クレヴィア豊洲 その3

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします


公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[230: 匿名さん]

7〜8000万くらい出せちゃう人は買える人ではあるけど、買いたい人ってのにはなってくれなそう。
ここを買う人ってのは、豊洲に住みたいし眺望もできたら重視したかったけどもそれだと価格が高いから東雲アドレスで徒歩が少し長いけれども利便性や住み心地を考えて各々の点を妥協したやっぱり価格重視な人、って気がするから価格が重要な気がする。

[231: 匿名さん]

皆さんスルーしてるけど、224氏のタイミングは悪くは無い。

[232: 匿名さん]

>>231
ちょっとうけた（笑）

[233: 匿名さん]

>>230
それだけ出せる人はここは選ばない。
ずっと東雲住みだから土地勘もあるし住みやすいのも分かってるけど、キャナルコート周辺の成約価格を知ってるだけにやっぱり割高だなーと。
豊洲も東雲もそんなに生活するにはチャリがあれば大差ないよ。

[234: 匿名さん]

>>233
人によるだろうね。大差ないと感じるかどうか。

[235: 匿名さん]

>>233
確かに、東雲から豊洲なんてチャリであっと言う間なんだよね。
でもそのあっという間のチャリが歳を重ねる度にめんどい(笑)

[236: 匿名さん]

豊洲が使えるのはメリットだよな。

タワーじゃないのも嬉しい。
タワーは将来の修繕や管理で問題が巨大すぎる。

[237: 匿名さん]

荒れる板にも笑いは必要だよね(笑)

[238: 匿名さん]

東雲のマンションで購入時より価格が下がってるのはビーコンのみ。
ビーコンはリーマン前のプチバブル期の販売だったから。
ビーコンよりも1割位高いここは中古になるとビーコンより酷いことになりそう。
管理費や修繕積立費レベルの問題じゃない。

[239: 匿名さん]

>>236
こことタワマンの修繕費管理費の差なんて30年で600万程度。その程度の差で1000万は割高であろうこの物件を買っちゃうんだから、人間って不思議なものだよね。

[240: 匿名さん]

タワーの中古なんて買ったら破産するぞ。

[241: 匿名さん]

ちなみに、240の書き込みは荒らしなのか？

[242: 匿名さん]

荒らしですね。

[243: 匿名さん]

>>239
キャナルコートのタワマンなら殆どが自走式駐車場なので、600万も違いは出ないと思います。
（キャナルファーストは例外的に機械式。あと、PT東雲も機械式ですがあそこは厳密にはキャナルコートではないので…。）

非タワマンのブランズ東雲（分譲時坪単価は平均205万円でした）と比べてもクレヴィアの方が一部仕様が劣るのも悲しいですね。
ブランズ東雲…可変ルーバー、浴室ダウンライト、省エネ等級４
クレヴィア豊洲…縦格子、浴室は普通のライト、省エネ等級３

仕様を落とすなら坪単価も程ほどにして欲しかったです。
今のレベルまで坪単価をぶっ飛ばすなら仕様を落としたりしないで湾岸タワマンクラスを追求して欲しかったです。

[244: 匿名さん]

そもそも、タワーは修繕すらいくら掛かるか分からない。
莫大な費用がかかって破産する可能性も高い。

タワーは新築で買って10年以内に売るもんだよ。

[245: 匿名さん]

伊藤忠の営業は休日なのに暇だなｗ

[246: 匿名さん]

>>243
そういう意味ではやはり中古市場では厳しいだろうね。
PHTが買えないけどどうしても湾岸に住みたい人で永住思考の人向けだね

[247: 匿名さん]

>>244
第一世代のタワマンはそろそろ築30年。
大規模修繕の事例も増えてきて費用は普通に予想できますよ。

[248: 匿名さん]

逆に中古の売り手が支払った修繕積立金はそれを買った人に引き継がれているとも考えられるので、
ほとんど負担無しで修繕マンションに住める
とも言える。

[249: 匿名さん]

>>246
埋立地に好き好んですみたい人なんかいるの？
タワマンに安く住みたいからでしょ？

[250: 匿名さん]

タワーマンションなんか買っちゃダメだよ。
震災でポッキリ折れちゃう。

[251: 匿名さん]

仕様を落とさなかったらもっと高くなってたと思います。
今の価格より高かったら買いにくいマンションになっていたのでは。
仕様がよくてほどほどの価格でと考えたら中古を探した方がいいのかなと思ったりします。
とはいえ中古も安くはないので新築に気持ちよく入居するのがいいのかな。

[252: 匿名さん]

え？
同じ広さで日照か眺望が優れている中古が
1000万程度安く手に入るので、気持ちよく
入居できるというなら分かるだけど。
買った瞬間、資産価値が大幅減確実な物件が
気持ちいいかな？
まあ、共用施設が豊富な分、若干、管理費は
高いとは思うけど。

[253: 匿名さん]

値下がりするとも思えませんがね。
だって、値下がりする理由が無いもの。

[254: 匿名さん]

そんなに嫌なら買わなきゃいい、検討もしない、買わないならここ見なきゃいい。

[255: 匿名さん]

>>252
営業、煽りすぎ。もうその下り飽きてるからやめてくんない？
ここはまともに物件の話できる人いないの？

[256: 匿名さん]

>>250
ちょっと笑える(笑)

[257: 匿名さん]

ここは中古になったらブランズ東雲と同じくらいの評価だよ。
むしろ日照が悪い分、ブランズより人気ないかも。
中古になった時にブランズが坪200万前半で、ここが坪300万とか非常に考えにくいけど。

[258: 匿名さん]

うーん、それは無いのでは？

今からは価格も上がるだろうし、資産価値は心配しなくて良いかと。

むしろ、タワー買った方がヤバいです。タワー買うなら新築の方が良い。

[259: 匿名さん]

実際に人気ないから販売が引き延ばされてきたわけで。
本当に資産価値が上がるほどのものなら、とっくに販売開始して完売してるよ。
ここは販売を引き延ばした結果、最悪のタイミングでの販売になりそうだね。

[260: 匿名さん]

ここほど買った人に哀れみを感じる物件も珍しいんだけど、いつ発売するんだろ？このまま延期して販売中止になったりして（笑）

[261: 匿名さん]

>>255
家を買うという人生の中でも重要な判断の時に
飽きるとかそんな問題じゃないでしょ。
こちらは、すごくまともな、核心じゃないかと
すら思う意見を書いてるつもり。
まともな物件の話ができるなら、あなたが
すればいいじゃない。

[262: 購入検討中さん [男性 30代]]

人気ないのわかるね
https://www.sumai-surfin.com/re/38392/

[263: 匿名さん]

>>258
そのとおりだ！

割高でも、内装が低コストでも、共用施設がなくても、ただの耐震で地震時に構造にヒビが入る可能性があっても、何の取り柄のない板状マンションであっても、資産価値が上がる要素が全くなくとも、新築の方が良い。

もちろん、タワーは駄目だ。
制震構造や免震構造をとっていても、同じ管理費単価でも共用施設が豊富で便利な生活が送れても、各階にゴミ置き場があって板状マンションよりも住みやすくとも、修繕積立金が既に積み上がっている物件でも、大規模修繕の実績が増えてきて施工者側にノウハウが蓄積されていても、タワーは買ってはいけない。

理屈がどうとかではなくて、感情の問題である。

[264: 匿名さん]

入居までまだあと1年ある状態なんですよね。
売りどきを見ているのかなぁ…でもどうなんだろう、一番高そうな時期にしていなかったからよく判らないです。
要望書を集めていてということなのでしょうか。
どこかと競合していてそこが終わるのを待っているということもあるのですか？？

[265: 匿名さん]

新築ということ以外のメリットが何一つ無いことは、ポジでも分かってるみたいだね。
まあ、まだ販売前だからポジもいないはずなんだけど。

[266: 匿名さん]

でも新築って最大の利点ですよね。
中古は住みたくない。

[267: 匿名さん]

なんかここって1番最初にHPで
豊洲にマンションが買える⁉︎そんな夢叶います
↑（うる覚え&表現がちょっと違いますが）
みたいなうたい文句で価格の安さを1番の売りみたいに書いて宣伝してオープンして、すぐにHPからそれを消した
そして これは買えるかも〜 と思ってた人たちが実際の価格を見て げっなーんだ大して安くないじゃん と思ってイラっときて粗探しをはじめてネガになった
って感じな気がする。
だからこの掲示板は他のマンションよりもネガが多いような。
はじめからみんなが おっ と思う価格だったならば、他のこと（日当たりなどなど）は例え検討されて掲示板で討論されたとしてもこんなにネガが増えなかったのでは。
営業さんのやり方が悪かったように感じてしまった。
私はね。

[268: 匿名さん]

人気物件ほどネガ多いよ。
人気のない物件のスレは誰にも相手にされないので、
レス数が伸びない。

[269: 匿名さん]

安いとは思うけど、やっぱりプール欲しいな。

[270: 匿名さん]

そりゃまあ、そうですね。
タワーマンションは大手のゼネコンしか建築できないもの。ここの建設会社は今まで聞いた事もないな。
関西系なのかな？
まあ、聞いた事無くても、いい仕事すればいいのだけれど、
やはり対外的な信用が気になるところ。
それはある意味、感情的な問題。
タワーマンションとはスキームが違い過ぎるので比較する事自体が無理かも。

[271: 匿名さん]

タワーなんか買ったら破産まっしぐらだよ。

[272: 匿名さん]

>>267
まぁこれでしょうね。期待が大きかっただけにネガが多い。

豊洲に新築が買えちゃう！？→実は安くはないですよ
お日様と仲良し！？→言うほど仲良くないですよ

あんな誇大広告がなければちょっと高いなぁくらいだったんでしょうけどね

[273: 匿名さん]

まあ、妥当な値段ではあるんですがね。
パークホームズが割安なので、まずはあちらが先に完売するでしょうね。

[274: 匿名さん]

>>267
確かにそれは思うね。最初は自分もあのHP見て、おっ！と飛びついた。でも今となってはあの謳い文句も削除されてこの価格。周りの中古の値段見てたから高いだろうなとは思ったけどここまでとは思わず。あのHP見て気になってすぐMR申し込んで行ったけど価格見て実際テンション下がったよね、確かに。ガセじゃんって。多分本当はもっと安く設定してたけど、周辺の価格見てまだ上げれると思ったんだろうね。

[275: 匿名さん]

『豊洲、新築マンション、70㎡台が予算内！？
　明日に少し希望が持てた。 』

ですね。HPは全般的にセンスがアレですが、このフレーズも…。
70㎡で坪290だと6,140万円。明日に希望が持てなくなる人の方が多いわ。と思う。

[276: 匿名さん]

>>275
それですね。
淡い希望を持たせておいて奈落に突き落とすという、Ｓ的な手口が恨みを買ったようですね。

[277: 匿名さん]

>268
そうかな？
人気エリア（都心・城南）の高額物件のスレはどこも静かですよ。
ネガが多いのは、単に突っ込みどころ満載の地域、物件だからじゃないですか？

[278: 匿名さん]

目黒タワーのスレは静かとは言えなかったなぁ。

[279: 匿名さん]

正直言って購入を考える私にはネガの意見は何も響いてくるものがない。ここはほとんど検討もしない、日照がどうのとかうだうだ言う割にはMRにも行かない、ネットで情報を得た評論家ぶってる人が昼休みや通勤の合間に暇つぶしだけで盛り上がってるスレ。ただ盛り上がってるから便乗。己の日々の憂さ晴らししてるようにしか感じない。顔が見えない、匿名で言ったことに責任もない掲示板で大人気ないことこの上ない。ポジの意見だってあるだろうが、そんなもん書いたら大変、袋叩きにあうだけ。だからポジが少ないんだよー。

[280: 匿名さん]

てっきり販売開始されてたのかと思ってましたが2月からなんですね。
たしかに少ない情報だけからポジを上げるのは難しいかもしれない。
でもネガが多いと期待しない分小さなことでも良く思えてくることもあったりして。
実際に行っていい対応されたら決めやすかったりするかもしれません。
戸数が133戸だから、それほど苦戦もしないのではと思いますが、甘いですか。
営業さんの頑張りどころですね。

[281: 物件比較中さん]

昨日、スマップの香取と上野樹里が出てるドラマでビーコンが出てました。
部屋はともかく、東雲のマンションや運河も映し出されて、少しは人気が出るかな？？？

[282: 匿名さん]

>>279
そういうのを、恋は盲目っていうのかもしれません。

[283: 匿名さん]

＞２８１
ビーコンの管理組合、撮影許可出したんですね。
うちの豊洲のマンションも、よくTV撮影の依頼来るけど
迷惑なので管理組合が断ってる。

[284: 匿名さん]

サラリーマンの限界は7000万くらいですから、普通のサラリーマンなら、なんとか買えるくらいの価格だとは思いますけどね。

[285: 匿名さん]

それは売り手側の発想だよ。
出せるでは無くて
買い手としては出す価値があるのか？
が大事。
大量売れ残りで東雲の評価が落ちないか心配してる。

[286: 匿名さん]

賃貸に住み続けるより買った方がマシでしょ。
金利激安だし。
そら、安いうちに買ってたら、
もっと良かったんだろうけど、
そんなこと言っても仕方ない。
今、最善の選択をするべし。

[287: 匿名さん]

新築の上乗せはせいぜい周辺相場の2割くらいじゃないの。
ここは4割くらい上乗せしていないかな。

[288: 匿名さん]

今の相場から言えば、安いくらいだと思うけどね。

[289: 匿名さん]

中古だって今の相場

[290: 匿名さん]

>>283
ビーコンタワーは昔から撮影に協力的ですね。
今年度は家族ノカタチの他には相棒season14とテレ東のsicksのロケに使われてます。
過去には半沢直樹やブラックプレジデントのロケ地になってます。

[291: 匿名さん]

中古と新築は別物ですよ。
日本人は特にそう。
新品が好き。

[292: 悲しい]

先ほど私が愕然としてしまいました。

最近になってこのエリアを検討しています。
モデルルームも見ましたし、現場も見ました。

先日、実際に生活するイメージを持とうと思って
近所を散策してみて（イオンで買い物したり、豊洲駅でご飯食べたり）
パークタワー東雲を通った時になんて豪華なタワーなんだ、
こんなマンションに住めたらといいなぁ、でも手が出せないと思っていました。

そんな中、以下のブログで当時の価格を見て一気に気持が冷めてしまいました。

http://wangantower.com/?p=2893

え、42F、70㎡で5,250万円！！！？？？？
坪単価246万円
全然今買えるじゃん。。。

クレヴィアは14F角部屋の同じ条件で6,900万円（坪315万円くらい？）
バカバカしい。

本当にマンションを買うタイミングは難しいですね。
もう少し冷静に考えたほうがいいかも、、、
でももっと上がったらどうしよう、、、

決して意図的にネガしているわけではなく、真剣に検討している人の生の声だと思ってください。

[293: 匿名さん]

それが現実だから仕方ない。
過去物件の価格で購買意欲がなくなるのであればこのエリアはむかないよ。

[294: 匿名さん]

クレヴィアが東雲の大天井だよｗ

[295: 匿名さん]

パークタワー東雲、豊洲駅から遠すぎ。
北側のバルコニーがダミーだったり、
結構おもしろい。

[296: 悲しい]

＞295
東雲ってちゃんと名前付けているから偉いよ。

仮にクレヴィア東雲って名前に変えた場合の
価格がいくらか予想してほしいです。
て、全然意味ないか

[297: 匿名さん]

パークタワー東雲の立地で豊洲なんて名前つけたら詐欺でしょ。

[298: 匿名さん]

豊洲は『ゆりかもめ』の終着駅でしたよね。
『ゆりかもめ』は自動運転の電車だから、一番前に座れば運転士の気分になれる。笑
こういうのに乗ることが殆ど無いから、一番前に座りたくなっちゃうんだよね～。
あれって、たくさん繋がったバスみたいだよね。

[299: 匿名]

>>298
どしたいきなり？
話もどすなよ、営業さん

[300: 匿名]

>>299
話すり替えるな、ね。
都合悪くなると関係ない話題にするから

[301: 匿名さん]

ここの住民がゆりかもめ使うとしたら市場くらい？新豊洲までなら徒歩かバス&徒歩か自転車だよね。

[302: 匿名さん]

>292
確かに、他のエリア（城南や都心）は70平米でも億ションが当たり前になってきてしまいました。
予算内でギリギリ買えるのがこのあたりです。
本当に必要なら買うしかないんですが、正直躊躇しちゃいますよね。

[303: 匿名さん]

シティタワーズ豊洲のサウスタワー20階、東向き58平米が5,280万円で売りに出てますね。
坪約300万円ちょうどです。築6年で新築にこだわらなければアリじゃないですか？
豊洲駅徒歩4分ですし。でもちょっと狭いですかね。
少し前と比べて豊洲の中古物件もずいぶんと価格が落ち着いてきた感じがします。

[304: 匿名さん]

狭いし中古。

[305: 匿名さん]

しかも東向き。新築時より価格も高いんじゃない？

[306: 悲しい]

>>303
そうですね。
中古市場で前向きに検討することになりそうです。
ありがとうございます！

[307: 匿名さん]

>>292
パークタワー東雲は当時でも激安でしたからね。
当時は南麻布が坪300そこそこで新築あった記憶

[308: 匿名さん]

やはりここは周辺の中古相場を考えると、70平米5000万円台じゃないと苦戦必至な気が、、、。

[309: 匿名さん]

日本人は新築好きだけどね。

[310: 匿名さん]

パークホームズ豊洲より高いなら割高だと思うけど、
そんなことないんでしょ？

[311: 匿名さん]

急にもりあがってきましたけどどうしました？。
来月が楽しみですね。何組くらい成約されるのでしょうか。

[312: 匿名さん]

ここで敢えてゆりかもめ使うことってあまりなさそうに思います。
有楽町かりんかい線を使ったほうが近いんじゃないでしょうかふつうに。
どこに行くのかにもよるのかもしれませんが。
ただお台場方面に行く用事があるのなら敢えてゆりかめもめじゃないと！というのはあるのかも。

[313: 匿名さん]

>>292
PT東雲は東日本大震災直後で湾岸がハイリスク扱いされてた頃に販売開始したという特殊事情があるので（デベ自身が安くしすぎたと言っていた）、今後あの物件と同じ坪単価で出ることは首都直下地震で湾岸のインフラに被害があったときでもない限り、まず起きないと思います。

低層階では坪200未満の部屋もありましたし、仕様も東雲のマンションでは本物件のクレヴィア含め一番良かったです。
長期優良住宅、スケルトンインフィル、天井高2650、ハイサッシ、天然石キッチン、浴室ダウンライト、可動ルーバーなどなど

それでも１期１次で完売しなかったのですから、如何に湾岸エリアが忌避されてたかってことですよね。

当時買い損なってしまったものの、当時の価格を知っているだけに今の中古価格では買う気にもなれないので、私には縁のない物件ですが…。

>>309
最近は物件の価値をPER等で正しく評価する傾向が出てきているので私は中古もそれなりに評価されるようになってきたと考えているのですが、仮にご指摘のように日本人が感情論的に新築好きなら、なおさらクレヴィア豊洲は買いづらいですね。

一度買ってしまったら最後、さしたる特徴もないのに新築という武器までなくなってしまうので、売りたくても売れない不良債権になってしまいます。

[314: 匿名さん]

>>312
それはもはやお台場の用事よりゆりかもめに乗ることが目的になってますね。普通はバスか自転車。

[315: 匿名さん]

>>310
リーマン前の2007～2008年にTHE TOYOSU TOWERとBEACON TOWERが同時期に販売に出てました。どちらも免震タワーです。
豊洲タワーが坪280くらい、ビーコンタワーが坪250くらいだったと記憶しています。
その頃は東雲で豊洲駅徒歩12分のビーコンは豊洲アドレスで豊洲駅徒歩6分のトヨスタワーよりも割安だと言われていました。
その後6年経って、TOYOSU TOWERの中古が坪280～300で取引されているのに対し、ビーコンは坪230～240まで値下がりしています。価格差は中古になって縮まるどころか更に開いている状態です。

PHTは坪320で豊洲徒歩5分で免震で共用施設豊富な大規模マンション
CVTは坪290で豊洲徒歩11分で耐震で共用施設皆無な中規模マンション

ビーコンと豊洲タワーの関係が再現されるのかされないのか、慎重に考えた方が良いですよ。

[316: 匿名さん]

ここは中古になると、ほぼ間違いなく坪200万前半のブランズ東雲に鞘寄せします。
よって、ブランズ東雲の相場が今より3割位上がるということが無ければ、
ここの価値は維持できないでしょうね。

[317: 匿名さん]

＞３１５
エビデンスと共にお示しいただけると
参考になるんだけどね。

[318: 匿名さん]

ブランズの方が、こちらの価格に迫ってくるんじゃ無い？

わざわざ安く売る人がいるとは思えないけどね。

[319: 匿名さん]

>>318
クレヴィア豊洲の方が、あちらの価格に迫っていくんじゃないでしょうか。

わざわざ高く買う人がいるとも思えませんけどね。

ポジの方の挙げられているメリットの新築プレミアが無くなると、高値を付けられる優位性も無くなりますよね。
ただしおっしゃるようにわざわざ安く売る人はいないでしょうから、売りたいのに売れない状況になりはしないか、というのがネガの主張でないかと。
私はそう思いました。

[320: 匿名さん]

新築プレミアムという言葉を使われていますが
まさにそれで中古は嫌って方、日本人には多いと思います。
別に転売が目的でもないですし。
中古車も嫌。人の使ったものってどんな使い方したかわからないので気持ち悪いんだよね。
日本人って清潔好きでしょ。中古が気にならない方は、大概において割安なの、無理して新築買う必要ないと思う 。

[321: 匿名さん]

あまりここと中古を並べて考えるのもまた違うように思います。
中古も今は高くなってきていて、
なんともいえない感じ担ってきていますね、、、

新築のプレミアが無くなってしまった場合は、
お値段落ち着くのか、それとも相場に連動していくのか、、、
動きの見通しはつきにくいなと思います。

[322: 匿名さん]

ここが割高なのは間違いない。
それでも湾岸に住みたいかどうかで選べばいいでしょう。

[323: 匿名さん]

中古が高くなってきていて
という発言が事実なのかは
並べて考えないと分からないでしょ。

[324: 匿名さん]

>>315
豊洲タワーは最近は坪300未満の成約事例がほとんどないので差は更に拡大しているかもしれません。

ただ、パークタワー豊洲とプラウドタワーの比較だと新築時より差は縮小しているので、マンションによる個別要因もあるかもしれませんね。

パークタワー東雲とスカイズだと…、拡大してるかな

[325: 匿名さん]

＞３１５
それを言うなら豊洲より都心買った方が良いじゃん。
大抵の方は予算に限りあるからね。

[326: 匿名さん]

別に新築、中古こだわってるわけじゃない。
ただ個人的にここが気に入っただけ。それじゃだめなの？

[327: 匿名さん]

全然OKじゃない。
でも、錯誤がないかは常に確認すべきだと思う。
特に営業トークには注意。
ポジさんは営業に絶対の信頼を置いてるようですがね。
中古も今は高くなっていますよー
なんて語って半年前の、それも豊洲エリアの中古データ
を示してくるかもしれない。
今の、東雲エリアのマンションと比較するのが基本。
さらにフランズとの比較なしに購入を決めるなんて
あってはいけないと思います。

[328: 匿名さん]

中古でも良いが、タワーマンションだけは買ってはいけない。大暴落の危険性がある。

タワーマンション買うなら新築で買いましょう。

[329: 匿名さん]

新築は暴落しないんですか？