シティテラス品川イースト PART3

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569044/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 購入検討中さん]

B棟の第一次は確かまだだったはずですよ！

[52: 匿名さん]

A棟の何次、とかB棟の1次、という分け方はしてないですよ。
まとめて16日に売り出すようです。価格についてもスケジュールについても適当なこと言ってる人が多いので、あえて私も書きません。思ってたより高くなかった、というB棟の印象。

[54: 匿名さん]

>>52
ありがとうございます。B棟の価格ももう発表されたんですね。今週末MRにいくので詳しく聞いてきます。

[55: 匿名さん]

ここのマンションの販売価格が見つからないです。
もう価格が決まったんですよね。
この「シティテラス品川イースト」の販売価格は幾らの設定になっているんでしょうか。
やっぱり価格が決まったなら気になるんですよね～。
ホームページには、いつ反映されるんでしょう。

[56: 匿名さん]

>>53
お金があれば港区や渋谷区の高級住宅街に住んでみたいデス

[57: 匿名さん]

>>55

そうですよね。MR行かないと情報がわからないみたいですね。
A棟第3期が1月下旬、B棟販売開始に関しても何も書かれてなかったので、時期を逸する可能性もあるわけで

[58: 近所]

お金があろうがなかろうが水辺の価値は別物ですね。

[59: 匿名さん]

>>58
確かに、水辺は高潮、津波、液状化が気になりますね。内陸とは別モノ。

[60: 購入検討中さん]

なんだか色んなスレに投稿している内陸推しの人がここにも来てますね。
再度注目を浴びている証拠でしょうか？

やっとB棟の販売開始ですね。思ったより高くなかったとは6480位からでしょうか？

[61: 近所]

内陸は無限に近い供給量がある
水辺は有限の希少供給量。

水辺に近い駅近は直希少。

[62: 匿名さん]

6480万くらいですかね。予想くらいですね。天王洲のウォーターフロントなのでそれくらいの価値はありますが
階によって値段が変わらない部屋が多々あるのでどの部屋にしぼるかですね

[63: 物件比較中さん]

水辺はいいかもしれないけどいくらなんでもコンテナふ頭じゃ・・・

＞水辺は有限の希少供給量。
湾岸のほうが圧倒的に供給多いですよ。
どこのド田舎から出てきた人ですか？

[64: 匿名さん]

>>63
港区の田舎です。

[65: 匿名さん]

>>60
ほんと、うざいよね。
港区、低層、パークハウス、代々木上原…
この人、なんなの？？？

[66: 匿名さん]

＞65
無視無視。どうせ引きこもりニート。反応すれば喜ばせるだけ。品川エリアは確実に値上がりしますよ。
築10年にもかかわらず、湾岸で最も中古価格が高くなっている対岸の物件が証明しています。

[67: 匿名さん]

>>66
品川エリアは確実に値上がりするの？
確実ですか？
確実とは100%だよね。

うーん、値上がり確率は50%ぐらいと思う。

[68: 近所]

>>67

今までの情勢を見れば100%でいいでしょう
内陸好きな方はそれでいいでしょう
豊富な物件から探してください！

[69: 匿名さん]

ドブ運河+コンテナ倉庫街ですからね。確かに希少かも、こんな環境中々ない

[70: 匿名さん]

>>68
100%値上がりするといいきるひとは、信用しないよ。
株でも不動産でも一緒。

[71: 近所]

>>70

今までの情勢を見れば…

[72: 匿名さん]

WCTも元は倉庫街
運河沿い
高速沿い
よく似てるね

[73: 匿名さん]

客が来た時にエントランスがしょぼいとがっかりする。特に女性心理、「ここのエントランスはしょぼいからいやだ」って言うんですよ。でも、これってとても重要なことだと思うんですよ、客呼んで気持ちがいいかどうかって。ホテルのエントランスみたいに豪華な入口にするとか、入ったところのスペースなんかもどかっと吹き抜けにしたり、巨大な石を敷き詰めたりするとかで高級感を演出するというのは住友お得意のパターンですね。　他のデべだと「これだけの面積があるなら…」とかで、こまごまと子供が遊ぶスペースとか、仕切り始めるんだけど、どかっと巨大ななにもない空間をつくるとかは住友のお家芸といえるんではないかな。

[74: 匿名さん]

>>73
ゴクレも同じく。

[75: 匿名さん]

そうそう。住友のマンションは財閥系の中でもちょっと高いなって印象はみんな持っています。でも決して野村みたいに瞬時に売り切らず、竣工在庫を全く怖がらない。
その分だけはじめから高くつけてなんとか頑張って売るわけですよ。一戸あたりの儲けを最大にしなければっていう社是があるんですね。だから値引かない。たとえ最後の一軒になっても絶対この値段で売るという。じゃあ、もともと高く売ったから、「中古になったら安くなる=損する」かって言うとやっぱり周りに比べて高いんですよ。そういう意味では不動産のプロ度が高い。

[76: 匿名さん]

>>62

湾岸中古マンションの在庫も増えて来ているので、
B棟は価格上げずに様子見ですかね。
B棟も今回販売開始分は価格が手頃なので狙い目ですね。

今年も都内のマンション価格は緩やかに上昇とのコメントが日経新聞の元旦記事にありました。
タワー棟販売開始の初夏辺りに向けてB棟も緩やかに上昇するでしょう。

[77: 匿名]

入居後の売れ残り住居の管理費、修繕費はスミフが負担するの？規約でデベの負担を軽くできるようにしているマンションもあるみたいだけど。

[78: 匿名さん]

>>77
スミフ負担ですよ。

[79: 匿名 [男性 40代]]

天王洲は仕事場には近いこともあり積極的に検討はしていましたが昼間モノレールから物件を見ると、なんか団地のようなイメージが残念。いろいろと魅力的な面はあるのですがトーンダウンです。

[80: 匿名さん]

タワー棟が出来れば渡り廊下が繋がるので、団地色は少し和らぐと思います

[81: 購入検討中さん]

へえ
それは楽しみだね。全部繋がるんだ。

[82: 匿名さん]

>>73
WCTの吹き抜けロビーは華やかですね。ガラスカーテンの外は運河で海洋大の練習船の係船場所になってる。ヤシの木が植えてあるし窓の外に船が浮かんでいるリゾートマンションみたい。

[83: 近所]

WCTの運河対岸の倉庫群がマンションやカフェになればさらに良し。

[84: 匿名さん]

マンションと同じで住友はオフィスビルもガラスカーテンウォールが大好きなんですよ。
住友はとにかくガラスが好き。例えばひところ東京最高層のオフィスビルだった泉ガーデンなんていうのも、黒くなくても相当かっこいい。八畳間くらいのエレベーターがあったりして、マンションと全然関係ないんですけど結構好きです。

[85: 匿名さん]

先日モデルルームでB棟の価格を確認してきました。噂されてたほどの上乗せはなかったような印象でした。4月引き渡しでこれからはじまるB棟を売り切れるのでしょうか？それともこのペースが元々の販売戦略？
こちらの人気はどんなもんなんでしょうね。

[86: 匿名さん]

早く内覧会がはじまってほしいです。エントランスなど見てから決めたいので。

[87: 匿名さん]

>>84
見た目カッコいいよね、ガラス。

ただオフィスビルって窓際にもずらーっと席が並ぶんだけど、泉ガーデンの入居企業から夏場の窓際席あたりジリジリ暑すぎるって苦情も出まくってたって昔聞いたけどね。

[88: 買い換え検討中]

まあ天王洲の駅前だから価値は下がらないんだろうが、悩むな
広い部屋が出るタワーまで待てるかどうかだが

[89: 匿名さん]

B棟の価格が想定より少し安かったので、２期終盤で
焦ってＡ棟の残り物件に申し込まなくて良かった。

駅近のＡ棟より、環境の良いB棟のほうがいいかな。

[90: 購入検討中さん]

結局いくら位からスタートなんですか？

[91: 匿名さん]

販売ペース早過ぎない？
タワー棟販売前にあらかた売り切るつもりかな。

[92: 購入検討中さん]

ペース早すぎますよね。住友不動産だからタワー棟施工まで2年もあるしのんびりくるかなと思ってかまえていたから想定外ですよ。

[93: 匿名さん]

>>89
Ｂ棟の方が環境いいんですか？

[94: 匿名さん]

>>93

人によっての好みだと思いますよ。A棟は駅から近いから、便利だけど、その分音が心配という人もいるでしょう。実際、駅側半分は念のため二重ガラスですし。でもB棟側半分は二重ガラスは必要ないくらい静かみたいですし。

[95: 匿名さん]

西日に関してはＡ棟の駅側半分ぐらいは
一番良いlow Eガラスが設置されるので
西日対策は良いみたいよ。

[96: 匿名さん]

タワー棟の案内開始はまだ確定ではないですが、
早ければGW 、遅くとも夏前には開始される見込み。
また安倍さんがもうデフレではないと年始に話していたので
金利上昇の懸念かある。また消費税増税前の年内にタワー棟を
高値で案内したい意向あがいる。

タワー棟案内が開始すると、B棟の残り物件が
売れなくなるだろうから、B棟は夏前には最上階とパンダ部屋以外は
売り切るのでは、
最後のパンダ部屋は客引きでギリギリまで案内しないも思う。

[97: 匿名さん]

>>96

タワー棟引き渡しのときは消費税10%だから、
タワー棟の物件を年内契約してもおそらく10%での
金額となると思います。

[98: 匿名さん]

>>96

もちっとスローペースでお願いします。

[99: 匿名さん]

>>95
残りの部屋には、このガラスは使われないのですか？

[100: 匿名さん]

>>96
月に平均で15戸くらい、7-8ヶ月かけて売る計算ですかね
半分くらいのペースでゆっくり売ると思ってた

[101: 匿名さん]

>>99

B棟側のガラスにはＡ棟のlow Eガラスの少しランクを落としたものが
採用されています。
西日対策はＡ棟、B棟共に条件は同じ気がしますが、、理由は聞いてません。
MRで、Ａ棟のメリットのひとつとして説明を受けました。

[102: 匿名さん]

ここと目黒タワーが、城南の資産価値が落ちないマンションとしてずっと紹介されていますが、やっぱり、ここはここでも、タワーの方が資産価値としては高いんでしょうね。

[103: 匿名さん]

>>102
ソース求む

[104: 匿名さん]

>>103

うわあ。お返事が。。

http://bizex.goo.ne.jp/release/detail/807645/

天王洲は相変わらず資産価値高いですねえ。目黒も強いですよ。

[105: 買い換え検討中]

まあ、天王洲の駅前だから資産価値はかなり高いと思います。
ちょっと田舎の安めのマンション買うなら、絶対こちら。不便なところは安くても結局二束三文になるからな。
こういうところは結局値が落ちない。

[106: 匿名さん]

儲ける投資のつもりでマンション買うわけじゃないけど、中古板に資料があるから貼っときます。儲かる確率じゃなくて、過去のマンション購入者は実際に儲かったか？ですね。分譲時の価格とその後の中古相場が載っています。

[107: 買い換え検討中]

>>106
ありがとうございます。湾岸タワー強いですね。都心湾岸高級物件は強い。駅5分以内くらいが売りやすくベスト

[108: 匿名さん]

>>106
分譲時が安かったっていうのも多分にありそうなので、既に上がった後の今後はどれだけ期待できるんでしょうか？
ちなみに天王洲や品川シーサイドは一件も無いけどどうなんですかね？

[109: 匿名さん]

天王洲アイル4分のWCTがありますよ。分譲時平均坪単価244万円は凄い。

[110: 買い換え検討中]

10年前と地価が違うので、既に上がったといわれてもねえ。絶対値じゃなくて相対値で考えないと。
駅前マンションは強し

[111: 匿名]

ラグナタワーも上がってるよね
りんかい線天王洲7分
海上公園、運河シームレス

[112: 匿名さん]

＞＞106
この表を見ると西側地区のマンションの方が値上がりしてますね。やはり東京は西高東低なのかな。

[113: 匿名]

品川駅があるからね
リニア開通で東京のみならず日本の中心の駅になるでしょうから。

[114: 匿名さん]

あと地盤の固さもあるかと。
ここの支持層は22メートル位の深さですが、有明は32～34メートル、東雲は60～70mと大きく違いますからね。

[115: 匿名さん]

羽田が便利になるのはいいのですが、飛行機騒音で五月蝿そうなエリアですね。

[116: 申込予定さん]

出来上がるのが楽しみです。

[117: 匿名さん]

＞＞114
支持層は例の騒ぎもあって非常に気になりますが、同じ湾岸の埋立地なのに場所によって深さが随分違うんですね。
こういう事もあって人気が西高東低になるのかなあ。

[118: 匿名さん]

A棟坪単価平均310
B棟坪単価平均330(予想)

ラグナタワー中古平均250くらい。
ラグナタワーの賃貸63平米では月19万円

CTE はタワー棟がどこまで天王洲アイル駅近タワーの
坪単価を引き上げてくれるか次第で、
Ａ棟、B棟購入者の資産価値維持が決まるかな。

[119: 周辺住民さん]

WCTを買うときもこういう風だった。
スミフは高いとかなんとか
スミフの天王洲、品川物件は価値が落ちないから確かに不動産のプロ度が高いんだろう。
第2のWCTとして住友不動産は位置付けているみたいだけどどうなるか
手堅い感じはするが。

[120: 匿名さん]

ここは実需の永住希望者層が多い感じですね。

対照的に、勝どきや晴海はスレを見ると投資家による鞘取り狙いの短期売買が多いみたいでちょっと不気味。
新規物件が乱立しているからそうなるのでしょうか。品川地域は新規供給が殆どないので、安心感・安定感があります。

[121: 匿名さん]

ここは投資家たちの財布の肥しにはなっていないようですね。
なる前に売り切れちゃうか、肥やしになってしまうか。
どっちが先になるのでしょう。
でもここも場所としては悪くもないし、そろそろオリンピックも間近なので
どうなるか。

[122: 匿名さん]

投資家は新規供給の少ない環境には手を出したがらない。
品川圏は幸い新築が殆どないから、ギャンブルプレイヤーは供給過剰の晴海や有明・新浦安に好んで出没したがる。

[123: 匿名]

>>106
品川区マンションスレで
品川区のマンションが一つも無いのはどうなんでしょう？

[124: 匿名さん]

＞＞123
106さんの表は湾岸タワマンを対象にしています。
そのため、湾岸ではない大崎や五反田のタワマンは含まれておらず、また品川区湾岸地域には今まで目ぼしいタワマンが殆どなかったためです。　CTEができると、今後はこの表に入ってくるかもしれないですね。

[125: 匿名さん]

そろそろ今回のマンションバブルの周期が終わりに
差し掛かっていることをスミフは感じて、
早めにB棟、タワー棟の販売開始を検討していると読んでます。

７年周期と言われると、前回のプチバブル崩壊から、
そろそろ頭打ちになる時期かと。
そしてこれからのマンションはアベノミクス後の高値でデベが
土地を仕入れしているので、高値で売りたいけど、
そろそろ高値で買ってくれる層も減りつつある。
ちょうど2017年４月の消費税増税後は一旦マンション消費が
落ち込む。

前回のWCT でスミフはリーマンで喰らってるので、
同じ轍は踏まないはず。だから、潮目の変わる2017
になる前に勝負をかけている。

[126: 周辺住民さん]

プチバブルがはじけてもそれでも値を下げず、周りのデベロッパーが割引きする中、逆に価格をあげ、スミフがのんびり売ったWCT。懐かしいですね。いまでもその当時、高いだの、いろいろいって人の恨み節がありますよ（笑）
まあ自分としてはいい買い物させてもらったスミフさんにはいい印象しかないのですがね
天王洲は一流企業が揃っているのに対し、マンション供給が極めて少ないからね。。

[127: 匿名さん]

A棟3期分を残して完売みたいですね。第1期でやっぱり買っておけばよかったか〜

[128: 匿名さん]

人気が出るか分からない埠頭のマンションを買う一期購入者は
余程マンション市場を調べてる人でリスク取れる人か
スミフの営業さんの薦めるがままに買った素人さんの
ニバターンでは。

自分は苦戦すると思って買わずにB棟申し込みパターンです。

[129: 匿名さん]

天王洲の駅前だし相当の価値がある。天王洲勤務なので、迷ったんですよ。でも、結局、スミフはもっとのんびり売ってくれると思ってたし、値上がりはあっても、A棟のうちはまあそんなにはないかなと思っていたんだけどね。

[130: 匿名]

>>125

消費者もわかってて潮目の変わる高値で買うかな？
不動産てそんなに単純なのかな？

[131: 匿名さん]

>>130
みんな分かってることですよね。得意げにいわれてもねＷ

[132: 匿名さん]

>>128
一期購入者を素人と上から目線で物言うのはやめた方がいい。
そして結局はを購入するんですか…

[133: 匿名さん]

>>132
それで500万以上高く買わされる訳ですか。
たいしたリスクコントロールだことで...

[134: 匿名]

>>131

私は潮目とか高値がいつかなんて単純に予想出来ないです。
>>125さんの不動産7年周期とかまるで株のよう、儲ける極々一部の投資家は逆張りなので、素人は欲しいと思った時に買えばよろしいのでは。

[135: 匿名さん]

結局第1期は破格だったんだね

[136: 匿名さん]

この三連休はMR盛況のようですが、
噂通りB棟の販売始まりました？

[137: 匿名さん]

天王洲アイル側の街並みは好きですが、品川埠頭側は住環境としてどうなんでしょう？
水門の外側なので災害リスクやトレーラーがよく通るため排気ガス等、子育てには向いてないのでしょうか？

[138: 匿名さん]

>>135
第一期は破格だったのですか？検討をはじめたのが遅くてA棟の販売が半分位まで進んだ頃にモデルルームに行きました。B棟の今出てる価格とそんなに変わらない印象でしたが第一期はもっと安かったのでしょうか？気になります。

[139: 匿名さん]

多分天王洲の駅前だし、目の前が、シーフォートスクエア、第一ホテルを対にして、京浜運河のベイサイドだからいいんじゃないの？
圧倒的な開放感には心が躍りました。

[140: 契約済みさん]

天王洲の駅を少し過ぎたところに保育園があるし、駅のところにはスイミングスクールがあるし私は気にしていません。
しばらくはキッズルーム貸切になるのかな？広すぎるかな。タワーが出来たらどんどん友だちができるといいなとは思っています。

[141: 匿名さん]

イメージに心躍らせて現地いくと汚いコンテナ埠頭と倉庫街、食肉場で萎えますね。

[142: 匿名さん]

近くのTYハーバーを望んで。
水鳥が多い一帯です。

[143: 匿名さん]

はい。妻と現地に行って駅からの距離、利便性、目の前に広がるキャナルビューに魅力を感じました

[144: 匿名さん]

＞＞142
素晴らしい眺めですね。
右に見える三角の帆みたいな船が新しい水上レストランですか、オープンしたら是非行ってみたい！

[145: 匿名さん]

一期の価格は関連スレの価格表で見ることができますよ。
http://m.e-mansion.co.jp//thread/566491

[146: 匿名さん]

あんまり綺麗じゃない運河とボロい倉庫ですからね。この物件の周囲は微妙ですね。
あの食肉工場って匂いするのかな

[147: 匿名さん]

あはは
そうですね〜
あのクリスタルヨットクラブの跡地なのでそれはさぞかし悲惨なのでしょう。

自分は買いますが。

[148: 匿名さん]

＞＞144
まだオープンしていませんがレストランになるようです。
小さい字で、T-Lotusと表記されていました。

[149: 匿名さん]

見た目はまんま長谷工団地なんだよなぁ

[150: 匿名さん]

>>148

そこ見ました。
色々天王洲を散策して気持ちよかったですよ。やっぱり、ボードウォークは風が心地よくよかったです。
品川勤務なのでお天気のいい日は自転車通勤の予定なんです。