プラウド津田沼前原東ってどう？

[ビギナーさん [男性]]

プラウド津田沼前原東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：千葉県船橋市前原東一丁目209-12（地番）
交通：総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩5分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：72.38平米～87.45平米
売主：野村不動産
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【テキストを一部修正しました。2016.1.9管理担当】

[421: 匿名さん]

>>420
あ、そうですね。わかりますけどね。
嫌味なことを書かれるのもまあ人気の証しでしょうね。
モデルルームのDタイプって完売したんですか？ Iタイプも売れたかな。
Dって西向きでしたっけ。あと居室に鉄筋のハリが入っちゃってるのがちょっと残念な感じがしました。今時アウトフレームは必須ですからね。仕方ないとこもあるみたいですが。但しこのクオリティなのと、せめて南側の価格帯からは完全アウトフレームにして欲しかった感が。

[422: 匿名さん]

>>415
今、改めて、買えた喜びをかみしめてます。
これからもよろしくお願いします。

[423: 匿名さん]

津田沼は駅前は商業施設があり便利なので、駅からそれほど遠くないこの物件は利便性の面でも良いと思いました。
それでいて、閑静な環境であるならば生活するには良い環境と言えますね。

都内に出るのであれば、あまり都心から遠いと交通アクセスの面で不便ですから。
津田沼ならば、そこまで都心に出るのも時間がかかりませんしね。

[424: マンション検討中さん]

第2期の販売が今週末ですけど、状況はどうなんでしょうか？
第1期は人気だったようですが、将来的なことを考えると、今の人気具合気になります^^;

[425: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド津田沼前原東 ( 第2期 )
販売時期
平成28年7月30日～平成28年7月31日
所在地
千葉県船橋市前原東一丁目209-12（地番）
交通情報
総武線快速 「津田沼」駅 　徒歩7分
新京成線 「新津田沼」駅 　徒歩5分
種別
マンション
敷地面積
1,964.66m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H27普及協会02151号（平成28年6月10日）
用途地域
第一種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上7階
建物竣工時期
平成29年4月中旬 (予定)
入居時期
平成29年5月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
49戸 (うち非分譲住戸2戸)
販売戸数
9 戸
販売価格
49,580,000円 (1戸) ～67,980,000円 (1戸)
間取り
2LDK +S ～4LDK
専有面積
73.05m2 ～ 87.45m2 (非分譲住戸除く)
バルコニー
10.22m2 ～ 27.49m2
テラス
11.93m2 ～ 12.26m2
管理費(円)/月額
15,100円～18,100円
修繕積立金(円)/月額
9,330円～11,160円
管理準備金(円)/引渡時一括払
30,400円～36,400円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
792,500円～948,700円
駐車場
有り(敷地内)26台（※機械式25台、身障者優先平置1台。台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料14,000円 ～ 18,000円）
駐輪場
あり88台（※スライドラック78台、大型自転車用スライドラック5台、小型自転車用平置5台。台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料300円 ～ 500円）
バイク置場
あり2台（台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料2,000円）
ミニバイク置場
あり2台（台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料1,500円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
東洋建設株式会社　関東建築支店
お問い合わせ
「プラウド津田沼前原東」マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
●バルコニー面積は非分譲住戸を除きます。 ●建築確認番号／今後、計画変更確認申請を行う予定があります。 【第2期申込登録スケジュール】 ●申込登録受付期間／平成28年7月30日（土）・31日（日） 10：00～18：00※最終日の7月31日（日）は入館を17：00まで、登録受付は18：00までとさせていただきます。 ●抽選日時／平成28年7月31日（日）19：00～ ●申込登録受付・抽選場所／「プラウド津田沼前原東」マンションギャラリー ●お持ちいただくもの／①お認め印②収入証明書：平成27年分の年収が確認できるもの（源泉徴収票、確定申告書の控え等）※現金のみで購入される方は購入資金が確認できる書類の写し（預金通帳またはこれに類するものの写し等）をご用意ください。③本人確認書類（運転免許証・健康保険証・パスポート等）原本※上記、お持ちいただくもの以外にも別途書類の提出が必要となる場合があります。予めご了承ください。
情報更新日
2016/07/25
次回情報更新日
2016/08/01
野村不動産株式会社

[426: 匿名さん]

物件価格だけでなく、管理費も高めだね。修繕費はかなり高め。戸数の半分の駐車場があらけど、それが機械式なのが効いてるんだろうね。駐車場収益が満車だったとして、維持入れ替えには3割～4割の収入位に該当するかな。

ここは駐車場の収益をかなりの割合で管理費、修繕費に補填してると思うけど、何割ぐらいの稼働率を想定なんだろうか。
8割とか想定だと、駐車場の空きが管理費や修繕費の値上げに直結するよ。

まあ、それぐらい折り込み済みの資金力のある方が買うんだろうけど、物件だけでなく、維持費が将来相当上がると思うので、よほど老後に余裕があるかたなんだろうなあ。

1修繕費が上がる前の10年位で売れば良いと思っていても、早期に修繕費が急上昇するようだと、中古でもランニング費要の高さは精査されるから、売れにくくなるよ。値引き交渉の格好のの良い材料になるからねえ。

[427: 匿名さん]

まあほぼ売れたと思うので書くけど、小規模マンションの管理費や修繕費がキツキツなのは管理組合が立ち上がって、やる気のある人が理事になって、精査してからはじめてわかることが多い。
ほんとは契約時の管理費の内訳やら長期修繕計画を見れば、会計上どれだけのリスクがあるかはわかるんだけどね。

皆で管理組合運営に興味を持って、野村相手に精査していくしかないね。皆お金持ちで、お任せでいいからレベル高い管理してよーってんなら丸投げでいいけど。

とにかく、駐車場の稼働率想定と実際の稼働率の推移、そして機械式駐車場の管理費と修繕費が機械式駐車場設備を入れ替えるまでにどれだけ積み上がるのかの総額、は買ったかたは意識しておいたほうが良いね。

[428: 匿名さん]

あと気になったのは、最初に払う修繕積立金基金がべらぼうに高いこと。
これは、要は修繕費を前払いしてるのよ。
なぜなら、先に集めとかないと、毎月の修繕費がバカ高くなって売れ行き落ちるから。
当初の１０年間、毎月三千円分位をまとめて先払いしてるようなもん。
どこでもやってることだけど、ここはぺらぼうに高い。
つまり、修繕費がかなりかかるということ。
なので、先に通常物件より高い準備金を集めてる。
その分、一時金は発生しにくいかもしれないけど、お金はあるんだから計画通りにしましょうよと、管理会社の財布として割高な計画通りに出費するよう誘導される可能性も高い。
そこは住民のリテラシーだね。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん

間違った。毎月の3000円を前払いではなく、6000円を前払いぐらいだね。
それぐらい前倒しで修繕費を集めておかないと、12年目の大規模修繕計画の予定額に到達しないってことだね。

野村は30年計画だと思うけど、５年ごとにどんなペースで修繕費が上がるのか、行ったかた良ければ教えて下さいな。駐車場の想定稼働率もわかれば。

[430: 匿名さん]

で、買うの？買わないの？

[431: 匿名さん]

買わない。

[432: 匿名さん]

修繕費だけで論ずると小規模の高級マンションは買わない結論にしかなりませんよ。

[433: 匿名さん]

津田沼に高級小規模マンションかあ。
高級住宅地ならいいんだけど、津田沼の住民層に高級小規模マンションあっても、維持費がなんかもったいないなあ。

近隣の大規模みたいな問題行動が全く起こらない、属性の良い層が住人なら、買う価値はあるけど。

住人層が結局単なる一般的なファミリー層で、モラルハザード起こりまくりだと、ただの維持費の高い高額マンションってだけだから。

いくら管理の野村って言っても、決められた管理項目をきっちりやるってだけで、モラルハザードは解決できないからなあ。

やっぱり、住民の属性がよくないと、高い管理費とか切なくなりますから。

[434: 匿名さん]

なお、一般のファミリーマンションよくありがちな問題
ここも属性的に高額なファミリーマンションだろうから、多くが起こりうる。
基本的には住民モラルでしか解決できない問題であり、管理規約違反だろうが、管理会社は注意喚起することしかできない。

廊下に自転車。
なぜなら自転車置き場足りない。電動やチャイルドシート自転車など二段ラックに置けないからと、開き直る。

エントランス前に住人、来訪者の違法駐輪。
特に来訪者は問題になりがち。どこに止めるんだと開き直る。

車寄せがあるなら、車寄せに長時間の違法駐車。

廊下に物置き。
ベビーカーとか三輪車、かさたて、その他もろもろを部屋の玄関に置きたくない。狭くなるから。ポーチをもの置き場と勘違いする。

ベランダの手すりに布団干す。タバコ吸う。
ひどい人は物置き置いたり中国向けのパラポナアンテナ設置する。
賃貸感覚なんだなあ。
専用庭に物置のケースもあり。

子供がラウンジになど共用施設で騒ぎ、汚し、親が注意しない。また、冷暖房完備のため、子供の友人が共用施設に入り浸り騒ぎまくる。

あとは、ファミリーマンションだと、どこでもある騒音問題。子供が駆け回り、下の部屋はノイローゼ。騒音の部屋もクレーム対応でノイローゼ。子供は騒ぐものと開き直るバカもいるから要注意。お互いの配慮が必要。


住民の属性が思ったより良いことを祈るのみだな。

[435: 匿名さん]

べつに買わないなら祈る必要ないでしょ。
高級住宅地にもモラルのない人はいます。マンションで集団生活する以上はどこに住むにもリスクはありますよ。
買わない貴方がなぜこのスレをみて投稿しているのかわかりませんが、ネガティブな一般論はもういいので、もっと有益な情報をいただけるとありがたいんですがね。

[436: 匿名さん]

>>435 匿名さん

維持費の高いファミリーマンション、そのネガティブな一般論を一蹴できるほどの魅力があれば良いですね。

マイナス面を知ることは重要ですよ。
高額のマンションなので、後で失望しないよう、ある程度のマイナス面は折り込んでおかないとね。

[437: 匿名さん]

何か強い恨みでもあるのかと思わざるを得ない書き込みですね。一般論ではないでしょう。

[438: 匿名さん]

フォローが早い。
スタッフや購入者などの関係者かな？

[439: 匿名さん]

一期の抽選に外れたんですか？ここのマイナス面ばかりあげて、買えなかったことを自分に納得させているとしか思えないコメントに思えますよ。

[440: 匿名さん]

:434のおっしゃっているような問題って、管理がしっかりしているならあまり見受けられないと思いますが、
騒音問題はファミリーマンションだけでなく、問題になることはある可能性はありますが、マンションに住んでいるならある程度の騒音は仕方ないのかなとは思います。

ちなみに、うちのマンションでは来客時には結構厳しいですし、駐輪スペース以外に駐輪していたりすると張り紙をされます。
管理人さんがしっかりしている方だと大分違いますよ

[441: 匿名さん]

>>440 匿名さん

ここの管理人は、日勤帯で通勤なの？
それとも週4日で通勤なの？

小規模はコストカットで後者の巡回が多い。
通勤にすると、50戸程度だと管理人の費用だけで1世帯一万円以上の負担なので、恐らく巡回かな。

で、巡回だと、管理人がいる時間が午前×３日～４日と少ない。
また、コストカットで管理人が清掃人も兼務するので、勤務時間は仕事で埋まり、管理人室にはほぼ居ない。
なので、厳しいチェックは対応するのが難しい。

巡回管理はコストカットと引き換えに、管理レベルを下げるからね。
そこは小規模の宿命。
管理人がしっかりしてるかどうかなんて関係なく、物理的に居ないから対応のしようがない。

結局は小規模は住人の質が管理状態に直結するんですよ。ファミリーマンションは、価格が高くても、モラルのない人はある程度はいますからね。

[442: 匿名さん]

野村が管理するから大丈夫じゃないの？っておもってると、色々問題起きてるのに対応できないとわかって、おいおい？ってなんだよね。
まあ費用の関係で、億ションでもない限り小規模で充実したフルタイム管理はまずないので、そこはしょうがないんだけども。

基本は何処の小規模でも同じなんだけど、管理の野村に過剰に期待しすぎると、失望も大きいよって話。
そこは割りきりだね。

[443: 匿名さん]

このスレは定期的に変なのが住み着くなぁ

[444: 匿名さん]

小規模が嫌なら奏の杜へどうぞいってください。

[445: 匿名さん]

奏？
その程度しか買えないから仕方ないのでしょうが、
たまには津田沼から離れて気分転換してみたら？
同じプラウドシリーズなら、八千代台駅徒歩圏に建設中のプラウド戸建てでも見学してみたら？

[446: 匿名さん]

津田沼で検討していた人に八千代台？
何が悲しくてそんな不便なところに住む事を考えなきゃいけないんだよ

[447: 匿名さん]

ここを買える方々なら、津田沼徒歩圏での
戸建ても検討可能でしょう。
いくらなんでも八千代台は購入層が
違うかな。

[448: 匿名さん]

＞＞４４６
検討して「いた」んだよな。
ま、本気で検討していたかどうかは知らないが。
リセットリセット。

[449: 匿名さん]

検討していたけどやめた人は多いでしょうね。二期の状況はどうなんでしょう？

[450: 匿名さん]

戸建てからの買い替え需要が多いんじゃないかと個人的には思っていたのですが…どうなんでしょうね。
そもそも戸建てとマンションって並べて比べる人はあまり多くないんじゃないかと思います。

駅まで近いということで、とにかく利便性というのを重視するのであれば
いいのではないかしら・・と思いますが、
でも値段が・・というお話も出てきてしまいますよね。
なかなかちょうどいいっていうのがないです（汗）

[451: 匿名さん]

こちらにしようか、仕事上も 23区内の職場近くに購入するか迷っています。
ただ、都内のマンションだと駐車場代がローカルの3倍近く高額で、そう考えると悩みどころです。
津田沼は実家があり現在子供がいることもあり色々と助かる面もあり、同居していますがそろそろマイホームを、と検討しています。こちらのマンションなら実家からも近く両親も孫の顔がいつでも見れますし何かあったら頼ることも可能なんですが。又 津田沼は始発ですし何かと便利なんですが、どうせ同じ様な価格で都内にマンションが持てるのであれば、中古でも良いから都内に買ったほうが断然便利かな、という思いも捨てきれず。しかもこちらで買えば、新築な上に3、４LDKが買える事。駐車場や管理費も都内マンションよりは断然安価。
人生で二度、三度とはない買い物なのでどうするべきか迷います。

[452: 匿名さん]

千葉県北西部在住です
このあたりでは駐車場代は４０００～８０００円/月です
津田沼でも駐車場は高いと感じましたが、都内はそんなに高いのですか！

[453: 匿名さん]

>>452
津田沼駅徒歩圏でそんなに安いところあるの？
新京成線の北習志野駅でさえ徒歩数分で15000円位。5分をこえて12000円位。10分以上のところでやっと8000円のもあるかな？って感じ。

[454: 匿名さん]

いえ、今住んでいる土地の話です
津田沼でアクセスの良い場所だと
15000前後します。

[455: 匿名さん]

>>451 匿名さん

マンションがどうのではなく家庭の事情ですよね。それは誰もアドバイスできないから、聞きたいことを絞らないと。

[456: ご近所さん]

津田沼徒歩15分程度だと駐車場は月8000円ぐらいかな。
もっと駅近なら車がそもそも必要ないぐらい便利だと思うけど。

[457: 物件概要]

物件名
プラウド津田沼前原東
販売時期
先着順販売中
所在地
千葉県船橋市前原東一丁目209-12（地番）
交通情報
総武線快速 「津田沼」駅 　徒歩7分
新京成線 「新津田沼」駅 　徒歩5分
種別
マンション
敷地面積
1,964.66m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H27普及協会02151号
用途地域
第一種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上7階
建物竣工時期
平成29年4月中旬 (予定)
入居時期
平成29年5月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
49戸 (うち非分譲住戸2戸)
販売戸数
10 戸
販売価格
45,980,000円（1戸）～66,480,000円（1戸）
最低価格4,598万円（3LDK）
最高価格6,648万円（4LDK）
最多価格帯(万円)
5,400万円台
（2戸）※100万円単位
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
72.38m2 ～ 87.45m2
バルコニー
10.54m2 ～ 27.49m2
テラス
11.07m2 ～ 12.26m2
専用庭
12.55m2 ～ 16.60m2（月額使用料:500円 ・660 円）
サービスバルコニー
6.48m2
管理費(円)/月額
15,000円～18,100円
修繕積立金(円)/月額
9,240円～11,160円
管理準備金(円)/引渡時一括払
30,100円～36,400円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
785,300円～948,700円
駐車場
有り(敷地内)26台（※機械式25台・身障者優先平置1台）（月額使用料14,000円 ～ 18,000円）
駐輪場
あり88台（※スライドラック78台・大型自転車用スライドラック5台・小型自転車用平置5台）（月額使用料300円 ～ 500円）
バイク置場
あり2台（月額使用料2,000円）
ミニバイク置場
あり2台（月額使用料1,500円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
東洋建設株式会社　関東建築支店
お問い合わせ
「プラウド津田沼前原東」マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
●建築確認番号／今後、計画変更確認申請を行う予定があります。 ●駐車場・駐輪場・バイク置場等の台数につきましては全戸分を表示しております。 ●夏季休業期間／平成28年8月9日（火）～8月18日（木） ●記載の専有面積等は非分譲住戸は含まれておりません。
情報更新日
2016/08/07
次回情報更新日
2016/08/22

[458: 匿名さん]

八千代台は、おススメできないです。
以前、生活していましたが。
街に活気もなく高齢者が多いので、駅前もひらけているとは言い難い。
それならば、八千代緑が丘のほうがいいと思います。
都心へのアクセスは、不便ですけど。
津田沼、船橋あたりが、東京へのアクセスも便利で良いですよね。

[459: 匿名さん]

>>458
八千代台よりも八千代緑が丘の方が都心へのアクセスが不便？
八千代緑が丘は大手町まで一本です。大手町駅からは東京駅まで歩けますよ？
東西線直通なので、割と色んな路線に乗り換えられると思います。
乗換時にちょっと歩くことも多いですけど。

[460: 匿名さん]

このスレで八千代台と八千代緑が丘の比較はどうでもいい話。

[461: 匿名さん]

>駐車場有り(敷地内)26台（※機械式25台・身障者優先平置1台）（月額使用料14,000円 ～ 18,000円）
駐車場のタイプが機械式であること、駐車場料金がお高いように思えることがひっかかります。
18,000円ってべらぼうに高いように思いますがこのエリアの相場はもっと低額ですよね？

[462: 453]

>>461
新京成線北習志野駅でも15000円するから（ただし平置き）、「べらぼうに」というほどでもないと思います。

[463: 匿名さん]

>>458
どうしたの？
スレ違いでは？

[464: 匿名さん]

先着分の8戸ということに現状の販売はそういうことになっています。
これでラストということなんだろうか。

４LDKの需要があるんじゃないかなと思うのですが、まだあるのですね。
価格面で、という側面が大きいのでしょうか。
この辺りだと子供が居る人が検討する場合も多くなってくるでしょう。
ですので４LDKはあっという間になくなるんじゃないかなと思っていたのですから。

[465: 匿名さん]

おたくみたいに立派でないので、このご時世、そんなに簡単には売れませんよ。

[466: 匿名さん]

駐車場代が８０００円台で高いと思われている方がいらっしゃるようですが
だいたい１万円以上は普通だと思っていました。
もちろん安いほうが良いのですが、
１万円台でも安いほうだと知人から聞きました。

[467: 匿名さん]

津田沼駅の周辺の相場を検索するとすぐ出てきますが、1万円以上というところが多いです。ですので敷地内の価格は安いくらいじゃないですか？
むしろ敷地内に停められない人に対してバランスが取れないんじゃないの？なんて思うけれどどうでしょう。

となると、どうしても敷地内に停めたくなってくる人がほとんど、ということになってきますでしょうね。

[468: 匿名さん]

車の要らない立地じゃないですか？

[469: 匿名さん]

そうだよね。何のための駅近なのか。なんのために商業施設に近いのか。車第一なら別にこんな近くに住居を持つ必要はない。あれもこれもそろえる時代でもない。と、思う。

[470: 匿名さん]

趣味はもちろん、車で通勤するとか、小さい子どもとの移動で便利とか、車を持つ理由なんて人それぞれなのに視野せますぎ。