シティテラス品川イースト PART3

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569044/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[102: 匿名さん]

ここと目黒タワーが、城南の資産価値が落ちないマンションとしてずっと紹介されていますが、やっぱり、ここはここでも、タワーの方が資産価値としては高いんでしょうね。

[103: 匿名さん]

>>102
ソース求む

[104: 匿名さん]

>>103

うわあ。お返事が。。

http://bizex.goo.ne.jp/release/detail/807645/

天王洲は相変わらず資産価値高いですねえ。目黒も強いですよ。

[105: 買い換え検討中]

まあ、天王洲の駅前だから資産価値はかなり高いと思います。
ちょっと田舎の安めのマンション買うなら、絶対こちら。不便なところは安くても結局二束三文になるからな。
こういうところは結局値が落ちない。

[106: 匿名さん]

儲ける投資のつもりでマンション買うわけじゃないけど、中古板に資料があるから貼っときます。儲かる確率じゃなくて、過去のマンション購入者は実際に儲かったか？ですね。分譲時の価格とその後の中古相場が載っています。

[107: 買い換え検討中]

>>106
ありがとうございます。湾岸タワー強いですね。都心湾岸高級物件は強い。駅5分以内くらいが売りやすくベスト

[108: 匿名さん]

>>106
分譲時が安かったっていうのも多分にありそうなので、既に上がった後の今後はどれだけ期待できるんでしょうか？
ちなみに天王洲や品川シーサイドは一件も無いけどどうなんですかね？

[109: 匿名さん]

天王洲アイル4分のWCTがありますよ。分譲時平均坪単価244万円は凄い。

[110: 買い換え検討中]

10年前と地価が違うので、既に上がったといわれてもねえ。絶対値じゃなくて相対値で考えないと。
駅前マンションは強し

[111: 匿名]

ラグナタワーも上がってるよね
りんかい線天王洲7分
海上公園、運河シームレス

[112: 匿名さん]

＞＞106
この表を見ると西側地区のマンションの方が値上がりしてますね。やはり東京は西高東低なのかな。

[113: 匿名]

品川駅があるからね
リニア開通で東京のみならず日本の中心の駅になるでしょうから。

[114: 匿名さん]

あと地盤の固さもあるかと。
ここの支持層は22メートル位の深さですが、有明は32～34メートル、東雲は60～70mと大きく違いますからね。

[115: 匿名さん]

羽田が便利になるのはいいのですが、飛行機騒音で五月蝿そうなエリアですね。

[116: 申込予定さん]

出来上がるのが楽しみです。

[117: 匿名さん]

＞＞114
支持層は例の騒ぎもあって非常に気になりますが、同じ湾岸の埋立地なのに場所によって深さが随分違うんですね。
こういう事もあって人気が西高東低になるのかなあ。

[118: 匿名さん]

A棟坪単価平均310
B棟坪単価平均330(予想)

ラグナタワー中古平均250くらい。
ラグナタワーの賃貸63平米では月19万円

CTE はタワー棟がどこまで天王洲アイル駅近タワーの
坪単価を引き上げてくれるか次第で、
Ａ棟、B棟購入者の資産価値維持が決まるかな。

[119: 周辺住民さん]

WCTを買うときもこういう風だった。
スミフは高いとかなんとか
スミフの天王洲、品川物件は価値が落ちないから確かに不動産のプロ度が高いんだろう。
第2のWCTとして住友不動産は位置付けているみたいだけどどうなるか
手堅い感じはするが。

[120: 匿名さん]

ここは実需の永住希望者層が多い感じですね。

対照的に、勝どきや晴海はスレを見ると投資家による鞘取り狙いの短期売買が多いみたいでちょっと不気味。
新規物件が乱立しているからそうなるのでしょうか。品川地域は新規供給が殆どないので、安心感・安定感があります。

[121: 匿名さん]

ここは投資家たちの財布の肥しにはなっていないようですね。
なる前に売り切れちゃうか、肥やしになってしまうか。
どっちが先になるのでしょう。
でもここも場所としては悪くもないし、そろそろオリンピックも間近なので
どうなるか。

[122: 匿名さん]

投資家は新規供給の少ない環境には手を出したがらない。
品川圏は幸い新築が殆どないから、ギャンブルプレイヤーは供給過剰の晴海や有明・新浦安に好んで出没したがる。

[123: 匿名]

>>106
品川区マンションスレで
品川区のマンションが一つも無いのはどうなんでしょう？

[124: 匿名さん]

＞＞123
106さんの表は湾岸タワマンを対象にしています。
そのため、湾岸ではない大崎や五反田のタワマンは含まれておらず、また品川区湾岸地域には今まで目ぼしいタワマンが殆どなかったためです。　CTEができると、今後はこの表に入ってくるかもしれないですね。

[125: 匿名さん]

そろそろ今回のマンションバブルの周期が終わりに
差し掛かっていることをスミフは感じて、
早めにB棟、タワー棟の販売開始を検討していると読んでます。

７年周期と言われると、前回のプチバブル崩壊から、
そろそろ頭打ちになる時期かと。
そしてこれからのマンションはアベノミクス後の高値でデベが
土地を仕入れしているので、高値で売りたいけど、
そろそろ高値で買ってくれる層も減りつつある。
ちょうど2017年４月の消費税増税後は一旦マンション消費が
落ち込む。

前回のWCT でスミフはリーマンで喰らってるので、
同じ轍は踏まないはず。だから、潮目の変わる2017
になる前に勝負をかけている。

[126: 周辺住民さん]

プチバブルがはじけてもそれでも値を下げず、周りのデベロッパーが割引きする中、逆に価格をあげ、スミフがのんびり売ったWCT。懐かしいですね。いまでもその当時、高いだの、いろいろいって人の恨み節がありますよ（笑）
まあ自分としてはいい買い物させてもらったスミフさんにはいい印象しかないのですがね
天王洲は一流企業が揃っているのに対し、マンション供給が極めて少ないからね。。

[127: 匿名さん]

A棟3期分を残して完売みたいですね。第1期でやっぱり買っておけばよかったか〜

[128: 匿名さん]

人気が出るか分からない埠頭のマンションを買う一期購入者は
余程マンション市場を調べてる人でリスク取れる人か
スミフの営業さんの薦めるがままに買った素人さんの
ニバターンでは。

自分は苦戦すると思って買わずにB棟申し込みパターンです。

[129: 匿名さん]

天王洲の駅前だし相当の価値がある。天王洲勤務なので、迷ったんですよ。でも、結局、スミフはもっとのんびり売ってくれると思ってたし、値上がりはあっても、A棟のうちはまあそんなにはないかなと思っていたんだけどね。

[130: 匿名]

>>125

消費者もわかってて潮目の変わる高値で買うかな？
不動産てそんなに単純なのかな？

[131: 匿名さん]

>>130
みんな分かってることですよね。得意げにいわれてもねＷ

[132: 匿名さん]

>>128
一期購入者を素人と上から目線で物言うのはやめた方がいい。
そして結局はを購入するんですか…

[133: 匿名さん]

>>132
それで500万以上高く買わされる訳ですか。
たいしたリスクコントロールだことで...

[134: 匿名]

>>131

私は潮目とか高値がいつかなんて単純に予想出来ないです。
>>125さんの不動産7年周期とかまるで株のよう、儲ける極々一部の投資家は逆張りなので、素人は欲しいと思った時に買えばよろしいのでは。

[135: 匿名さん]

結局第1期は破格だったんだね

[136: 匿名さん]

この三連休はMR盛況のようですが、
噂通りB棟の販売始まりました？

[137: 匿名さん]

天王洲アイル側の街並みは好きですが、品川埠頭側は住環境としてどうなんでしょう？
水門の外側なので災害リスクやトレーラーがよく通るため排気ガス等、子育てには向いてないのでしょうか？

[138: 匿名さん]

>>135
第一期は破格だったのですか？検討をはじめたのが遅くてA棟の販売が半分位まで進んだ頃にモデルルームに行きました。B棟の今出てる価格とそんなに変わらない印象でしたが第一期はもっと安かったのでしょうか？気になります。

[139: 匿名さん]

多分天王洲の駅前だし、目の前が、シーフォートスクエア、第一ホテルを対にして、京浜運河のベイサイドだからいいんじゃないの？
圧倒的な開放感には心が躍りました。

[140: 契約済みさん]

天王洲の駅を少し過ぎたところに保育園があるし、駅のところにはスイミングスクールがあるし私は気にしていません。
しばらくはキッズルーム貸切になるのかな？広すぎるかな。タワーが出来たらどんどん友だちができるといいなとは思っています。

[141: 匿名さん]

イメージに心躍らせて現地いくと汚いコンテナ埠頭と倉庫街、食肉場で萎えますね。

[142: 匿名さん]

近くのTYハーバーを望んで。
水鳥が多い一帯です。

[143: 匿名さん]

はい。妻と現地に行って駅からの距離、利便性、目の前に広がるキャナルビューに魅力を感じました

[144: 匿名さん]

＞＞142
素晴らしい眺めですね。
右に見える三角の帆みたいな船が新しい水上レストランですか、オープンしたら是非行ってみたい！

[145: 匿名さん]

一期の価格は関連スレの価格表で見ることができますよ。
http://m.e-mansion.co.jp//thread/566491

[146: 匿名さん]

あんまり綺麗じゃない運河とボロい倉庫ですからね。この物件の周囲は微妙ですね。
あの食肉工場って匂いするのかな

[147: 匿名さん]

あはは
そうですね〜
あのクリスタルヨットクラブの跡地なのでそれはさぞかし悲惨なのでしょう。

自分は買いますが。

[148: 匿名さん]

＞＞144
まだオープンしていませんがレストランになるようです。
小さい字で、T-Lotusと表記されていました。

[149: 匿名さん]

見た目はまんま長谷工団地なんだよなぁ

[150: 匿名さん]

>>148

そこ見ました。
色々天王洲を散策して気持ちよかったですよ。やっぱり、ボードウォークは風が心地よくよかったです。
品川勤務なのでお天気のいい日は自転車通勤の予定なんです。

[151: 匿名さん]

もう一つのマンションは売り始めましたか？価格はいくらでしょうか？

[152: 匿名さん]

>>146
冷凍庫と物流の事言ってるんだろうど、臭いが気になるなら一番近いWCTの板で聞いてみたら？
まあ工場とか言ってる時点で調査能力ないんだなぁと(笑)

[153: 物件比較中さん]

CTEはA棟B棟共に14階建てですよね。マンションの買い替えに当たって、物件の構造について調べていたのですが、14階建ては一流物件なんですよね。

タワーが出来たら廊下などで3棟繋がるようですが、もしかしたらお隣のB棟の方はタワーができるまで、工事が気になるかもしれませんね。1年くらいの辛抱でしょうが。私は広い部屋が出てくるタワーを待とうと思います。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=37

http://a.excite.co.jp/News/economy_clm/20140731/sum_President_13068.ht...

[154: 匿名さん]

>>145
一期とくらべてかなり上乗せですね。ありがとうございます。

[155: 匿名さん]

食肉場は品川駅港南口から10分以内のエリアは風向きで、
匂いますが、さすがに天王洲アイルのCTE までは、
余程の南東向きの爆風が吹かない限り、匂わないですよ。

[156: 匿名さん]

＞＞150
品川駅から楽水橋経由で天王洲に歩いて通勤される方は結構おられますが、その逆のパターンですね。

[157: 匿名さん]

今日行ってきました。
やたら混んでて受付みたいな所で商談しました。
思ってたより安いですね。

[158: 購入検討中さん]

B棟は中層階中部屋でいくらなんですか？

[159: 匿名さん]

>>153
タワー完成は平成30年11月ですからほぼ丸三年って感じですね。

[160: 匿名さん]

>>159

実質の建設工事自体は1年から2年弱くらいで終わるのでしょうか？

[161: 匿名さん]

>>160
3月から工事開始ですので3年弱になりますね。

[162: 匿名さん]

>>161

タワーはやはり時間がかかるんですね。出来上りが楽しみですね。
ありがとうございます。

[163: ご近所さん]

久々に覗きましたら賑わっていてびっくりです。
>>153
住民版で聞くまでもなく、全く臭いません。
又、入居前に懸念していました室外機の塩害や
海からの強風は、高層階でも不思議なほど感じられません。

>>140
今はセントラルスポーツのプールとなっていますが
バブル期には高額会員制クラブだったそう、
サウナ、大浴場、岩盤浴、屋上のジャグジーなど残っています
一日お試しプランなど、よく新聞のチラシで紹介していますよ。

[164: 匿名さん]

>>156

そうなんですよー（笑）主人は天王洲勤務なので徒歩、私は品川勤務なので、自転車の予定なんです。お天気がいい日はとても気持ちよさそうですね。

[165: 匿名さん]

殺伐とした環境なんだよな。トラックも多いし、倉庫ばっかだし、価格分の価値があるかと言われれれば微妙

[166: 匿名さん]

天王洲ってJRへの乗換え不便じゃない？
りんかい線で大井町乗換えはホームが深くて不便。
品川までバスで行ってJR乗り換えるのもコンコース長くて不便。

[167: 匿名さん]

>>164品川までなら歩けますよ。港南口に企業だったら20分くらいですね。品川駅から、毎朝、天王洲に歩いて出勤している人をいっぱいみます。
会社に自転車ポートがあれば自転車がいいですよね。うらやましい。

[168: 匿名さん]

>>166
浜松町は乗り換え楽ですけどね

[169: 匿名さん]

＞＞167
朝夕歩いている人、多いですね。164さんのように逆の流れの人もおられるし、これからも賑やかになりそうですね。
自転車の方も、品川駅前にあるサイクルポート(こうなん星の公園)を利用している人が結構いるみたいですよ。

[170: 購入検討中さん]

東京モノレール天王洲駅において東京臨海高速鉄道臨海副都心線との乗り継ぎ円滑化を確保することが計画されてますよ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/ksk/03-4.pdf

駅前で複数路線利用できるのはいいですね。品川までも徒歩圏なのでどこに行くにも便利かなとは思っています。

[171: 匿名さん]

>>170

これは最近の情報ですか？
記事を読むと結構昔に発行されたような記述がありますが。

[172: 匿名さん]

＞＞170
思えば15年前の18号答申において、既に天王洲アイル駅乗り換え円滑化がテーマ化されていたのですね。

現在の状況は「乗り換えはできる、けど円滑にはほど遠い」のが実情、ただこれからオリンピックに向けて鋭意整備されてゆくと思います。

[173: 購入検討中さん]

こちらもどうぞ
http://www.jterc.or.jp/topics/josei_shinpo3.14/7_kuuko_access.pdf

[174: 購入検討中さん]

間取りがあまりプライバシーに配慮されてない感じですね。玄関から一直線ですし、長谷工らしいといえばらしいのかもしれませんが

[175: 匿名さん]

元々モノレールの南口はなくて中央口のみでした。１８号答申で言う所の円滑な乗り換えのために南口が整備されたという経緯がありますが、中途半端ですね。

[176: 匿名さん]

＞＞172
オリンピックは既存のモノレール＋京急で十分乗り切れる、つまり新線など当面不要、不都合な箇所があれば改良対応というのが国交省の方針。京急は蒲田駅の大規模改造が終わっているので、残る課題はモノレールの天王洲アイルの接続改良という事になる。

[177: 購入検討中さん]

便利にはなるが羽田の新飛行ルートでこの辺も騒音に悩まされることになりそうだから迷うとこだね

[178: 匿名さん]

どういうルートになるのでしょう？　事情通の方とお見受けしましたので、177さん詳しく教えて頂けますか・

[179: 匿名さん]

>>178
177ではありませんが、国交省のHPに詳しくありますよ

羽田空港のこれから
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/index.html

[180: 匿名さん]

経路はこの辺
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/new.html

[181: 匿名さん]

CTE検討者ならその程度の情報はググっていますよ。
177さんにもっと突っ込んだ話を聞きたいのです、事情通の方とお見受けしましたから。

[182: 匿名]

>>166

品川駅コンコース長いのは日本を代表すろ総合ステーションだからあたりまえ
レストラン、ホテル、スーパーなんでも有り。他駅とは別物。そこに徒歩20分でキャナルサイドの環境GOODです。

[183: 匿名さん]

飛行機が増える&真上を飛ぶのは、これからですよ。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/new.html
1時間あたり90回の離発着てことは、45回くらい上空300mを通過するわけです。
私も品川区民なので国交省の説明会は行きましたけど、増備と航路変更は既定路線のようです。

[184: 匿名さん]

この辺りは上空でもないし300mでもないけどね。
説明会で何を聞いてきたんだか(笑)

[185: 契約済みさん]

>>153
教えて頂き、ありがとうございます。
全くそういうことは知らずに契約しましたが、安心しました。
今後の参考にもなりました。

[186: 匿名さん]

新宿、池袋はおろか千葉や埼玉まで波及する問題ですからね。気になる人は気になるかもね。一番割りを食うのは品川区のような気もしますが..大井町駅前でもよく反対運動？みたいのやってますよね。

[187: 匿名さん]

CTE 位置は飛行機の直下から少しずれるので、
450メートルくらい離れてますかね。。
そうなると、低層階の5F以下のほうがよいのかなぁ。

[189: 匿名さん]

直下ではないですけど上空から遮蔽物なしに届くものなので相当うるさい感じるかもね

[190: 匿名さん]

気になるなら品川区全体無理だろうから他の区で探せば？

[191: 匿名さん]

183はブランズシティ勝島検討板のコピペですね。
向こうの営業が都合悪いこと書かれたんで拡散してるんでしょう。
勝島だと確かに真上。

[192: 匿名さん]

>>182
品川駅まで歩いたら徒歩25分以上はかかるでしょ。
徒歩圏って言えるのかな？

[193: 匿名さん]

この辺も相当五月蝿くなりそうなのかな？防音対策はなんかしてるのかな

[194: 買い換え検討中]

確か2ルートありますので右のほうだとこのエリアも直下に近いのでそれなりの騒音になると思いますよ
70-80デシベル前後ではないでしょうか。

[195: 匿名さん]

>>191
さすがに勝島まで下る必要はない
騒音の直下になる
浜松町駅利用勤務の私としてはここにしてよかった。東京方面にも、新宿方面にもでやすいし、新幹線も飛行機も便利なので満足です。

[196: 契約済みさん]

ホームページのトップ画面が変わっていますね。
B棟発売を指して、「いよいよベイフロントレジデンス新発表」と出ていますが、
A棟はベイフロントレジデンスではないのですか。
B棟を待ちたいと当初言っていたのに、A棟を契約させられることになった自分としては複雑な心境です。

[197: 周辺住民さん]

B棟のBはベイフロントのことらしいです。A棟はアクア。年明けにモデルルームに行った時に聞きました。
うち(WCT)も同じような名前が付いてますよ。
やっぱり設備は10年前とは違って良いですね!
ミストサウナに食器洗浄機、キッチンは天然石カウンターだし洗面所の床もタイルでした。
あのバルコニーは最高ですね、水道が付いているし洗濯物が干せるし広いし。
WCTは外見は良いけど1枚ガラスだから暑いし結露するんです。

[198: 匿名さん]

>>196
うちもA棟契約です。名前だけですよ。AもBもベイフロントレジデンスですもん。

[199: 匿名さん]

住宅バブルは2016年で終わりと東洋経済で書いてありますが、
B棟やタワー棟のようなスミフの品川、天王洲アイル人気物件は
そんなの関係ないですかね。

http://toyokeizai.net/articles/-/98420?page=2

[200: 周辺住民さん]

すごい賑わっていてびっくりしました。。

さて、記事にはそういう状況の中でも、売れているのは、渋谷、品川、目黒などの付加価値のある高額物件とありますね。そういうところは例外ということ。

つまり、資産価値がこの先も落ちない、利便性に加え、生活環境のよいところなどを自分で選ばなければならないのです。

安いからという理由で郊外のマンションを選んだり付近が治安が悪い（風俗街や嫌悪施設、ギャンブル施設がある、などなど）環境のマンションにするのは避けた方がいいでしょうね。

WCTも前のミニバブルの終焉に巻き込まれた販売でしたが、やはり単純に安さを追い求めるよりも、資産性や利便性、住環境などを第一に考えた方が買われた物件だったとは思います。

[201: 匿名さん]

>>194
これが直下に見えるなら病院いった方がよいと思うよ。
残念ながら航路の直線上からの距離は十分取れているので、減衰されて遮蔽物がない状態で一番うるさい時でも60db程度ですね。
80と60dbだと音の大きさで10倍の差があるから注意してね。