ジオ美しが丘二丁目ヒルズどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.geo-hills52.jp/
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目29番3(地番)
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩10分
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポートへ委託(通勤予定)
美しが丘小学校のすぐ隣になので児童の声とか校庭の砂埃が気になりなすね

[341: 匿名]

>>340
ジオは、プラウド美しが丘坪す315万より
上ですかね？

[342: タマタマン]

３． もうご存知ですね。。

人口の流入がとまりませーん。。

ウィキペディアとかでみてみてください。
あとは青葉区のホームページとか見てみてください。

少子高齢化、空家が増えてるとは騒がれておりますが、、
１都３県の人口動態は、増えております。。

つまりは、
横浜市への人口増加が
年１００人（１００世帯）
分譲住宅、賃貸住宅の新規着工が
年９０戸
だとすると
需要と供給のバランスでいうと
単純計算で、需要の方が多い計算になります。。

都市部への一極集中がやみません。。

なので、総務省の国勢調査のデータを
額面通り受け取ると
需給バランスでいうと
需要が、まだ多い
となっちゃいます。。

そうすると、賃料にしても
分譲にしても価格が下がりにくい
一つの大きな要素とはなると思います。。

[343: タマタマン]

金利が過去最低を記録しているとはいえ

売り物が少ないとはいえ

やはり今までの目安より２割～３割高くなってしまっているので
なかなか売れ行きが順調というわけでもないとは思います。。

じゃー、値下げは？？
と言うと
これは、各社によって考え方が違うので
何とも言えませんが、

建物が完成するまでは、
どこのデベロッパーも値段は
基本は下げないと思います。。

がんばって販売すると思います。。

完成したら
値段さげるよー
っていうところと
在庫がないし
市場に当分新しい商品も投入される気配もない
もしくは、新しい商品が投入されたとしても高い感じ
という場合には、無理には下げないと思います。。

なので、
販売の進捗の遅さが
値下げに直結してくるかというと
ほんと分かりません。。

その会社会社の経営判断ですかね。。

[344: タマタマン]

なので、、

用地がない
建築単価が下がらない
人口の流入が続く

という状況が変わらず、、
新しい相場が形成されてしまった今となっては

その新しい相場がスタンダードとなって
新しく市場に投入されるマンションの販売坪単価は
その数字を基準として販売されることとなるのが
普通なのかな、と

[345: タマタマン]

なので、、

販売価格は据え置きました！！！


という結論です。。


ちなみに、、


新築マンションの販売単価が上がってるから

中古マンションの個人の売主さんも

強気で売りに出しても

きまっちゃてるんだよなー

これが、、


たまプラのマンションを１２年前位にかった売主さん

大儲けです。。

[346: 匿名さん]

>>343
なるほど〜
某D社の営業マンも最近は変な仕入ばかりで売るのに苦労するって嘆いていました！

某S社の営業マンは、うちは絶対値引きはしません！最後は社内販売で処理しますって言ってました。
ジオ高そうですね。

[347: タマタマン]

タマタマンの回答

長ったらしいなー


長い


とにかく、長い


じゃー

簡潔に


新築マンションのイメージパースと
実際に出来上がったマンションの感じが
違う場合があるのか、ないのか

これは、あります！！

もろあります。。

色んなとこのマンションの掲示板で、、

買った人が嘆いてますね。。

だまされたとか

ださいとか

訴えたいとか

金はらわないとか


とは言え、、中古は中古で夢がないと言えばない
ですが、実物を見れて、自分の目で確認出来ます

誰も住んでいないという新築のメリットをとるか
イメージと違うものが出来るかもしれないというデメリットをとるか
は、あなた次第です。。

[348: タマタマン]

人口流入のくだりが分かりにくいのですが、、


総務省の統計調査で

毎年のアドレスごとの人口増減

住宅着工（分譲、賃貸）

が出ております。。




人口の増加を需要と考えれば、、

住宅の着工数は供給となります。。


この数字のバランスが

賃料や販売単価を決める

一つの重要な指標となります。。



人口の増加が多いのに
住宅の供給が少なければ
賃料や販売坪単価は上がりますし


人口が減少しているのに
住宅の供給が増加していれば
賃料や販売坪単価は下がります


単純ですね

[349: タマタマン]

引き続き

ご質問にお答えします。。


阪急ちゃんのジオは

単純入札で取得した土地だと思われますので、、

以前にも書きましたが、、


そういった土地は、

基本販売単価が、強めです




いくらなのかは

想像が付きませんが、、

[350: タマタマン]

野村のプラウドちゃんは、、

あれは、ネクスコとの共同事業なので

野村の仕入れマンたちが

一生懸命、、ネクスコさん達に取り入って


うちとくみましょうよー

ねー、ねー

うちとくんでよー


っていう形でのマンション事業だから

入札方式では、ありませんね

でも、３１５万円

それが、売り切っちゃうんだから

すごいよねー



でも、立地はさておき

商品企画は、さすがですねー

おみそれしましたー

[351: タマタマン]

続いてのご質問ですが、、

２丁目の商店街の中のセブンイレブン横の空き地については

マンションではないと思いますよ。。

９５％くらいの感じで、、


ちなみに、森本さん

坪３５０万円で、うります

だってさ

[352: 匿名]

>>347
なるほど！

[353: 匿名]

>>351
モリモト坪350万で～～！
プラウドより強き。

でも、モリモトって外観いいしね。

[354: タマタマン]

それにしても

サイゼの横の住宅展示場の様子を

仕事終わった後の夜ですが

見に行きました


あんまり
繁盛してる様子ないですね


基本は
注文住宅を受け付ける位置づけだと
思いますが


外に張り出してあったのは

建売や
中古マンションの物件情報

土地なし潜在注文顧客を捕まえるために
土地の売り物件の掲示をするのが
オーソドックスだと思いますが


まさかの建売とマンションの掲示だなんて


電鉄は、
あの展示場を早く潰して
マンションにしちゃった方が
良さそうですね


それにしても
森本350万かー


それにしても
郵政の社宅
ほとんど電気ついてなかったなー


あそこもマンション用地としては
さいこーだなー


南側が公園なんてなー


2丁目のセブンイレブン横を
確認ついでに
色々見て回ったタマタマンでしたー

[355: タマタマン]

モリモト

衝撃の350万円


というわけで、

タマタマンへご質問ある方は


ぜひ、お待ちしておりまーす

[356: 匿名さん]

ここ数年たまあざでマンション探してたけど割高と思って見送ってるうちにさらに高くなってどこも買えなくなってしまった…

[357: 匿名さん]

>>345

そうですね？
二丁目マンションエリアのあるマンションはは、2001年頃建ったマンションだけど、
今5980万でてます。

後は、6680万とか6650万とか。
中古なのに強き。

[358: 30代女性～～]

タマタマン、
あざみ野もたまプラーザと同様人気はあるんですかぁ？

[359: 匿名さん]

たまプラーザで戸建てかマンション
買いたいけど、まだまだ先になりそ
う。。

[360: 匿名]

タマタマンさん

モリモトがつぼ350万円
との事ですがほぼ確実でしょうか

そしてジオ美しが丘二丁目ヒルズはつぼどのくらいになりそうでしょうか

[361: 匿名さん [男性]]

タマタマンさま、新石川側ってどうなのでしょうか？
美しが丘側に比べて何もないですがその分閑静だし、場所によってはあざみ野も使えるし住みやすいと思うのですが、マンションが出来そうな話とかないですかね？

[362: 匿名さん]

新石川にはマンション建たないでしょう
岩崎マンションなどの立地に
新築マンションが建てば最高ですけどね〜

[363: 匿名さん]

タマタマンの言う通りなんだけれど
日本を取り巻く経済、政治環境が悪すぎるように見えます。。
株価もだらだら下がり続ければ逆資産効果。
都内、横浜（たまプラも含め）マンション価格だけが
孤高を保てるのかな．．．．？

[364: 匿名さん]

同感です。今の不動産の高騰ぶりについていける消費者層がそんなにいるのかな？

[365: タマタマン]

どうもーー、、タマタマンです



タマタマンです


みなさーん


ご質問ありがとうございまーす！！！！

[366: タマタマン]

センキュー


アンドゥ


ロッキュー

[367: タマタマン]

今、、振り返ると


あべ政権に変わる前の


民主党の時が、

やっぱ安かったなー


あの時


買ってた人は


儲かってんだろうし


リーマン後もそうだし


２０００～２００５年位に買ってた人も


得してるんでしょうねー




あっ



これはタマタマンの感覚的な話です



データとれば

そんな感じになるとは思いますが、、

[368: タマタマン]

１０年後


今の時代を振り返った時


今後１０年間の相場推移は


どうなるのか？


廃れる街


栄える街



の境界線は、どこになっているのか？？



すごい楽しみです。。



まー、やっぱり

１０年後に振り返った時


あの時、、高かったよねー


となるとは思いますが、、



まー、、全部、、憶測の話で


どんな経済アナリストも不動産鑑定士も

信託銀行も

そんな予測はたてられないです。。


もし、未来を断言している奴がいたら


イカサマ氏ですね。。



おばちゃんコメンテーターの

萩原　　博子とか


あいつは、ものすごい適当で


何も分かってないですよねー

[369: タマタマン]

まー、

そんなことはさて置き


希望にそうか
分かりませんが

ご質問にお答えしていきたいと
おもいまーす。。

[370: タマタマン]

もうこれは

感覚でしかないんですが

全くもって

タマタマン個人的、感覚ですが

たまプラーザ再開発前は

市営地下鉄始発のあざみ野のほうが

人気が高かったような気がするんですよねー

電車の利便が、
たまプラより高いね
ってことで


東急百貨店はあったものの
2000年頃のたまプラは
何か圧倒的に物足りない

何かインパクトがなければ
美しが丘2、3丁目の豪邸街を
中心とした
ただの閑静な住宅街で
終わってしまっていたと思います。。


東急電鉄は
たまプラーザを
沿線開発の中心とするべく構想を持って
実際そうなるように街づくりを進めたものの
市営地下鉄の誘致に失敗してから
その存在感が埋没する寸前だったのかなー、と

[371: タマタマン]

2000年頃は
そんな感じだったんじゃないでしょーか？？


あざみ野のお隣には
港北ntができて
商業施設の充実感は
圧倒されていたと思いますし


同じく
シネコンがある
新百合ケ丘にも
押され気味だったと思います


二子玉川には
新しい高島屋が出来る感じだったので


西に新百合
東に港北nt
北はふたこ
で
たまプラは
その中での
存在感はかなり押されてた
と思います


そりゃー、そうでしょう

開発から40年
何も街の構造を変えなければ
その魅力は失われていくものだと
思います。。

[372: タマタマン]

で、
地下鉄の誘致にも失敗したし
西も東も北も
商業施設がそこそこ充実してるし

このままじゃ
沿線の中心としてきた街
たまプラーザは
やばいなー

ということで
今のアトリエドゥーエがあった場所を
地下鉄の新駅にするため
遊ばせていたようなのですが、

プールがあったとことか
カルディとかあったとことか
全部ぶっ壊して

たまプラーザが
やっぱり沿線の中心だね
と言われるような
街をもう一度つくりましょう

ということで
再開発に至ったと
思われます


再開発前までは
駅前なんて閑散としてたし
さびていく寸前だったかも
しれないです

[373: タマタマン]

今のたまプラーザテラスが
魅力があるのか
ないのか

タマタマンには
分かりません


ってゆうか
独身の僕にとって
たまプラーザは
つまらない街ですから


とは言え
神奈川で住みたい街と言えば

たまプラーザは

武蔵小杉
桜木町
日吉
とトップの座を争うほど
頭一つ抜けた存在ではあると思います

[374: タマタマン]

そうそう
2004年頃は
犬蔵の区画整理も終わり
1200個分のマンションが
供給される
っていうのもあったし

そういう背景もあり
とにかくたまプラの街の魅力を
上げないといけなかったとおもう


まー、2000〜2005年の流れは

そんな感じなんじゃないでしょうか？


地下鉄のあるあざみ野が
たまプラより
僅差で良いかもと思われていた
再開発以前


犬蔵のマンションの大量供給を控え
街が再開発で動き出した
2000年代
中盤から後半


そして
二子玉川とたまプラの
2大？？？シティの
再開発が完了し
沿線としての魅力が
全体的にアップした現在

[375: タマタマン]

なので、
これが解答になってるか
どうかは
さておき

あざみ野のポジション
って、そんな感じで
タマタマンはとらえてます


駅前から続いていくバス通りの一本道
桜の並木道の先にあるパン屋さん
たまプラみたいに縦の空間を使ったショッピングセンターじゃなくて
横の広がりをもった商店街
個性的な色を持ったお店が色々なんだけど
一本通りから入れば
閑静な住宅街

あざみ野は
とっても素敵な街だと思いまっせー

[376: 匿名]

>>368
ホントにそう思います！
買ったタマタママンションが、10年後に
マイナスにならなければと。

ジオ二丁目とかクリオは、大きなマイナスまでいかなくても、今買った人は、とんとんか、ちょとマイナスなのではと。
今2008年のリーマンに近いからね。

[377: タマタマン]

あざみ野については
以上です


続いてのお便りは
新石川は
びみょーですか？
はたまた、普通ですか？

ということですが、、

タマタマン的観点からすると

高速道路より内側
港北ntに抜ける幹線道路より内側の
あの辺りは

いいなー

です

[378: 匿名]

>>373
たまプラより日吉の方が人気なんですね。
坪単価もたまプラーザ美しが丘より日吉のほう高いと聞きショックです！

日吉は慶応があるからでしょうか(T＿T)

[379: タマタマン]

マンションとか
ケーズデンキとかあるものの

グーグルの航空写真見てもらえば
ですけど
基本は戸建しかないと思います

ほぼ戸建なんです

で、その戸建が
一区画60から70坪位で
建ぺい率が40パーセントとかだから
街並みがほんとにゴージャスに見えます

店舗とかないから
派手さはないけど
エリアの中心には
広々した新石川公園もあって
タマタマンが住んでる5丁目よりかは
街並みが
全然いいと思います


ただ、マンションやれるような
とこは駅から近くにはないと思いますけれども

あるとしたら
タマタマンがOBである
美しの森幼稚園くらいかなー


めっちゃ
どろんこになったなー


美しの森幼稚園は
とにかく広い

そして自然がいっぱいです

なので、
マンション用地としては
最適ですね

[380: 匿名さん]

>>379
タマタマンさん、
横浜のそこそこの住宅地は
時代で移り変わってきましたが、
横浜で人気のある住宅地は、
山手、日吉、みなとみらい、美しが丘
ですか？

それと、ブランド力のある、値が下がらない
住宅地で、昔も今も変わらないだろう
という住宅地は何処でしょうか？

宜しくお願いします。

[381: 匿名さん]

ブランドとか、人気とか、高い安いは別にして
たまプラはこれからも住みやすい街であり続けると思います。
鉄道会社、行政、住民が参加して街作りが進められるのは
心強いです。

[382: 通りすがり]

先日たまプラーザ駅前を初めて
歩いてみたが、
駅から一分歩けば、雑居ビル。
汚い。魅力ない。
先々枯れた街に
ならないと良いが。

[383: 周辺住民さん]

美しの森幼稚園はそのままであってほしい
どこもかしこもマンション建てすぎだよ

[384: 匿名さん]

ブランドとか人気とかは人それぞれですね！
男性は私の周りは、本牧好きとか、
女性はたまプラ好きだとか。
こだわってるひといいなぁ
と私は思います。

[385: 元たまプラ住人]

タマタマンと同じ5丁目に住んで

その後新石川2丁目に住んでました

いまは隣駅に引っ越しましたが

新石川2丁目は良い場所ですね！

特にヒルトップの新石川公園周辺

あそこから下に下ると微妙な感じです。
たまプラまで登りで、あざみ野も微妙に遠い

戸建てばかりだから分譲マンションは
難しいでしょうね

[386: 匿名女性]

ここのスレで誰かが言ってたけど、
2008年頃って不動産高かったし、
ジオも坪315万になれば、高いよね。
ジオを購入したとしても、10年後、
2016年は高い時期だったと言う時
来るかもね。

2001年から2005年あたりりの金額
で買える時期が来ればいいな。

[387: 匿名さん]

>神奈川で住みたい街と言えば
>たまプラーザは
>武蔵小杉
>桜木町
>日吉
>とトップの座を争うほど
>頭一つ抜けた存在ではあると思います

それじゃ、スーモのランキングと同じじゃないですか。
日本人は交通利便性以上の価値を住む場所に見出だせないんですかね(笑)

[388: 元たまプラ住人]

交通は急行停車駅かどうかは気にするよ
通勤時間に影響するし
帰りも各停だとかなり長く感じる

基本的に遊びは車移動だから
駐車場が平置きだと最高ですね
引っ越して機械式になって
かなり煩わしいです…

あと大事なのは
駅からの動線上にどんな店があるか。

スーパーやコンビニがあればいいけど
ジオはスーパーが無いんですよねぇ
週末にオーケーでまとめ買いかなー

いまいち2丁目の
あのエリアに魅力を感じないけど
静かなのはいいね。

[389: 匿名女性]

>>388
そうですか？
たまプラーザは不便なんですね

[390: 匿名]

二丁目マンションエリアは、
魅力私も感じない。
歩くだけでも息苦しい。

五丁目のたま美しが丘ヒルズ？
のマンションの裏の住宅地は
住みやすそう。