クレヴィア豊洲 その3

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします


公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[430: 匿名さん]

例えだけど、
価値が0円の偽物の絵を3000万で売れば詐欺師だよね。
でも3000万の絵を6000万で売るのは営業力。
この2例、消費者にとって損失のインパクトは一緒。
なので消費者は賢くなる必要があるという事かな。
それにはなにより周辺の相場感と経済動向の感覚が大事だよ。
つまり新築しかターゲットでないにしても周辺中古の相場
の理解は大事。
一方、営業は自分のペースに巻き込み、ここしか
無いと思わせ契約に持ち込むのが優秀な営業と言う
ことになる。こんな掲示板でも、その主旨でかんばってる
営業もいるようだね。

[431: 匿名さん]

中古買うくらいなら、
3000万下がっても問題ないんだけど。
欲しいときが買い時だと思う。
賃貸だって家賃かかるしね。

[432: 匿名さん]

そして、優秀な営業は
その一言だけとらえれば、誰も反論できない事で説得するのが常套句。
聞き手は、イエスと言うのが当然となる。
最後の契約のとき、今までのイエスをNoと言える人は少ない。
例えば
欲しいときが買い時
というようなセンテンスだね。

[433: 匿名さん]

賃貸だって家賃かかるしね。

まあ、それもイエスだよ。

[434: 匿名さん]

新築なら3000万下がっても問題無い？

それはあなただけの特殊な考えだと思う。

[435: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[436: 匿名さん]

確かにそうですね。
相場より高くても。
買える人だけ買えばいいよね。

[437: 匿名さん]

相場より高い？
具体的にいくら高いの？

[438: 匿名さん]

金利も安いし割高とも思えない。
今以上の買い時ないよね。
今後、さらに高くなったら買えなくなるじゃん。

[439: 匿名さん]

割高と思えない人だけ買えば良いのでは。

[440: 匿名さん]

修繕費がどんどん上がるタワマン中古とか論外でしょ。ここは上質な前面南向き板状マンションとして価値は極めて高く、資産価値は安泰でしょう。今の市況からすればバーゲン価格だと思いますし、資金さえあれば2-3部屋確保したい。

販売始まったら瞬間蒸発するのでは。倍率下げ工作のネガは見苦しいと思いますよ。

[441: 匿名さん]

>>440
すごい無理ポジさんだな（笑）
板状マンションでも修繕費は倍々に増えていくし、近くの板状マンションの相場を見れば超割高価格なのは明らか。
ここを二、三部屋確保したいというのが本気なら是非してあげてくださいね。こんな奇特な人も世の中にいるんだなと驚いた午前3時…詐欺がなくならないわけだよね

[442: 匿名さん]

市況という事であれば、豊洲交差点のバス停前にある
野村不動産の店頭に市況レポートが貼られている。
豊洲、東雲、有明のエリア別に成約価格などがグラフ
で表示されていて分かりやすい。
モデルルームと現地の動線上だから、一度見るといいかも。
もちろん、このマンションは東雲エリアなので間違いなく。

[443: 匿名さん]

隣のマンションが坪170万位で出てるね。
トヨペットとはかぶらないから陽当たりはここより良いとおもわれる。

[444: 匿名さん]

隣って、築何年だっけ？15年くらい？

[445: 匿名さん]

買うなら金利の安い今が良いのでは？
マンションは新築買わないと将来怖いよ。

[446: 匿名さん]

安けりゃ良いのなら、千葉にでも行けば良いのに。

[447: 匿名さん]

>>443
中古と比べても仕方ないでしょ。PHTと比べたらバーゲン価格でしょう、いまや豊洲は坪単価600の時代になったからね。いうても瞬間蒸発すると思われる。

修繕費が天文学的に上がるタワマン中古なんてリスク高過ぎ。閑静かつ陽当たり良好、ツクリエでないとできない使いやすい内装、しっかり質感もいい低層高級路線マンションってここしかない。豊洲の非タワマンの雄になるんじゃないかな。駅前の個性のない古いタワマンよりよっぽど資産価値も保ちやすいのでは？

[448: 匿名さん]

>>447
修繕費が天文学的に上がるタワマンってどこ？大規模修繕した築15年を越すタワマンもそこそこ出てきたけど、どこも当初想定より修繕費かかってないよね。
あと、ここも買った瞬間に中古になるから中古と比べるのは当たり前。日当たりはトヨペットのせいで中層まで絶望的って散々既出なのに、この人は何言ってんの？スレちゃんと読んでないの？

[449: 匿名さん]

ここって、豊洲駅まで動線もよく近いでしょ。
豊洲エリアのマンションとの比較じゃないかな。
マンション名からも明らかだよね。
豊洲駅まで遠いキャナルコートの古いタワマンと比べても仕方ない。

[450: 匿名さん]

もう、ハッキリと営業なんだなと分かるなぁ。
あくまで豊洲と主張し中古と比較するな。
豊洲のマンションと比較しろ。
今後、値上がりするぞ。
なんてね。
でも、消費者は、瞬間蒸発なんて夢物語の
セールストークにだまされるとは思えない。
しかしそれが営業方針なんだろうね。

[451: 匿名さん]

値上がりするか下がるかは、誰もわからないでしょ。
今なら買えるけど、これ以上高くなると苦しいかな。
下がっても、資産価値が下がるだけで生活困るわけじゃないし。

[452: 匿名さん]

キャナルの中古タワマンはいらないなあ。
豊洲駅まで遠くて不便だし、
キャナルタウンって、人がいなくて
寂れた感が半端ない。

[453: 匿名さん]

>>452
であるなら、東雲アドレス以外を検討するべきだと思うよ。

[454: 匿名さん]

アドレスなんて関係ないでしょ。
豊洲駅が使えるか否か。

[455: 匿名さん]

キャナルコート内のマンションでも普通に豊洲駅も
利用してるよ。
アドレスは大事だよ。マンション名に豊洲をつけても
それは消えない。

[456: 匿名さん]

アドレス気にする方が江東区に住むんだ。
気にしないなあ～。
駅までの距離は気にするけどね。
よって、キャナルコートは検討外。

[457: 匿名さん]

それなら枝川の方がオススメだね。
普通は、公園エリアに接しているかとか
眺望や日照などの住環境の総合だと思うし、
かつ、中古になった場合のアドレスによる
エリアの相場感は重要なポイントですね。

[458: 匿名さん]

枝川にイオンないじゃん。

[459: 匿名さん]

＞アドレスは大事だよ。マンション名に豊洲をつけても
それは消えない。

マンション名に付けられる立地か否かって
けっこう重要だと思います。
流石にキャルコートだと、
つけられないでしょ。

[460: 匿名さん]

全室南、PHTよりバーゲン価格、スーパー目の前、駐車場平置、最寄り駅豊洲、好きな間取りをツクリエ、これすべて事実。ほかにこんなマンション豊洲にありますか？

個性のないタワマンにはうんざり、豊洲に求められていたのはクレビアのような低層高級マンションだと思う。所謂3Aのパークマンションのようなポジション、それがこの物件の立ち位置になるのでは。

買えないやっかみはお腹一杯です。

[461: ご近所さん]

塩浜のゴクレでいいのではないでしょうか。イオンはないがヨーカ堂はある。設備はしょぼいが値段は安い。タワーじゃないですよ。

[462: 匿名さん]

塩浜に豊洲の名前つく新築ありましたっけ？

[463: 匿名さん]

462続き。

豊洲駅まで徒歩何分かも教えてほしい。

[464: 匿名さん]

あとヨーカ堂までの距離。

[465: 匿名さん]

>>461
他物件の営業は勘弁。人気物件に群れるハイエナとしかいいようがない。

[466: 匿名さん]

枝川に塩浜かあ～。
やっぱり、高くてもここが良いって結論になっちゃうね。

[467: ご近所さん]

>>464
豊洲駅14分、ギャザリア5分。ギャザリアにはヨーカ堂の他に映画館もある。私はどっちの物件もバカにしてるだけ。そんなのもわからないのかな？

[468: ご近所さん]

ごめん。質問はヨーカ堂までの距離だったね。確かにここはイオン道路向かいだから距離は近いけど歩道橋渡らないとつかないもんね。横断歩道渡るとすごく遠回りだもんね。だから距離を言うんだよね。異様なポジだけど1期で半分位売れないとヤバいよ。

[469: 匿名さん]

すごいね。
営業さんの逆襲。
たた、全ては評価に対しての価格。
瞬間蒸発とかバーゲン価格とかボーダーを
上げちゃったから
早々にウソがバレそう。

[470: 匿名さん]

まあ豊洲は2丁目駅前再開発が2019~20年に順次完成、豊住線、新市場の動向次第でまだ伸びしろあるし、
マンション名をクレヴィア東雲でなく豊洲にしたのは賢明だね。

[471: 匿名さん]

>>460
パークマンション（笑）（笑）
この人、この物件を誉め殺して反論を誘発する新手のネガだね。

[472: 匿名さん]

ここの営業って休日なのに暇そうだな。

[473: 匿名さん]

>>471
今日の連投は明らかにポジのふりしたネガですよねw

こちらは本当に戦略間違えましたね。すべて裏目裏目でよけいなネガを増やしている。

[474: 匿名さん]

正直、駐車場平置きは今時なかなかない。地味にこれはかなりポイント高し。大規模タワマンの機械式なんてラッシュ時は結局カードかざしてから車乗るまで10弱とかざら。平置きならもう銀座着いてます。

[475: 匿名さん]

修繕費もかからないしね。

ポイント高い。

[476: 匿名さん]

>>475
低層なだけに部屋からエントランス出るまで1分くらい、タワマンなら5分とかざら、その時点で駅徒歩4分は得してる。つまり実質駅徒歩7分ともいえる。

豊洲でほぼない平置き、全室南、イオン目の前、安い管理費、リスクが少ない修繕費、理想の間取りを手にいれるツクリエ、駅までフラットアプローチ、こういう実質的なメリットを見れないようだとこれからの時代、本物をみることはできない。

[477: 匿名さん]

車通勤ならエントランス出るまで4分、車乗るまで4分、合計8分、一日辺り往復で16分通勤時間を短縮できる。一年あたりだと70時間弱、30年で2100時間を他のことに時間を使える。その2100時間で今度はあなたの人生を有意義にツクリエしてみてはいかがかな。

[478: 匿名さん]

あののらえもんさんがここにあの価格は高いって言ってたけどね。

[479: 匿名さん]

>>478
だってすぐ近くのブランズ東雲の中古が築3年で坪210くらいだからね。ブランズ東雲のほうが仕様もいいし。ここのムリポジがいってる豊洲までの距離が同じくらいのキャナルコートのタワマンで坪240。ここは買った瞬間に坪220くらいになるんじゃないかな？買った瞬間に20%以上の減価って考えるとぞっとして手が出ないな。

[480: 匿名さん]

>>479
エントランスまで4分早く行けると考えたら、駅まで同じ距離でも実質4分早い。便利ですよね、同じ坪単価にはならないのでは。

[481: 匿名さん]

>>480
ブランズ東雲はタワマンじゃないけど。キャナルコートのタワマンのこと？あなたの理論だとタワマンより板状マンションのほうが同じ駅距離なら高いの？
そんな事例は聞いたことないし、すべからくタワマンのほうが高いんだけど、具体的な事例を教えてもらってもいいかな？

[482: 匿名さん]

のらえもんさんの総評

素直な感想を述べると、高いです。4Fで坪280強、ギリギリ目の前のトヨペットを抜けるかどうかの境目な10F住戸で坪300、13Fで坪314します。昨今の新築価格高騰のあおりを完全にくらった印象です。全戸南向きが物件のセールスポイントですが、前建ての影響で下層階の一部は冬至時に陽があたらない部屋もあります。このへんは営業の方に聞いてください。
いただいた予定価格表を元に、ざっと全戸坪単価を計算しましたが、坪290～294のレンジでした。江東区東雲地区の新築時価格でブっちぎりに高い金額となります。リーマン前のレコードを超えてきました。

[483: 匿名さん]

のらえもんは江東区湾岸民だから豊洲、東雲、有明あたりのマンションのネガは滅多に言わないし、ムリポジにちかい発言が多いからね。
そののらえもんがブログでコメントしづらい…と初めて黙ってしまうほどの割高物件であることは間違いない。

[484: 匿名さん]

まあ、次から次へと無理ネガがよく出てくるね。それだけ関心があるんでしょ？わずか100戸のマンションでこれだけスレが進むのは人気の証拠でもあるんだよ。

結局は買えない人の妬みにしか聞こえない。高いと思うなら買わなければ言い話、次の新築東急は坪600とも聞くし、豊洲買うなら今がラストチャンスでは。

[485: 匿名さん]

>>484
どこが無理ネガなのか詳しく教えて？
客観的な数字をもとに批判してるんだけど

[486: 匿名さん]

>>484
東急は坪600ってどこの戯言？
目黒駅前のタワマンとか、結構前の3Aパークマンションの値段。坪400すらいってない豊洲でそんな坪単価になるわけないだろ、あほか（笑）

[487: 匿名さん]

やっぱりどう考えても無理だよなぁ。
マンション名に豊洲は自由だけと、
豊洲買うなら今がチャンスというフレーズ。
買うのは東雲のマンション。
現実の場なら第三者詐欺にあたると思う。

[488: 匿名さん]

買えない人の妬みとか千葉にでも買えばとかよく言うけど、買えないからネガってるわけではなく、買えるけどここにあの価格はな…って思いがある人が多いのだと思いますが。
価格で論議した時に、価格に触れられてはまずい‼と思ってその話題を終わらせるために営業さんがそう言って話を終わらせているように感じてしまう。

[489: とよすみん]

意外とこのスレ盛り上がってますね。

登録申し込みが始まれば評価がはっきりするので楽しみです。
（かなり苦戦すると予想してます）

ここはツクリエが売りだから早期に申し込みが入らないと

その売り文句が消えちゃうから営業は大変ですね。

100戸ぐらいって、よく言われているけど

100戸って意外と多いよ。

[490: 匿名さん]

でも、100戸を2年で売れば良いのでしょう？
他に新築マンションもないしねえ。

[491: 匿名さん]

ろらえもんさんはタワー推しだし、
タワーは一人当たりの土地代安いんだから、
安く作れる筈なのに、要らない共用施設作って、
高くしてるところが気に入らない。
特に立地の悪い某有明や豊洲のタワマン。
修繕費も無駄にかかるし。

ここは豊洲使えるから、
東雲や有明のマンションよりは
立地は一歩リードしてるところも良い。

まあ、それでも以前の相場に比べれば高いけどね。
だからと言って、過去を振り返っても仕方なし。
今は金利も安いし、無駄な家賃払い続けるなら、
結局、買っても問題ないと思う。

それとも近隣でここよりお勧めの物件ある？
銀座有楽町線で6分ですよ。

[492: 匿名さん]

まあ、今の相場だと妥当なんでしょうけどねえ。
タワー嫌いの人が買うのかな？

[493: 匿名さん]

いまどき低層だろうがタワーだろうが耐震なんてありえないでしょ(笑)

[494: 匿名さん]

>>491
タワーは一人当たりの土地代が低い？
土地の仕入額は容積率によるから、容積率が高いタワマンの土地は必然的に仕入れ値も高い。よって一人当たりの土地代は板状マンションと比較して別に低くないですよ？
まさか10階建と比較して30階建は土地代が1/3と思ってるわけではないですよね。

[495: 匿名さん]

>494
まさか同じだと思ってませんよね？

[496: 匿名さん]

キャナルコート内の運河公園に接しているより、
晴海通りに接していて、かつ、タワー群やトヨペで
日陰になるこの立地が、
たかが2、3分ほど豊洲駅に近いという理由だけで一歩リードしていると本当に思える人だけが
東雲最高額更新の分譲価値にも納得して買える
という事なんでしょう。
それもイオンに寄ったら同じなんだけどね。

[497: 匿名さん]

＞たかが2、3分ほど豊洲駅に近い

2～3分は大きいね。
完全に別エリア。
その証拠に、
キャナルのタワマン安いでしょ。

[498: 匿名さん]

>>495
土地の仕入れには容積率以外の要素もあるので一概に言えませんが、理論的には土地代は容積率に比例するので、タワマンの土地代が近隣の板状マンションと比べて低いとは限りません。タワマン＝土地代が安い とはいいきれないですね。

[499: 匿名さん]

いいえ。安いです。
タワマンなんて階数増やして、
建替えできないでしょ。

[500: 匿名さん]

>>497
うん。別エリアだね。

[501: 匿名さん]

>>497
安いといっても新築の時から値下がりはしてないよ。東雲のマンションの新築の価格は坪210〜240。しかもこれはクレヴィアより仕様のよい、高級なマンションの新築の価格ね？
ここの290っていう価格は、周辺の中古からいっても異常なわけ。1割高いとかじゃなくて、3割近く高い。しかも東雲のマンションはこの上げ相場においても全然値上がりしてない、郊外型の値動きなんだよね、埼玉とか千葉のマンションと同じ。つまり、上げ相場になっても値上がりすることなく、下げ相場ではとことん下げる。周辺の中古に引っ張られて、5年後には坪210になるのが落ち。

[502: 匿名さん]

>501
安いじゃん。

[503: 匿名さん]

>>499
建て替えの合意は戸数の比率で8割。比率なんだから板状マンションと比べてタワマンの建て替えの難易度が高いわけじゃない。むしろ流動性の高いタワマンのほうが管理組合もしっかり運営されていて資金力もあるから、建て替えや修繕でトラブルにならないことの方が多い。

[504: 匿名さん]

>>502
安いんじゃなくて、それが東雲の相場。建物の仕様をみれば、クレヴィアが他の中古に比べて特段仕様がいいわけじゃないのがわかるよね？
周りが安いんじゃなくて、ここが高すぎるの。

[505: 匿名さん]

＞504
キャナルの相場でしょ。

[506: 匿名さん]

キャナルのマンションに豊洲なんて名前つけられないもんね。

[507: 匿名さん]

不動産は価格なり。

[508: 匿名さん]

理論的な反論も議論もできず、相場、相場って。仮にも坪290のマンションを検討してる層がこんなアホばっかだとは思いたくないけど。
わざとアホなふりをして都合の悪い情報を消そうとしてるのかね…

[509: 匿名さん]

＞東雲のマンションの新築の価格は坪210〜240。

今、ドラマに出てるビーコンってそんなに安かったの？

[510: 匿名さん]

ごめんなさい。ビーコンは250でした。でも中古では240を切ってしまっている東雲では珍しいそんな物件でした。東雲のマンションの新築価格はこんな感じです

[511: 匿名さん]

>>510
確かに、これをみてここを坪290で激安っていう人はいないだろうね。

[512: 匿名さん]

＞510
豊洲が生活圏であること＆今の相場
を考えれば適正でしょうね。

[513: 匿名さん]

>>512
確かに今の相場なら高くても仕方ない。ただし、豊洲のマンションは相場が高くなるにつれ中古も高騰してる。一方、ここも含めた東雲のマンションは、相場が高くなっても中古が一向に値上がりしない。それなのに新築だけやたら高くなって周辺の中古価格と比べても極端な割高物件になってしまっている。PHTには坪290の部屋もまだある。PHTより激安とかいってるアホはPHTのモデルルームに行くことをお勧めする。

[514: 匿名さん]

新築だからやたら高いんじゃなくて、
キャナルコートと違い豊洲生活圏だから、
高いんじゃないですかね。

[515: 匿名さん]

>>512
プラウドタワーは豊洲までの距離はクレヴィアと同じですよ。つまり豊洲が生活圏。プラウドタワーはいま坪240で買えます。ここと違い共用施設充実、日当たり眺望ばっちりで高級感があるプラウドブランドのタワマンです。
プラウドタワーとここを比べて、ここが仕様で優れてる点は駐車場平置きくらいじゃないですか？

[516: 匿名さん]

>>514
プラウドタワーとクレヴィアは豊洲駅までの徒歩距離は同じだよ。そんなの少し調べれば分かる話。豊洲生活圏生活圏って、そんな数分で価格が3割近く高くなるわけないだろ。

[517: 匿名さん]

タワーはぼったくり価格だからね。
中古で値段が下がっても仕方なし。
それにプラウドタワーはタワーなのに耐震でしょ。
地下鉄が敷地下走ってるからかな。
安いのには、理由がちゃんとある。
不動産は価格なり。

[518: 匿名さん]

>>517
おいおい、都内のタワマンで、買った値段より安くなってるマンションのほうが探すの難しいぞ？板状低層マンションのほうがはるかに値下がりしてる。知ってて言ってるように見えるけど悪質なやつだな。

[519: 匿名さん]

＞518
それって立地の良いタワマンでしょ。
今後、増税でどうなるかわからないし。
キャナルのタワマンはダメだね。
取り残されてる。

[520: 匿名さん]

>>519
キャナルがだめというか、東雲全体がだめなんだよね。東雲の板状マンションなんかもっと悲惨。坪160〜210で取引されてんじゃん。
ここもその東雲のダメダメな板状マンションの仲間であることをお忘れなく。
WCTなんて僻地中の僻地みたいな場所にあるのに値上がりしまくって坪300後半で取引されてます。

[521: 匿名さん]

＞520
港南のWCT？
この前、中古みてたけど、
売主の希望価格で320くらいが平均でしたよ。

[522: 匿名さん]

>>521
ネットに載ってる売れ残りの条件の悪い部屋でしょ？いい部屋はネットにのるまえに売れちゃうから。仮に坪320だとしても元値は坪240程度。相当値上がりしてることには変わりはありませんけどね。

[523: 匿名さん]

３２０で売れ残るのね。

[524: 匿名さん]

>>510
東雲のタワマンってこんなに安かったんですね。分譲価格で検索したらプラウドの当時の価格表とかも出てきてショック受けました。
ここ買う予算で高層階の南向きでも買えたんですね。。。
震災の後なんかは、マンションなんて全く興味ありませんでしたが、ちゃんと買ってる人はいるんですね〜

[525: 匿名さん]

WCTは港区と言っても
>520の言うとおり僻地だからね。
320で売れ残ってもおかしくない。

[526: 匿名さん]

>>524
こんなに安かった…じゃなくて、いまでも同じくらい安く中古が買える。いまでもここを買う予算で高層階の南向き買えますよ。

[527: 匿名さん]

プラウドよりパークタワーの方が、
断然お得だったけどね。

[528: 匿名さん]

WCTは僻地でも2割以上値上がりしている。東雲のタワマンは僻地でも値上がりせず。東雲の板状マンションは値上がりどころか暴落してます（笑）

[529: 匿名さん]

タワーの耐震２３５も出して、欲しいかね。