ファインコート青葉台ザ・プレミアってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ファインコート青葉台ザ・プレミアについて語りましょう。

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1341/

所在地：神奈川県横浜市青葉区たちばな台２丁目９－１１ほか（地番）
交通：東急田園都市線「青葉台」駅２・３番乗場よりバス4分「ガーデンハウス前」バス停より徒歩4分
　　　東急田園都市線「青葉台」駅徒歩20分
総戸数：56戸
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社

[51: 購入検討中さん]

以前、三井さんからお話を聞いた時は最低価格は6千万後半とは聞いてないです。
どこからの情報ですか。
どちらかといえば前半に近いニュアンスでした。

ただ上の価格は凄そうでしたね。注文でも出来ないものを目指すような事を言ってましたから。

全戸がほぼ同じ仕様なら価格が安いのはラッキーだと考えてます。

[52: 匿名さん]

あざみ野のイデアリーナの宅地分譲ですら土地の坪単価は120万円程度で買えますから、ここがそれ以上というのは詐欺的ですね。三井さん、もっと安くしてよ！たかだかバス便の駅遠戸建だよ！笑

[53: 匿名さん]

イデアリーナは建物まで考えると価格は億超えだけどね。

[54: 匿名さん]

>>53
それはその分土地も建物も相当大きいからですよね。ファインコートは土地125㎡建物95㎡程度とこじんまりしてますが、イデアリーナは土地200㎡建物150㎡とかなり広いです。

[55: 匿名さん]

まぁ、イデアリーナほどの広さが必要なければ、ファインコートくらいのサイズにしておくと価格も抑えられていいですが、それでも所詮青葉台のバス便なのに7,000万円〜8,000万円というのはあまりに割高だと思うのですが。そこが釈然としません。

[56: 匿名さん]

さらにいうと、イデアリーナくらい土地が広いと南道路じゃなくても十分明るいですが、ここは125㎡とギチギチに狭いので、まともな陽当たりを得ようとすると、南道路区画じゃないと難しい。
となると、8,500万以上だろうから、やっぱり高い！
(参考までに、同じスペックで市が尾17分のプラウドシーズンは南道路で8,000万弱でした)

[57: 購入検討中さん]

そもそもですが、価格は未定ですし、多分この位と聞いていると言う方も6000万台から検討できそうと言われているのに、もっと高い金額をおっしゃる方の根拠がわかりません。

やっかみ半分の業者さんですか？
ならばルールを守って下さいね。

[58: 匿名さん]

>>57
ポテンシャルからすると東急と変わらないはずなので、5,000万中盤〜6,000万後半が妥当な金額。多少バスが便利になることや三井社員の高い給与を考えると、ここが5,000万後半〜7,000万前半であればなんとか許される範囲。
しかし、一部予測されているような6,000万後半〜8,000万中盤であれば、たまプラーザやイデアリーナを超えるかなりの割高である。
こんな感じでしょうか？
ファインコートがしっかりと売れてくれて、青葉台が活性化されることを期待して応援しています。

[59: 匿名さん]

青葉台って駅前の東急スクエア裏の古い大型マンション？がバスロータリーとともに再開発されればかなり雰囲気が変わる。でも結局環状4号線がせまいので局部的開発でしかないよね。
中途半端だけど今の青葉台でいいんじゃない？
そういう人が購入希望者でしょう。

[60: 匿名さん]

>58 2年位前の三井さんのあざみ野は確かオール8000万超えですぐ売れた記憶があります。
先日の野村さんの江田はバスも使えないのにほぼ7千から8千万で完売。
売れている金額が相場ですよね。

だとするとどう考えても予想されてる価格だと正直安く感じます。
個人的にはもっと安い事を祈りますけどね。

[61: 周辺住民さん]

外から見ました。ノイエとは仕様が全然違いますね。また、バス路線は本数も終バス時間も全然違います。近くですが条件があまりに違いすぎて比較対象ではないですね。

[62: 匿名さん]

>>61
なぜまだ公開されてないファインコートと仕様が違うと言えるのでしょう？もしかして三井の社員さん？笑
私はノイエを見ましたが、過去に見た7,000万クラスのファインコートとは少なくともなんら変わりませんでした。
バスの本数もノイエとほぼ同じだし。笑

だから、ここがノイエより500万くらい高いのであればまぁ分かりますが、それ以上は完全に割高。

[63: 匿名さん]

>>60
野村の市が尾はバス豊富でしたよ。各停とはいえ、もっと都心寄りで駅にも近いし。

[64: 匿名さん]

>>60
付け加えると、あそこはかなりの高級住宅地エリアで、さらに価格も6,000万前半からありました

[65: 匿名さん]

市が尾がバス豊富なんてとんでもない。
時刻表見たの？
その上に始発は遅いし最終は早い。
ただ徒歩11分だから許せる。
青葉台はいくらバス便が多くてもワーストを
考えて徒歩20分。最後の数分は山登り。
7000万クラスなんて悲し過ぎる。
それで

[66: 周辺住民さん]

>>６２さん
　同じ？住んでいるから知ってますが、ノイエのバスはせいぜい１日１００本足らず。おまけに朝、雨がふると数が少ないのに通過する。これではなんのためのバスか意味がない。
逆にこちらのバスは１日２００本近くある。しかも帰りは終電まである。違いすぎます。

外観は違いは見比べれば一目瞭然です。中の仕様は見てませんよ、もちろん。ただし以前どなたか話してましたがエネファームとか良水工房とかほしい設備がついている。言うまでもなく差は歴然です。

野村さんはそれこそ「昔の高級住宅街」。各駅で周辺には店が全くなく、駅からずっと上り坂と下り坂。２駅だけ都心よりの各駅と急行駅の比較なんてありえない。

[67: 匿名さん]

>>66
エネファーム(せいぜい100万。エコジョーズが50万くらいだから、差は50万)と浄水器(20万くらい？笑)がついているだけで1,500万高いのであればいりません。
外観も、ごく普通のファインコートじゃん。笑
具体的に、どこが一目瞭然か教えてほしいです。
スレート屋根はメンテナンス最悪だし安っぽいし。
ここの南道路区画がもし7,500万超えるような価格で出てきたら明らかに割高だってどこの不動産屋言っても同じこと教えてくれるよ

[68: 匿名さん]

建物坪単価75万×30坪で2250万
土地坪単価100万×38坪で3800万
外構で150万
合計6200万

これがファインコートの本来的な価値じゃないかな？ノイエの平均がこれより300万くらい安いくらいだから、三井のブランド料込みで妥当でしょう。

検討する人は、一度近くの不動産屋に行ってみて話だけでも聞いてみてはいかが？
一生に一度の買い物ですから、大損しないように冷静に考えたほうがいいです。

噂されてる8,500万クラスだと、土地が坪単価160万という世田谷超えのビックリ価格になる計算です。

[69: 住宅検討中さん]

業者さんの噂は私は知りませんが、三井さんからは6千万位から検討できそうとは言われてます。
私以外にも聞いている方はどうやらいらっしゃるみたいですし。

とするとその「噂のもと」は業者さんですね。

スレートと瓦で耐久性が違うなんてオレンジの瓦を使われる某会社様からは
よく聞かされますがはっきり言って「50歩100歩」です。
大差はなく、好みのレベル。私は大嫌いです。

内装とかは見てませんからなんとも言えませんが、

少なくとも某物件よりもバス便は比較にならないほど便利で環境が良い。

スペックも上だということは大変良くわかりました。

[70: 住まいに詳しい人]

まぁ、価格が発表されればわかることですから、静観しましょう。
いままでのやりとりも、結局みなさんここはさほど高くならず6,000万前半〜7,000万前半と予想されてるようですし。売主が言うのですから間違いないでしょう。

それに、条件良くても8,000万近くなるとイデアリーナよりも単価が高いということで割高であるという価格を分解しての説明は分かりやすかったですから、まぁさすがにあり得ないと思ってます。

価格発表が楽しみです。早く発表してください！

[71: 物件比較中さん]

ノイエが5,600万〜だから、ファインコートもそんなもんでしょう。たちばな台って土地めっちゃ安いし。公示地価調べたらびっくり。

[72: 住まいに詳しい人]

もともとこの地域は築年数が30年クラスの中古ばかりでしたので公示地価のような調査方法だと経年による減価評価が反映しづらいです。
従って新築の価格とは開きが出ます。
来年の評価になるとこちらとか、ノイエとか反映してくるので間違いなく変わりますよ。

[73: 銀行関係者さん]

そんなことで公示地価が大きく変動することはありません。間違った情報です。
でも、公示地価はかならずしも実勢価格を反映するわけでもないので、上の48の方がされているような計算が一番現実的ですね。

[74: 別の住まいに詳しい人]

上の方のいうとおり
実勢取引価格と公示地価は違いますのでこのあたりだと変わりはしても1年だと数千円位です。
大きく変わることはまずありません。
公示地価は離れた地域との参考比較にはなります。
販売価格と完全連動しているものではないのも事実です。
イデアリーナと完売した野村さんの江田西と比較するとよくわかります。
要は公示地価は変動する可能性はある、でも大きくは変わらないです。

三井さん、大方の意見は６千前半からでるだろうという認識ですよ！
発表、お待ちしてます。

[75: 匿名さん]

ノイエが5,500万円〜6,500万円くらいで売ってるのに、同じエリアで7,000万クラスが出てきたらぼったくりだよね。笑

[76: 匿名さん]

仕様、広さ、土地の日当条件、バス便が全く同じなら。皆さんの意見では相当な差があるのは歴然なので、そうとは言えないというのが大方です。

[77: 匿名さん]

>>76
少なくとも青葉台のノイエは過去に分譲したファインコート(世田谷)とは差がないため、とんでもない豪華な設備じゃないと価格差の説明はつきませんよね？(もっとも、そんな豪華絢爛な設備はいらないですが)
日当たりは、南道路では条件同じですよね？(というか、ノイエの方が土地が大きいからむしろノイエ優勢)
広さも同じ。なので、バスの本数の多さで差がつくのでしょうが、ノイエくらいの本数あれば私は全く困りません。(乗るのは1日2回だけです。笑)
まぁ、高くてプラス300万ですな。

[78: 匿名さん]

>>77
ノイエさんがいかに良いかあちらのスレッドに書かれたらいかがでしょう？

ただ、室内の日当条件は南側の建物との距離と開口面積です。
土地の広さは勿論その要素ですが、数坪の違いでは縦長と横長の要素の方が大きく影響します。広さだけというのは認識は誤りです。

[79: 物件比較中さん]

>>78
詳細比較では色々と優劣があっても、
やっぱり価格は最大の要素。
もしノイエよりも1千万ほどの差があれば、
明らかに割高だと感じるのは極々普通の
感覚でしょう。

[80: 匿名さん]

>>79
私は別に1000万差がどうこうなど全く書いてません。ご意見は主観ですのでそれをどうこう言うつもりもございません。

但し、誤った内容を根拠にぼったくりというのは不適切だとお教えしたまでです。冷静にお考えなさって下さい。

[81: 匿名さん]

この程度の土地と建物なら日当たりに差は出ないでしょう。
同等の建物、同等の土地、目と鼻の先のエリア、同等の日当たり。
これで1,000万違えば誰でも不信感覚えてるでしょう。
場合によっては、2,000万近い差。

[82: 買い換え検討中]

>>80
今時点でそこまで言い切れるのは詳しい情報をお持ちなのですね。三井の関係者なら誘導はやめてください。今は皆さんが少ない情報を基に推測や意見を述べているに過ぎないのです。

[83: 匿名さん]

私の意図が上手く伝わってないようですが、要はノイエさんが土地が少し広いから明るいとは言い切れない。明るさは他の要素が大きく影響すると一般論をお教えしただけです。

あと、よく具体的な金額が出てきますが8千万とかの金額を聞かされたのは他の業者さんからでした。

三井さんからは、２２さんと同じ内容でしたよ。

[84: 匿名]

いくら6千で検討できると言われても、それが6千後半でしかも4-5戸くらいなら困るね。
ここがノイエとの細かな仕様やバス便の多さを考慮して価格差が4-5百万ならわかる。
だから6千前半～7千前半の幅で、最多価格帯が6千中盤～後半といったところが
ノイエと比べた妥当な価格ではないだろうか。
土地柄やロケーションそのものはそんなに変わらないからね。
これ以上の差があるとするとノイエより割高感は否めないので他に何かあるのでは、
と勘ぐってしまうのは仕方ない。
誰かが書いていたが土地取得で競売入札したことは案外当たっているのかもしれない。

[85: 物件比較中さん]

ということですので、三井さん、価格の発表お願いします。

[86: 匿名さん]

昨年、三井さんに問い合わせた時は、6000万円台は数件で、
目の前が調整池等の条件が悪いところのみで、
それ以外は7000万円以上になるとのことでした。
その後、どうなっているのかはわかりませんが。
たしかに6000万円クラスはあるにはあると思います。

[87: 匿名さん]

最近問合せましたがかなりの数が6千万台の様なお話しでしたよ。

[88: 購入検討中さん]

先日三井の方に聞きましたが、最低でも6500万くらいからだそうですよ。やはり土地を競売入札したせいで値上がりしてるそうです。

[89: 匿名さん]

そうなるとノイエ＋1000万のイメージか。。。
最低が6500万だとメインは7000万＋αといったところかね。。。
メチャ高い！感は絶対に否めないな。
しかも6500～6千後半はロケーション等の条件が悪いのだろうね。
そういう条件が悪い区画が本当にかなりの数があるのかね。
7000万以上を覚悟しないと、そこそこの区画が探せないのでは？？
いや～、高い。

[90: 匿名さん]

>>88
ホント？そうは聞いてませんよ。
私を含め、他の方もそうは聞いていない様ですけど。
扇動ですか？

[91: 匿名さん]

>>90
まぁ、どう考えてもキミが三井の営業だよね笑

ノイエにお客さん逃したくないのかな？

[92: 匿名さん]

>>91
単に情報が欲しいだけです。
ちなみに比較の結果、ノイエは検討してません。

[93: 購入検討中さん]

>>90
6500万より下からあると聞いたのですか？
6400万だったら笑いますよ。

[94: 匿名さん]

>>93
要は貴殿は明確には聞いていないのに聞いているとして書いているのですね。

ありがとうございます。
よーくわかりました。

[95: 購入検討中さん]

>>94
あなたは具体的な金額を知っているようですね。
6500万より下の金額を聞いたのですか。

[96: 物件比較中さん]

まだ正式価格発表されてないのにここで言い合いしても無意味だと思います。
要するに6000万～8000万の間ってことですよね。
価格発表っていつなんですかね。

[97: 匿名さん]

ここの中心価格帯が7,000万円台中盤だとすると、あまりにも高すぎますね。広告宣伝費高すぎ。

[98: 周辺住民さん]

高いと思えば、買わなきゃよい。
でも、このタイミングで買わなきゃならない。
なんていう方は多いかと思います。

相場から高い可能性があるのは、都心のマンションの高止まりの影響でしょう。

高値でも妥協しない（＝買わない）という気持ちを持ちましょう。そうでないと、三井さんに高値で買わされそうで怖い。。。結局、弱気。

[99: 物件比較中さん]

ホームページを見ると今週から見れるみたいですが予約しないと見れなさそうですね。人気は物凄く高いのはいいけどだからといって値段は高くしないで欲しいです。切なる願い。

[100: 匿名]

どう考えても5000半ばから6000前半がいいとこ。