パークホームズ横濱妙蓮寺 ザ ヒルトップについて

[いつか買いたいさん [ 30代]]

パークホームズ横濱妙蓮寺ザヒルトップについての情報を希望しています。
丘の上の低層のつくりが良いなって思いました。
いかがでしょうか〜

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1308/

所在地：神奈川県横浜市神奈川区白幡向町153他（地番）
　　　　神奈川県横浜市神奈川区西大口454-6（地番）
交通：東急東横線 「妙蓮寺」駅 徒歩10分


間取：3LDK・4LDK
面積：71.32平米～91.02平米
売主：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
ですね。
言葉じりばかり捉えてる方は放っておくのが一番ですね。
今は、どこも高いのである程度の割切りは必要だと思います。

[102: 匿名]

検討スレですから99のように
非生産的な発言も有りですよ。

だって人生最大のお買い物になる
のですから。

大局観を失わず
に冷静に検討して
いきたいと考えます。

[103: 匿名さん]

101さん

同意します
割り切りが必要ですね
ただデカい買い物なので慎重にならざるを得ない
高値掴みで買って、いざ売るときに例えば”高圧電線が原因”で安値をつけられては困ります

営業は「東横線で徒歩10分、丘の上の眺望」でおしてきますが、南には電線がどーん、西棟・東棟と南棟3階以下は広告にあるような眺望は望めず、、、

モデルルームで「三井のマンション」がこの価格です！と言われてもね、この段階でもコストカットが丸分かりで、、、　これが三井なんですか？って聞きたい

近隣のマンションを5軒見に行きましたが、玄関周りにタイルを使用していないのはここだけです

[104: マンション比較中さん]

>>103匿名さん
どちらのマンション見学されましたか？

[105: 匿名さん]

>>101 匿名さん

そうですね。
一連の流れを見ていて、見極めと割りきりが大切だと再認識しました。

>>103 匿名さん

全く同意です。私もリセールを考える色々と考えてしまいます。

[106: 匿名さん]

103さん

プレミアムレジデンス、オーベル、ヴェレーナシティ等です。

あるモデルルームの営業さんにこの物件の話をしたら
「三井さんが吹付けなんか･･･」と驚いていました。

知り合いがこの物件のモデルルームを見にいって「自分の住んでいる古いマンションでもタイル使ってるのに」と言っていました。バブルのころの産物なのか分かりませんが、この物資高の現状ではコストカットも致し方ないのでしょうか。

あと、天井高さも他のマンションと同等かそれ以下ではないですか？

今はそれなりの家賃でそれなりの賃貸マンションに住んでいて、せっかくなので三井ブランドの質の高いマンションを選びたい。
見た目も大事だと思うのですがね。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
うちもプレミアムレジデンス行きましたよ。
あの価格では手が出ませんでした。

三井物件に住むのですから、それ相応の仕様にして欲しいですよね。

[108: 検討板ユーザーさん]

ここ買うなら大口に行ってしまっても一緒では。考え方次第か

[109: 匿名さん]

近くに火葬場がありますね…
今日、不動産屋から情報を得ました
これがリセールでマイナスに働くかどうか…

[110: 匿名さん]

各家庭環境にあった間取りタイプを選択できるのは良さそうですし、
ルーバルが広そうでいいなと思いました。
広さはファミリータイプでたっぷりとしていて住みやすそうな印象を受けました。
ファミリーマンションになるのでしょうか、同じような世帯がいらっしゃるという事は家族にとっては住みやすいでしょうし、子供の友達も増えていいですね。

[111: マンション検討中さん]

ルーバルは北側隣接アパート(8階建て?)から丸見えです

[112: 検討板ユーザーさん]

見に行ったけど、もう今は買ったらダメな時期なんだろう。値段高すぎるわ。ブランドだけで売ってる。

[113: 匿名さん]

公式サイトの画像に花火が載っていましたが、ここから花火が見えるということですよね。
何棟からなんでしょうか。
花火が見えるとお値段がその分高くなっているなんてことあるのでしょうか。

お値段に関してはこれから上がっていくのかこのままで行くのかが正直わかりにくい。
時期を見るというよりも、そのマンションに住みたいかどうかっていうことを主軸に見ていったほうが失敗はなさそうです。

[114: 匿名さん]

花火大会、見れなくなりましたね、、、残念。

[115: 匿名さん]

TOPページに大々的に花火の風景が使用されていますが、皮肉な事に入居前の時点でもはや絵空事になったという事ですね。
あの中止理由では今後花火大会が再開される可能性も低いでしょうし。
さっさとTOPページ変えないと騙される人が出てきそう。

[116: マンション検討中さん]

ここは苦戦しそう。立地、仕様、。価格どれもいいと思えない。ブランド頼み

[117: 匿名さん]

規模の問題はあるが、開港祭やスパークリングナイト(２日間)の花火があるので絵空事とは言えない。

[118: 周辺住民さん]

年に１～２回程度の花火（しかも遠望）を楽しみに、マンションを買う人っているのかしら。立地のデメリットをカバーする価値をどこに見出すかですね。

[119: マンション検討中さん]

この掲示板で仕様がイマイチって見てたんで、どんながっかりなのかとモデルルーム見に行きましたが、玄関周りがALC板＆吹付タイルなのが気になったくらいで、部屋の設備、とくに水回りは標準仕様で使いやすそうでした。さすが大手だと思ったのですが、仕様が低いと感じる方は、具体的にどの辺りが気になるのか、今後の物件探しの参考のために教えて欲しいです。
現地は見てないんで坂とか鉄塔を見たら、このマンションの印象もまた変わりそうですが。
東横線沿いで探し過ぎて価格も買いやすいのでは…と思うのですが妙蓮寺って資産性はどうなんでしょう。

[120: マンション検討中さん]

第1期の正式価格が発表されましたね。
東横線沿線徒歩10分では買いやすい価格だと思いました。

[121: マンション検討中さん]

現地(昼・夜)を見に行ってきましたが、綱島街道から一本入っていて静かで、風が抜けて、落ち着いた印象を受けました。
9/3の抽選会までに登録しようかと考えています。
倍率が低ければいいのですが。

[122: 匿名]

花火花火と騒ぐ輩は、自分家のベランダで線香花火でもやればいいのでは(☆▽☆ )

[123: マンション検討中さん]

三井のブランドや東横徒歩10分などはポジティブなポイントです。

逆に、高圧電線の真下、目の前に鉄塔、坂、産廃業者の工場が目の前、火葬場？、駅の人気が高くない、眺望はある程度の階数以上でないと望めない、なとがネガティブポイントでしょうか。

また、皆さんどなたもおっしゃいませんが、この物件は三井さんながら二重床ではなく直床の安い作りで、上階のキッチンの下など、天井が配管の関係で下に張り出してしまい低くなってしまいます。

おそらくコスト削減のためだけでなく、高圧電線の土地の制限の中で、少しでも階数(部屋数)を稼ごうとした結果と思われます。
1階部分を半地下にして、さらに直床式で階高？を減らし、ぎりぎり階数を増やしたようです。

そういった部分を含めると、三井さんにしては内容があまり良くなく、値段が割高に感じるのだと思います。
マンション価格は上昇傾向なので、そうひた目に見えない所も含めると、やや強気の値段かな、と。

マンションか、いっそ戸建てか、中古を探すか、悶々としますね〜

[124: マンション検討中さん]

123の者です。
ちなみにウチの嫁は花火が好きなので、子供っぽいですが、神奈川新聞の花火大会は本物件で結構ポイントだったようです。

まぁ、目の前に新しい物件が建つかもしれませんし、先々の眺望は分かりませんよね。

もう少し安ければ、検討したいですねー

[125: マンション検討中さん]

確かに階数を稼ごうとした感はありますよね。ただ、他の物件でも階数稼ぎは当然やられていることですから。限られた制限の中、如何にして戸数を詰め込むか… 三井ブランドの名に恥じない程度であれば良いのですが。
プランではキッチンのCLが2150mmですが、LDと各部屋のCLは2450mm確保されているので、高くもなく低くもなくといったところでしょうか。
あと、最近のマンションは直床採用が多いですが、それほど悪ではないかとも思います。二重床は太鼓現象(？)で、かえって音が響くということもあるそうですから。

[126: 匿名さん]

なんか、コメントが三井の関係者さんっぽくて、ちょっと面白い 笑

安デベロッパーと違い財閥系のデベは、目に見える設備やエクステリアなどの贅沢さだけでなく、むしろ目に見えない躯体設計や、長い目で見た物件の価値が売りなのに、東電の特約ある土地とか躯体でコスト削減したりしてて、今回は微妙って事よね。

額面は「ちょっと高い」くらいだけど、目に見えないとこでコストを下げて、実質は割高と。

これは三井さんが悪いんじゃなくで、マンション相場が上がってることが原因だから、しょうがないよ。そういう意味では、妥当な高値。

[127: 匿名さん]

傾斜マンションの後なんで、躯体にはコスト削減しないのでは？

[128: マンション検討中さん]

125ですが、三井関係者ではありません。
このマンションの購入を本気で検討中の者です。

太鼓現象は友人が買った豊洲のマンションでの本当の話です。小さい子供が三人いるので二重床を絶対条件にしていたものの、入居後すぐに階下から足音がうるさいとクレームがきたとのこと。

直床以外にも玄関周りの吹付や高圧電線等、気になるところはありますが、立地・装備面を考慮すると近隣の新築マンションよりこのマンションの方が良いかなと思っています。

[129: 通りがかりさん]

太鼓現象はフツーに知られた現象で、本来なら三井のようなシッカリしたデベロッパーはその防音防振までキッチリやってるから、お金が掛かるっていう話だよね。
単に二重床だったらなんでも良いって話じゃないのでは。

お金を掛けてシッカリ作られた二重床は、音だけでなく、むしろ配管や配線のスペースとしても有効なので、将来的なリノベーションの幅が数段高まります(=将来的な物件価値に影響する)。

逆に階高が余分に必要で施工コストも掛かるため、デベロッパーの負担が大きくなるのも事実。だから安デベロッパーは逆手に取って、太鼓現象などの話を積極的に持ち出してきます。

いずれにせよ今回は、デベロッパー側の理由で直床式にしたのは間違いないですね。
今は相場が高いので何とも言えませんが、マンション自体は悪い物件でもないでしょうから、将来的な資産価値まで考えながら、慎重に選べばよいかと。

[130: マンション検討中さん]

部屋の広さと設備が自分と家族には十二分だと思ったので、本気で検討してみたものの、妙蓮寺レジデンス（三井・駅近・築10年以内）が値上がっていないようなのを見て検討から外しました。昨今のマンション高値でも値上がりしていないと、いざというときリセールが不安なんで…。妙蓮寺に地縁があって永住目的だったら検討続行してました。

[131: マンション検討中さん]

販売始まりましたね。
三井のHPやSUUMOをチェックしていると、第1期販売は好調のようですが、実際はどうなんでしょう。

[132: 匿名さん]

何となくのイメージですが、財閥系の分譲マンションであれば
防音対策は完全で階下に音が響く事はないと信じ込んでおりましたが、
こちらは直床が採用されたそうで、小さなお子さんがいらっしゃる家は
気をつけなければいけないのかな？と感じました。
直床にした理由は単純にコストダウンなのでしょうか。

[133: 匿名さん]

前の方も書かれていますが、直床はコストダウンと戸数稼ぎが主たる理由かと思います。
高さ制限(15m？)の中で階数を詰め込むには階高を調整する必要がありますので。

[134: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[135: 通りがかりさん]

もう購入してしまった方もいるかもしれず、余り言うべきではないかもですが。。。

特記事項にコッソリ記載されているだけですが、この物件の土地には地役権が設定されています。

単なる高さ制限程度に軽く考えている方もいらっしゃるようですが、法的に非常に強い権利(物権)で、自分の土地であっても各種の制限を強いられます。

地役権の所有者は東京電力です。地役権のある土地を積極的に欲しがる人はいないため、リセールバリューは下がります。おそらく近隣物件より下降幅は高いはずです。

その辺、売り主がなるべく説明したくないのは分かりますが(契約時の重要事項説明まででは、サラッと話してすぐ終わすでしょう)、二重床か直床かの裏にはそれ以上の内容が隠れていますので、よく注意すべきかと。

ここにきてマンションの売れ行きが鈍化してきましたので、現状はマンション価格も高いですからね。

[136: 匿名さん]

中国人の日本マンションへの投資も落ち着いてきたし、今年から徐々に首都圏マンションの売れ行きが鈍化し始めたようで、供給量は減っているのに、在庫数が増えてきてるみたい。

おそらく今をピークにマンション相場は下がるだろうから、ココに出てる内容とか考えると、少し微妙かな。

[137: マンション検討中さん]

こんばんは。
ここも、不動産、施工ともに三井グループなんですね。
杭の事件があったから、数年は控えるかと思いましたが、やはりグループでの偽装なのかと勘ぐってしまいます。あの物件で被ってもらうから、ここで面倒見るから！みたいな。発覚する前に工事の契約結んでたから仕方ないのかもしれませんが。

[138: 匿名さん]

子供は大きいのでそれほど音で迷惑はかけないと思いますが、購入する前にいろいろ確認しておくことってあるんですね。高台で眺めがいい！買い物など立地がいい、駅までの距離は近くはないが許容範囲、間取りも気にいったのがある。構造やアフターなどもしっかり見なければとは思うのですが。本物件の敷地のうち高圧線下の約100m2には東京電力による地役権が設定されており、一定範囲について建築制限等があります。詳しくは販売係員までお尋ねください。とありますね。さらって読んじゃう程度。売りに出すときは安くなってしまいますね。多少一時金が入るのでしょうけど三井さんに入るのかしら。

[139: 匿名さん]

お金を払っても桟敷で花火を見る人もいるでしょうし、高層は譲らない人もいますし、低層でガーデニングをしたい人もいるでしょう、それぞれの好みがありますから、いろんなマンションが売れるのでしょう。こちらは広さのある間取りが豊富なのが特徴なのでは

[140: マンション比較中さん]

東横線沿線（武蔵小杉⇔横浜）でマンション（タワマン以外）を探しており、元住吉・日吉・綱島・妙蓮寺のギャラリーに見学に行ってきました。
デベ、施工、立地、価格、間取り、設備仕様等々で比較し、当然それぞれに良し悪しがありましたが結果的に本物件に落ち着きそうです。
決め手は、比較的安い価格、家族にあった間取り、静かな環境、三井ブランドの品質といったところでしょうか。あと、余計な共用施設が少ない（笑）
元住吉・日吉・綱島はハザードマップで”赤”の箇所があり、店が多くて便利ではあるのですが騒音・空気の問題で外しました。妙蓮寺は不便だが環境は良い。

立地・価格を無視して物件だけを比較した場合では、本物件が一番好みに合ってましたね。低層でどっしりした外観で、デザインは群を抜いておしゃれだと感じました。

[141: 評判気になるさん]

>>135 通りがかりさん
購入者です。
ご指摘の地役権ですが、購入にあたり営業担当の方が丁寧に説明をくださいました。
デメリットもきちっと説明していただき、私たちは安心して購入に進むことができたと感じています。個人的にはうやむやにするような印象は受けませんでした。
ご指摘は誤解かと思いますよ。

[142: 匿名さん]

次は第二期ということですが、第一期は何戸売り出したのでしょうか？

[143: マンション比較中さん]

第1期は50/118戸。＋第1期2次の3戸だと思います。
検討住戸アンケートの結果から販売物件を決めて行くので、おそらく第1期で53戸は売れたのではないでしょうか。
加えて、先着順で何戸か販売していました。

[144: 匿名さん]

>>143 マンション比較中さん

第一期で半分売ってしまってるんですね。
ありがとうございました。

[145: 匿名さん]

第一期で1/2が売れたという事は初動が良かった、好評だったという事なのでしょう。
第二期販売は12月上旬を予定しているようですが、今度は何戸販売されるでしょう。
ところで当初の販売予定は10月下旬が、12月に販売延期となったのは何故ですか？

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん

第1期はそれなりに人を集められたけど、第2期はあまり人が集まっていないんじゃないですか？

[147: 匿名さん]

要望書を集めてある程度の売れる見込みが立ったタイミングで販売するので、販売開始が遅れてるのは見込み客が集まっていないということ。

ちなみに一期二次は一期販売での落選者の敗者復活販売、期分け販売している物件での先着順は売れ残りの販売。

[148: 匿名さん]

>132

三井は過去にエントランスの上の部屋で音が響くのが瑕疵かということでもめて裁判沙汰になって、負けたという前歴がある。イメージで判断しないでちゃんと過去の実績を調べないと。

ちなみに二重床と直床は音問題がよく言われているけど、スラブ厚やスラブ構造も関係していて単純にどっちがいいという話ではない。二重床と直床の本質的な違いは、配管の維持管理の容易さや将来の間取り変更の対応。これは二重床が圧倒的に有利。

あと、高さ制限１５mで５階建てだと階高が３m確保できない（エレベーターの上のでっぱりで＋αが必要）から、直床にしたといったところでしょ。

[149: マンション検討中さん]

検討中のものです。
沿線を中心に見ていますが、こちらの物件が総合的にバランスが一番良い気がしますが、どうでしょうか？我が家の場合、広さは譲れないので、あとは価格と立地でした。同じ広さで比較すると、こちらは割安のように感じます。坂は多少気になりますが、何度か歩いてみるとそこまでではないので、妙蓮寺の落ち着いた環境と東横線の10分という条件を踏まえると、納得感があります。

[150: マンション掲示板さん]

>>149 マンション検討中さん

個人的には送電線を気にしない人には良いと思います。