クレヴィア豊洲 その3

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします


公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[350: 匿名さん]

伊藤忠は完全に売り時を逸してるよ。

[351: 匿名さん]

Fタイプ、D2タイプの2タイプにおおよその価格が表示されていてわかりやすいです。そこから考えるとAタイプは6000万円台～、Hタイプは7000万円台～となるのでしょうか。
パッと見はどれも似たような間取りに見えてしまいましたが、高そうな部屋は広さプラス角住戸ということで納得。ただ、Hタイプの洋室（2）は少し残念。

[352: 購入検討中さん [男性]]

本当に水曜日は盛り上がらないですね。
本当の検討者は少ないって事がこれでわかるわ
素人だからそう思うのかな

[353: 購入検討中さん]

みなさんとポイントがずれているかと思いますが、小学校まで徒歩15分というところが引っかかり悩んでいます。
自分は地方出身だし時代が違うので今は徒歩どのくらいが普通なのでしょうか？
15分は全然ありでしょうか？
子供の足だともっとかかるので少し心配です。。

[354: 匿名さん]

>>353
江東区の学校選択制度の範囲が小学生は徒歩30分（目安2km）となってますし慣れれば大丈夫ではないでしょうか。7:45〜50くらいに家を出る感じだと思います。新一年生に限られますが制度を使って東雲小を選択すればたぶん5分くらい近くなります。ブランズが東雲小でクレヴィアが有明小ってのも妙ですね。

[355: 匿名さん]

>>353
自分も地方出身です。知り合いにキャナルコート内から有明小に通っている子たくさんいます。通学は25~35分と聞いていますので、ここでしたら15~25分ぐらいでしょうかね？
自分は小学校まで40分歩いて通っていましたので、15分ぐらい大丈夫かなと思っています。
善し悪しの感覚は人によるとは思いますが。

[356: 匿名さん]

安けりゃ良いのなら、もっと千葉よりの江戸川区あたりにしたら？
治安は悪いけど激安だよ。

[357: 匿名さん]

営業は相変わらず暇そうだな。

[358: 匿名さん]

>>江東区の学校選択制度の範囲が小学生は徒歩30分（目安2km）

そうなんですか。
３０分位は余裕で歩いていけるという風に判断をされているということなのですか。
距離はともかく、
特に下校時などは一人になる時間が多くなるのではないかしら、と心配に思う部分もあります。
ひと目の多い地域を歩かせないとならないですね。

[359: 匿名さん]

小学生以下が居たら小学校までの動線も評価に考えないとダメでしょう。
豊洲3丁目や4丁目の評価が高いのは大通りへ出ないで5分以内に通学できる(3丁目の3タワーは信号はおろか車道にすら出ない)動線も評価のポイントだから。
それと比べると高評価の有明小学校とは言え片道25分前後は大きなマイナスポイントでは？

[360: 匿名さん]

東雲と有明の間は大小の運送センターがあり
トラックも多いから注意は必要だと思う。
豊洲市場の開場で、さらにトラックは増える。
以前そう書いたら、何の根拠か分からないけど
歩きやすい道で問題無しの一言だったけど。

[361: 匿名さん]

ここから有明小への道は人通りは多いしマンション前の歩道は歩行者と自転車わけてる（全然守られてないけど）し途中に交番もあります。歩道は広いし縁石や植樹もあって車道を走る車が突っ込むことは考えにくいけど道沿いに車の出入りが多い施設が多々ありますので注意は必要ですね。最近は歩道をスマホ見ながら疾走する自転車も怖い。

[362: 匿名さん]

あの交番は巡回中で無人の場合事多いし、
交番から有明の運河沿いの道は人通りは少ない。
老朽化した都営アパートエリアなので活気も無い。
集団登校などの対策は必要と思う。

[363: 匿名さん]

益々、株価も下がり、とても表示した価格て
売れる状況では無いよな。
安くなるのであれば、購入予定のポンさんも
反対する理由は無いでしょ。
まあ、営業は、価格が高いと民度も高いとか
訳のわからん主張を展開する訳だが。

[364: 匿名さん]

東雲のタワーはここよりもっと高いからなぁ～

http://www.athome.co.jp/mansion/6959356320/?BKLISTID=030PPC
http://www.athome.co.jp/mansion/8703844502/?BKLISTID=030PPC

[365: 匿名さん]

築浅タワーの高層階や最上階の物件。それも
オーナー言い値の売り立し価格を比較して
誘導するようじゃ、もう無理だと思うな。

[366: 匿名さん]

買えない奴は千葉にでも買えば？

[367: 匿名さん]

切れるなよ営業。

[368: 匿名さん]

買えない人は千葉に行き
買える人だけが買えば、そりゃあ民度も上がるでしょうね。

[369: 匿名さん]

>365
パークタワー東雲の直近の成約価格は坪単価263万円です。
最上階のペントハウスなら坪単価350万円で成約するんですかね？
逆を言えば、売主の言い値のこの坪単価がこの地域の上限と言えるかもしれません。

[370: 匿名さん]

最近の東雲のタワーは、300万超えの成約多くなってるから微妙だよねー。
安く売ってくれる人ばかりなら良いのだけど。

[371: 購入検討中さん]

353です。
小学校の件、大変参考になりました。
ありがとうございました。

[372: 匿名さん]

多いかな、
直近では、ブライドの34階が263万円で成約してたけど
300超えは東雲では無いよね。
営業さん必死だけど、堅実な人生設計の人が千葉に行き
ローンを抱えてギリギリの人にならないよう、
適性な価格に補正した方がいいのでは。

[373: 匿名さん]

300万超え、結構出てきてますよ。
350万超えもチラホラ。

[374: 匿名さん]

とがですか？
調べますので。
マンション名と階数のみていいです。

[375: 匿名さん]

え？
レインズでイッパツで出てくるよ。

[376: 匿名さん]

だからいくつか例でいいから書いてよ。

[377: 匿名さん]

レインズで一覧で出てくるよ。

[378: 匿名さん]

ららぽーとの三井で見せてもらったら？

[379: 匿名さん]

1月に、
プライブヴブルー東京。豊洲駅5分だけど
240.5万で成約しているね。

[380: 匿名さん]

>>378
業者なんでしょ。業者ならないレインズ検索し放題なんだから
書けるでしょ。

[381: 匿名さん]

長谷工かよ。
プライブって築何年だっけ？

[382: 匿名さん]

築10年くらいか？

[383: 匿名さん]

うーん。
レインズで出てくると書いている段階で
ここの営業なんだな。と確信しました。

[384: 匿名さん]

築15年だろ

[385: 匿名さん]

長谷工かよ。というのであれば
大末建設かよ。
と言ってもいいのかな？
築11年だよ。

[386: 匿名さん]

まぁクレヴィアは買いでいいんじゃね
このあたりあまり新築の予定ないし
売主も商社系であんしんでしょ

[387: 匿名さん]

>>386
深夜営業、おつかれさまです！
そういう意味もなければ付加価値もないレッテル張り、嫌いじゃないです！

この辺りでは三菱商事がWコン、住友商事がCT有明、丸紅がCFTに売主として名前を連ねていましたね。
PHTは三井物産が共同売主になっていますが、板状に手を出している総合商社ってこれまで実は湾岸では伊藤忠くらいなんでしょうかね？

[388: 匿名さん]

正直、個人的には、現況でこの価格で販売しなくては
いけないとしたら、営業さんに同情するな。
関西の東京湾岸エリアを知らない役員が、価格決定会議
に出てきて、
同じ駅利用の新築マンションの価格だけに注目し、
もっと高く売れるだろ。他に新築の競合も無いし
うちの営業は優秀だから大丈夫
とか何とか言って決めちまった感じがする。
最初のHPのキャッチコピーを考えると、当初は
もっと安い価格設定の予定だったんじゃないのかな。

[389: 匿名さん]

最初頃の設定はいくらだったんだろうなぁ…。7階が5900だけど、5400ぐらいなら決めちゃうのになぁ。。なかなかMR行っててもよし！買おうかってならない。。毎回、まぁ考えとこう、うーんどうする？って感じ。
中古も少し落ち着いてきましたか？キャナルコートのタワーもいいなーと思う物件出ていてそっちに目移りしちゃって…。営業さんごめんよー(泣)

[390: 匿名さん]

すごーくわかります。
うちもせめて5600とかだったら他のことはある程度納得の上、よし!となるのですが…。
このままならばうちも前にどなたかがおっしゃっていた通り最後にすっといなくなるパターンです。。
わかってはいたものの結局は最後の最後にトータルみてこの物件にこの価格は…と迷いがでてしまうことに改めて気づいているところです。

[391: 匿名さん]

>>390
ですよね！よかったです、私だけじゃなかった(泣) 最初の頃のHPの買えちゃうかも？！で飛びついて金額見て嘘つき！ってガックリしてしまいました。。MR行けばまた次の話し合いの日程が組まれて正直どうしようと思っています。。いつフェイドアウトするか…タイミングが困ったもんです。。今は一階部分が出来上がってきてるみたいですが、何だか建つのが楽しみな感覚より、本当にここを買っていいのか？やっぱり冷静に見て高いよなーという不安の方が大きすぎなんです。。

[392: 匿名さん]

とりあえず様子見でいいんじゃないの

株価大暴落してるし

[393: 匿名さん]

仮に株価が反発したとしても、ここだけは様子見しましょうｗ
ここの値付けは日経平均が2万位の時に先高観も織り込んで値付けしてるんだろうからね。

[394: 匿名さん]

>>388
まさにそれ思いました。
営業さんがんばってましたけどねえ。

ところで営業さんで口臭気になる方いましたので、気をつけてみてくださいね。

[395: 匿名さん]

>>387さん
記憶が曖昧ですが、東京フロントコートも三井物産、NTT都市開発が売主だったと思いますよ。

[396: 匿名]

>>394
口臭いたいた(笑)
タバコじゃないかな

あと7階だともろトヨペット被るから13階以上じゃないとダメだよ！

この辺の新築予定本当にないのかな～

[397: 匿名さん]

5000万円切る価格で出せばインパクト強いんですけどね。
それでも10年前なら中目黒徒歩6分のパークハウスが買える価格です。
いまさら比較してもどうしようもありませんが、、、。

[398: 匿名さん]

クレヴィアのチラシ入ってたけど、金額変わってなかったからもう変更は無理なんじゃない？5600万～ってやっぱ高すぎだよ。

[399: とよすみん]

やっぱり＠270万円なんだろうね。

去年は＠350でも売れるという無責任書き込みが多発してたから

売主はそれに乗っかってしまったのかな。

完売には時間がかかりそう。。。

[400: 匿名さん]

駅からこの距離なので、おさえ目の価格ぐらいでちょうどいいのかもしれないな…と思います。
が、豊洲ブランドみたいなものがありますので
それで強気になり得るような感じなのでしょうね。
むずかしいなぁ、値付け。
５０００万切れば確かにインパクトはあるんですが。

[401: 匿名さん]

マンション販売に詳しくないのですが、一期で高く売っておいて二期から一気に値下げして売り切るということは可能なのでしょうか？
本当は売れないのはわかっているから一期でそこまでたくさん売れることは望まず焦らず、売れそうなところだけこのまま高く売って元を取ってその分二期でぐっと下げてインパクト…など。
そういうのはできるのですか？

[402: 匿名さん]

出来ます。逆も当然可能。

[403: 匿名さん]

この価格なら激安レベルでは？
都心だと倍の価格だぞ。

[404: 匿名さん]

この価格で買えないなら、江戸川区にしたら？
治安悪いけど激安だよ。

[405: 匿名さん]

>>401
可能は可能ですが、竣工前にやると信用を失うのでまともなデベロッパーならやりません。

大幅値下げを行う代わりに、既に購入した人に返金（正確には後から値引きですが）した事例もあります。

[406: 匿名さん]

そうなんですよね、買ったはいいが２期でガーンと下がると腹が立ちますね。値上がりはないと思いますよ、苦戦しそうだし。ここがまともなデベなら契約後の返金を希望する。安い買い物じゃないからね。

[407: 匿名さん]

眺望、駅距離、規模、ここが優位性をアピールできる要素は価格だけだと、当初のキャッチコピー「手が届く」で分かるように、デベも理解していたはず。
今後の売れ行きに興味津々です。

[408: 匿名さん]

関西系のデベが返金などするわけない。

[409: 匿名さん]

>>407
私もそう思います。
他にアピールできるところがない、またはアピールできるレベルに達していないから価格安いよ〜〜と大きくアピールしてきたのだと思います。
それで価格アピール消してお日様仲良しアピールしたと思ったらどんどんそれも小さくなっていき、今は特にアピールできるポイントはなく
ただただ、他のマンション価格と比べてみなよ!それよりは安いでしょ!
というアピール？くらいしかできなくなってしまったかんじ。
なんだかブレブレだけど…他のマンションもこんなブレブレな売り方なんですか？

[410: 匿名さん]

もともと、そういうアピールだったかと笑

[411: 匿名]

>>409
全然お日さまアピールじゃないですよ。
現地見て、部屋からのシミュレーション見たけど
トヨタ邪魔だから(笑)
それと2メートルのベランダは日が入りません。
タワーのダイレクト窓流行ってるのに何でこんな設計にしたのかな。
ダイレクトなら仲良しかもだけど～

[412: 匿名さん]

どうせ100戸しかないんだから、そのうち完売するでしょ。

[413: 匿名]

迷走マンションw
そして明日は運悪く悪天候…
2期までガラガラかもね。
販売戦略

[414: 匿名さん]

他のマンションと比べて安いって言ってもなんのアピールポイントでもないよね。
他にあるのもを全部排除して安くしてるんだからあのレベルの値引きってか価格は当たり前でしょ。
マンション自体だけでなくMRとか資料も全部ちゃっちく済ませてるだから。
他のマンションと同じようにいろいろ豪華にやりながら価格が今の価格ならばアピールってのもまぁ納得できるけど。

[415: 匿名さん]

眺望、駅距離、規模、ここが優位性をアピールできる要素は価格だけだと、当初のキャッチコピー「手が届く」で分かるように、デベも理解していたはず。
今後の売れ行きに興味津々です。

[416: 匿名さん]

ここってどんな売り方するんだろう？完成まで1年2ヵ月、今は一階部分が出来てるみたいだけど。ツクリエも売りにしてるから売るなら一期は下から？営業が言うにはツクリエ希望するなら希望の階数を作り出す前に色々申し込まなきゃいけないらしいけど、どうなるんだろ？

[417: 匿名さん]

そうは言ってもわずか100戸。PHT考えたら激安だし、全戸南で冬もポカポカで最高。管理費も激安、いざ売り出したら奪いあいで瞬間蒸発のパターンでしょ。

[418: 匿名さん]

現地行けば分かるけど、真冬は低層階はほとんど日が当たらないよ。
朝8時位までは上層階でも当たらないみたい。
検討者はとにかく天気の良い日に現地に行くべき！

[419: 匿名さん]

>>418
そんな無理ネガされてもね。都心の物件で南でも早朝から日が入る物件なんてないから。全室南という事実がすべてを語る。さては南コンプレックスの北部屋さんかな。

[420: 匿名さん]

東雲は都心ではないから、南向きならたいてい日は当たるよ。
東雲の南向きで日が当たらないのは痛い。

[421: 匿名さん]

売れ残りを値引する場合は、完全個別の商談でする事になるでしょうね。
自分だけが大幅に値引してもらったと思わせる事で
秘密は保たれる。
大体の場合、ほとんどの入居者が値引価格で買ってる
んだけどね。そういうケースでは。
ばれたとしても、プライバシーの問題とかなんとか言って
公開する必要は無いし。

[422: 匿名さん]

>>419
東雲のWコンやパークの南側であれば、
冬日であれば、かなりの低層階でも
日の出から日の入りまで仲良しだよ。

[423: 匿名さん]

さすがに中古は嫌です（笑）

しかもタワーの中古とか最悪でしょ。

[424: 匿名さん]

大きな買物をするのなら、新築分譲で設備が新しい方が良いなぁとは思いますが。。。

値引きしているかどうかっていうのは
421さんの書き込みを拝見する限り、
結局は公表していないし、個別対応になっているので他の人からはわからないということなのですね？

[425: 匿名さん]

お日さまと仲良しが消えちゃいました？
それはさておき、見ないうちに公式サイト、いよいよ販売に向かって動き出したって感じがします。
TSUKURIEのようなセレクトプランには期限があって、たいてい下の階から締め切っていくのだと思いますが、食器棚や収納なんかはぎりぎりでもできそうな感じがしませんか？

[426: 匿名さん]

>>424
最後残り少なくなってからの値引きは421さんの言う通り個別対応になるので他の人からはわからないですね。

ただ、大々的に値引きをすれば普通は隠せないものですね。最近の湾岸だと有明のブリリアスカイがそうでした。

スミフやゴクレはそもそも時価で売ってるので値引きという概念はありません。上がったり下がったりします。

[427: 匿名さん]

スカイは逆に高くなってた覚えが。。。

[428: 匿名さん]

今日みたいに寒いと冬に日が当たらないのは痛いね。
まあ、ここは100㌫サニーサイドだからそんな心配皆無だがね。

[429: 匿名さん]

東雲には100㌫サニーサイドのタワマンはないから、
ここは希少性も資産価値も、将来的に安泰です。

[430: 匿名さん]

例えだけど、
価値が0円の偽物の絵を3000万で売れば詐欺師だよね。
でも3000万の絵を6000万で売るのは営業力。
この2例、消費者にとって損失のインパクトは一緒。
なので消費者は賢くなる必要があるという事かな。
それにはなにより周辺の相場感と経済動向の感覚が大事だよ。
つまり新築しかターゲットでないにしても周辺中古の相場
の理解は大事。
一方、営業は自分のペースに巻き込み、ここしか
無いと思わせ契約に持ち込むのが優秀な営業と言う
ことになる。こんな掲示板でも、その主旨でかんばってる
営業もいるようだね。

[431: 匿名さん]

中古買うくらいなら、
3000万下がっても問題ないんだけど。
欲しいときが買い時だと思う。
賃貸だって家賃かかるしね。

[432: 匿名さん]

そして、優秀な営業は
その一言だけとらえれば、誰も反論できない事で説得するのが常套句。
聞き手は、イエスと言うのが当然となる。
最後の契約のとき、今までのイエスをNoと言える人は少ない。
例えば
欲しいときが買い時
というようなセンテンスだね。

[433: 匿名さん]

賃貸だって家賃かかるしね。

まあ、それもイエスだよ。

[434: 匿名さん]

新築なら3000万下がっても問題無い？

それはあなただけの特殊な考えだと思う。

[435: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[436: 匿名さん]

確かにそうですね。
相場より高くても。
買える人だけ買えばいいよね。

[437: 匿名さん]

相場より高い？
具体的にいくら高いの？

[438: 匿名さん]

金利も安いし割高とも思えない。
今以上の買い時ないよね。
今後、さらに高くなったら買えなくなるじゃん。

[439: 匿名さん]

割高と思えない人だけ買えば良いのでは。

[440: 匿名さん]

修繕費がどんどん上がるタワマン中古とか論外でしょ。ここは上質な前面南向き板状マンションとして価値は極めて高く、資産価値は安泰でしょう。今の市況からすればバーゲン価格だと思いますし、資金さえあれば2-3部屋確保したい。

販売始まったら瞬間蒸発するのでは。倍率下げ工作のネガは見苦しいと思いますよ。

[441: 匿名さん]

>>440
すごい無理ポジさんだな（笑）
板状マンションでも修繕費は倍々に増えていくし、近くの板状マンションの相場を見れば超割高価格なのは明らか。
ここを二、三部屋確保したいというのが本気なら是非してあげてくださいね。こんな奇特な人も世の中にいるんだなと驚いた午前3時…詐欺がなくならないわけだよね

[442: 匿名さん]

市況という事であれば、豊洲交差点のバス停前にある
野村不動産の店頭に市況レポートが貼られている。
豊洲、東雲、有明のエリア別に成約価格などがグラフ
で表示されていて分かりやすい。
モデルルームと現地の動線上だから、一度見るといいかも。
もちろん、このマンションは東雲エリアなので間違いなく。

[443: 匿名さん]

隣のマンションが坪170万位で出てるね。
トヨペットとはかぶらないから陽当たりはここより良いとおもわれる。

[444: 匿名さん]

隣って、築何年だっけ？15年くらい？

[445: 匿名さん]

買うなら金利の安い今が良いのでは？
マンションは新築買わないと将来怖いよ。

[446: 匿名さん]

安けりゃ良いのなら、千葉にでも行けば良いのに。

[447: 匿名さん]

>>443
中古と比べても仕方ないでしょ。PHTと比べたらバーゲン価格でしょう、いまや豊洲は坪単価600の時代になったからね。いうても瞬間蒸発すると思われる。

修繕費が天文学的に上がるタワマン中古なんてリスク高過ぎ。閑静かつ陽当たり良好、ツクリエでないとできない使いやすい内装、しっかり質感もいい低層高級路線マンションってここしかない。豊洲の非タワマンの雄になるんじゃないかな。駅前の個性のない古いタワマンよりよっぽど資産価値も保ちやすいのでは？

[448: 匿名さん]

>>447
修繕費が天文学的に上がるタワマンってどこ？大規模修繕した築15年を越すタワマンもそこそこ出てきたけど、どこも当初想定より修繕費かかってないよね。
あと、ここも買った瞬間に中古になるから中古と比べるのは当たり前。日当たりはトヨペットのせいで中層まで絶望的って散々既出なのに、この人は何言ってんの？スレちゃんと読んでないの？

[449: 匿名さん]

ここって、豊洲駅まで動線もよく近いでしょ。
豊洲エリアのマンションとの比較じゃないかな。
マンション名からも明らかだよね。
豊洲駅まで遠いキャナルコートの古いタワマンと比べても仕方ない。