ファインコート青葉台ザ・プレミアってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ファインコート青葉台ザ・プレミアについて語りましょう。

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1341/

所在地：神奈川県横浜市青葉区たちばな台２丁目９－１１ほか（地番）
交通：東急田園都市線「青葉台」駅２・３番乗場よりバス4分「ガーデンハウス前」バス停より徒歩4分
　　　東急田園都市線「青葉台」駅徒歩20分
総戸数：56戸
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社

[121: 匿名]

価格が高いのは、びっくりです
社員寮を、高値で落札したから値段が羽上がっているのかしら？
バス便で、この値段に納得する人って何人いるの❔
56棟売るんでしょう

[122: 周辺住民さん]

ノイエとの比較。ファインコートが勝っているのは、建物の仕様、日当たり、バス便の多さ。ノイエは価格が最大のメリットですが、バス便も少し歩いて桜台ビレッジまで行けば死ぬ程あるし、藤が丘行きのバスも使えるのでほぼ問題にならない。東急ストアもノイエの方が近い。景色の良いたちばな台公園も近い。みたけ台小学校も近い。

[123: 地元の住宅検討中さん]

＞１１７さん

三井の営業さんに聞いた価格目安です。
前半とか中半とかよくわからなかったので質問した回答です。

北道路　６４００～６６００万位、モデルの家はオプション付きなのでそれより１００万程度高い
南道路　６７００～６９００万位、南開発道路は７３００以上、モデルの家は同じ理由で１００万程度高い。
東側　６０００～６３００万、ごみ置き場が前にある住戸が５７００～５９００位。

こんな感じです。
ちなみにノイエさんは販売済含め価格はこんな感じです。

北道路　６２００～６３００万位
南道路　６７００～６９００位
旗竿地　５６００万位。

ノイエさんは南側に高い建物があったり、北傾斜だったり。
よく見ないとわかりづらいですが、南道路はノイエさんと価格は同水準です。
ひそかにこの「マジック」に気づいている方もいるのでしょうね。
（今までのコメントを見ると気づいている方は少なさそうでラッキーですが）

確かになかなか出てこない土地ですし、
将来性を考えるといい物件であることは間違いないですし、
三井さんの価格意図もなんとなくわかります。
が、検討者としてはもう一声！！お願いします！
（もう一声ほしいから書いちゃいました）

[124: 地元の住宅検討中さん（追伸）]

言葉足らずですみません。

ノイエさんも非常にいい物件だと思ってます。
むしろ買い得だと思ってました。
そもそもこの値段なら周辺中古（メンテ＆ランニング込）買えちゃいますから。

私は外観が三井さんが好きなだけですので。

[125: 匿名]

>>123 地元の住宅検討中さん

ファインコートの宅地割りをみると、実は南道路はほとんどありません。ほぼ東西道路といっても過言ではない。ノイエの東西道路(27番)が6,180万ですから、ここの33番が7,500〜7,700万程度、6番が7,200〜7,300万であることを考えると、全く同条件ではないものの、やはり1,000万〜1,500万くらいの価格差はあります。

三井さん、あと1,000万頑張ってください！

[126: 不動産業者さん]

>>125

三井さんの今回の販売区画の多くは正方位から30度程度に西に向いてます。
この程度なら一般的に「南道路」というのが自然ですしこれを東西道路というのは相当無理があります。

こちらの物件は明らかに「唯一無二」の大規模です。

この物件があと1千万安かったら、ノイエさんはありえないないくらい高いことになります。
しかしノイエさん比較的堅調に売れてますので価格的には市況からみて適正でしょう。
だとすると三井さんの今程度の価格は概ね適正と考えるのが自然です。

[127: 匿名]

>>126 不動産業者さん

三井さん、ほぼ40度傾いてますよ。笑
南道路ではないでしょ、午前中ほとんど日が入らないんだから。

[128: 匿名さん]

秋冬だと全然印象違うと思うよ。西日だけはしっかり取り込むけど。

[129: 購入検討中さん]

結局、書き込んでいるのは他の業者さんなのですね。

[130: 匿名さん]

少し前に同じエリアで不動産販売してました。さすがに東急や三井ではないですが、この物件の価格が適正かどうかははっきりわかります。
かなりの割高です。
しかし、将来売るつもりがなく、お金も余分に出せて、今すぐに青葉台で戸建てを買いたい方であれば、別にいいと思いますよ。

[131: 匿名さん]

>>130確かにそうですね。

割高というより扱っている商品の違いですね。同じトヨタでもレクサスとの違いに近い。売るときもそれに見合った取引になってますし。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

いえ、割高です。土地をいくらで計算しているのか担当に聞けば明らか。

[133: 周辺住民さん]

宣伝費、大手の安心料がプラスされているので割高になるのは仕方がないと思います。ノイエは東急があれだけ宣伝しているので、自社のブランドイメージ保持のためにも、そんなに変なことはしないだろうし、仮に何かあれば、真剣に相談にのってくれそうな気がする。

[134: 物件比較中さん]

土地が割高なのは、他社と競争入札したからです。
大手N社でも歯が立たなかった金額で三井が落札したので、
市場価格から跳ね上がり、その分の土地代コストが
積まれているはずです。でないと説明がつきません。

[135: 匿名さん]

>>131

この方が言いたい事は同じ材料でも、

園児が作れば、思い出の品。
作家が作れば、芸術作品。

という事だと思いますよ。
単に材料コストがどうこう、
仕入れ値がどうこうとは全く違う概念なので
いくらお話しなさっても平行線だと思いますよ。

[136: 匿名さん]

>>134 物件比較中さん

その話有名ですね。

[137: 匿名さん]

>>135

ありがとうございます。
そのとおりです。
私はそれが企業価値であり、
商品価値だと考えてます。

[138: 物件比較中さん]

それにしても高い。
エネファームや浄水システムがあるにしても、やっぱりノイエの方が
お買い得感があるのは拭えない。
ノイエと比べると、１千万とは言わないが、７－８００万ほど
割高だと思います。
事前案内会も案外空いていたし。人気ないのかなあ。

[139: 購入検討中さん]

>>137さん

私もそれが資産価値だと思います。

>>138さん
ノイエとの比較なら123さんのがもっともわかり易いです。条件毎に2から3百万位です。

ちなみに私は席は激混みでしたよ。
ただ、敷地が広いのでモデルを見に行くとどこにいるのかわからないですね。

[140: 匿名さん]

>>139 購入検討中さん

条件毎に200〜300万差って、そんなわけないじゃん。明らかに1,000万くらい違いますよ。情報操作はやめて下さい三井さん。笑

[141: 購入検討中さん]

三井の業者がここに混ざってる件について。
明らかにバレてますよ笑

[142: 住宅検討中さん［女性］]

やっぱり業者さんばかり書き込んでいるのですかね。

穏健な意見が出ると必ず否定。

残念です。

[143: 匿名さん［女性］]

先週末に見てきました。

建物や設備はファインコートなので希望条件をそれなりにみたしていました。
閑静ですがバス便が多く、駅までは通勤通学面でそれほど不便はしなさそう。
毎日の買い物は近くの東急ストア、クリエイトあたりがメインなので少し心細い。
意思をもって駅前まで行けばなんでもありますが、毎日行くかな～？
せいぜい自転車でコープか業務スーパーでしょうね。
それと、バス停からの坂がきつい。若いうちはいいですけど。

気になるのは価格。リビングの明るさや眺望が全然違うにもかかわらず、
全体的に価格差が小さく、とまどいます。伺ったお話しを金額で表すと、
Ａ北側開発道路が６４００～６７００
Ｂ南側一般道路が６７００～７２００
Ｃ南側開発道路が７２００～７６００
このようなところです。

Ａ→Ｂ→Ｃの順で条件が良いですが、上と次の下が近いので、絞りにくく、
要望書の出し方によっては失敗しそうで選びにくいと感じました。

ＢのリビングはＣとの距離が近く、窓から見える景色のほとんどがＣ建物で、
暗く、とても圧迫感がある割にはＣと比べてお得感が少ないです。

Ａは既存道路にリビングが面しているので不特定の人に見られることや交通量を
考えるとＣがいいですが、そことの価格差も小さく、お得感が少ない。

ということでＣが一番お得？　でも青葉台徒歩２０分で７千越え、
しかも７５００近辺だと周辺相場からしても明らかに高いー！

区画と価格帯とのバランスを真面目に考えてほしいです。

[144: 不動産業者さん]

この物件の資料請求は正確な数字は知りませんが５００組を超えているそうです。
５月下旬から集客を始めてそろそろ３週間。
いろいろ聞くと恐らく１５０組近くはすでに来場している近年類を見ない物件です。

ちなみに近くの東急さんの３２戸は土地販売からおよそ１年弱で２０戸以上は売れている。
南道路が６８００～６９００万で売れており、
とすれば青葉台徒歩２０分だと東急さん位の価格がまさしく普通の相場。

土地を含めた商品力の差も踏まえ、プロ中プロの三井さんですから
価格バランスを考えてくれていると思いますよ。
本気で検討しているなら直接メリットとデメリットをずばり聞いてはいかがしょう。
こちらが本音を言わなければ、三井さんも本音を言うわけありませんから。

他の業者さんも「なりすましてけなす」のではなく、
書くならこの業界を知らない方のためにアドバイスを書いてあげてはいかがでしょう。
それが我々の役目だと思います。

[145: 物件比較中さん]

>>144
残念でした。東急の南道路6800〜6900万は開発道路でしょう。しかも角地含めての価格です。今回の南開発道路の角地は8000超だよね。条件の違いを言わずにズルイね。三井さん。
それに500組とか、150組とか内部情報を出して何が言いたいのですか。三井さん。

[146: 匿名さん]

むしろノイエの関係者があぶり出されている…

[147: 検討中の奥さま]

>>146さん
145さんが東急関係者かわかりませんが、言ってることは当たっています。
わたしもノイエの方を内覧した上でファインコートを見ているので。
144さんが言う6800-6900万の南道路は新たにつくった開発道路に面した物件でした。

[148: 匿名さん]

このファインコートにしてもノイエにしても庶民には手の出ない価格であり、お金持ちはまだまだいっぱいいるのだなと思いました。ファインコートは作りがいいのでしょうね。デザインや仕様的に20年経っても古臭くならないものだと思う。ノイエはなんとく開放感があって場所も日当たりを除けばファインコートより良いように思います。経年でみすぼらしくならなければいいですが。

[149: 物件比較中さん]

好みなのでしょうけど、ノイエさんのオレンジ瓦は10年以上たったときみすぼらしくならないか不安です。
ノイエさんのサイトで書くとネガティブなのでこちらで書きますが。

[150: 匿名さん]

結局、ノイエはファインコートより１０００万ほど価格が安いので、両方を比較検討している人はそことのバーターをどう考えるかです。
リーズナブルな価格設定だけど、それなりの仕様のノイエ
しっかりした仕様だけど、相場より相当高額なファインコート
選ぶ人の価値観ですね。

[151: 不動産屋]

>>150 匿名さん

ファインコートとノイエに設備面での差はほぼありません。むしろ屋根はノイエの方がコストかけてますし、ファインコートのスレート屋根は後からコストがかかりますよ。
たしかに値段が同じならファインコートの方が良いような気がしますが、1000〜1,500万高いなら割高すぎると思う。

[152: 不動産屋]

>>144 不動産業者さん

三井さん、そこまで必死にステマしてると情報開示されたときにマズイですよ。
青葉台の相場も、正しいものを教えてあげましょう。普通の南道路は6,200〜6400万ですよね？
それに、来場数も思わしくないんじゃないですか？

[153: 物件比較中さん]

三井としては高値で落札した土地代を回収すべく、
売却総額を少しでも高くしたいのが最大の狙い。
旗竿の最低と角区画の最高を除き、重要なのは
最も戸数の多い南道路と北道路区画の平均価格を
なるだけ上げることです。
かといって高めの南開発道路を更に上げると売れ残りリスクがあり、安めの北道路と南一般道路を底上げすることで釣り上げを稼いでいるのでしょう。
だからどなたかが書かれていたように区画と価格帯のバランスが悪いと不満が出るのでしょう。

[154: 住宅検討中さん（奥様）]

結局業者さんの「悪口書込み」なのですね。
たまにアドバイスや諫める意見があれば、けなすか「三井さん」呼ばわり。

買うか考えている我々の身にもなって下さい。
醜いです。

[155: 少しは検討中]

このサイトに注目されている皆さんは、ノイエやファインコートのようなまとまって開発された街？に安心感を感じ、購入されるのでしょうか。
双方の物件ともに、帯に短し襷に長し、と感じ、こちらは注目住宅になびきそうです。

[156: 不動産業者さん]

１４４です。

三井さんや東急さんのこの程度の情報なら割と簡単にわかりますよ。笑
また東急さんと他の業者さんをごちゃ混ぜにして南相場が6200万というのは乱暴です。笑
（どこのことかわかりますがね）

＞１５５さんへ
貴殿の質問の回答になっているかわかりませんが
大手の建売は過去の経験上、過去人気だった間取を作っているのが通常です。
素材・部材は過去クレームがあったものを極力避けてたり、
メンテナンスしやすさから選んでいるはずです。
ですのでご指摘のとおり、人によっては物足りないのも事実だと思います。
あと開発地は境界が明確で越境など権利関係問題がないとかがメリットでしょうか。

このスレッドではこれが最後です。
またどこかで書いてます。

では皆様ごきげんよう。
（お客様を取られそうなら自分の物件や会社のスレッドで書いたらいかがです？）

[157: 私買うのやめました]

屋根裏収納への階段がついてるのは良いなと思いましたが、
玄関が建物の横についているのはいただけない。
結果、我が家では、土地を探して注文住宅にすることになりました。

[158: マンコミュファンさん]

>>154 住宅検討中さん（奥様）さん

悪口は書かれていないように思いますよ。
東急との比較は、この物件を検討する上で必須でしょうし、一部三井不動産の関係者と思われる、相場観を意図的に高く話す輩に対して実際の相場観を開示してくれているのはむしろ検討者としてはありがたいのでは？

[159: 匿名さん]

いろいろな指標と解釈があるが、これだけ金利が低いにもかかわらず、
消費税１０％導入を延期するのは、それだけ景気見通しが悪いから。
ここのファインコートがかなり割高なのは、不動産価格が急騰していた数年前に、
価格が跳ね上がりがちな競争入札で破格の値段で土地を購入してしまったから。
それでも売れると強気で考えた数年前の三井の思惑と、
景気が低迷している今、検討している購入者とのＧＡＰが大きくなっているので
かなりの割高だと感じるのだろう。

割高な土地コストを購入者に負担させるかは不動産会社次第なわけで、
三井は販売価格の中で購入者に負担させる設定をしているのです。
ノイエはテニスコートだった土地所有者から税金対策として相対で直接購入したので、
土地購入コストはほぼ相場、エネファームやバス便等の差があるとしても
ノイエとの１０００～１５００万程度の価格差はここが要因の大部分です。
このノイエとの価格差、相場とのＧＡＰを踏まえて考えねばなりません。

[160: 評判気になるさん]

このファインコートにしてもノイエにしても青葉台駅から徒歩20分以上をどう考えるかだと思います。人口減少で今後、今より青葉台が発展するとは考えにくいです。都心へのアクセスは決してよくない。環境だってドンドン低下していると思う。それでも、他の首都圏に比べればいい街なのかもしれないですが。

[161: 注文住宅派←少しは検討中]

確かに青葉台がこれから急速に発展するとは思えません。ただ、ほどほどな時間で都心までの行け、自然が多い地域はなかなかありません。
緩やかに地価が下がっても、新たな住民が増えることにより、青葉台の地に足ついた発展に繋がればと願いつつ、青葉台を永住の地として、選択しました。

[162: 周辺住民さん]

青葉台は、駅前に通じる環状４号線が片道１車線という狭さがネックで、
これ以上の発展に伴い、交通量が増えれば更なる大渋滞を引き起こします。
今でも桜台、青葉台中学入口や駅を超えた青葉台交差点等は
時間帯によっては１回の信号切り替えで通過できず、
ひどい時は３回ほど待たされますよ。
ちなみにバス便が多いのには理由があり、たちばな台より先にある
鴨志田団地という、１９７０か８０年代にできた巨大で古い公団住宅があり、
そこの住民が大量に利用するので便数の多さにつながっています。
ただ世帯数の多さゆえに取り壊し再開発もできず、年々住民数が減っており、
バス便は今後減らされるのでは、と噂されています。
よってここの値段の高さの前提になっているバス便数の魅力は薄れていく
可能性があります。
建物の償却は早いし、設備は消耗品、よってこの物件の資産性は
急速に落ちていくことを覚悟必要でしょう。
わたしはリーズナブルなら住み替えを考えていましたが、
この値段を出すのなら、徒歩１０数分内で通える、もう少し駅に近い
物件を探すことにしました。

[163: 匿名さん]

アクセスの悪さはネックですよね。
都心への通勤を考えたとき、バス⇒田園都市線（青葉台⇒大手町）で軽く1時間越えでしょうか。
なかなかコストとのバランスが難しい物件ですね。

[164: 地元住民]

バス便は桜台ビレッジまで行けば本数はあります。
雨の日は普段使わない人もバスを利用するので、どの時間も凄く混んでいますし、最悪乗れないことも多いです。
地元住民でさえ、徒歩20分は歩くのが疲れます。

[165: 匿名さん]

>>162 周辺住民さん

そうなんですよね。
将来的にバス便がどうなるかわかんないし、それを考えると徒歩20分という
ロケーションは遠いなと。
ここだと何をするにしても、まずはバスで駅まで行かないといけないでしょう。
結構なコスト負担になるし。
同じだけ使うなら、もう少し狭くてもいいから徒歩圏か、どうせバス利用なら、
もっと都内寄りの方が通勤通学面で絶対得。
5000万円くらいならしょうがないね、となるけど、6000万、7000万になると
ちょっと高過ぎるよね。都内からこれだけ離れ、しかもバス便でこの値段？
設備や建物は変えられるけど、ロケーションだけは変えられないからね。

[166: 注文住宅派←少しは検討中]

鴨志田路線のバス便は、渋滞と将来の削減リスクは感じていました。同じバス便ならば、日体大路線の方が渋滞と削減のリスクは低いかと思っています。まあ、50歩100歩かもしれませんが。

[167: 匿名さん]

駅まで徒歩20分はギリギリ行けます。健康のためには丁度良い距離。都心までのアクセスも確かに悪いが環境を取るのであればこれもギリギリ許容範囲。若い時には選択肢にならなかったが、公園が多く、静かな環境は代え難いものがある。青葉台と言えば駅の北側の環状4号が王道だと思うので貴重な場所ではないか？ただ、ここは流石に高すぎる。

[168: いろいろ購入検討中さん]

人の流れを左右するのは街の整備です。それが資産価値も左右します。

駅前の団地も50年近く経ちますから再開発をやると変わるのでしょうね。
ただ、その話が発表されてから検討しても含みで高くなってしまうでしょう。

[169: 購入検討中さん [男性 40代]]

では教えてください。
田園都市線の急行止まる駅で駅徒歩10分以内で6000万円程度の新築戸建はありますか？

[170: 匿名さん]

徒歩１０数分ならありますよ。ＳＵＵＭＯでもいいので検索してみてください。
もちろん、ウワモノという意味では不動産会社のブランドは落ちます。
ただ２０数年後に建物の償却が終わり、資産価値がゼロになった後は、
土地の資産価値で有利なので、売却を考える方はそれなりの価格が
期待できます。その分、固定資産税が少し高いデメリットはありますが。