ジオ美しが丘二丁目ヒルズどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.geo-hills52.jp/
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目29番3(地番)
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩10分
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポートへ委託(通勤予定)
美しが丘小学校のすぐ隣になので児童の声とか校庭の砂埃が気になりなすね

[333: 匿名さん]

タマタマンさん質問お願いします
公園通りの7-11（美しが丘2丁目店）の左側の雑居ビルあった所何になりますか

[334: 匿名さん。]

>>332
タマタマン初歩的な事かもしれませんがわからないので教えてください

ジオを含め新築マンションを購入するとしたら入居後に室内や外観や眺望のイメージが違っていたと思うことはあるのでしょうか？

中古マンションのほうが観に行けば物件の眺望等分かりやすいので場合によっては新築よりよいでしょうか？

[335: タマタマン]

不動産価格、、暴騰中


タマタマン需要も暴騰中、、、



開発担当×美しが丘在住×親切丁寧


といえば、、


もうおなじみですね


タマタマンでーす。。



もしかしたら、ディーンアンドデリーカで

商品だけチラ見して

何も買わずに出ていくのは、、

タマタマンかもしれません。。


くそこんでるでんとの中で

スマホをいじくってる

あのサラリーマンが

タマタマンかもしれません。。


みなさん
よろしゅう

[336: タマタマン]

まー、まー、

冗談はさておき


昨今の不動産市況について


色々なデベロッパーさんから聞いたり

タマタマン個人の私見についてですが

[337: タマタマン]

不動産、、たか


不動産、、たかいよー


どうなってんだよーーー


たかいよーー

[338: 匿名さん]

>>337
タ、タ、タマタマン。。。

それは知ってる〜〜〜

[339: タマタマン]

もう、さんざ


もうさんざん言い尽くされていることですが


そういうことも含めて、


高くなっている要因についてのおさらいをしておきましょう。。

[340: タマタマン]

１． もうご存知ですね。。

建築コストが値上がってまーす。
値上がった要因は
・震災
・オリンピック
・職人自体の減少
主な理由はこれです。

この情報は必ずと言っていいほど、出てきますね。


具体的にマンションを作る単価ですが、
震災前は、普通のマンションで建築坪単価８０万円位だったものが、
（共用部分とか全部ふくんで）
今は、同じようなものを作るのでも建築坪単価１２０万円位となっております。


それと、建築の工期が、、震災前より伸びてますので、、
その分、事業金利がかさむ分、、
販売単価に上乗せされております。。


２． もうご存知ですね。。

事業用地の減少・・

とにかく土地がないみたい
あっても駅から遠い
くそ郊外

くそな土地でマンションやっても
売れるわけないから、、
まー、、駅から徒歩１０分前後、、ぎりぎり１５分圏内で
マンション用地があったとして、、
売却のお知らせが出ると、
どこの会社も、、鬼のように飛びつくわけですよ

デベロッパーは、
年間売上○○円分の用地を仕入れますとか
年間○○戸数分を仕入れますとか
経営計画で、IRリリースしてると思いますが、、
ここ最近は恐らくほとんどのデベロッパーが用地仕入れ目標に到達出来ていないと思われます。。

なので、さっき書いたように
銀行とかから売却のアナウンスがされると


やばいよー、仕入れないと、売り物がないよー
売上がたたないよー
とか
販売個数が少なくて、営業が売るものないよー
とか
あえいでいるデベロッパーが
なんでもいいから

えいやー


で高値で、とにかくとれる数字でいれて

まー、、たまプラで坪３５０万円って高いけど
あとは営業のみんな、、よろしく！！！

っていう感じなんです。。

その例が、、こちらの阪急さんのジオです。。

[341: 匿名]

>>340
ジオは、プラウド美しが丘坪す315万より
上ですかね？

[342: タマタマン]

３． もうご存知ですね。。

人口の流入がとまりませーん。。

ウィキペディアとかでみてみてください。
あとは青葉区のホームページとか見てみてください。

少子高齢化、空家が増えてるとは騒がれておりますが、、
１都３県の人口動態は、増えております。。

つまりは、
横浜市への人口増加が
年１００人（１００世帯）
分譲住宅、賃貸住宅の新規着工が
年９０戸
だとすると
需要と供給のバランスでいうと
単純計算で、需要の方が多い計算になります。。

都市部への一極集中がやみません。。

なので、総務省の国勢調査のデータを
額面通り受け取ると
需給バランスでいうと
需要が、まだ多い
となっちゃいます。。

そうすると、賃料にしても
分譲にしても価格が下がりにくい
一つの大きな要素とはなると思います。。

[343: タマタマン]

金利が過去最低を記録しているとはいえ

売り物が少ないとはいえ

やはり今までの目安より２割～３割高くなってしまっているので
なかなか売れ行きが順調というわけでもないとは思います。。

じゃー、値下げは？？
と言うと
これは、各社によって考え方が違うので
何とも言えませんが、

建物が完成するまでは、
どこのデベロッパーも値段は
基本は下げないと思います。。

がんばって販売すると思います。。

完成したら
値段さげるよー
っていうところと
在庫がないし
市場に当分新しい商品も投入される気配もない
もしくは、新しい商品が投入されたとしても高い感じ
という場合には、無理には下げないと思います。。

なので、
販売の進捗の遅さが
値下げに直結してくるかというと
ほんと分かりません。。

その会社会社の経営判断ですかね。。

[344: タマタマン]

なので、、

用地がない
建築単価が下がらない
人口の流入が続く

という状況が変わらず、、
新しい相場が形成されてしまった今となっては

その新しい相場がスタンダードとなって
新しく市場に投入されるマンションの販売坪単価は
その数字を基準として販売されることとなるのが
普通なのかな、と

[345: タマタマン]

なので、、

販売価格は据え置きました！！！


という結論です。。


ちなみに、、


新築マンションの販売単価が上がってるから

中古マンションの個人の売主さんも

強気で売りに出しても

きまっちゃてるんだよなー

これが、、


たまプラのマンションを１２年前位にかった売主さん

大儲けです。。

[346: 匿名さん]

>>343
なるほど〜
某D社の営業マンも最近は変な仕入ばかりで売るのに苦労するって嘆いていました！

某S社の営業マンは、うちは絶対値引きはしません！最後は社内販売で処理しますって言ってました。
ジオ高そうですね。

[347: タマタマン]

タマタマンの回答

長ったらしいなー


長い


とにかく、長い


じゃー

簡潔に


新築マンションのイメージパースと
実際に出来上がったマンションの感じが
違う場合があるのか、ないのか

これは、あります！！

もろあります。。

色んなとこのマンションの掲示板で、、

買った人が嘆いてますね。。

だまされたとか

ださいとか

訴えたいとか

金はらわないとか


とは言え、、中古は中古で夢がないと言えばない
ですが、実物を見れて、自分の目で確認出来ます

誰も住んでいないという新築のメリットをとるか
イメージと違うものが出来るかもしれないというデメリットをとるか
は、あなた次第です。。

[348: タマタマン]

人口流入のくだりが分かりにくいのですが、、


総務省の統計調査で

毎年のアドレスごとの人口増減

住宅着工（分譲、賃貸）

が出ております。。




人口の増加を需要と考えれば、、

住宅の着工数は供給となります。。


この数字のバランスが

賃料や販売単価を決める

一つの重要な指標となります。。



人口の増加が多いのに
住宅の供給が少なければ
賃料や販売坪単価は上がりますし


人口が減少しているのに
住宅の供給が増加していれば
賃料や販売坪単価は下がります


単純ですね

[349: タマタマン]

引き続き

ご質問にお答えします。。


阪急ちゃんのジオは

単純入札で取得した土地だと思われますので、、

以前にも書きましたが、、


そういった土地は、

基本販売単価が、強めです




いくらなのかは

想像が付きませんが、、

[350: タマタマン]

野村のプラウドちゃんは、、

あれは、ネクスコとの共同事業なので

野村の仕入れマンたちが

一生懸命、、ネクスコさん達に取り入って


うちとくみましょうよー

ねー、ねー

うちとくんでよー


っていう形でのマンション事業だから

入札方式では、ありませんね

でも、３１５万円

それが、売り切っちゃうんだから

すごいよねー



でも、立地はさておき

商品企画は、さすがですねー

おみそれしましたー

[351: タマタマン]

続いてのご質問ですが、、

２丁目の商店街の中のセブンイレブン横の空き地については

マンションではないと思いますよ。。

９５％くらいの感じで、、


ちなみに、森本さん

坪３５０万円で、うります

だってさ

[352: 匿名]

>>347
なるほど！