ジオ美しが丘二丁目ヒルズどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.geo-hills52.jp/
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目29番3(地番)
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩10分
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポートへ委託(通勤予定)
美しが丘小学校のすぐ隣になので児童の声とか校庭の砂埃が気になりなすね

[293: タマタマン]

ニッセンの販売についてですが、、


現在は、中高層建物建築に関する近隣の同意を

取得している最中かと思われます。。




どこまでの近隣住民に、マンション建築することの同意を得るのか

建てる規模や行政の判断によって違ってくるのですが、、


同意が得れれば、

同意が得られたプランで、建築確認申請を出して、

行政のOKが出れば、

販売が開始されます。。

[294: タマタマン]

この近隣同意について

余談になりますが、、

線路きわに立ったドレッセ美しが丘ヒルズ

タマタマンのお膝もとですが、、



タマタマンハウスは、

近隣の同意の範囲に入ってはいなかったようなので、

説明などはなかったのですが、、



当初、マンションのバルコニーの開口部を

西側、つまりは住宅地側にしていたようですが、、
（線路側は、東側）


戸建とにらめっこしてしまうので、、

あの並びの方々は、

強固に反対されていたのかなー

とは思います。。


なので、、

西側向きだったものが

東側の線路向きに




近隣の同意とは

こういうものなのです

[295: タマタマン]

ただ、近隣同意は

必ずしも全ての世帯から取らなくてはいけない

というものでもないです。。


ナンクセつけて、金を取ろうとする人たちも居ますから


事業者側が合意に向けて、色々と改善策を提示したけれども

受け入れられなかった、、

ということであれば、、

反対されてても、そんなの関係ねー

そんなの関係ねー

で、建築確認が取得出来る場合もあります。。


そのへんは、ケースバイケースです

[296: タマタマン]

ここからは

タマタマンの憶測になりますが、、



ニッセン跡地の場合は、、

横浜市が推進するコンパクトシティ？だっけか？？

まー、駅前の利便性が高い土地の都市計画の制限の緩和を認めてあげて、、

従来より沢山の戸数が取れるように、

マンションの建築を認めてあげましょう

という行政の政策に基づいたマンション

となっております。。



緩和を認めてあげる条件として、、

何か公共性の高い施設をマンション内に組み込む

ことが、あげられているのだと思います。。



その公共性の高い施設とは何か、、

横浜市と電鉄は、３年前位から

コンパクトシティの街作りに向けたシンポジウムを

何回も開いております。。



そこで、市民の方々から広く声を集めて

新しいマンション作りに

その声を反映させて、

公共性の高い施設を組み込みました

という風になっているのでは、と思います。。


で、その恩恵として

容積と高さの緩和を受ける


こういうストーリーですね

[297: タマタマン]

なので、

容積と高さ制限の緩和を受けられること前提で

土地を仕込んでいたのであれば、

思いの外、販売単価は安くなる可能性があります。。


というのも、土地購入時に想定していた戸数より

より多くの戸数が取れるように建築出来るようになった


ということであれば、

当然減価である土地代の１世帯当たりの負担が減り

販売価格が抑えられることに繋がるからです。


なので、ニッセンの跡地は、販売価格がどう出るか

楽しみです。

[298: 匿名]

>>290
タマタマンは、
不動産鑑定士の資格持ってるでしょ‼？

[299: タマタマン]

それに対して

ジオですが、

こういうマンションは高くなる傾向にあります。。


原価を抑える為に

地主に入り込んで、土地を安く仕入れさせてもらったり

長い年月をかけて地道に地上げをしたり

ニッセンのように建物の制限を緩和するといった工夫が

何もなされていないので、、


阪急もデベなので、土地を仕込まないといけないので、、

高く札を入れざるを得なかったのは間違いないと思います。。


経営が傾いているシャープなので、

阪急が相対でシャープから安く土地を譲ってもらったということは

ほとんどないと思います。。

[300: 匿名さん]

もし不動産鑑定士の資格を持っていなくても、その資格を持っている人の名前を借りるんでしょ。

その不動産鑑定士の資格って凄く難しいの？
ちょっと勉強すれば直ぐに獲れる資格なのかなぁ。

あれば使える資格なら・・・

[301: タマタマン]

昨今の土地仕入れの常識となっていますが、、

一工夫、二工夫して土地を仕入れないと
販売価格を抑えることが出来なくなってしまいます。。

入札で取得する土地は、、
基本は、、何も工夫せず
どれだけ高値で競り落すことにチャレンジ出来るか

その１点につきます。。


なので、ジオはそれなりの価格なことは

間違いないのかなー、と

[302: 匿名]

>>300
宅建士（前は宅地建物取引主任者）
じゃないんだから、

弁護士、会計士、不動産鑑定士と難しいよ！

[303: タマタマン]

ジオの立地は、決して悪いとは思いませんが、、

あと１，２分歩けば、戸建住宅街で、

美しが丘２丁目界隈は、けっこー頻繁に土地の売り買いがなされているように思います。。


なので、ジオの値段次第によっては、

更地から土地を買って、注文建築で家を建てられるという価格帯とかぶってくる可能性もあるかと思います。。

戸建街の中にあるマンションは、そのリスクが介在していると思います。。

安ければいいのですが、、高いと周辺の戸建と価格がかぶる。。

マンションがいいか、戸建がいいかの個人的嗜好は置いておいて

必ずしもそのマンションを選択しなければいけない必然性は落ちてくるのかな、と

[304: タマタマン]

というわけで、、

ニッセン、サイゼ、、注文住宅と競合が目白押し

しかも、立地や商品性といったところで分が悪いジオ

営業さんがどう巻き返すか、、

見どころ満載のプロジェクトとなっております！！！

[305: タマタマン]

タマタマンは

宅建は取得済です。。

１０年前です。。


今は、、土地家屋調査士の資格を目指してます。。

鑑定士は、信託銀行に勤めている人におすすめですね。。

[306: タマタマン]

それと、、現在の不動産市況に対する

タマタマンの私見です。。

[307: タマタマン]

美しが丘２丁目で

ここ１０年ぐらいで、２０００万円あがり、、

他の駅でも、これと似たような上がり方かと思います。。



例えば、、リーマンショックのような社会変動が起きて、

そのタイミングで、

自分の不動産を何らかの理由で、手放さないといけなくなりました

という時に、、


築年数が違うと言っても、、

中古でマンションを売却しないといけない時に、、

同じアドレスで、２０００万円違いでマンションが売りに出されたとき

価格競争力が全くなくなってしまう怖さがあります。。




設備の建物の仕様の多少の違いはあれど、、

２０００万円の違いは、、デカすぎると思います。。




金利が低いおかげで、毎月の返済は、跳ね上がった価格をある程度吸収出来ているのかもしれませんが、

残債の減りも速いのかもしれませんが、、

とは言え、、

価格の上昇率が高すぎる気がします。。




デベのPJ担当ではありますが、、

今、不動産を購入することのリスクは、

上に書いたようなリスクを抱えてしまう気がしてなりません。。

[308: 検討中の奥さま [女性]]

タマタマン参考になりました^ ^
ありがとうございます！

[309: タマタマン]

不動産の値上がりに対して、、

賃料の値上がりがそれほどありません。。


今の不動産価格の妥当性をデベが見出すならば、、

賃料の値上げに着手しないと、きついと思います。。


なので、、黒田総裁が目指す物価の上昇と同じく、、

賃料の値上げにチャレンジ出来るか、、不動産業界。。。

そうすれば、、もう一度、、不動産業界にビッグウェーブがやってきます！！


そえと、、お給料の値上げもね。。

[310: 匿名]

>>303
なるほど！

[311: タマタマン]

タマタマンに対するご質問

皆様からのご質問

お待ちしております！！！



まー、タマタマンだったら、、たま団の２５００万円位のやつを買って、

毎月の賃料による浪費を防ぎつつ、、

世の中の流れがどうなるか、様子を見るかなー


でも、、ニッセンとサイゼは、、

ほんとに立地がいいなー




これに対抗しないといけない

ジオ


く、く、くるしいっーーー

[312: 匿名サン、]

>>311
toタマタマン
タマタマンか手掛ける青葉区のpjは
何処の駅でしょうか？

[313: タマタマン]

たまプラでーす

[314: タマタマン]

タマタマン
コメンツ

よく覚えていますねー

ありがとうございまーす


嬉しいでーす


実は
たまプラ
でやる予定でしたが

土地の売主さんの都合で
土地の売買が直前で
キャンセルになってしまいましたー

勇み足でした〜


ごめんなさいね

ちゃんちゃん

[315: 匿名さん]

>>314
タマタマン、教えてください！

最近たまプラーザで中古マンション買うためにたまプラーザ大手4社営業マンにそれぞれマンション物件をお願いして見に行きました。

営業は、女性や男性もいたのですが、大手N女性の営業方は、
お客様ははっきりした方ですよね。
とか
お客様は潔癖なのですか？
と何も知らないのに失礼な言い方されました。
大手sは、全体的にあまり営業マンの評判よくなく、大手m不動産はやる気ないし、結局大手tが強きだけど、契約するならばここしか仕方ないかなぁーという感じ。

大手だとか、営業マンとか気をつけた方が良いことありますか？

[316: タマタマン]

新築マンションにはない立地の良さにこだわったマンションが欲しい
(眺望や環境、学区、駅距離など)

新築マンションの価格にはとてもじゃないけど、手が届かないけど、自分が買える範囲で、この場所でマンションが欲しい

マンションのモデルと間取図面だけじゃ、決められない
実際のお部屋を見てから決めたい

タマタマンの話は信用出来ない
地元の不動産屋さんの生の声を聞いて、どういうマンションを買うべきか、はたまた買わないべきか、色々と相談したい

などなど、様々な理由から
新築マンション探しと並行して、中古のマンションを探されてる方も多いかと思います。。

[317: タマタマン]

やはりこのエリアで
中古のマンションの取り扱いが多いのは

リバブル
リハウス
住友
野村

は鉄板だと思います。


大手と言えど
お客さんと営業の相性みたいなものは
あると思うので
ある人には、相性があい
またある人とは、相性があわない

というのは
当然発生してくるとは思います


また、ある会社では
何も分からない若手がつき
また、ある会社では
ベテランで親切で、丁寧な営業がつく

という具合もあるでしょう


どんな営業さんに接客してもらうかは
やはり運次第なのかな
と思います

[318: タマタマン]

なので、営業マンとの出会いは
運、
という一言につきますが、

マンションを買ったあとの保証

は、会社によって違いがあるようなので
そこを基準にして選ぶのも
一つの手だと思います


たとえば
何かあっても
200万円までは無料で対応するとか
1年間は、元の売主さんに負担してもらうとか
各社とも、
買った後の不具合に対するサービスが様々あるようです


自分にあった営業さんとの出会いも大切ですが、営業さんとの付き合いは、いいマンションを探す時だけです

買ったマンションには、よっぽどのことがない限り手放すわけではないと思うので、
気にいったマンションをあなたの感覚で見つけた時は、
今後起こり得る不具合が発生した時に
仲介会社として
どこまで責任を持ってくれるのか？

この責務の範囲を大幅に取ってくれる会社が
いいのでは、と思います。

[319: タマタマン]

なので、
営業さんのパーソナリティーではなく
仲介会社としてのレスポンスィビリティの大きさについて
ドライに考えることをおすすめです

[320: タマタマン]

それと
いい物件はどこに落ちてるか
分かりません

色んなお店に行って
色んな営業マンと知り合いになるのが
オススメです

例えばリバブルでも
たまプラとあざみ野のお店に行って、違う営業さんと知り合うとかしてもいいのでは？
と思います


不動産の売り物件については
売主さんから売却依頼された会社がある特定の1社であっても、その他の不動産会社にその情報を開示しなければならない、という宅建行法があります。

なので、基本はどの会社も、紹介するマンションについては、ほとんど同じだとは思いますが、

大幅な値下がり情報を知っている
まだどこにも知られてない物件を持っている

という話は、その一方でよくあると思います。

[321: タマタマン]

安くなったり
人気の物件は

意外と、ネットに出る前に話がついてしまうかもしれません

なので、労を惜しまず、是非、色んなお店に行ってもらうのが、おすすめです


タマタマンも、7年前に中古のマンション
買ったなー

[322: タマタマン]

まー、タマタマンは
そのマンションは
とっくのとうに貸してるんですけどね

まー、またそれは
聞きたい方が居たら
次のお話ということで


そこそこ？プチ？大家な
タマタマンでした〜

[323: 匿名さん]

>>322
タマタマンありがとう！

大手tは、今の家を売って仲介手数料は、
勿論、物件価格3%＋6万の消費税だけど、
またtで買うと、手数料が割引なるんです。

大手tは、強きだけど、たまプラーザ店だとわがまま言ってもかなり動いてくれるので、大手tが私自身はあってるかな～～。
大手4社たまプラーザ店は、若手のこが多いので、こちらの方が営業マンにかなり気を遣いつかい、疲れてしまったけど。。
私は、あってるのは、tかな。

[324: 匿名さん]

仲介手数料が、物件価格3%＋消費税かぁ。
確かに仲介が入れば仲介手数料も発生するけど、
個人で売買もよく分からないから・・・

売るにしても、買うにしても、それ以上にお金が必要なんだなぁ～。
不動産で稼ぐのも大変そう。

[325: 不動産購入勉強中さん]

今年に入って新築マンションの売れ行きが
スローダウンしているようですね。
中古物件の売りも心なしか増え、
価格見直し物件も増えているように思います。

昨年後半から潮目が変わったのでしょうか？
結構高くなりましたからね。
タマタマンはどう思われますか。

[326: 30代女性～～]

>>324
主人の実家のチョー田舎の古家を相続でもらい、うちはサラリーだから田舎の古家の隣人が欲しがってくれて安く売りました。田舎でも微々たる固定資産がかかるので。その時は、不動産屋さん通さずでした。

しかし、たまプラーザは都会なんで、仲介者をさないとね。なので大手4社の中の私はtをしかたなく、選ぶつもりです。パーソナリティーある営業マン探します。

不動産買うのは疲れますね！

[327: 匿名]

タマタママン、相談に乗ってくれてありがとう！

物件価格3%+6万×消費税の消費税は大きいから、ならば今のうちにジオを買えば売主だから仲介手数料はかからないし、選択肢としていいけど、土地から買い家たてるか、日生跡地かサイゼリヤかそれもあるしね。

ゆっくり考えます。

[328: タマタマン]

おはようございまーす

タマタマンです

不動産取引に関わる
仲介手数料って
確かにもったいないかもですが

内容については
よく分かりませんが
ソニー不動産とヤフーが
個人間で
売買を成立させるサービスを
始めたようですね

[329: タマタマン]

でべで仕入れをしてると
うさんくさい話が
山ほど持ちかけられます


話としては、
簡単に言うと
僕ら、不動産のプロ中のプロを
騙して
お金をふんだくろう
という類のものです


詐欺の臭いがプンプンする
というものから
弁護士などをうまく利用する巧妙なものまで
多々あります

[330: タマタマン]

なので、土地を仕入れる時
話がまとまり
契約だ
という時は
かなり慎重に
様々なチェックをします


具体的には
土地の境界確定
土地の権利関係
特に相続の場合、遺産分割協議が終わっているか、他に相続人がいないか、戸籍謄本のチェック、遺産分割協議と契約名義人が引き渡しまでの間に途中で変更になり、相続登記名義人と契約名義人が異なった場合、所有権の移転は出来るのか、
未登記建物を登記しない旨の確認、
接続道路の確認
道路に接しているように見えて、接していないと、建物が立てられない
特に私道の場合、
通行掘削承諾は、道路持分を持っている全員から取っているか
建築確認申請は、道路持分を持っている人間の同意は必要になるか
道路境界が決まってない場合、
行政との協議だけではなく、道路向かいの土地所有者及びその周辺の同意が必要になるか、
特定施設の指定は受けてないか
特定施設の指定を受けてなくても、区画形質の変更をする場合、まちづくり条例で土壌調査をする義務が発生してくるか、
建築物を建てるために、道路には接しているが、特定道路までの一定の幅員の接続を求められるか、
その接続は現況幅員と道路台帳での一致を求められるか
隣地との高低差の関係で、建物が立てられない土地か
擁壁の検査ずみが取得出来てるか、
インフラは整備されているか
隣地からの排水状況
謄本にはない通行権の有無
非敷地権であれば、建物と一緒に土地の持分の所有権移転がないか
越境はないか、越境があるば、行政によっては、越境部分を敷地として見なさず、
建物の建築の際、日影制限が大幅に変わってくる
用途変更はないか
建築協定はないか
公拡法に指定はないか


心理的瑕疵として
誰か死んでないかなどなど


ちょっと専門的かも知れませんが
まー、不動産の売買には色々リスクがつきまといます

プロでもミスする時があるみたいです

タマタマンは、
まだセーフですが

なので、大金を投入したにも関わらず
家が立てられない
所有権移転が出来ない

マンションでも
前の所有者が管理費などを滞納してた
二重売買されてた
一時金で大金が持ってかれるなど

などなど
ほんとにもう
色んなリスクがあるんです


言いたいことは
それだけなんですが

[331: タマタマン]

このチェックを個人間でする

っていうのは
ちょいとムリがあるような気がします


それこそ
怪しいブローカーが暗躍する
温床になりそうで
やがて問題になりそう


ってか
書いてて思ったんだけど
問題ある土地を安く仕込んで
分からない人に
適当に売って

わからなかったー
っていうふりをすれば

儲かるかも

[332: タマタマン]

なので、

こういったリスクを避けるために
保険と考えて
仲介会社はいれたほうがいいですよー


逆に僕らプロは
仲介手数料っていうのは
ほんとに紹介してくれて
ありがとねー
っていう意味合いで
払うことがほとんどです

[333: 匿名さん]

タマタマンさん質問お願いします
公園通りの7-11（美しが丘2丁目店）の左側の雑居ビルあった所何になりますか

[334: 匿名さん。]

>>332
タマタマン初歩的な事かもしれませんがわからないので教えてください

ジオを含め新築マンションを購入するとしたら入居後に室内や外観や眺望のイメージが違っていたと思うことはあるのでしょうか？

中古マンションのほうが観に行けば物件の眺望等分かりやすいので場合によっては新築よりよいでしょうか？

[335: タマタマン]

不動産価格、、暴騰中


タマタマン需要も暴騰中、、、



開発担当×美しが丘在住×親切丁寧


といえば、、


もうおなじみですね


タマタマンでーす。。



もしかしたら、ディーンアンドデリーカで

商品だけチラ見して

何も買わずに出ていくのは、、

タマタマンかもしれません。。


くそこんでるでんとの中で

スマホをいじくってる

あのサラリーマンが

タマタマンかもしれません。。


みなさん
よろしゅう

[336: タマタマン]

まー、まー、

冗談はさておき


昨今の不動産市況について


色々なデベロッパーさんから聞いたり

タマタマン個人の私見についてですが

[337: タマタマン]

不動産、、たか


不動産、、たかいよー


どうなってんだよーーー


たかいよーー

[338: 匿名さん]

>>337
タ、タ、タマタマン。。。

それは知ってる〜〜〜

[339: タマタマン]

もう、さんざ


もうさんざん言い尽くされていることですが


そういうことも含めて、


高くなっている要因についてのおさらいをしておきましょう。。

[340: タマタマン]

１． もうご存知ですね。。

建築コストが値上がってまーす。
値上がった要因は
・震災
・オリンピック
・職人自体の減少
主な理由はこれです。

この情報は必ずと言っていいほど、出てきますね。


具体的にマンションを作る単価ですが、
震災前は、普通のマンションで建築坪単価８０万円位だったものが、
（共用部分とか全部ふくんで）
今は、同じようなものを作るのでも建築坪単価１２０万円位となっております。


それと、建築の工期が、、震災前より伸びてますので、、
その分、事業金利がかさむ分、、
販売単価に上乗せされております。。


２． もうご存知ですね。。

事業用地の減少・・

とにかく土地がないみたい
あっても駅から遠い
くそ郊外

くそな土地でマンションやっても
売れるわけないから、、
まー、、駅から徒歩１０分前後、、ぎりぎり１５分圏内で
マンション用地があったとして、、
売却のお知らせが出ると、
どこの会社も、、鬼のように飛びつくわけですよ

デベロッパーは、
年間売上○○円分の用地を仕入れますとか
年間○○戸数分を仕入れますとか
経営計画で、IRリリースしてると思いますが、、
ここ最近は恐らくほとんどのデベロッパーが用地仕入れ目標に到達出来ていないと思われます。。

なので、さっき書いたように
銀行とかから売却のアナウンスがされると


やばいよー、仕入れないと、売り物がないよー
売上がたたないよー
とか
販売個数が少なくて、営業が売るものないよー
とか
あえいでいるデベロッパーが
なんでもいいから

えいやー


で高値で、とにかくとれる数字でいれて

まー、、たまプラで坪３５０万円って高いけど
あとは営業のみんな、、よろしく！！！

っていう感じなんです。。

その例が、、こちらの阪急さんのジオです。。

[341: 匿名]

>>340
ジオは、プラウド美しが丘坪す315万より
上ですかね？

[342: タマタマン]

３． もうご存知ですね。。

人口の流入がとまりませーん。。

ウィキペディアとかでみてみてください。
あとは青葉区のホームページとか見てみてください。

少子高齢化、空家が増えてるとは騒がれておりますが、、
１都３県の人口動態は、増えております。。

つまりは、
横浜市への人口増加が
年１００人（１００世帯）
分譲住宅、賃貸住宅の新規着工が
年９０戸
だとすると
需要と供給のバランスでいうと
単純計算で、需要の方が多い計算になります。。

都市部への一極集中がやみません。。

なので、総務省の国勢調査のデータを
額面通り受け取ると
需給バランスでいうと
需要が、まだ多い
となっちゃいます。。

そうすると、賃料にしても
分譲にしても価格が下がりにくい
一つの大きな要素とはなると思います。。