パークホームズ横濱妙蓮寺 ザ ヒルトップについて

[いつか買いたいさん [ 30代]]

パークホームズ横濱妙蓮寺ザヒルトップについての情報を希望しています。
丘の上の低層のつくりが良いなって思いました。
いかがでしょうか〜

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1308/

所在地：神奈川県横浜市神奈川区白幡向町153他（地番）
　　　　神奈川県横浜市神奈川区西大口454-6（地番）
交通：東急東横線 「妙蓮寺」駅 徒歩10分


間取：3LDK・4LDK
面積：71.32平米～91.02平米
売主：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

妙蓮寺駅より予定地まで、ベビーカーを押して散策に行きました。

やはり坂のアプローチは減点ですね。坂の辛さに加え、歩道などがなかったので妊婦や乳児のいる(もしくは予定の)家庭には少し怖いです。特に下りが怖いです(電動自転車に子供を乗せるのも恐らく)。

予定地は陽が当たりそうな場所で良いです。
ただし鉄塔に加え、西半分は目の前に2階建の工場か倉庫？のような建物があります。トタン壁の汚い外観なので、1,2階は残念な眺望になりそうです。眺望悪い坂の上、周囲にスーパーなどもない、となると買う意味がないです。

眺望の良い南向きの3階以上、かつ鉄塔や高圧電線から距離のある半分から東側の部屋が良さそうです。
…だいぶ部屋が絞られますが、それが5000万前後なら買いだと思います。

[82: 匿名さん]

現地から妙蓮寺駅まで歩いてみましたが、大人の足で９分ちょっとですね。綱島街道の橋を渡ったらすぐに一本裏の住宅街の中へ入って、妙蓮寺台公園？を回って駅まで降りて行きました。私はそれほど危なさは感じませんでした。というか綱島街道と駅の間は交通量の少ない住宅街なので歩道がないのは普通な気がしますが。それより肝心の綱島街道の歩道がところどころ狭くなってる箇所があり、そちらのほうが気になりました。そして現地ですが、敷地の西側は鉄塔がやはり近いです。いくら眺望が良くても鉄塔越しの眺望ってどうなんでしょうか・・・。実際に部屋からどう見えるのかを確認してからじゃないと買いにくいですね。

[83: 匿名さん]

81で投稿した者です。

偏った表現で申し訳ありません。
82の方が仰る通り、坂は高齢の方や妊産婦、私のようにベビーカーなどを押さなければ大丈夫だと思います。菊名や師岡の丘の上に比べると緩やかです。
ただし、徒歩で買出しされる方などは、スーパーなどが遠く、復路が登りなのでやや大変かもしれません。

不便なぶん住環境は良さそうなので(優雅な戸建ても多い場所でした)、お子さんがそこそこ大きいご家族、車移動が基本の方などには良い物件ではないでしょうか。

なお、地図情報で見ると、南面西側の倉庫？は、不用品や産廃、遺品回収などのリサイクル業者さんのようです。敷地内にトラックなどがあったので、平日日中にどの程度稼働しているかが気になります。

売りの眺望については82の方が仰る通り、西側住戸は鉄塔と高圧電線が気になりそうです。1,2階(場合によっては3階まで？)は件の業者倉庫だけでなく、近隣の戸建てやアパートが眺めを遮るため、やはり上層階に限定されたもののようです。

眺望の良し悪しで、どれだけ価格が変わるかが気になりますね。

[84: ご近所さん]

このマンションは良し悪しの評価が分かれているようですね。供給者側は人間到る処青山ありの視点、需要者側は利便性、送電線リスク、子育てなどの視点。要は、実際に買い物バッグを持って、または、子供さんを連れて、妙蓮寺駅から何回か往復されて確かめられることをお勧めします。大口駅からの往復は距離と坂で大変です。但し、20～30分位歩くのが普通の地方ご出身の方でしたら、なんでもないとおっしゃると思います。その方のこれまでの居住環境によって、このマンションの評価は左右されそうです。

[85: 匿名さん]

この場所から大口へは1.2キロ以上ある。妙蓮寺へは800メートル弱。
大口方面をメインで利用しようなんて人は少ないと思うんだけど。
私もここ検討してるけど大口へのアクセスは全く頭にないな。

[86: 周辺住民さん]

このマンションのホームページによれば、横浜市神奈川区白幡向町153他（地番）・神奈川県横浜市神奈川区西大口454-6（地番）と書いてあります。妙蓮寺駅を利用しますが、綱島街道を越えると港北区ではなく大部分が神奈川区で、この用地は高台にはありますが雰囲気がだいぶ下町的に変わります。三井不動産が雰囲気のグレードアップをしていただけると、この用地周辺の価値も変わるかもしれません。期待をしています。この用地周辺は、昔、養鶏場あり、畑ありで。住宅地ではなかったので、高圧鉄塔を敷設した経緯があります。安全性に問題がないか、美観を気にするか、人それぞれと思いますが、再販の際には影響しないとは言えないと思います。三井不動産のご関係者にお伺い致しますが、いかがでしょうか。

[87: 匿名さん]

高圧線の電磁波による健康への影響については、東京電力の公式サイトにも掲載があります。

なるほど電磁波 - 東京電力
www.tepco.co.jp/ps-engineering/denjikai/index-j.html

短期的には影響が見られないが、長期的な健康被害は研究がなく不明、といったところでしょうか。

子供の白血病との因果関係には様々な意見がありますし、東電や売り手サイドの情報だけでなく色々と調べると良いかもしれません。

とりあえずガウスメーターなどで、他のエリアと当該地を比較すると良いかもしれませんね。

[88: マンション検討中さん]

モデルルーム事前案内会に今週末参加してきました。
午前中でしたが、2度目？の来場者もいたようでかなりにぎわっていました。
ウチは通勤が都内、横浜両方面なので、便が良く、街の雰囲気も好きで、前向きに検討を進めています。
全て出てはいませんでしたが、価格も4500万円台〜ということで、思ったより安いという印象ですが、どうなんでしょう？？

[89: 匿名さん]

三井の他物件の資料請求したことあるけど、ここの資料請求はしていないのにDMが送られてきた。資料請求、集まってないのかな。

[90: マンション検討中さん]

全然盛り上がってませんね。検討者少ないのでしょうか。ここのマンションを検討している者ですが、価格が思っていたより数百万高め。もう少し下がれば購入したいと想いますが皆さんはどうでしょうか。

[91: マンション検討中さん]

南向きが良いけど、もう少し広さと価格のバランスを
取ってプランしてもらえると良かった。

[92: 匿名さん]

玄関周りが総吹付けでマンションの格を落している。
鉄塔&高圧電線があり、上り10分強で、綱島街道を超えたロケーションであの値段では…

[93: 匿名さん]

皆さんおっしゃっているとおり、私も高すぎると思います。
マンション価格が高騰しているとはいえ、この物件をこの価格で買うとなるとさすがに高値掴みかなと。

[94: 匿名]

それはどうかな。

東横線にしては買いやすい価格ですよ。
この程度で高いだとかバランスが・・・
と言ってたら人気が無いお求めやすい
エリアを検討するしかないんだろう
と思う。

[95: 匿名さん]

今はどこも高値ですね。
バス便、徒歩15分以上の物件ならお求めやすい価格も散見しますが…
何れにしても高値掴みは免れないかと思います。
高値掴みしたくなければ、購入を先送りするか中古でしょうね。

[96: マンション検討中]

マンション価格が長期に渡って
高止まりしていることを
考えれば高いから止めとく
って方はいつまでも購入
出来ないでしょう。

[97: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん
高値掴みしたくないのであれば、購入しないとの選択肢もありでしょ。

[98: 西区]

頑なな姿勢は身を滅ぼすよ
そもそも、みなとみらいくらいの
レベルでは有るけど、こんな低価格で
する話じゃおまえのステータスが伺えるよ。
ズー〜ーっと買うの我慢しとけよ いじょう

[99: 匿名さん]

>>98 西区に住みたいさん
読解力と想像力が低すぎて驚くよ。

[100: 匿名さん]

金額について高いと言ってるわけではなくて、この物件でこの価格が高いと言ってるんじゃないですかね？高値掴みということは。
なんか、話が噛み合ってない気がするんですが、大丈夫でしょうか。皆さん落ち着きましょう。

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
ですね。
言葉じりばかり捉えてる方は放っておくのが一番ですね。
今は、どこも高いのである程度の割切りは必要だと思います。

[102: 匿名]

検討スレですから99のように
非生産的な発言も有りですよ。

だって人生最大のお買い物になる
のですから。

大局観を失わず
に冷静に検討して
いきたいと考えます。

[103: 匿名さん]

101さん

同意します
割り切りが必要ですね
ただデカい買い物なので慎重にならざるを得ない
高値掴みで買って、いざ売るときに例えば”高圧電線が原因”で安値をつけられては困ります

営業は「東横線で徒歩10分、丘の上の眺望」でおしてきますが、南には電線がどーん、西棟・東棟と南棟3階以下は広告にあるような眺望は望めず、、、

モデルルームで「三井のマンション」がこの価格です！と言われてもね、この段階でもコストカットが丸分かりで、、、　これが三井なんですか？って聞きたい

近隣のマンションを5軒見に行きましたが、玄関周りにタイルを使用していないのはここだけです

[104: マンション比較中さん]

>>103匿名さん
どちらのマンション見学されましたか？

[105: 匿名さん]

>>101 匿名さん

そうですね。
一連の流れを見ていて、見極めと割りきりが大切だと再認識しました。

>>103 匿名さん

全く同意です。私もリセールを考える色々と考えてしまいます。

[106: 匿名さん]

103さん

プレミアムレジデンス、オーベル、ヴェレーナシティ等です。

あるモデルルームの営業さんにこの物件の話をしたら
「三井さんが吹付けなんか･･･」と驚いていました。

知り合いがこの物件のモデルルームを見にいって「自分の住んでいる古いマンションでもタイル使ってるのに」と言っていました。バブルのころの産物なのか分かりませんが、この物資高の現状ではコストカットも致し方ないのでしょうか。

あと、天井高さも他のマンションと同等かそれ以下ではないですか？

今はそれなりの家賃でそれなりの賃貸マンションに住んでいて、せっかくなので三井ブランドの質の高いマンションを選びたい。
見た目も大事だと思うのですがね。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
うちもプレミアムレジデンス行きましたよ。
あの価格では手が出ませんでした。

三井物件に住むのですから、それ相応の仕様にして欲しいですよね。

[108: 検討板ユーザーさん]

ここ買うなら大口に行ってしまっても一緒では。考え方次第か

[109: 匿名さん]

近くに火葬場がありますね…
今日、不動産屋から情報を得ました
これがリセールでマイナスに働くかどうか…

[110: 匿名さん]

各家庭環境にあった間取りタイプを選択できるのは良さそうですし、
ルーバルが広そうでいいなと思いました。
広さはファミリータイプでたっぷりとしていて住みやすそうな印象を受けました。
ファミリーマンションになるのでしょうか、同じような世帯がいらっしゃるという事は家族にとっては住みやすいでしょうし、子供の友達も増えていいですね。

[111: マンション検討中さん]

ルーバルは北側隣接アパート(8階建て?)から丸見えです

[112: 検討板ユーザーさん]

見に行ったけど、もう今は買ったらダメな時期なんだろう。値段高すぎるわ。ブランドだけで売ってる。

[113: 匿名さん]

公式サイトの画像に花火が載っていましたが、ここから花火が見えるということですよね。
何棟からなんでしょうか。
花火が見えるとお値段がその分高くなっているなんてことあるのでしょうか。

お値段に関してはこれから上がっていくのかこのままで行くのかが正直わかりにくい。
時期を見るというよりも、そのマンションに住みたいかどうかっていうことを主軸に見ていったほうが失敗はなさそうです。

[114: 匿名さん]

花火大会、見れなくなりましたね、、、残念。

[115: 匿名さん]

TOPページに大々的に花火の風景が使用されていますが、皮肉な事に入居前の時点でもはや絵空事になったという事ですね。
あの中止理由では今後花火大会が再開される可能性も低いでしょうし。
さっさとTOPページ変えないと騙される人が出てきそう。

[116: マンション検討中さん]

ここは苦戦しそう。立地、仕様、。価格どれもいいと思えない。ブランド頼み

[117: 匿名さん]

規模の問題はあるが、開港祭やスパークリングナイト(２日間)の花火があるので絵空事とは言えない。

[118: 周辺住民さん]

年に１～２回程度の花火（しかも遠望）を楽しみに、マンションを買う人っているのかしら。立地のデメリットをカバーする価値をどこに見出すかですね。

[119: マンション検討中さん]

この掲示板で仕様がイマイチって見てたんで、どんながっかりなのかとモデルルーム見に行きましたが、玄関周りがALC板＆吹付タイルなのが気になったくらいで、部屋の設備、とくに水回りは標準仕様で使いやすそうでした。さすが大手だと思ったのですが、仕様が低いと感じる方は、具体的にどの辺りが気になるのか、今後の物件探しの参考のために教えて欲しいです。
現地は見てないんで坂とか鉄塔を見たら、このマンションの印象もまた変わりそうですが。
東横線沿いで探し過ぎて価格も買いやすいのでは…と思うのですが妙蓮寺って資産性はどうなんでしょう。

[120: マンション検討中さん]

第1期の正式価格が発表されましたね。
東横線沿線徒歩10分では買いやすい価格だと思いました。

[121: マンション検討中さん]

現地(昼・夜)を見に行ってきましたが、綱島街道から一本入っていて静かで、風が抜けて、落ち着いた印象を受けました。
9/3の抽選会までに登録しようかと考えています。
倍率が低ければいいのですが。

[122: 匿名]

花火花火と騒ぐ輩は、自分家のベランダで線香花火でもやればいいのでは(☆▽☆ )

[123: マンション検討中さん]

三井のブランドや東横徒歩10分などはポジティブなポイントです。

逆に、高圧電線の真下、目の前に鉄塔、坂、産廃業者の工場が目の前、火葬場？、駅の人気が高くない、眺望はある程度の階数以上でないと望めない、なとがネガティブポイントでしょうか。

また、皆さんどなたもおっしゃいませんが、この物件は三井さんながら二重床ではなく直床の安い作りで、上階のキッチンの下など、天井が配管の関係で下に張り出してしまい低くなってしまいます。

おそらくコスト削減のためだけでなく、高圧電線の土地の制限の中で、少しでも階数(部屋数)を稼ごうとした結果と思われます。
1階部分を半地下にして、さらに直床式で階高？を減らし、ぎりぎり階数を増やしたようです。

そういった部分を含めると、三井さんにしては内容があまり良くなく、値段が割高に感じるのだと思います。
マンション価格は上昇傾向なので、そうひた目に見えない所も含めると、やや強気の値段かな、と。

マンションか、いっそ戸建てか、中古を探すか、悶々としますね〜

[124: マンション検討中さん]

123の者です。
ちなみにウチの嫁は花火が好きなので、子供っぽいですが、神奈川新聞の花火大会は本物件で結構ポイントだったようです。

まぁ、目の前に新しい物件が建つかもしれませんし、先々の眺望は分かりませんよね。

もう少し安ければ、検討したいですねー

[125: マンション検討中さん]

確かに階数を稼ごうとした感はありますよね。ただ、他の物件でも階数稼ぎは当然やられていることですから。限られた制限の中、如何にして戸数を詰め込むか… 三井ブランドの名に恥じない程度であれば良いのですが。
プランではキッチンのCLが2150mmですが、LDと各部屋のCLは2450mm確保されているので、高くもなく低くもなくといったところでしょうか。
あと、最近のマンションは直床採用が多いですが、それほど悪ではないかとも思います。二重床は太鼓現象(？)で、かえって音が響くということもあるそうですから。

[126: 匿名さん]

なんか、コメントが三井の関係者さんっぽくて、ちょっと面白い 笑

安デベロッパーと違い財閥系のデベは、目に見える設備やエクステリアなどの贅沢さだけでなく、むしろ目に見えない躯体設計や、長い目で見た物件の価値が売りなのに、東電の特約ある土地とか躯体でコスト削減したりしてて、今回は微妙って事よね。

額面は「ちょっと高い」くらいだけど、目に見えないとこでコストを下げて、実質は割高と。

これは三井さんが悪いんじゃなくで、マンション相場が上がってることが原因だから、しょうがないよ。そういう意味では、妥当な高値。

[127: 匿名さん]

傾斜マンションの後なんで、躯体にはコスト削減しないのでは？

[128: マンション検討中さん]

125ですが、三井関係者ではありません。
このマンションの購入を本気で検討中の者です。

太鼓現象は友人が買った豊洲のマンションでの本当の話です。小さい子供が三人いるので二重床を絶対条件にしていたものの、入居後すぐに階下から足音がうるさいとクレームがきたとのこと。

直床以外にも玄関周りの吹付や高圧電線等、気になるところはありますが、立地・装備面を考慮すると近隣の新築マンションよりこのマンションの方が良いかなと思っています。

[129: 通りがかりさん]

太鼓現象はフツーに知られた現象で、本来なら三井のようなシッカリしたデベロッパーはその防音防振までキッチリやってるから、お金が掛かるっていう話だよね。
単に二重床だったらなんでも良いって話じゃないのでは。

お金を掛けてシッカリ作られた二重床は、音だけでなく、むしろ配管や配線のスペースとしても有効なので、将来的なリノベーションの幅が数段高まります(=将来的な物件価値に影響する)。

逆に階高が余分に必要で施工コストも掛かるため、デベロッパーの負担が大きくなるのも事実。だから安デベロッパーは逆手に取って、太鼓現象などの話を積極的に持ち出してきます。

いずれにせよ今回は、デベロッパー側の理由で直床式にしたのは間違いないですね。
今は相場が高いので何とも言えませんが、マンション自体は悪い物件でもないでしょうから、将来的な資産価値まで考えながら、慎重に選べばよいかと。

[130: マンション検討中さん]

部屋の広さと設備が自分と家族には十二分だと思ったので、本気で検討してみたものの、妙蓮寺レジデンス（三井・駅近・築10年以内）が値上がっていないようなのを見て検討から外しました。昨今のマンション高値でも値上がりしていないと、いざというときリセールが不安なんで…。妙蓮寺に地縁があって永住目的だったら検討続行してました。