プラウド津田沼前原東ってどう？

[ビギナーさん [男性]]

プラウド津田沼前原東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：千葉県船橋市前原東一丁目209-12（地番）
交通：総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩5分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：72.38平米～87.45平米
売主：野村不動産
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【テキストを一部修正しました。2016.1.9管理担当】

[428: 匿名さん]

あと気になったのは、最初に払う修繕積立金基金がべらぼうに高いこと。
これは、要は修繕費を前払いしてるのよ。
なぜなら、先に集めとかないと、毎月の修繕費がバカ高くなって売れ行き落ちるから。
当初の１０年間、毎月三千円分位をまとめて先払いしてるようなもん。
どこでもやってることだけど、ここはぺらぼうに高い。
つまり、修繕費がかなりかかるということ。
なので、先に通常物件より高い準備金を集めてる。
その分、一時金は発生しにくいかもしれないけど、お金はあるんだから計画通りにしましょうよと、管理会社の財布として割高な計画通りに出費するよう誘導される可能性も高い。
そこは住民のリテラシーだね。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん

間違った。毎月の3000円を前払いではなく、6000円を前払いぐらいだね。
それぐらい前倒しで修繕費を集めておかないと、12年目の大規模修繕計画の予定額に到達しないってことだね。

野村は30年計画だと思うけど、５年ごとにどんなペースで修繕費が上がるのか、行ったかた良ければ教えて下さいな。駐車場の想定稼働率もわかれば。

[430: 匿名さん]

で、買うの？買わないの？

[431: 匿名さん]

買わない。

[432: 匿名さん]

修繕費だけで論ずると小規模の高級マンションは買わない結論にしかなりませんよ。

[433: 匿名さん]

津田沼に高級小規模マンションかあ。
高級住宅地ならいいんだけど、津田沼の住民層に高級小規模マンションあっても、維持費がなんかもったいないなあ。

近隣の大規模みたいな問題行動が全く起こらない、属性の良い層が住人なら、買う価値はあるけど。

住人層が結局単なる一般的なファミリー層で、モラルハザード起こりまくりだと、ただの維持費の高い高額マンションってだけだから。

いくら管理の野村って言っても、決められた管理項目をきっちりやるってだけで、モラルハザードは解決できないからなあ。

やっぱり、住民の属性がよくないと、高い管理費とか切なくなりますから。

[434: 匿名さん]

なお、一般のファミリーマンションよくありがちな問題
ここも属性的に高額なファミリーマンションだろうから、多くが起こりうる。
基本的には住民モラルでしか解決できない問題であり、管理規約違反だろうが、管理会社は注意喚起することしかできない。

廊下に自転車。
なぜなら自転車置き場足りない。電動やチャイルドシート自転車など二段ラックに置けないからと、開き直る。

エントランス前に住人、来訪者の違法駐輪。
特に来訪者は問題になりがち。どこに止めるんだと開き直る。

車寄せがあるなら、車寄せに長時間の違法駐車。

廊下に物置き。
ベビーカーとか三輪車、かさたて、その他もろもろを部屋の玄関に置きたくない。狭くなるから。ポーチをもの置き場と勘違いする。

ベランダの手すりに布団干す。タバコ吸う。
ひどい人は物置き置いたり中国向けのパラポナアンテナ設置する。
賃貸感覚なんだなあ。
専用庭に物置のケースもあり。

子供がラウンジになど共用施設で騒ぎ、汚し、親が注意しない。また、冷暖房完備のため、子供の友人が共用施設に入り浸り騒ぎまくる。

あとは、ファミリーマンションだと、どこでもある騒音問題。子供が駆け回り、下の部屋はノイローゼ。騒音の部屋もクレーム対応でノイローゼ。子供は騒ぐものと開き直るバカもいるから要注意。お互いの配慮が必要。


住民の属性が思ったより良いことを祈るのみだな。

[435: 匿名さん]

べつに買わないなら祈る必要ないでしょ。
高級住宅地にもモラルのない人はいます。マンションで集団生活する以上はどこに住むにもリスクはありますよ。
買わない貴方がなぜこのスレをみて投稿しているのかわかりませんが、ネガティブな一般論はもういいので、もっと有益な情報をいただけるとありがたいんですがね。

[436: 匿名さん]

>>435 匿名さん

維持費の高いファミリーマンション、そのネガティブな一般論を一蹴できるほどの魅力があれば良いですね。

マイナス面を知ることは重要ですよ。
高額のマンションなので、後で失望しないよう、ある程度のマイナス面は折り込んでおかないとね。

[437: 匿名さん]

何か強い恨みでもあるのかと思わざるを得ない書き込みですね。一般論ではないでしょう。

[438: 匿名さん]

フォローが早い。
スタッフや購入者などの関係者かな？

[439: 匿名さん]

一期の抽選に外れたんですか？ここのマイナス面ばかりあげて、買えなかったことを自分に納得させているとしか思えないコメントに思えますよ。

[440: 匿名さん]

:434のおっしゃっているような問題って、管理がしっかりしているならあまり見受けられないと思いますが、
騒音問題はファミリーマンションだけでなく、問題になることはある可能性はありますが、マンションに住んでいるならある程度の騒音は仕方ないのかなとは思います。

ちなみに、うちのマンションでは来客時には結構厳しいですし、駐輪スペース以外に駐輪していたりすると張り紙をされます。
管理人さんがしっかりしている方だと大分違いますよ

[441: 匿名さん]

>>440 匿名さん

ここの管理人は、日勤帯で通勤なの？
それとも週4日で通勤なの？

小規模はコストカットで後者の巡回が多い。
通勤にすると、50戸程度だと管理人の費用だけで1世帯一万円以上の負担なので、恐らく巡回かな。

で、巡回だと、管理人がいる時間が午前×３日～４日と少ない。
また、コストカットで管理人が清掃人も兼務するので、勤務時間は仕事で埋まり、管理人室にはほぼ居ない。
なので、厳しいチェックは対応するのが難しい。

巡回管理はコストカットと引き換えに、管理レベルを下げるからね。
そこは小規模の宿命。
管理人がしっかりしてるかどうかなんて関係なく、物理的に居ないから対応のしようがない。

結局は小規模は住人の質が管理状態に直結するんですよ。ファミリーマンションは、価格が高くても、モラルのない人はある程度はいますからね。

[442: 匿名さん]

野村が管理するから大丈夫じゃないの？っておもってると、色々問題起きてるのに対応できないとわかって、おいおい？ってなんだよね。
まあ費用の関係で、億ションでもない限り小規模で充実したフルタイム管理はまずないので、そこはしょうがないんだけども。

基本は何処の小規模でも同じなんだけど、管理の野村に過剰に期待しすぎると、失望も大きいよって話。
そこは割りきりだね。

[443: 匿名さん]

このスレは定期的に変なのが住み着くなぁ

[444: 匿名さん]

小規模が嫌なら奏の杜へどうぞいってください。

[445: 匿名さん]

奏？
その程度しか買えないから仕方ないのでしょうが、
たまには津田沼から離れて気分転換してみたら？
同じプラウドシリーズなら、八千代台駅徒歩圏に建設中のプラウド戸建てでも見学してみたら？

[446: 匿名さん]

津田沼で検討していた人に八千代台？
何が悲しくてそんな不便なところに住む事を考えなきゃいけないんだよ

[447: 匿名さん]

ここを買える方々なら、津田沼徒歩圏での
戸建ても検討可能でしょう。
いくらなんでも八千代台は購入層が
違うかな。