インプレスト西馬込ヒルズってどう？

[物件比較中さん [男性 40代]]

インプレスト西馬込ヒルズについての情報を希望しています。
都心にありながら緑が感じられて、良さそうだなと思いました。
コンパクトな間取りもあるので、一人暮らしにもよさそうですね。

公式URL：http://i-nishimagome.com/

所在地：東京都大田区西馬込一丁目9-1、9-2（地番）
交通：都営浅草線 「西馬込」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.36平米～85.09平米
売主・販売代理：双日新都市開発
売主：三信住建
施工会社：第一建設工業
管理会社：双日総合管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[205: マンコミュファンさん]

>>204 マンション比較中さん

よく分からないんですが、
竣工から約10ヶ月くらい経って完売してなくても売れ行き良いって言えるものなんですか？
一般的にマンションってそういうものなんですか？

[206: マンション掲示板さん]

>>204 マンション比較中さん

ヴｨークもここも価格設定を間違えてると思います。

[207: 通りがかりさん]

>>205 マンコミュファンさん
204さんが言ってるのは「売れ行きが悪いわけでもない」ということで「良い」とは言ってないんですよね。私もその通りだと思います。1年以内に1〜2戸残ってるのはよくあることかと。特にここは値付けが強気なので。あとは立地が良いので、値引きもされれば売れるのは時間の問題だと思いますね。

[208: マンション掲示板さん]

今年の2月に完工したパークハウス西馬込は確か坪単価260万代でした。やはり高いかと。

[209: マンコミュファンさん]

>>207 通りがかりさん

そうなんですね。ありがとうございます。
逆に、竣工前に売り切れるのは凄いことなんですね。
ちなみに竣工後に売れ残ってるデメリットは何ですか？

[210: マンション比較中さん]

竣工後の売れ残ってるデメリット（デベ・売り側）はこれぐらい。
・資金回収が遅れる。
・売れ残ってる戸数分の管理費等を売れるまで負担しないといけない。

昔昔、金利が高かった時代は資金回収遅れると金利負担が大変だったから、デベも竣工までに売り切ろうと必死だった。そういう昔のイメージに引きずられて、竣工時完売がいいと思ってる人がまだ多いのは確かです。
でも今は金利負担ゴミみたいなもんなので、値引きしないで金利負担したほうがデベは儲かる。
だからどこの物件も基本のんびり売っている。むしろ早く売り切れちゃったら値段設定安すぎだろ！って社内的には怒られたりする。
早く売ろうとしてるのは資金繰りが苦しい中小デベと、なぜか野村ぐらいだと思います。

買う側は、間取りの選択肢が減るのと無料オプション選べないぐらい。
実物見て検討できるし、それこそ値引きもあるかもなので、むしろいいかもと思います。

[211: 評判気になるさん]

>>210 マンション比較中さん

営業活動費が継続的にかかる、売れ残り物件とのレッテルから更に売れにくくなる等のデメリットもありそうです。

[212: マンション比較中さん]

そうですね、竣工後１年も２年も経つと営業経費も無視できなくなってきますよね。どっかの時点で仕舞をしますよね。買う側としてはその時が値引きを引き出せるチャンスかな。

[213: マンション掲示板さん]

>>208 マンション掲示板さん

あそこは場所が悪いからあれぐらいじゃないと流石に売れないでしょ？
よく売れたなと思うよ
さすが三菱地所だね

[214: 評判気になるさん]

>>213 マンション掲示板さん

完工前にあっさり完売してましたね。

[215: 評判気になるさん]

>>212 マンション比較中さん

一定期間過ぎると、中古扱いになると聞いたこともあります。

[216: マンション検討中さん]

>>215 評判気になるさん

中古扱いになるのはどれくらいですか？
ここは二月頃で一年を迎えるみたいですが。

[217: マンション比較中さん]

>>216 マンション検討中さん
中古扱いになるとか決まりはないですよ。デベの判断次第だと思います。極端な例ではすみふは竣工3～4年経っても新築で販売してますよ。(スカイティアラとかドゥトールとか)

[218: 口コミ知りたいさん]

>>217 マンション比較中さん

すみふは値下げしない会社ですから、あまり参考にならないかと。

[219: 口コミ知りたいさん]

まだ販売中みたいですね。ずいぶん苦戦してますね。

[220: 通りがかりさん]

>>219 口コミ知りたいさん

竣工から結構経ってますよね？？

[221: 検討板ユーザーさん]

>>220 通りがかりさん
竣工は今年の2月ですね。1ヶ月前までは残4戸でしたが、ラスト2戸まで来ましたので、追い込みかけてる感じでしょうか。家具付き住戸は狙い目だと思います。部屋の間取りもいいですしね。

[222: 口コミ知りたいさん]

おそらくこの物件は価格設定をミスりましたね。私のイメージでは1000万ぐらい下がって妥当かと。

[223: 通りがかりさん]

>>222 口コミ知りたいさん

それ、ヴィークステージのほうがもっと深刻･･･

[224: 通りがかりさん]

>>222 口コミ知りたいさん
時間はかかってるけど、あと2戸残すだけだから価格は適正だったと言えると思います。この低金利下だとデベはいかに高く売るかが重要で、値を下げてまで急いで売り切る気はないと思います。買う側からすれば残念ですが。
苦戦してても周辺の物件はもっと高値をつけてます。

[225: 口コミ知りたいさん]

>>224 通りがかりさん

説得力がないです・・

[226: 匿名さん]

>>224 通りがかりさん
少なくとも家具付き販売住戸は相当値引きしてるはずですよ。それでもまだ一戸残ってますから、適正価格とは言い難いんじゃないでしょうか。

[227: 通りがかりさん]

西馬込で6000万だの7000万だの適正価格なわけないでしょ。高いよ。だから半年以上売れ残って家具つけたり広告ずっとださなきゃいけないんでしょ。ヴィークもそうなるだろうね。

[228: マンション比較中さん]

ここ実際のところ、家具付きとか公表されている以上の値引きしてるのかな？
値引きしてる具体的な情報あれば是非教えて下さい。

[229: マンション検討中さん]

>>227 通りがかりさん

荏原中延の長谷工物件はどうなりますかね？

[230: マンション検討中さん]

>>228 マンション比較中さん
値引きしてますよ。具体的な価格については営業さんに申し訳ないんで書き込みませんが、そこそこの金額提示ありました。

[231: 口コミ知りたいさん]

>>230 マンション検討中さん

それでも売れ残り物件は厳しいんですかね？

[232: マンション検討中さん]

>>231 口コミ知りたいさん
元値が高すぎるかと。でも良い部屋でしたよ！アウトフレームですし、家具もかなりおしゃれに作られていますしね。

[233: 口コミ知りたいさん]

>>232 マンション検討中さん

場所は悪くないと思いますが、値段がね。

[234: マンション比較中さん]

ここを高いと言ってる人は、どこと比べて高いと言ってるんですか？
自分の財布じゃないですよね？

[235: 口コミ知りたいさん]

>>234 マンション比較中さん
場所の割に高すぎとのことだと思いますよ。財布ではなく。

[236: マンション比較中さん]

>>235 口コミ知りたいさん
この辺でここより安いとこって何処ですか？
過去ではなく今現在で。

[237: 口コミ知りたいさん]

>>236 マンション比較中さん

今は西馬込の物件が高すぎだから、どの物件も売れ残ってるかと。10ヶ月前に販売されててパークハウス西馬込ぐらいが妥当かと。西馬込ですから。

[238: マンション比較中さん]

今買えないものと比べてもしょうがないよ。
馬込・西馬込あたりじゃここが一番安いんじゃないの？
ここが高いと言ってる人は西馬込界隈で買うのは諦めたほうがいいよ。

[239: 口コミ知りたいさん]

>>238 マンション比較中さん

諦めるというより、やめるという感じでしょうか。

[240: マンション比較中さん]

西馬込をやめて、具体的に何処を買うの?
高くなってるのはここだけじゃないよ。
西馬込と同じような価格帯でもっといい地域あれば教えて下さい。

[241: 通りがかりさん]

>>240 マンション比較中さん
西馬込のどの辺を良いと評価されていますか？それによって「もっといい地域」の定義も変わるので、教えてください。

[242: マンション比較中さん]

>>241 通りがかりさん
別に西馬込をいいとも悪いとも思ってない。
区内はどこもマンション価格高騰して、今時は西馬込でもこのぐらいするのかと思ってるだけです。
ただその中でも比較的安いこの物件を高いと言ってる人は
ここより安い地域に流れないなら、他のどんな所が比較対象になるのか興味があるだけです。

[243: 通りがかりさん]

>>242 マンション比較中さん

>>242 マンション比較中さん
区内、駅徒歩五分以内で考えると、ブランズシティ久が原やクレヴィア千鳥町は検討対象にはならないでしょうか？
西馬込は浅草線始発駅なので魅力的ではありますが、5階70㎡で7500万は割高に感じます。それなら、上記物件で一千万安く買おうかと。

[244: 口コミ知りたいさん]

>>243 通りがかりさん

同感です。

[245: 匿名さん]

7500万の70m3の部屋は高いね。もう一つの74m3の部屋より1000万以上高い。何でこんなに高いんだろう？
7500万っていったら、ヴィークやアールブランよりも高く、中延のアトラスと同じくらいじゃん。
これは無茶な価格設定な気がする。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん

土地の取得価格が高かったんですかね？

[247: 通りがかりさん]

>>245 匿名さん
74m2の部屋は商談で使ってる部屋ですし、半地下の部分もあるので安めなのかと。
それにしても70m2の部屋は高すぎですよね。これで妥当と言われてしまうと何も言えません。。

[248: 通りがかりさん]

どこのマンションも、モデルルームで価格表を見せてもらって、間取りや階数、日照や眺望の妨げになる近隣建物･･･などなどをよく見ていくと、高いにしろ安いにしろ「なるほど、そういうことね」っていうのがわかりますよ。
こんなに良いのにこんなにお得！とか、その逆もそうですけど、そんなものはザラにはないというのが実感です。

[249: 口コミ知りたいさん]

>>248 通りがかりさん

営業の方は上手いですからね。自分なりの判断軸を持たないと流されます。

[250: 匿名さん]

あと2戸というところまで来ているようです
公式サイトには最上階のCプランのみが掲載されているようです。
物件概要を見ると、広さの違うもう一つの物件について書かれていたんですが、
これってどのプランににあたるのでしょう。

最上階があるということは
価格設定で高すぎたっていうのが一番あるのでしょう。
普通にちょっと高いなぁぐらいだと売れる、それくらい最上階は各種条件がいいものなので。

[251: 匿名さん]

最終2戸と公式トップにはありました。
専有面積 70.45m2・74.41m2
の2タイプの部屋、ということだったんですが、掲載されているプランは１つだけ。
Cタイプだけなのですが、あと1戸はどのプランなのでしょうか。
どういうことだったのかなぁと思いまして。

[252: マンション比較中さん]

完売しましたね。
あの高値の部屋も売れたんだ。

[253: 口コミ知りたいさん]

長かったなあ～

[254: マンション検討中さん]

竣工から一年くらいですかね。長かったですね。。。。