クレヴィア豊洲 その3

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします


公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[664: 匿名さん]

ここは豊洲じゃないし、しかも
豊洲はこれまで多くの非タワマンがあるけどね。

[665: 匿名さん]

HPの雰囲気変わっていますね。

お日様と友達とか、低層階は結構日陰の時間も長いのに法的にグレーでは？な表現は削除されてますし、デザインもコストをかけずに極力落ち着いたデザインに変更しようとしている感じですね。
路線としては正しい方向かなと思いました。というより、以前のHPが坪290とは思えない舐めてたサイトだっただけですが…。

マンションの価格は10人が見て10人全員適正だと思うようなレベルだと確実に抽選になるので、10人がみて9人が割高だと思うくらいでちょうど良いのだと思います。
残念ながらこの物件は残念ながら500人みて499人が割高だと思うレベルかも知れませんが･･。

[666: 匿名さん]

>>663さん
そうですね！
豊洲でもフロントコートやプライヴブルー、グランアルト、アイキャナルメイツ、オークプレイスやスターコートを除けば非タワマンなんて殆どありませんからね。（クレヴィア豊洲の住所は私は気にしません！）

きっとネガは倍率を下げようとしている検討者だと思います。
その割に販売開始時期が12月上旬→12月下旬→1月上旬→2月上旬→2月下旬と順調に延長している気もしますが、多分気のせいです！

[667: 匿名さん]

住所気にしないなら、イニシア豊洲というマンション名の築浅物件もあるよ。

[668: 匿名さん]

皆気づいてないから教えてあげるけどこの物件の真の魅力として、豊洲と東雲どちらも使えるというメリットに気づいていない人が多すぎる。

りんかい線は大崎に出て山手線に乗り換えられるという非常に大きなメリットがある。さらーーーに、羽田新線のりんかいラインはオリンピック前に暫定開業が予定されているプレミアラインである。

つまりこの物件からわずか20分足らずで羽田にダイレクトアクセスできるということ。豊洲の1時間に1本しかない不便なバス便を使わずに時間に正確な鉄道でダイレクトアクセス。この資産価値を見逃していませんか？


弱小地下鉄の有楽町線の駅近よりも、有楽町線とりんかい線がどちらも使える立地というのが絶妙だし、資産価値になると思う。

[669: 匿名さん]

ここより安くて、ここより良い物件が無いのも問題。
良い物件は高いし、安い物件は劣る。

そう考えると、価格は妥当なのかもしれませんねえ。

[670: 匿名さん]

この立地でりんかい線が使える距離感という感覚が解らない

[671: 匿名さん]

>>668
どちらも使えるがどちらからも遠いという罠

20分足らずで羽田？
東雲駅の電車乗るまでに10分以上はかかかるけど。。。

強引すぎやしませんかね？

[672: 匿名さん]

だから電車乗ってから20分くらいで着くわけよ。バスは結局時間の正確性が電車よりかなり劣るし、行きは時間に合わせていくからまだ良いけどあんまりギリギリで行くとチケット満席で買えなかったらどうしようとか心配になるし、帰りは目の前でバスが出てしまったときの絶望感といったらないよ。

羽田新線は超重要。国際線もどんどん増えるし、臨海線とダブルで使えるメリットは極めて大きいかと思う。羽田新線できたら豊洲と東雲の格差はほぼなくなると思う。

[673: 匿名さん]

ちょっと心配なのは…羽田行きって東雲に停車しますかね？停車駅（国展or東テレかな？）で乗り換えればいいことですが。

[674: 匿名さん]

>>669

そして、ここより高くてここより悪い物件もまた存在しないね。
劣る物件は安いし、高い物件は質が良い。
前者の代表例はクレストシティ木場、後者の代表例はパークホームズ豊洲ザ・レジデンス。

[675: 匿名さん]

重要なのは羽田新線よりもJRによる臨海高速鉄道の買収だと思っています。
今の運賃では街が活気づくには至らない。
北総線、東葉高速鉄道の沿線がいまいち栄えてないのと似たような感じ。

逆に、りんかい線がJR埼京線になるだけで一気に化けるように思います。
クレヴィア豊洲が、というよりはブランズ東雲が、だけれど。

[676: 匿名さん]

飛行機にバンバン乗るような稼いでる人がこんなところに住むとは思えませんけどね…

[677: 匿名さん]

>>676
すいません、東雲ですが月4回は飛行機乗ります。仕事ですけど。

[678: 匿名さん]

ここは目の前から成田行きのバスが出ますよ。

[679: 匿名さん]

たかだか100部屋のマンションでこんなに盛り上がるんですね。
ネガを見ているとポジ隠しのような書き方のものもありますね。名前は知ってたけど、どんな所か話だけでも聞きに行ってみようかな。なんだか興味が出てきますね、これだけ盛り上がってると。

[680: 匿名さん]

>>679
ぜひぜひ。

[681: 匿名さん]

購入決めた さん
ありがとうございました。
50〜200万安くなったってことは
やっぱり日当たりがないかもなと思った部屋は200万下げたのかな…
それだけじゃイメージ悪いから他もきもーちちょっとだけ50くらい下げとこうかな〜くらいかな…
正直もう少し頑張って欲しかったな。。
よし‼また行ってみよう‼と思える程でもなかったな…
下げ幅を聞いて少し冷めてしまいました（悲）。。

[682: 匿名さん]

ここは価格が出る前、260から270ぐらいの予想でしたね。実際フタを開けてみたら290だったので、割高と言われたし諦めた人も居るようでした。
値下げしたってことは、ここで話してた相場観が正しかったということでしょうね。下げ幅は小さいようなので、まだ下がるかも知れませんね。

[683: 匿名さん]

値下げする理由が無いのに値下げは無いのでは？
取り敢えず、モデルルームに行って確認するべきかと。

[684: 匿名さん]

>>683
販売予定時期の延期見ればわかるように要望書が集まらないのだと思います。要は売れてない。値下げするのに十分な理由です。特に商社は資金の回転を重視するのでスミフのような販売手法はとりません。

[685: 匿名さん]

値下げは無いでしょ。100戸しかないんだから。

[686: 匿名さん]

モデルルームに行って確認するしか無いよ。

[687: 匿名さん]

その100戸が捌けないんでしょ？

[688: 匿名さん]

もう少し待てばまだ下がる気がするな。
販売前に値下げしたとなると、まだ下げれる余裕があるんだと思うけど。
デベは売りきらなきゃ損だから、もう少し様子みた方がいい。

[689: 匿名さん]

ららぽ前のティッシュ配りとここのステマどっちがお客さん呼べるかな。それにしてもモデルルームが住友不動産のビルの中で場所は枝川。販売部隊も大変だね。

[690: 匿名さん]

そもそも錯誤の箇所があるよ。
羽田新線はいっときオリンピック前を計画したようだけど
正式に無理との結論で発表されてる。
羽田新駅は難工事なので、まだまだかかるし
できるかどうかの保証も無い段階です。

[691: 匿名さん]

営業さんも、
ここは133戸で、引き合いも多いのでめぼしい部屋は1期であらかた捌けてしまいそうです
と何回も言ってくるね。そういうマニュアルなのかも知れませんが。
その割には中々販売開始しないなあ…

[692: 匿名さん]

確かにそうかもしれないけど、金額が見合わなければ買う気も失せる。

[693: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

100戸しかないんだから

[694: 匿名さん]

500万ぐらい値下げしないとインパクトないね。

[695: 匿名さん]

>>672
電車乗って20分と、マンションから20分は大きく違うぞ。
そこは間違えちゃいけないポイント。

そんなに羽田への時間を押すならね！

[696: 匿名さん]

値下げ200万かぁ。それでもやっぱ高いから辞めとくよ。10階5500万になったら考えるけど。

[697: 匿名さん]

100しかない、100しかないと繰り返し書き込みされてるけど、実際には133戸。
例えば、1期で33戸しか出なくて、2期から100戸スタートになったら笑えますね。

[698: 匿名さん]

>>697
売出し時期の再三の延期、売出し前の値引き、典型的な不人気物件の様相。ここが盛り上がるのはあまりにも突っ込みどころ満載の企画、無茶苦茶なポジ、ステマ、とネタが満載だからなんですよね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[699: 匿名さん]

結局、大手と違って、価格表はあってないようなもん。
って事じゃないかな。
ホントに買うとみたら相手を見て値下げするパターンなら、
モデルルームに言っても分からんだろうね。？

[700: 匿名さん]

うちは6,7階5500下回ったら決めようかな。

[701: 匿名さん]

規模が近くて入居もほぼ同じのプレミスト佃二丁目より一年遅れの販売開始ですね。パークホームズ豊洲とずらしたのでしょうが、一年で売り切れるのでしょうかね。

ネガが増えてきて第一期販売って感じになってきました。

[702: 購入検討中さん]

>>697
>>698
私も同じように思います。
前にどなたかが要望書は20くらいと聞いたと言っていましたしね…。真偽はわかりませんが。
でも本当にそのくらいかも。
下げ幅もう少し頑張らないと2期100戸スタートありえそう。1期である程度売れていないと2期で検討する人はだいぶ引きますしね。

価格の話になると毎回、
『買える人だけ買えばいいのでは？100しかないのだから。』
という書き込みを毎回みますが、
こちらをある程度本気で検討している方は買えないのではなく、買えるからこそ価格に見合った物件かを悩んでいるのでその文面ではズレているかと思います。
価格の話になると必ずでてくる文面なので、
話題をそこでやめさせるために言っている営業さんかなとすら思えました。
ずっと気になっていたのですみません。

[703: 匿名さん]

>>702
そうですねよね、高い金額出して妥協したくないからすぐに決めれないんだな。
価格が見合えば決めれる人も多いかもね。
なんかスッキリ決めれないんだよね、ずっと様子見してる。特にセールスポイントもないなら決め手が価格になるのは言うまでもない。

[704: 匿名さん]

>>702
同感です。買える…のフレーズは不愉快です。PHTの待てば待つほど…の人と同じかな？

[705: 匿名さん]

>>702
私はそういうのを「句読点レス」と呼んでます。句読点やただの合いの手と見なせば、目に映っても認識からは除外されて気にならなくなりますよ。

[706: 匿名さん]

ここの理想は坪単価いくらぐらいでしょうか？
ここを買うとなればどれぐらいが妥当なのか分からなくなってきました。

[707: 匿名さん]

平均260くらいなら
まあ市場全体の高騰を考慮しても270が限界かな。

まあ東雲在住の方のご意見が伺いたいところですが…

[708: 匿名さん]

260？250だろ。250ならインパクト大だね。

[709: 匿名さん]

もともとそれくらいの予想でしたね。

[710: 匿名さん]

まあ、今の相場で仕方ないとしても
ビーコンの新築時の平均坪単価以下が
ひとつの基準じゃないかな。

[711: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[712: 匿名さん]

新築も中古も豊洲の80％位だからPHTと比較して265位。

[713: 匿名さん]

この物件の突出した魅力ってなんだろうって考えた時に、イオンが目の前くらいしか思いつかないんですよね。
上で一生懸命に2線利用可！！とアピールしている人がいたけど、両方とも近くはないし。

とは、言いつつも、現在のマンションが買い物に不便なので、価格次第では検討しようかと思っていましたが、「割高感」が拭えないですねぇ。

[714: 匿名さん]

250ならゴクレ木場の優良層引っ張ってきて本当に即完ですね。

[715: 匿名さん]

250ならね

[716: 匿名さん]

予告広告みると、こんな感じでかいてありますが、、
お買い得なようにも見えます、豊洲ですし。

価格
4,800万円台予定～7,900万円台予定
間取り
2LDK～4LDK
専有面積
56.37m2～83.44m2
販売戸数
未定

[717: 匿名さん]

>716
立地や周辺相場、環境をよく調べられたほうが良いと思います。
そのうえでお買い得と判断されたのなら、お買い得なのでしょう。

[718: 匿名さん]

>>716
豊洲ではなくて東雲です。

[719: 匿名さん]

>>716
そこが業者の狙いなのよ。

東雲なのに豊洲と謳い、お得なように感じさせる。
住所的にも東雲ですし、現地見学すると更に分かるが、完全に東雲なのです。

[720: 匿名さん]

だったら尚更250ぐらいが妥当でしょう。

[721: 匿名さん]

別にクレヴィア東雲でも良かったのにな。
わざわざ豊洲にするから高くなった？

[722: 匿名さん]

橋くらいから一気に東雲感がすごいですよね。
もう少しきれいになってほしいものです。

[723: 匿名さん]

物件名称と住所とが異なるケースってけっこうあると思うのですが、そういう場合って最寄りの駅名を使っているのかなと思います。
とはいえ、このマンションの場合、豊洲駅と東雲駅は一分しか違わず、しかもどちらも近いとはいえず、苦しいところです。

716さんのように言われると、お買い得にも思えるし、割高と言われればそうかもと思えてしまう。
けっきょくのところ個人の価値観なのだろうとは思うものの、判断がつきにくいなという感じがします。

[724: 匿名さん]

湾岸は埋立号地ごとの島で街名が決められているから
住所という視点だけでは無いんですよ。
賃貸マンションとか、駅の無い枝川なんかは豊洲名
マンションが多いですね。

[725: 匿名さん]

法的には豊洲名乗っても何ら問題無いけど、デベロッパーのあざとさがいやだね。長さ100メートルの東雲橋を渡とそこは紛れもなく東雲です。

[726: 匿名さん]

ただ、東雲駅までの距離をわざと豊洲駅より遠くした
という事がもしあれば、
これは不動産表示の違法行為になります。
そんな事は無いとはおもいますが。
以外と改札までの距離だったら東雲の方が近かったりして。

[727: 匿名さん]

この時期東雲橋何も遮るもの無いから風が強くて寒いよね。

[728: 匿名さん]

もう少し待てばまだ安くなりますか？
買うのを急いではないんですが、まだ下がるなら下がりきってから買おうかと。

[729: 匿名さん]

オリンピックも近づいてくるし、待っても微妙だよねー。
安く買いたいなら今のうちに江戸川区とか千葉に行ったほうがよさそう。

[730: 匿名さん]

>>728
分かりません。
ただ、23区全体に言える話ですが、物件価格が頭打ちになってきている（実需層がついていけなくなっている）ので、ここから更に値上げした物件が出てくる可能性は低そうです。
ただし、それは値上げの可能性が低いというだけで、値下げの可能性が高いという訳でもありません。

いずれにしても、待てるなら待った方が良いです。不動産は焦って買うものではありません。
（ここに限らず、あらゆるデベは意図的に焦らせる発言をしてくるので、そういうものだと思って下さい。）

[731: 匿名さん]

市況を勘案して283と言ってるだろうに。

[732: 匿名さん]

240～250ですかね。

[733: 匿名さん]

>>732
それはさすがに願望入りすぎ。適正値は250ぐらいでしょうが、市況を織り込むと260〜270が妥当なとこでしょう。

[734: 匿名さん]

240は流石にないだろうけど、そうだったら買う側にしたら嬉しいね。やっぱり260ぐらいだろうなぁ。やっぱり高いね、割高感が拭えない。

[735: 匿名さん]

260ならいいと思いますよ。それ以上になると高いかも。

[736: 匿名さん]

732です。

260多いですね。
75㎡で6,000万前後であれば、悪くないと考える方が多いということなのかな。

私としてはイグジットを考慮すると、対抗はブランズになると考えますので、あちらの価格(220程度)に引っ張られてしまう恐れがあります。
260ですと売却時に差損が広がるリスクがあり、二の足を踏んでしまいます。
永住だから関係ないはなしで。

ブルームバーグの記事ではマンション販売のピークアウトが指摘されていますし、
今後の購入計画が見えなくなってきました。

[737: 匿名さん]

75平米で6000万円前後って今は内陸部でもなかなかない価格ですね（汗）
でもサラリーマン家庭が実際に自力で購入すると考えるとこのラインが現実的なのではないかしらと思います。
ただなんだかんだ言っても豊洲、ということなんですよね。
湾岸価格ということになると厳しいのでしょう。

[738: 物件比較中さん [男性]]

ここが豊洲ならそうでしょうが、多くの人はそう評価していないということでょう。

[739: 匿名さん]

ここを検討及び買う予定の方は『豊洲のマンションを買った』『豊洲に住む』等と思ってたりします？
もし思ってるなら物件名って重要な要素なのかも

[740: 匿名さん]

「豊洲」にブランド力があるのかどうかは分かりませんが、
高いか安いかは名前で判断せず、実際に周辺を歩いて判断すべきだと思います。
私の感想は、
＜良い点＞
・イオン至近で買い物に便利
・京成バスの東雲車庫が近く、成田空港へのアクセスが良い（しかも京成は安い）
＜良くない点＞
・晴海通り沿い
・物流倉庫と自動車販売店に挟まれた立地
・駅までの距離
・過去の冠水歴（ただ10年に1度あるかないか程度）

仮に坪単価250万円以下なら、良い点に「リーズナブルな価格」が加わり検討の余地有りです。

[741: 匿名さん]

予定価格が280-290なのに、250とか260とか、寝言言っている人はなんなんだろう？

[742: 匿名さん]

どこ住んでる？って聞かれたら最寄駅答えるだろうから豊洲ってなるのかな。でも住所は東雲。
東雲住んでるって答えて、最寄駅は？って聞かれたら豊洲っていう方が印象は良いな。
いや、どっちもどっちかな。

[743: 匿名さん]

いや、特に豊洲だと思ってないよ。
全然東雲です。あまり名前は気にしたことなかった。

[744: 匿名さん]

>741
寝言というか、坪250、260ならば検討してもいいってことでしょ。
280-290なら検討しないという意味。
たとえ頭金で1億あったとしてもね。

[745: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？
どうせ100戸しかないんだし、竣工前には完売するんじゃ無いかな？

オリンピックもあるし、そのうち割安感が出てくると予想している。

[746: 匿名さん]

まあ、仕入れ値がパークホームズと同じ位ですからね。。。
350超えてもおかしく無い市況だったと思いますよ。
ここまで価格を抑えられたのはあっぱれだと思いました。

[747: 匿名さん]

完全にデベ視点の発言なのが気になるな。
イケイケの頃の判断ミスを消費者に転嫁して
終わりたいと考えていたら大間違いだぞ。

[748: 匿名さん]

>746
え？仕入値知ってるの？
もしや伊藤忠都市開発のお偉いさん？

仮にパークホームズと同じ仕入値だったとすると、１戸あたりの敷地面積は

パークホームズ＝15.35㎡
クレヴィア＝20.60㎡

で、予定坪単価はパークホームズの２割安・・・。
よく稟議通りましたね（笑）

[749: 匿名さん]

そういう事。250、260だったら検討内に入る。
これだけ言われてるってことは、それぐらいが相場的に納得が行くんじゃない？
そしたら金額に対するネガも減るかもね。

[750: 匿名さん]

>>749
BAYZと同じくらいだね
まぁそんなもんでしょ
SKYZも高いって言われていたくらいだし

[751: 匿名さん]

>>742
どこに住んでる？って聞かれたら普通住所だろ。住所がマニアックなら駅名でいうけど、東雲っていうのは立派な駅名なんだから。しかも東雲駅と豊洲駅で殆ど距離変わらないし。
ここに住んでるのに豊洲っていわれたら、年賀状みたときに うわぁ って思うよ、言わないけどさ。

[752: 物件比較中さん]

ベイズと同じかと思うとそれでも高く感じるな。時期が違うから仕方ないが。

[753: 匿名さん]

BAYZは高かったよ

[754: 匿名さん]

ここに住むとして、どこに住んでるの？と聞かれたら普通に東雲って言います。
駅は？と聞かれたら豊洲か東雲って言います。
結構地名と住所合わないとこありますよ。前住んでたとこもそうでした。

[755: 匿名さん]

BAYZよりここの方が生活利便性は断然上
バス停近いし、スーパー目の前

[756: 物件比較中さん]

>>753
ベイズが高いとするとここはもっと高く感じますね

[757: 匿名さん]

>>756
BAYZよりこちらのマンションの方が資産価値高いと思うが

[758: 匿名さん]

買い物をする身としてはスーパーが近いとありがたいんですけど、それだけでこの値段はだせませんねぇ

[759: 匿名さん]

>>757
本気で言ってるの？（笑）
ベイズとクレヴィア、タダでくれるなら絶対ベイズだわ。スカイズは坪300を超えた成約事例もあるからベイズも坪300はいくだろうけど、こっちは買った瞬間坪220。生活利便性以外は比較にならないくらいベイズのが上だよ。
特に占有空間のハイサッシは素晴らしいよ、占有空間の構造は間違いなく日本一。完全なフラット天井。耐震性、眺望も共用施設ももちろん比較にならない。ネットスーパーでいいっていう人はそこまで不便とも思わないだろうしね。

[760: 物件比較中さん]

>>757
そんな感じは全くしないなぁ

[761: 匿名さん]

さすがにBAYZより上とか、きついですよ。
程ほどにしないと冷笑されて相手にされなくなっちゃいますよ。

これ以上顧客に愛想つかされてどうするのですか。
昔と違って情報の非対称性はかなり崩れています。
検討者は今の市況も知っていますし、また、東雲の新築分譲価格や、レインズに登録されているレベルであれば中古の成約価格も知っています。
下手な印象操作は頭が悪いんだなとしか思われません。

適正なクオリティのものを適正な価格で販売すれば消費者はついてきます。
色々大変だと思いますし個人的には同情しますが、正しい方向で頑張って下さい。

[762: 匿名さん]

>>757
うーん、さすがにそれはムリ筋では。

[763: 匿名さん]

じゃあBAYZの中古買えってことね
ここより安く出てくる可能性もあるしね