごとの島で街名が決められているから
住所という視点だけでは無いんですよ。
賃貸マンションとか、駅の無い枝川なんかは豊洲名
マンションが多いですね。

[725: 匿名さん]

法的には豊洲名乗っても何ら問題無いけど、デベロッパーのあざとさがいやだね。長さ100メートルの東雲橋を渡とそこは紛れもなく東雲です。

[726: 匿名さん]

ただ、東雲駅までの距離をわざと豊洲駅より遠くした
という事がもしあれば、
これは不動産表示の違法行為になります。
そんな事は無いとはおもいますが。
以外と改札までの距離だったら東雲の方が近かったりして。

[727: 匿名さん]

この時期東雲橋何も遮るもの無いから風が強くて寒いよね。

[728: 匿名さん]

もう少し待てばまだ安くなりますか？
買うのを急いではないんですが、まだ下がるなら下がりきってから買おうかと。

[729: 匿名さん]

オリンピックも近づいてくるし、待っても微妙だよねー。
安く買いたいなら今のうちに江戸川区とか千葉に行ったほうがよさそう。

[730: 匿名さん]

>>728
分かりません。
ただ、23区全体に言える話ですが、物件価格が頭打ちになってきている（実需層がついていけなくなっている）ので、ここから更に値上げした物件が出てくる可能性は低そうです。
ただし、それは値上げの可能性が低いというだけで、値下げの可能性が高いという訳でもありません。

いずれにしても、待てるなら待った方が良いです。不動産は焦って買うものではありません。
（ここに限らず、あらゆるデベは意図的に焦らせる発言をしてくるので、そういうものだと思って下さい。）

[731: 匿名さん]

市況を勘案して283と言ってるだろうに。

[732: 匿名さん]

240～250ですかね。

[733: 匿名さん]

>>732
それはさすがに願望入りすぎ。適正値は250ぐらいでしょうが、市況を織り込むと260〜270が妥当なとこでしょう。

[734: 匿名さん]

240は流石にないだろうけど、そうだったら買う側にしたら嬉しいね。やっぱり260ぐらいだろうなぁ。やっぱり高いね、割高感が拭えない。

[735: 匿名さん]

260ならいいと思いますよ。それ以上になると高いかも。

[736: 匿名さん]

732です。

260多いですね。
75㎡で6,000万前後であれば、悪くないと考える方が多いということなのかな。

私としてはイグジットを考慮すると、対抗はブランズになると考えますので、あちらの価格(220程度)に引っ張られてしまう恐れがあります。
260ですと売却時に差損が広がるリスクがあり、二の足を踏んでしまいます。
永住だから関係ないはなしで。

ブルームバーグの記事ではマンション販売のピークアウトが指摘されていますし、
今後の購入計画が見えなくなってきました。

[737: 匿名さん]

75平米で6000万円前後って今は内陸部でもなかなかない価格ですね（汗）
でもサラリーマン家庭が実際に自力で購入すると考えるとこのラインが現実的なのではないかしらと思います。
ただなんだかんだ言っても豊洲、ということなんですよね。
湾岸価格ということになると厳しいのでしょう。

[738: 物件比較中さん [男性]]

ここが豊洲ならそうでしょうが、多くの人はそう評価していないということでょう。

[739: 匿名さん]

ここを検討及び買う予定の方は『豊洲のマンションを買った』『豊洲に住む』等と思ってたりします？
もし思ってるなら物件名って重要な要素なのかも

[740: 匿名さん]

「豊洲」にブランド力があるのかどうかは分かりませんが、
高いか安いかは名前で判断せず、実際に周辺を歩いて判断すべきだと思います。
私の感想は、
＜良い点＞
・イオン至近で買い物に便利
・京成バスの東雲車庫が近く、成田空港へのアクセスが良い（しかも京成は安い）
＜良くない点＞
・晴海通り沿い
・物流倉庫と自動車販売店に挟まれた立地
・駅までの距離
・過去の冠水歴（ただ10年に1度あるかないか程度）

仮に坪単価250万円以下なら、良い点に「リーズナブルな価格」が加わり検討の余地有りです。

[741: 匿名さん]

予定価格が280-290なのに、250とか260とか、寝言言っている人はなんなんだろう？

[742: 匿名さん]

どこ住んでる？って聞かれたら最寄駅答えるだろうから豊洲ってなるのかな。でも住所は東雲。
東雲住んでるって答えて、最寄駅は？って聞かれたら豊洲っていう方が印象は良いな。
いや、どっちもどっちかな。

[743: 匿名さん]

いや、特に豊洲だと思ってないよ。
全然東雲です。あまり名前は気にしたことなかった。

[744: 匿名さん]

>741
寝言というか、坪250、260ならば検討してもいいってことでしょ。
280-290なら検討しないという意味。
たとえ頭金で1億あったとしてもね。

[745: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？
どうせ100戸しかないんだし、竣工前には完売するんじゃ無いかな？

オリンピックもあるし、そのうち割安感が出てくると予想している。

[746: 匿名さん]

まあ、仕入れ値がパークホームズと同じ位ですからね。。。
350超えてもおかしく無い市況だったと思いますよ。
ここまで価格を抑えられたのはあっぱれだと思いました。

[747: 匿名さん]

完全にデベ視点の発言なのが気になるな。
イケイケの頃の判断ミスを消費者に転嫁して
終わりたいと考えていたら大間違いだぞ。

[748: 匿名さん]

>746
え？仕入値知ってるの？
もしや伊藤忠都市開発のお偉いさん？

仮にパークホームズと同じ仕入値だったとすると、１戸あたりの敷地面積は

パークホームズ＝15.35㎡
クレヴィア＝20.60㎡

で、予定坪単価はパークホームズの２割安・・・。
よく稟議通りましたね（笑）

[749: 匿名さん]

そういう事。250、260だったら検討内に入る。
これだけ言われてるってことは、それぐらいが相場的に納得が行くんじゃない？
そしたら金額に対するネガも減るかもね。

[750: 匿名さん]

>>749
BAYZと同じくらいだね
まぁそんなもんでしょ
SKYZも高いって言われていたくらいだし

[751: 匿名さん]

>>742
どこに住んでる？って聞かれたら普通住所だろ。住所がマニアックなら駅名でいうけど、東雲っていうのは立派な駅名なんだから。しかも東雲駅と豊洲駅で殆ど距離変わらないし。
ここに住んでるのに豊洲っていわれたら、年賀状みたときに うわぁ って思うよ、言わないけどさ。

[752: 物件比較中さん]

ベイズと同じかと思うとそれでも高く感じるな。時期が違うから仕方ないが。

[753: 匿名さん]

BAYZは高かったよ

[754: 匿名さん]

ここに住むとして、どこに住んでるの？と聞かれたら普通に東雲って言います。
駅は？と聞かれたら豊洲か東雲って言います。
結構地名と住所合わないとこありますよ。前住んでたとこもそうでした。

[755: 匿名さん]

BAYZよりここの方が生活利便性は断然上
バス停近いし、スーパー目の前

[756: 物件比較中さん]

>>753
ベイズが高いとするとここはもっと高く感じますね

[757: 匿名さん]

>>756
BAYZよりこちらのマンションの方が資産価値高いと思うが

[758: 匿名さん]

買い物をする身としてはスーパーが近いとありがたいんですけど、それだけでこの値段はだせませんねぇ

[759: 匿名さん]

>>757
本気で言ってるの？（笑）
ベイズとクレヴィア、タダでくれるなら絶対ベイズだわ。スカイズは坪300を超えた成約事例もあるからベイズも坪300はいくだろうけど、こっちは買った瞬間坪220。生活利便性以外は比較にならないくらいベイズのが上だよ。
特に占有空間のハイサッシは素晴らしいよ、占有空間の構造は間違いなく日本一。完全なフラット天井。耐震性、眺望も共用施設ももちろん比較にならない。ネットスーパーでいいっていう人はそこまで不便とも思わないだろうしね。

[760: 物件比較中さん]

>>757
そんな感じは全くしないなぁ

[761: 匿名さん]

さすがにBAYZより上とか、きついですよ。
程ほどにしないと冷笑されて相手にされなくなっちゃいますよ。

これ以上顧客に愛想つかされてどうするのですか。
昔と違って情報の非対称性はかなり崩れています。
検討者は今の市況も知っていますし、また、東雲の新築分譲価格や、レインズに登録されているレベルであれば中古の成約価格も知っています。
下手な印象操作は頭が悪いんだなとしか思われません。

適正なクオリティのものを適正な価格で販売すれば消費者はついてきます。
色々大変だと思いますし個人的には同情しますが、正しい方向で頑張って下さい。

[762: 匿名さん]

>>757
うーん、さすがにそれはムリ筋では。

[763: 匿名さん]

じゃあBAYZの中古買えってことね
ここより安く出てくる可能性もあるしね

[764: 匿名さん]

ベイズは陸の孤島だね。住所は豊洲だけど有明より不便。

[765: 匿名さん]

2線利用可。かつ羽田新線もあるこちらの方がベイズよりは当然上でしょう。駅遠い、しかも駅が弱小の有楽町だけじゃね。ゆかもめは使えなさ過ぎてもちろんノーカウント。

[766: 匿名さん]

ベイズも豊洲駅11分なんですね。
あの運河周辺の広々感は湾岸ならではです
東雲駅の件だけど
そもそも12分もスーツケース持って歩くの？
羽田新線があるというのも完全に不当表示
にあたる内容だね。

[767: 匿名さん]

あんまり他物件と比べない方が良いと思う。ヤブヘビになっちゃうよ。

[768: 物件比較中さん]

他と比べるといろいろと浮き彫りになるね

[769: 匿名さん]

>>759
中古で良いなら、佃のセンチュリーパークタワーオススメ。

[770: 匿名さん]

狭くて良いなら、青山あたりの中古マンションが良いよ。

[771: 匿名さん]

ベイズは大暴落するよ。坪単価160万が適正と著名な評論家が言ってたのは有名な話。

[772: 匿名さん]

スカ、ベイの話はこれ位でお願いします。あんまり叩くと粘着質の偏愛者が来てこの板まともに検討出来なくなるよ。

[773: 匿名さん]

ベイズが大暴落ならここは超絶大暴落で坪100万位

[774: 匿名さん]

>>771
可能性はあるね

[775: 物件比較中さん]

ここはもっと下がるね

[776: 匿名さん]

ここは上がるでしょ。
300万は超えてくるのでは？

スカイズはスーパーすらないし。

[777: 匿名さん]

自由が丘も坪単価140万円くらいが適正ですからね。
その数値も信頼できます。

[778: 匿名さん]

お得に買いたいのなら、千桜タワーにしたら？
10年無料で住んで売却しても利益が出る物件だよ。

[779: 匿名さん]

ここはタワー買うのは怖いという人が買う物件だと思います。
管理費や修繕費。暴れる中国人など、タワーは怖いことが多いですから。

[780: 匿名さん]

>>771
さ○ーきーw

[781: 物件比較中さん]

ワンダフルと比べちゃいかんよ。建物のレベルが違い過ぎるし、そもそもコンセプトが全く違う。ここの比較対象はクレスト木場でしょ。

[782: 匿名さん]

>>779
なんかマスコミネタのレベルの話題だねえ。
そのラベルなら、逆も言えるよ。
タワーは住民が多いから、モンスター住民が
いたとしても多勢に無勢で抑え込めるけど、
100戸位だと１人のモンスター住民のために
管理が崩壊する危険性があるらしい。
まあ、管理会社の社員に聞いたレベルだけどね。

[783: 匿名さん]

ワンダフルは陸の孤島、ここは都会

[784: 匿名さん]

東海？

あ～東雲だからね。なるほど。

[785: 匿名さん]

スカイズは坪300くらいで取引されてるから、ここより若干上だけどベイズは外廊下で眺望スカイズより悪い、スカイズより格下物件、中古は恐らくは280くらいだろう。ここは言うても分譲時価格が豊洲史上PHTの次点にくるくらいだから住民層は豊洲トップクラス。

２線利用可、平置駐車場、全室南、非タワーによる修繕費高騰のリスクなし、エントランスまでロスタイムわずか、イオン目の前、陸の孤島で買い物すら困るユリカモメ物件より資産価値はまちがいなく上でしょう。無駄な共有施設は数年すれば負の遺産でしかない。

[786: 匿名さん]

ここはスカイズの掲示板なの？

[788: 匿名さん]

スカイズの格下物件ベイズよりはクレビアのが便利、交通利便性も上、中古価値も上の見込み、分譲価格は完全格上、住民層も格上、すべて事実かと。

[789: 匿名さん]

他の物件の話ばっかり、どうでもいいよ。

ここもいいかげん早く売り出してほしいね。

[790: 匿名さん]

>771
あぁ、あのコロ○屋さん本人で、有名な人ね。盛大に坪単価予想はずして、なかったことにしてましたな。

[791: 匿名さん]

銀行の人にここの価値を相談したんだけど、いい印象だった。逆に新豊洲の物件よりは銀行的にはこちらの方がいいそうな。

[792: 匿名さん]

>>791
銀行の人が、ここは値上がると言ったんですか？

[793: 匿名さん]

>>791
銀行員になにがわかるんだよ 苦笑
銀行の融資担保として不動産を預かる場合でも、専門の不動産鑑定部門の鑑定士に依頼する。銀行員に不動産評価はできない。不動産鑑定士とも仕事で絡むから鑑定書もみるけど、担保としての不動産はDCFメインで測定するから駅近とか周辺環境、スーパーなんて関係ないから… むしろDCFで測定するとここは最低の評価だよ？周辺物件の賃料利回りと売却額で評価計算するんだから。せめてもう少しリアリティのある嘘を書き込んでくれ。レベルが低すぎて閉口する。

[794: 匿名さん]

>>791
それこそパークホームズ「豊洲」辺りと勘違いしてたりしてｗ
単なる相談レベルだったら専門外の行員の知識なんかその程度だよ
余剰資金がリスクの低い国債と住宅ローンに向かってる側面もあるからね、
上手いこと言って幾らでも貸してくれるよｗ

[795: 匿名さん]

>>785
豊洲トップクラスの方々になれるような人種は、こんな車屋と倉庫に挟まれたマンションなんぞ買わないと思うけどな。
そもそも東雲なんて眼中にないってｗｗ

[796: 匿名さん]

>>793
あんたも知ったかぶり恥ずかしいから良く調べて書き込んだ方がいいよ。鑑定評価は、原価法、収益還元法（DCF含む）、取引事例、その他の評価方法からその物件の利用状況から判断して鑑定額を決める。ここ一棟が賃貸としてPJ評価するならDCFもあるがここは分譲なのでDCF評価はしない。仮に投資物件として1部屋買う場合の評価方法は近隣賃料をベースとした収益還元でしょう。DCFの鑑定評価は別料金かかるから1室位ならDCF使わないよ。銀行評価は原価法をベースに取引相場を参考にする位でしょう。

[797: 匿名さん]

評価方法は何でもいいんだけど、ここが中古になって値上がるなんてこと、あるんだろうか？

[798: 匿名さん]

中古になっても上がるトコロなんて、殆どないのではないでしょうか。
一部、あまりマンションが出ない地域だとあがることもあると思いますが、レアケース。
ですから、あまり上がったりということを考えないで、
純粋に自分の要求するものと基準が一致するのか、という点に着目していけば宜しいのではないかと思いました。

[799: 匿名さん]

>>796
あんたこそ教科書だけで実務を知らん人間の意見っぽいな。不動産鑑定書最近読んでるか？原価法で評価するとか今時あるの？不動産鑑定書で原価法計算してるのみたことないけど。だいたいが周辺取引事例法とDCFかもう少しイージーな収益還元法の折半だったぞ？確かにおれが見てるのは不動産ファンド関連の物件だから賃貸マンションが多かったのは事実だけどさ。銀行の担保査定に原価法で計算するなんてきいたことない。原価法と周辺取引事例法のほうが鑑定難易度としては高いしな。

[800: 匿名さん]

>>796
不動産鑑定士さん？俺は確かに不動産鑑定の専門家じゃないから少し間違ってるのかもしれんけど。少なくともファンド監査の立場で不動産鑑定書50枚は読んだけど原価法で鑑定してるのはなかったな。原価法使うのはどういう事例なの？全く周辺取引事例がなく相場観のわからない物件でのみ適用される特殊な鑑定方式だと理解してたんだが間違ってる？

[801: 匿名さん]

>>797
799、800だけどないね。鑑定のプロじゃないから適当な計算しかできないけど、どんな鑑定方式でも3割減じゃないの？原価法での計算はできないけどさ。原価法で計算するのは簡単らしいから796さんに聞いてくれ。

[802: 匿名さん]

>>801
やっぱりないですよね。
「銀行の人」の話とやらも、しょせん営業トークということがよく分かりました。ありがとうございました。

[803: 匿名さん]

>>802
フォローしておくと、今の相場だとどんな鑑定方式でもマイナス評価になるから。この物件だけマイナスってことではないから誤解しないでくれ。
鑑定はどうしても過去の事例をもとに計算するからバブル相場ではマイナス評価になるのは仕方ない。ただ、ベイズとここではマイナスの具合はここのほうが低くなるのは確かだろうな。

[804: 匿名さん]

>>803
了解です。今買うなら、リセール時に３割下落を覚悟しとけ、ってことですね。

だいたいそれくらいと思ってたのでハラオチしてます。ハラオチはしてますが、やっぱりズバッと言われるとぐっと来ますね。ホント悩ましい。もう少し価格下げてくれないかなぁ。

[805: 匿名さん]

物件を比較し、資産価値の判断するなら
個人的な好き嫌いは隣において、そして評価方法なんて
難しい事も考えず、
現地を訪問して
素直に大多数の人達がどちらを総合的に魅力的と判断するかを
考えれば、多分、それが正解だよ。

[806: 匿名さん]

>>802
営業トークじゃないけど、すいません。
ローンの話を銀行に聞きに行った時に不動産関連の担当に聞いたもので。
もう書き込みませんね。
すいません。

[807: 匿名さん]

>>800
書き方悪くて立腹されたらごめんなさい。リートや不動産ファンド関係者ならDCFの評価中心なのは納得です。要求利回りや家賃水準がおかしくないかしっかり監査して下さい。鑑定会社によってはいくつかの評価方法を参考として算定してくれますよ。地銀はまだまだ原価法の評価中心です。銀行のくだりは営業かも知れませんが前面の固定資産税路線価はこちらの方が遥かに高いですよ。評価はそれだけで決まるものでは有りませんがご参考まで。30％減はいい水準だと思います。マンションは償却するものですから家賃払った場合と比較して割り切るのも考え方です。

[808: 匿名さん]

>>807
なるほどね、地銀とか絡んだことないからわからんだ。業界の方でしたか。ちゃんと返信してくれてありがとう、勉強になりました。いまは経営側の人間だから監査はやらんのよ。スレ違いだからもうやめますね。

[809: 匿名さん]

そりゃそうだろ。
銀行が、ローンの客を紹介してくれる業者の建てた物件に
対して否定的な発言したら大変な事になる。
素直というか、無意識ステマというか、ほんと
ツッコミ満載だなあ。

[810: 匿名さん]

>>809
ここの営業から勧められた銀行ではなく自分で金利とか見て行った銀行でそのような回答だったものですから。すいません、ここは普通に聞いたことも書いちゃいけないのですね。
もう大丈夫です、ありがとうございました。

[811: 匿名さん]

>>810
ひょっとして以前北側の部屋に住んでますで炎上された方ですか。
だとしたら懐かしいですねー

すでに銀行に相談されるまで検討進んでいるんですね。
まだ販売開始前なのにすごいです。

ネガポジ気にせずに北側部屋脱出がんばってくださいね！

[812: 匿名さん]

書いていいですよ。
書いていけないなんて言ってません。
でも、その書込み。
否定的な反論があるのも、また当然。

[813: 匿名さん]

>>811
ん？なんですかそれは？うちは北側ではないですよ。
いや、買うかどうかは高いのでまだ決めてないんですけど、話を聞きに行ってきました。
実際値段が引っかかって踏み出せないんです。
もう少し安くならないかなと思ってます。

[814: 匿名さん]

>>812
初めて書いてみたんですが、なんか凄いことになっててびっくりしてます。
うちもなかなか決めきらないんですよ、なんだかスッキリ決めれないんです。

[815: 匿名さん]

>>814
ここはネガを書かないとポジは荒れるから気をつけて。

[816: くだらん]

今週末モデルルーム予約していたけど
くだらん書き込みが多いほど検討したくなくなるわ
営業もアツくなるなよ、
どうせ天気悪いし、明日キャンセルの電話・・・

[817: 匿名さん]

>>815
分かりました、気をつけます。

[818: 匿名さん]

ホントもうちょっと頑張って値引きしてくれたらスッキリ決められるんですけどね！ その点はみなさんに同感です。

[819: 匿名さん]

アピールポイントがないだけに値段がリーズナブルでないと検討できないよね。

[820: 匿名さん]

購入決めたさん
でしょ。
眺望を展望と書いてた人。

[821: 匿名さん]

値下げが思ったより無かったのでガッカリしています。結構話進めちゃったんですけど、やはり値段で折り合いが付かず購入白紙にしようと思ってますが、どのタイミングで言い出したらいいか悩んでます。アドバイス下さい。

[822: 匿名さん]

この価格になれば買う。
と言えばいいの。
買えない。とか、高いから。
とか否定的な事を言うのは抵抗あるでしょ。
でも、この価格なら買ってやる。
と毅然と言えば、それは、相手にボールが
移るだけ。

[823: 匿名さん]

>>822
後200万安くなれば買おうかという気になるんですが、なかなかこれ以上の値下げは難しいですよね。
エスカレーター式に契約になりそうで不安でした。