ジオ美しが丘二丁目ヒルズどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.geo-hills52.jp/
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目29番3(地番)
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩10分
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポートへ委託(通勤予定)
美しが丘小学校のすぐ隣になので児童の声とか校庭の砂埃が気になりなすね

[433: 匿名さん]

>>432
タマタマンの話聞き
若いやつだろうが
じじばばであろうが
マナー悪いやつ
いるということだ

[434: 元たまプラ住人]

高級車に乗ってる
運転下手な人も多いので要注意

マナー悪い人や
気が強い人は多いね
プライド高くて自分一番みたいな感じ

低所得者は少ないから
荒れた雰囲気は一切無いんだけど
小金持ちか、普通世帯がちょっと背伸びしてるから
なんか気持ちに余裕がある人が
少ないのかもしれませんね。

[435: 匿名さん]

>小金持ちか、普通世帯がちょっと背伸びしてるから

これすごいわかるわあ。
自分を大きく見せようと虚勢を張ってる感じ。。。

[436: 匿名さん]

>>435
ほんとだね！
虚勢を張っても見れば分かってしまうのにね。

本人は、自分のことしかわからなく余裕がないんだね。

[437: あざみ野女性]

あざみ野に引っ越してマナー良かったり
治安がいいなと感じます。

たまプラーザやあざみ野は、道路に
タバコの吸い殻があまりないし、
タバコを吸いながら歩いている人は、
あまりみないです。

細木和子さん風マダムや清原氏は、
たまたまいたのでびっくりされたの
でしょう。
私ならば、一言文句言ってしまいそう
です！

[438: 匿名]

投稿見て思ったけど、このジオも
変な住民いないといいね。

せっかく高い値段で買うだろうし
住民同士で揉めて引っ越さねばー
はやだよね。

[439: タマタマン]

タマタマンリスナーのみなさーん


こんにちはー


タマタマンのお時間がやって参りましたー


お待たせでーす

[440: タマタマン]

大変お待たせして

まことに申し訳ございませーん。。


頂いておりました

みなさまのご質問に

どんどんお答えしていきまーす。。

[441: タマタマン]

この前は、、

あざみ野のポジションについて

お答えしたので、、続いては

森本の情報についてですね

[442: タマタマン]

みなさん、、どうでしょう？？

マンションの販売価格は、、いつ頃決められている、、とお思いですか？？

販売を開始して、、

モデルルームにお客さんが見に来て

ある程度、、見込みが固まったところで、、

どん

で決めてるんじゃないのー？？


という風に感じている方が、、

多いかもしれませんね。。


しかし、、そうではないんです。。

[443: タマタマン]

マンションの販売価格は、、


土地の仕入れを検討する段階から


決まっています。。


例えば、、

今回のジオであれば、、


土地が売りに出された時点で、、

土地に建物の配棟と間取りを入れ込みます。。


それと、、地下駐車にするかとか、、機械式にするかとか、、

その辺の詳細まで決めます。。

[444: タマタマン]

そして各部屋の値段を

周辺マンションの売れ行きから判断して

決めることが多いと思います。。


例えば、、

今回のジオについて言うと

自己前立て無しのオール南向きです。。


なので、当然、、周辺のマンションの事例と比較する時も

自己前立がない、、南向きの部屋の単価を元にします。。


マンションの坪単価は、、
西向き、、東向き、、南向き、、
があって、、
その各向きの平均が平均坪単価となっていますが、、

当然、、南向きが一番単価が張って、、
西と東が平均坪単価を下げる要因になりますし、、

自己前立てがある場合は、、
当然自己前立の後ろ側のお部屋は安くなる傾向と
思います。。

これが平均坪単価を押し下げる要因となりますが、、
今回のジオに関しては、、
自己前立がかぶるお部屋もなさそうです。。

[445: タマタマン]

ちょっと回りくどいんですが、、


森本の値段が決定か

決定じゃないかは

さておき


マンション事業において

お客さんが沢山来ても、来なくても

最初から、、販売価格はある程度

固まってしまっているんです。。

[446: タマタマン]

ジオの例を出しましたけれど


例えば、、阪急さんが

平均販売価格は

坪３２０万円でいけると

仮定して

土地を買ったとします。。


販売出来る床面積を１０００坪としましょう。。


そうすると、約３２億円売上見込みが出来ますね。。
（坪３２０万×１０００坪）

で、、５２戸のお部屋を売る
販売経費が
会社によりますけれど、、
例えば、、３億円だとして

５２戸のお部屋の建物代が
１５億だとして

で、利益を３億円は取りたいとしたら

土地代金に１１億円は出せるなー
となりますね。。

なので、、土地を買うときは、、
販売経費の他、、

建物代金、、販売経費、、そのプロジェクトで取りたい
会社の利益等全部が決まってないと

土地代金が算出出来ません。。


なので、、土地を買って
マンションプロジェクトをスタートさせる時点においては

デベロッパーのほとんどが、、
最終的な販売値を見越して、、
事業をスタートさせます。。


じゃ、、果たして
そんなに高値で売れるのか、、
買ってくれるお客さんのパイはあるのか、、
の議論については、、
また別の話になってきますので、、
ここでは省略します。。

まー、、とにかく
プロジェクトが始まった時点で、、
かくお部屋ごとのお値段は、、
ほぼほぼ決まっていると考えてください。。

[447: タマタマン]

モデルをやったら、、
お客さんが来なかった

じゃー、、値段を下げようというような世界でも
ないんです。。


バナナの叩き売りの世界ではないんです。。


なので、、森本の話からだいぶ脱線しましたけど

３５０万円の出どころは置いておいて

プレ広告して

本公告するまでは、、

本当の値段は決まりませんが、、


マンション事業は、、想定の販売価格があるので、、

森本、３５０万円は、、

森本が３５０万円を想定してマンションをあの場所でスタートする
という会社の意思決定があったということになりますね。。


売れるかどうかはさておきですが。。

[448: タマタマン]

そして、、ジオの販売価格は

いくらなのか？？？

情報が入ってきておりませんので、、分かりませんが、、


恐らく３２０万円以上は、、間違いないのでは、、


こればかりは、、何の裏付けもない勘です。。


勘だよーー。。

勘。。

[449: タマタマン]

まー、、森本の話については

これくらいでーー

[450: タマタマン]

さてさて

続いてのご質問です。。


不動産の今後の市場展開について


ですね

[451: タマタマン]

株価が下がってますねー

去年の９月位から断続的に


それに、、
不動産が値上がってるほど、、
給料も上がらない

世界経済は、、
石油価格の下落で
先行きが見えない
と、言われております。。

このへんは、、タマタマンは専門外なので
よく分かりませんが、、

ただ、、石油っていう資源に恵まれたっていうだけで
中東が世界経済のキーを握っていた状況っておかしい
とは思います。。

何の努力もなしに、、地下を掘ったら出る

で、、その資源の価値が、、代替品が出てきてしまったことで
暴落してきた

って、、すごいいいことだと思いますが、、
使える資源が豊富っていうのは、、普通にすごいいいことだと思いますが、、

一部の利権を握って、、それで潤ってきた人たちには
やはり都合が悪いんでしょうね。。

[452: タマタマン]

地主さんにも

２パターン居て

代々受け継いできた土地にしがみついて
地主自身が何の努力もしないパターンと


地主自身、、山っけがあって、、
どんどん地主としてのポジションを高めようと
努力する人とに分かれると思います。。

山っけがあって失敗してしまうパターンも
あるかもですが、、
何もしないで資産にしがみついてるだけの地主は

いつか潰れると感じます。。

なので、、中東は、、
色々とやっていたんでしょうが、、
石油依存を脱却する時間は十分あったと思うのですが、、

それをしなかった罰が今あると思いますし、、
潰れて当然なのでは、、と思います。。

おごれる者も久しからずですね。。

さー、、さー、、
話がそれてしまいましたが、、

日本という国は、、
タマタマン的には、
色んな分野で頑張っている人が多いので、、
中東みたいに
そう簡単には、、国が揺らぐことはないと思ってます。。

[453: タマタマン]

確かに、、
日本経済は、、
順調に伸びていくという期待感は
少ないと思いますし、、

人口も減る

給与も伸びない

空家が増える

という不動産にとって
マイナス要因が多いのは

間違いないです。。

[454: タマタマン]

じゃー、何故

値段が落ちないのか、、

前にも書いたんですが、、

１． 建築費高騰
２． 人口集中
３． 用地がない

ということですが、、

やはり、、不動産は、、
自動車のように大量生産することが
難しいがために
値段を落としていくのが難しいのだと
思います。。

本来であれば、、
時代背景で言えば、、
不動産を取り巻く環境が厳しいのですが、、

有限である土地が少ないが為に
価格の上昇が続いております。。

デベロッパー各社とも
利益を追求して値段を上げているという会社は
あまり
ないと思います。。

むしろ
土地取得競争の末
値段が高くでしか土地を仕入れられない
その結果、、販売価格も高くなってしまっているという状況です。。

どこもこの状況に、、
喜んでいる会社はないと思います。。

できるなら、、土地が無限にあって、、
安定的に生産供給出来る状況が好ましいです

ですが、、土地は有限です。。

なので、、価格上昇が起きております。。


リクルートコスモスの創始者で
えぞのさんだっけかな？？
が言った、、
土地は生産出来る、、というのは
理想論というか、、
強者の戯言でしかなく、、

やはり土地は
有限のものというのが
正解だと思います。。

[455: タマタマン]

なので、、今後不動産業界は、、

土地が仕入れられず

規模を縮小していく会社が多くなるかもしれません。。


たまプラ団地のような古いマンションの建替ニーズは
すごくあるので、、
その建替にうまく入り込め、、
余った床を販売していくことが出来る会社
体力のある会社
ネームのある会社だけが生き残れるのでは

とタマタマンの裏付けのない考えがあります。。


なので、、
またまた話がそれてしまったのですが、、
第一線で働くタマタマンの感想として、、

価格が高く
お客さんが来なくても
マンションデベとしては
そうやらざるを得ない状況

ということだけは
ご報告させて頂きますね。。

[456: タマタマン]

オリンピックまでは

中古の市場も盛り上がること間違いなし


あと建替ニーズもすごいあるから

オリンピック後もゼネコン単価は下がらないかもなー


ただし、、人口動態だけは
東京でも人口が減り始めるかも

そうした時に、、
中古も含めた不動産の供給と
不動産も必要とする需要のバランスが
どうなるか？？

当然、、人口が減り
不動産が少なからず、、生産され続ければ、、
需給バランスは、、崩れて
不動産の値下がりが起きてきますが。。

今までの不動産市場の歴史を見ると、、
思った通りに単純に動いてもいないので、、
先を読むのが、、
ほんとに難しいです。。

[457: タマタマン]

まー、、まー、、

これも答えにはなってないかもですが、、


不動産市場についての
説明でした。。

[458: タマタマン]

さてさて、、
続いてのお便りは、、

神奈川県で人気のエリアについて

ですねー

[459: タマタマン]

不動産の開発業務を
やっていると

ほんとうに
色んな街に行きます。。

東というか北関東で言うと
茨城県
埼玉県も川越とか
千葉の柏
所沢
八王子
橋本
町田
藤沢などなど
（東京から一番遠い街で、、不動産事業の検討が出来る街を列挙しました。。）

まー、国道１６号の内側
つまりは東京駅から半径４０km圏内の街を
絶えず訪れ、、不動産事業の検討や仕込みを行なっております。。

タマタマンの日常はね、、そんな感じです。。

移動はしょっちゅう

いろんな街を見てます。。

[460: タマタマン]

ちい散歩

ゆうゆう散歩

じゅん散歩

の次は


恐らく
タマ散歩です。。

今までと違い色んな街を訪れるのではなく、、
毎日、、たまプラーザ周辺の散策がメインとなってしまいますが、、

[461: 匿名さん]

ジオが320万とすれば
たま団は建て替えたらもっと高くなるね。
特に駅に最も近い南向きの一街区などは。

[462: タマタマン]

で、
やはり色んな街を見てきて
思うのですが、、


東急沿線は
やはりすごい
のひとことです。。


一応
タマタマンは、、
たまプラ住みですが、、
あこがれは代官山です。。

なので、、
自分では贔屓にはしてないつもりですが、、
それでも東急沿線の街並みのキレイさは
やはりすごいなー、、です

[463: タマタマン]

他にはない東急線のすごさ

というのは、、

たとえば、、でんとであれば、、


駒沢大学から青葉台まで、、
（二子新地～溝の口まではのぞく）
広大な範囲で、、街並みが整っていることだと思います。。

道路が碁盤の目の様にどこまでも整い
（といってもある程度の限度がありますが、、）
街路樹や公園が所々にあり、緑の潤い
基本は駅の周辺に生活利便施設を配置し
バスを循環させ
所々に中心取る街を設ける沿線戦略
（たまプラ、青葉台、鷺沼、ふたこなど）
都市計画の制限を厳しくすることで、、
高い建物が建つことの制限や
空地率が高い街並みが実現出来ているところが

他にはない街並みのキレイさにつながっていると思います。。

パチンコ店や風俗店が少ないのが、、
治安がいい雰囲気につながっていると思います。。

[464: タマタマン]

成城学園のように

一つの駅だけ
街並みがキレイ
という沿線はありますが、、

東急線のように
こんな広範囲で街並みがキレイ

それも渋谷まで
電車で１５分～３０分の距離で

というところに凄さがあると思います。。

それと、、東名高速や２４６などの自動車道の
整備も良いと思います。。

自動車での都心のアクセスも平日の朝を除けば
それほど渋滞はしていないと思います。。

なので、、
東急線の良さを言い表すとすれば、、

都心まで電車で１５分～３０分位の距離で
広大な範囲で、街並みが整い
公園や街路樹などの緑にあふれ
駅前のインフラがそこそこ整い
低層の街並みが続き、
自動車道の便が比較的いい沿線
商業施設が整った街も
都心にいかずとも
ニコタマ、たまプラ、鷺沼、青葉台、溝の口など
そこそこある、沿線

ということになると思います。。

[465: タマタマン]

なので、、東急線に似た要素がある
沿線や駅は
同じく不動産価格が高い傾向にあると思います。。

東急だから高い
というわけではなく、、

こういった要素がある街、ある沿線は
不動産需要が高い、、
すなわち不動産価格が高い

と思います。。

[466: タマタマン]

で、、個人の好き嫌いは
置いておいて

日吉
小杉
みなとみらいは

神奈川県の中で
不動産価格が高いですよね

当然需要があるから高いんです。。


じゃー、
どの辺りに街の魅力があるのか
不動産需要となる魅力があるのか

です。。

[467: タマタマン]

武蔵小杉は、、
都心部までの距離や
交通利便の高さ
駅周辺が近未来的な感じ
周りが平坦な低層の住宅地の恩恵で
タワー物件の眺望の良さ
などが挙げられると思います。。

意外とのどかな環境もありますし。。

日吉は、、
歴史が古い東横線で
都心に近く
街並みが綺麗な住宅地
駅も東急デパートがあってそこそこ発展してる
慶應があることで学園都市のイメージ
都心方面にいく路線が目黒線と東横線の２路線
グリーンラインがあるので
利用客数が多い
近々、相鉄線などと接続し
交通利便が高くなるというメリットがあると思います。。

でんとと東横を比較すると
街並みのきれいさはでんとだと思いますが、、

交通利便の高さとか
渋谷や自由が丘、代官山、中目黒、横浜など
人気のある街を沿線に抱えていることが、
東横線の人気の秘密だと思います。。

でんとは、、
ふたこ、さんちゃ、渋谷、、表参道くらいなので、、

けっこー沿線に抱えている街の魅力は落ちますし、
交通利便は、、高くないなー
と思います。。

[468: タマタマン]

タマタマン個人的には

歴史ある雰囲気の街とか

下町感あふれる街とか

自然豊かな街が好きだったりしますが、、

たまプラみたいな家族のためのニュータウンは

好きではないです。。

なので港北NTなんて
もってのほかですが。。

やはり家族を持ち
不動産を買えるだけの収入を持つ層にとっては

交通利便の高さ
都心までの距離
緑豊かな落ち着いた住環境
最寄りの駅の商業施設の充実度
などは、

不動産を選ぶ上で、
重要な判断要素の一つなのでは

と思います。。

[469: タマタマン]

なので、、タマタマン個人的には

鎌倉とか神社仏閣があるところとか

葉山みたいな自然環境が豊かなところとか

川崎とか鶴見とか関内とかのごちゃごちゃ感のある街が

ほんとは好きなんです。。


でも、、収入が高く
家族持ちには、、

やはり日吉やたまプラ、小杉なのかな

と思います。。

[470: タマタマン]

まー

そんなわけで

皆様のご質問に

びみょーなお答えしかしておりませんが、、


タマタマンのお答えとさせて頂きました。。


たまプラは、、イマイチ発展してない、、という声もありますが、、

そういう方は、、にこたまに行って頂きたいと思います。。

もしくは港北NTへ


不動産価格が高くなるか、、

もしくは、乗換えが増えて、、交通のべんがちょっと不便になりますけども

ちょっと安くなるけど、、

[471: タマタマン]

まー、、そういった様々なバランスの中での

今のたまプラのポジションとなっております。。

今後、、時が流れ、、

沿線や町が進化し続けなければ、、

今の価値を保てないと思います。。

例えば、、また商業施設を充実させるとか

電車をつなげるとか

たまプラだけに限らず

どこの駅も一緒のことが言えるのですが、、

[472: タマタマン]

というわけで、、

引き続き、、タマタマンにご意見やご質問などあるかた

お待ちしております。。


誹謗中傷でも構いません。。


ではでは。。。

[473: 匿名さん]

>>462
代官山は良いですね。
タマタマンさすがお目が高い！

[474: 匿名さん]

>>472
タマタマンは、たま団のオーナーのひとりで、もちろんご存知だと思いますが、
私が住んでいた横浜の港南台ですが、こちらでいうたま団と同じ公団です。
港南台は、せきれい団地、めじろ団地と鳥の名前がつく団地で昭和49年頃にできました。
今から5年？前になるでしょうか！
港南台駅のすぐの公団一棟が、ブランズに変わり値段が上がりました。
もちろん、もともと住んでいたその団地の住民は、そのまま住んでいます。５階建てが10階くらい？になったと思います。
港南台団地は、当時だいたい一千万円でした。
5年前にブランズになりある売却した住民が4900万円で売ったようです。

タマタマン教えてください。
たま団は、当時だいたいいくらくらいだったのでしょうか？
港南台団地の一棟がブランズ変わりましたが、たま団もそのように変身するのでしょうか？

[475: 匿名さん]

たまたまんはたま団オーナーなの？いつ頃買われたんですか？

[476: 匿名さん]

>>474
この人の内容がたまプラ団地も
実現できるのであれば今のうち
にたまプラ団地購入検討もあり
かな。

[477: 匿名さん]

たまプラ団地の建て替えはまだ決まってません。
所有者の総意(2/3？）が必要だし、
コンクリートは100年持つと頑張っている方も
少なからずおられるので。
全体の流れは建て替えに向かうと思いますが
時間はかかるでしょうね。
駅までバリアフリーで行ける高台、優良土地である事には
変わりありません。

[478: 匿名]

>>477
ちがうでしょ
5分の4だよ。

[479: まやも [男性 40代]]

ねぇ、タマタマン。
南口近くにある2つの東急ドレッセのマンションを
中古で待ってるんだけど、この辺のマンションってどう？

[480: 匿名さん]

毎日新聞2016年2月5日　21時15分


　政府は５日、マンションや団地の建て替えに必要な住民合意の基準を緩和する都市再生特別措置法の改正案を閣議決定した。全世帯の合意が必要だったが、全世帯の３分の２の合意に引き下げる。都市再生法を活用したマンションなどの再開発事業は、自治体の承認が前提で、税制などの優遇措置が得られるが、基準が厳格で合意が難しかった。

[482: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、特定のマンションとは関係のない周辺環境の話題が散見されるようです。
周辺環境の話題につきましても、マンションの購入にあたりましては、必要な情報であるとは考えますが、
個別の物件スレにて、同様の話題が長く継続いたしますと、肝心の物件に関する情報交換を
阻害するケースもあり、他の検討中の方の迷惑になることも考えられます。

つきましては、大変恐れ入りますが、これらの話題につきましては、以降、他の同様のテーマを
扱うスレッドをお探しいただくか、類似スレッドが存在しない場合は、新たにスレッドを作成するなどの
ご対応をお願いできますと幸いです。

現存するスレッドでは、以下のようなスレッドもございますのでご参照ください。

たまプラーザ・あざみ野のお勧めスポットマンションコミュニティ板⓵
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592113/
たまプラーザ団地どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585206/
東急田園都市線って最高！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17610/
－東急線の良さとはいったい－
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139928/
京急沿線でお勧めの街は？part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/274158/

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。


また、特定の方の主張のみを、ことさらクローズアップする意図もございません。
そういった個人的な主張をされたい場合につきましては、
誠に恐れ入りますが、ブログなどの個人のスペースか、当サイト外部のサービスを
ご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。