ジオ美しが丘二丁目ヒルズどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.geo-hills52.jp/
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目29番3(地番)
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩10分
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポートへ委託(通勤予定)
美しが丘小学校のすぐ隣になので児童の声とか校庭の砂埃が気になりなすね

[261: 匿名]

>>259

わかった。
日生跡地まで、マンション購入がまんするよ。

[262: タマタマン]

なので

サイゼ跡に出来る
東向きが
パークフロントビューになる
マンションも楽しみだなー

それと
郵政の社宅もいいなー

南と東が桜並木に接してて
敷地も広い
駅も近い

ニッセン
サイゼ
郵政は

立地的には
伝説の部類だと思います


あとは、商品企画


楽しみだなー


きっと東急がやるから
センスないんだろうなー


定借マンションの
駅直結型のドレッセの外観の
安っぽさにはがっかり

[263: タマタマン]

毎日、、通勤の通り道で使ってるけど

安っぽいなー


目の前に出来た
トヨタレンタカーが入ってる賃マンの方が
グレード高いんじゃないか

っていうくらい、安っぽいなー

ロイヤルガーデン
入ってるのに
残念だなー


それにしても
ロイヤルガーデンって
あんまりおいしくないなー

外苑のお店にしか行ったことないけど


いつも奥様達が開店前から
行列なしてるけど

[264: 匿名]

>>260
二丁目マンションエリア確かに息苦しい。

二丁目でも、ここのジオかモリモトもあるし。

ここのジオは、上層階じゃないとよくなさげ～


i'm lookingforward to seeing 日生跡地

[265: タマタマン]

それにしても

ディーン&デルーカ

一時期ほど
人入ってないなー

たまーにパンを買おうと思って
寄ってみるけど
一つがでかすぎて

買うのやめてるんだよなー


おいしいのかなー？

そうでもなさそうだなー

[266: タマタマン]

森本は
デザイン
好きなんだよなー


かっこよくなるといいなー



2丁目にある
フローレンスパレス
ジオ1
アルス
は、
2丁目の中でも
良さげだなー

[267: 匿名]

>>266
でも、これら3棟は西向き

売るとき大変。

人気はないなー

[268: 匿名さん]

タマタマンは独身とどっかのスレで見た記憶あるんだが、一人で美しが丘の戸建に住んでるの？

掃除やら面倒くさそうだが戸建売って管理が楽なマンション暮らしする気はないの？
いい値がついてサイゼでも郵政でもどこでも買えそうなのに。うらやましい。

[269: 匿名さん]

>>268

私もタマタマン違うスレでみた。
30代で美しが丘5丁目の戸建てらしい。
普通、独身で戸建て住まないから親と一緒なんじゃない？

[270: 近所です]

タマタマンって、
うさんくさいのを感じる。

[271: タマタマン]

おはようございまーす


タマタマンは
いい歳して実家から出れてないです

なので、お庭の掃除とかは一切してないです

管理は戸建の方がめんどいです
たぶん

マンションには
なかなか実現しがたい戸建の
いいところは

広い
自由
開口部が沢山

です

電鉄が昔に分譲したとこだから
そこそこ広さがあると思います

モンスーンの近くです


みなさん
よろしゅう

[272: タマタマン]

あと、

タマタマン

って

うさんくさい


っていうの
分かるなー


それ
狙ってやってるからなー

みなさん
よろしゅう

[273: 検討中の奥さま [女性]]

>>239
投稿削除されたのですか…
みたかった

[274: 匿名]

タマタマン、
モンスーンカフェの近くに戸建て
羨ましい！

高級住宅地だね。

[275: 匿名マンション購入検討中]

ここの広告がポスティングされました。
値段はどうなんだろー

[276: タマタマン]

こんばんは

タマタマンでーす

美しが丘の戸建は
実家なので
とてもじゃありませんが
自分では買えません

それこそ
タマタマンの年収レベルで言えば

美しが丘の持ち家年収500万円説を
裏付けちゃいますし

犬蔵の外れの
2000万の中古を買うのが
限界かもしれないです


なので
クリオやらルフォンやら
ジオやら
2丁目辺りのマンションを
買える
または検討出来る方々は
素晴らしすぎて
よだれがでちゃいます

[277: タマタマン]

指くわえるしかねー

っていう感じです

こんぐらっちゅれーしょーん

[278: タマタマン]

それと
阪急さーん

ジオ早く売っちゃってー
早く、はやくー

[279: タマタマン]

ニッセン跡地の中高層に関する同意が
まとまってー
建築確認がおりちゃってー
販売開始されちゃうとー
お客さんがそっちに流れちゃうかなー

と、

[280: タマタマン]

逆に
高いぞ
高いぞ
と見せかけて

ニッセンより
坪単価70万違いましたー
激安です

お安くお求めになりたい方
こちらへどーぞ

というオチは
ないかー
いや、ないかー


きっと
シャープの跡地だから
入札で高値でどん

関西のでべだから
地主ルートがないから
高値仕込みで、えいやー

[281: 匿名マンション購入検討中]

タマタマン、

モンスーンカフェ、美しが丘ヒルズの裏側って
勿論５丁目だけど、あの辺りは閑静な住宅地で
素敵な場所ですね。

羨ましい

５丁目に戸建て欲しい。
タマタマン、親を説得させ私に売ってください。

そうすれば、タマタマンは、ここのジオにご両親と入居出来るんだから。

[282: 匿名さん]

どうせ高いなら日生を狙いたいがリーマンに買える値段で出てくるとは思えない
でも10階建ての大規模なら向きや階数を妥協すれば手が出せるのもあるかもと思ったり、、

[283: 匿名さん]

たまプラーザは、二丁目マンションエリアにマンション購入することがステイタスなんだろうけど、二丁目のプラウドあるエリアは狭い、息苦しい、人の温かみを全く感じない。あの場所で子供を育てる気にはならない。
なので、二丁目ジオエリアを期待したけど、イマイチ。
だから、
日生跡地か、タマタマンの実家美しが丘5丁目の人の温かみをまだ感じる中古戸建てを狙うか。

[284: タマタマン]

どうもタマタマンでーす


タマタマンハウス、、売却しませーん



まじめに、色々と投稿させて頂きます。。

[285: 通りすがり]

美しが丘五丁目って閑静な住宅地？

[286: タマタマン]

ニコタマのマンション相場のように
ここ１０年位？のたまプラのマンション相場の

再度確認してみましょう

４つのゾーンに分かれます


まず再開発前
坪単価２１０万円

再開発途中
坪単価２４０万円

再開発後
坪単価２７０万円

あべ政権下
坪単価３００～３１０万円

データは美しが丘２丁目限定です

[287: タマタマン]

犬蔵は、

概ね２２０万円～２４０万円となっております。

街並みは綺麗だと思いますが、

・駅距離

・アドレスの違い

等は、中古単価で坪６０万円程度
差が出るほど、評価に差が出るんですね。。


詳しくは、ルフォンたまプラーザに詳しく
サンプルを示して、かいてまーす。。

[288: タマタマン]

余談ですが、、


ルフォンは、坪２７５万円で販売開始から１年


たった２５戸なのに


クリオは、坪３００万円で約３ヶ月程度で完売
（マーケット会社、工業市場研究所レポートによると、販売好調。。）


ほとんど同じ立地

同じ環境

にも関わらず、、

やはり住所の違いは大きいんですね

[289: タマタマン]

クリオとプラウドで

たまプラ（美しが丘住所）での

新しい相場を作り上げてしまいましたー

これから販売されるマンションは

坪３００万円～が目安となると思います。。

[290: タマタマン]

相場上昇の傾向は、

たまプラだけに限らず

宮崎台、ニコタマ等

沿線全体に及んでいますが、、


ここ１０年で坪単価にして約１００万円の上昇です。。

いくら金利が低下しているとはいえ、、

７０㎡にして２０００万円の値上がりです。。

[291: 匿名]

たまプラ値上がり
300万
腹立つわ～

[292: 匿名さん]

タマタマンはプロの人だから具体的な数字で解説してくれるのわかりやすい！

値上がり方すごいね　オリンピック終わるまで仕方ないのかな

[293: タマタマン]

ニッセンの販売についてですが、、


現在は、中高層建物建築に関する近隣の同意を

取得している最中かと思われます。。




どこまでの近隣住民に、マンション建築することの同意を得るのか

建てる規模や行政の判断によって違ってくるのですが、、


同意が得れれば、

同意が得られたプランで、建築確認申請を出して、

行政のOKが出れば、

販売が開始されます。。

[294: タマタマン]

この近隣同意について

余談になりますが、、

線路きわに立ったドレッセ美しが丘ヒルズ

タマタマンのお膝もとですが、、



タマタマンハウスは、

近隣の同意の範囲に入ってはいなかったようなので、

説明などはなかったのですが、、



当初、マンションのバルコニーの開口部を

西側、つまりは住宅地側にしていたようですが、、
（線路側は、東側）


戸建とにらめっこしてしまうので、、

あの並びの方々は、

強固に反対されていたのかなー

とは思います。。


なので、、

西側向きだったものが

東側の線路向きに




近隣の同意とは

こういうものなのです

[295: タマタマン]

ただ、近隣同意は

必ずしも全ての世帯から取らなくてはいけない

というものでもないです。。


ナンクセつけて、金を取ろうとする人たちも居ますから


事業者側が合意に向けて、色々と改善策を提示したけれども

受け入れられなかった、、

ということであれば、、

反対されてても、そんなの関係ねー

そんなの関係ねー

で、建築確認が取得出来る場合もあります。。


そのへんは、ケースバイケースです

[296: タマタマン]

ここからは

タマタマンの憶測になりますが、、



ニッセン跡地の場合は、、

横浜市が推進するコンパクトシティ？だっけか？？

まー、駅前の利便性が高い土地の都市計画の制限の緩和を認めてあげて、、

従来より沢山の戸数が取れるように、

マンションの建築を認めてあげましょう

という行政の政策に基づいたマンション

となっております。。



緩和を認めてあげる条件として、、

何か公共性の高い施設をマンション内に組み込む

ことが、あげられているのだと思います。。



その公共性の高い施設とは何か、、

横浜市と電鉄は、３年前位から

コンパクトシティの街作りに向けたシンポジウムを

何回も開いております。。



そこで、市民の方々から広く声を集めて

新しいマンション作りに

その声を反映させて、

公共性の高い施設を組み込みました

という風になっているのでは、と思います。。


で、その恩恵として

容積と高さの緩和を受ける


こういうストーリーですね

[297: タマタマン]

なので、

容積と高さ制限の緩和を受けられること前提で

土地を仕込んでいたのであれば、

思いの外、販売単価は安くなる可能性があります。。


というのも、土地購入時に想定していた戸数より

より多くの戸数が取れるように建築出来るようになった


ということであれば、

当然減価である土地代の１世帯当たりの負担が減り

販売価格が抑えられることに繋がるからです。


なので、ニッセンの跡地は、販売価格がどう出るか

楽しみです。

[298: 匿名]

>>290
タマタマンは、
不動産鑑定士の資格持ってるでしょ‼？

[299: タマタマン]

それに対して

ジオですが、

こういうマンションは高くなる傾向にあります。。


原価を抑える為に

地主に入り込んで、土地を安く仕入れさせてもらったり

長い年月をかけて地道に地上げをしたり

ニッセンのように建物の制限を緩和するといった工夫が

何もなされていないので、、


阪急もデベなので、土地を仕込まないといけないので、、

高く札を入れざるを得なかったのは間違いないと思います。。


経営が傾いているシャープなので、

阪急が相対でシャープから安く土地を譲ってもらったということは

ほとんどないと思います。。

[300: 匿名さん]

もし不動産鑑定士の資格を持っていなくても、その資格を持っている人の名前を借りるんでしょ。

その不動産鑑定士の資格って凄く難しいの？
ちょっと勉強すれば直ぐに獲れる資格なのかなぁ。

あれば使える資格なら・・・

[301: タマタマン]

昨今の土地仕入れの常識となっていますが、、

一工夫、二工夫して土地を仕入れないと
販売価格を抑えることが出来なくなってしまいます。。

入札で取得する土地は、、
基本は、、何も工夫せず
どれだけ高値で競り落すことにチャレンジ出来るか

その１点につきます。。


なので、ジオはそれなりの価格なことは

間違いないのかなー、と

[302: 匿名]

>>300
宅建士（前は宅地建物取引主任者）
じゃないんだから、

弁護士、会計士、不動産鑑定士と難しいよ！

[303: タマタマン]

ジオの立地は、決して悪いとは思いませんが、、

あと１，２分歩けば、戸建住宅街で、

美しが丘２丁目界隈は、けっこー頻繁に土地の売り買いがなされているように思います。。


なので、ジオの値段次第によっては、

更地から土地を買って、注文建築で家を建てられるという価格帯とかぶってくる可能性もあるかと思います。。

戸建街の中にあるマンションは、そのリスクが介在していると思います。。

安ければいいのですが、、高いと周辺の戸建と価格がかぶる。。

マンションがいいか、戸建がいいかの個人的嗜好は置いておいて

必ずしもそのマンションを選択しなければいけない必然性は落ちてくるのかな、と

[304: タマタマン]

というわけで、、

ニッセン、サイゼ、、注文住宅と競合が目白押し

しかも、立地や商品性といったところで分が悪いジオ

営業さんがどう巻き返すか、、

見どころ満載のプロジェクトとなっております！！！

[305: タマタマン]

タマタマンは

宅建は取得済です。。

１０年前です。。


今は、、土地家屋調査士の資格を目指してます。。

鑑定士は、信託銀行に勤めている人におすすめですね。。

[306: タマタマン]

それと、、現在の不動産市況に対する

タマタマンの私見です。。

[307: タマタマン]

美しが丘２丁目で

ここ１０年ぐらいで、２０００万円あがり、、

他の駅でも、これと似たような上がり方かと思います。。



例えば、、リーマンショックのような社会変動が起きて、

そのタイミングで、

自分の不動産を何らかの理由で、手放さないといけなくなりました

という時に、、


築年数が違うと言っても、、

中古でマンションを売却しないといけない時に、、

同じアドレスで、２０００万円違いでマンションが売りに出されたとき

価格競争力が全くなくなってしまう怖さがあります。。




設備の建物の仕様の多少の違いはあれど、、

２０００万円の違いは、、デカすぎると思います。。




金利が低いおかげで、毎月の返済は、跳ね上がった価格をある程度吸収出来ているのかもしれませんが、

残債の減りも速いのかもしれませんが、、

とは言え、、

価格の上昇率が高すぎる気がします。。




デベのPJ担当ではありますが、、

今、不動産を購入することのリスクは、

上に書いたようなリスクを抱えてしまう気がしてなりません。。

[308: 検討中の奥さま [女性]]

タマタマン参考になりました^ ^
ありがとうございます！

[309: タマタマン]

不動産の値上がりに対して、、

賃料の値上がりがそれほどありません。。


今の不動産価格の妥当性をデベが見出すならば、、

賃料の値上げに着手しないと、きついと思います。。


なので、、黒田総裁が目指す物価の上昇と同じく、、

賃料の値上げにチャレンジ出来るか、、不動産業界。。。

そうすれば、、もう一度、、不動産業界にビッグウェーブがやってきます！！


そえと、、お給料の値上げもね。。

[310: 匿名]

>>303
なるほど！