パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[9901: 匿名]

>>9900 匿名さん
ルジェンテは最大で約55平米だから需要はあまり被らないのでは？
立地はインプレストコアより若干武蔵小山駅に近いね。
インプレストコア同等以上の価格だろうね。
坪単価400万円くらい。

[9902: 匿名さん]

あまり特色ないので４００はキツイのでは?360-80と予想しますが如何?
新年になって色々物件情報出てきたものもありますが、都内のタワーは少ないですね。湾岸でも野村も大和ハウスも板マン。タワーは月島・千住ぐらいでしょうか。城南とか全くなさそう。

だれか今年出そうな中央線より南で池上線より北、環七内側のあたりの２３区タワー知ってたら教えてください!

[9903: 匿名]

>>9902 匿名さん
インプレストコアもたいして特色ないのに坪400万円くらいでしたからね〜
売り出しが2018年5月頃だし特にミサイルが飛んでくるとかレベルの事件がなければ
平均坪単価400万円以上は固いのではないでしょうか

[9904: 匿名さん]

>>9903 匿名さん

で、将来リセールに困ると

[9905: マンション比較中さん]

リセール考えるなら、今から新築買おうなんて間違ってる。
リセール気にするなら中古しか買ってはダメ。
新築価格は下がらないし、中古価格はどんどん下がる。
どうしても新築を買いたい人だけが新築買ったらいい。

[9906: 匿名さん]

>>9905 マンション比較中さん
中古価格がどんどん下がるのに、なぜ中古物件をススメルの？

[9907: 匿名]

>>9904 匿名さん
武蔵小山は55平米の大きさの部屋は70平米以上3LDKと比較すると
そこそこ多いからリセールは困ると思うよ。
小さめの部屋は中古でもほぼ常にある状況。
55平米の広さで良いなら安めの中古買ってフルリフォームがオススメだね。

[9908: 匿名さん]

中古をすすめるポジさん
それがしつこいんだよ
何度も聞いたよ

[9909: 匿名さん]

買ってよかったホトトギス

[9911: 名無しさん]

[No.9910～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[9912: マンション比較中さん]

リセール考えてるんなら、新築買う方がよっぽどバカじゃないかと思うけど。
買った瞬間、ダダ下がりの中古物件になっちゃうんだよ？
だったら新築プレミアムのはげ落ちた中古買った方がまだましじゃん。
何でわからないかな。投資でマンション買う人は新築なんか買わないよ。

[9913: マンション検討中さん]

みなさんって投資用のマンションを買うんですか？

[9914: 匿名さん]

>>9903 匿名さん
インプレストコアはどう考えても高すぎでしたよ

[9915: 匿名さん]

アトラス品川中延と比較検討している方いますか？

[9916: 匿名さん]

>>9912 マンション比較中さん
うーん、やっぱりちょっと弱いと思います。頭の方が
このマンションが割高かどうかという話は別にして、新築プレミアムに関してはそんなに単純な話でないですよね。
市況、立地、デベ、ゼネコン、仕様等々
あなたの言っている事が正しければ、不動産にはキャピタルゲインという言葉は存在しませんね。

[9917: 匿名さん]

>>9911 名無しさん
リセール気にするなら、とバッチリ書かれてますが

[9918: 匿名さん]

>>9912 マンション比較中さん
同意。中古の富久クロスが坪単価420万円で出てる。

都心5区の富久クロスと、品川区のパークシティ武蔵小山。

中古同士で比較したら新宿区の圧勝(富久の間取りはちょっとアレだけど)。差はわからんが、冷静に考えて中古になった瞬間、ここの時価は420万円以下というのは確か。

[9919: 匿名さん]

それにしてもここはいい物件ですね

[9920: 匿名さん]

>>9918 匿名さん
あなた、9912さんでしょ。自分で自分のフォローしてて楽しいか？それとも弱いのが2人いるのか、はたまた昨夜から釣りを楽しんでるのか。

あえて釣られてみて、矛盾点を指摘してみる。私はポジではないけど

富久の分譲時の状況ってご存知かしら。富久という土地柄は在日が多く、バブル期の地上げ失敗で駐車場だらけの虫食いエリアでした。そこにこれだけの大規模開発とイトーヨーカ堂が入るということで、死にかけた街が復活すると登場話題になりました。分譲価格も@330と山手線内新宿エリアで破格の安さと消費増税直前いうことで、多くの部屋が高倍率の抽選になりました。間取りがイマイチなのにもかかわらず。

そういう土地柄の物件とこのマンションを比較する事にまず問題点が一つ。
新築プレミアムを叫んでいらっしゃいますが、@330→@420へのキャピタルゲインをどのように説明されるのでしょうか。あなたの言っている事が全てならば、富久の中古価格は@300になるばずです。

不動産は買い時と市況が大きな要素です。駅近などの要素はどちらかというと、価値が下がりにくいというような補強要素と考えるべきでしょうね。

[9921: マンコミュファンさん]

>>9919 匿名さん

いい物件の割に致命的なデメリットが多いな

デメリット
坪470
スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
ペラボー隙間大
天カセなし
loweなし
スカイラウンジなし
ライブラリーなし
ゲストルーム、パーティルームが低層階
他タワーに囲まれて眺望なし
墓地隣接
地権者住戸1/4
駐輪場が地下2階、エントランスが2階で子持ちには不便
保育園事情悪い
満員電車激混み、タワマン完成および相鉄直結で更なる悪化予定
私鉄の単線で代替手段が限られる
中央線などの主要路線からアクセス悪い
強風で建物がゆらゆら揺れる
超高層ビル症候群リスクあり
碌な共有施設ないのに高額な管理費

メリット
駅前1分
ワイドスパン
鹿島施工
三井販売
免震タワー
商店街隣接

[9922: 匿名さん]

>>9920 匿名さん

武蔵小山も元闇市でスナックやキャバレーなどの夜の店が多く、富久と土地柄は同等
山手線内の富久が現在420だから武蔵小山が今後それを上回ることは無いという考えではないでしょうか
論点がズレてますよ

[9923: 匿名さん]

>>9921 マンコミュファンさん
メリットとデメリットの粒度の違いがすごいですね
仕事で、こんなメリデメを提示されたら笑ってしまうかも(笑

[9924: 匿名さん]

>>9923 匿名さん

確かに。
メリットが、それメリット？って疑問なものも多い。実質的なメリットって駅前1分だけかな。

このデメリットみるとタワマンの良さが全て潰されて買う意味あるのかと疑問に思う。

[9925: 匿名さん]

>>9924 匿名さん
私はそんなこと言ってません。
デメリットは細かい単位で書いてるのにメリットは大雑把で書き切れてないと思ってます
明らかにデメリット側に偏っていて情報として使えないです

仕事で提示されたら露骨にデメリット側を目立たせて選択肢を固定したいんだな、、と思ってしまい笑ってしまうって話です

[9926: 匿名さん]

>>9925 匿名さん

本質はここがタワマンらしい良さが全く無いことでしょうか

[9927: 匿名さん]

>>9926 匿名さん
ちょっとあなたが何を言いたいのかわかりません。
答えありきで会話をするつもりはありません。
あなたが当該マンションの良さが理解出来ずに検討外とされているのなら投稿は控えて下さいね

[9928: 匿名さん]

細かいメリットすらないなんて‥

[9929: 匿名さん]

>>9927 匿名さん

武蔵小山ポジさん
おはようございます！

[9930: 匿名さん]

>>9922 匿名さん
論点がズレてるって、何言ってるのか理解できないんだけど。ごめんね
誰がこの物件が富久の中古価格上回れないって書いたのかな？
それにね、富久は死にかけた街。キャバレーとかは町として活きてるよね。元闇市というのは、地歴てす。
別に闇市が負の地歴とは思わんけど。戦後なんてどこもそんなもん。

あなたが新築プレミアムでリセール暴落するとか意味分からん事いうから、そんなに単純な話じゃないですよということ。中古価格は純粋に需給関係で決まります。その需給関係は、複雑な要素が有りますよということ

[9931: 匿名さん]

敷地内の公開広場は良いですね。
ただ、パチンコ店が隣接してるので、開店前の溜まり場になってしまう懸念があります。

[9932: 匿名さん]

>>9930 匿名さん

説明になってない。
はい、やり直し。

[9933: 匿名さん]

>>9932 匿名さん
弱いと書かれたこと、根に持ってるのかな？
くだらん煽りには乗らない主義なので
どうやら、同じレベルで話ができなさそうなので、お相手してあげるのはこれまで。
MR10件くらいいけば、もうちょっとマシなレベルになると思います。頑張ってね

[9934: 匿名さん]

>>9933 匿名さん

ポジさんは自分から、富久は在日が多くなんて、地歴の話をしておきながら、地歴の話じゃないなんて、支離滅裂で会話にならない。
もう少し言いたいこと整理して話す癖つけた方が良いですよ。
だからいつもみんなにボコボコにされて、逃亡する羽目になる。

[9935: 通りがかり]

>>9934
横入りだけと、あなたの方が支離滅裂です。自分が反論できないと相手が逃亡と言うのは以前から粘着してるネガですか。
9933さんは、恐らく二重床とかの指摘をした方だと思います。ポジじゃないと思います。

[9936: 匿名さん]

>>9935 通りがかりさん

お手本のような自作自演ですね

[9937: 匿名さん]

ここって、スラブ厚が薄いだけではなくて
床にまで不備があるんですか？
詳しく教えて下さい。

[9938: 9933]

>>9935 通りがかりさん
フォローありがとうございます。9934は粘着投稿者だから相手にしないほうが良いですよ。相手をするから喜んじゃう性格なんでしょ。相手にした自分がバカでした。
ところで、身バレですがおっしゃる通りです。文脈からバレんのかな？

[9940: 匿名さん]

>>9938 9933さん

過去投稿と全く同じ自作自演の仕方
恥ずかしげもなく良くこんなことできるね
過去投稿から次は、また別人のふりした相手がおかしなこと言う人います、かな

[9941: マンション検討中さん]

アトラス品川中延ではポジ、馬込、西馬込はネガ？

[9942: 匿名さん]

>>9939 匿名さん

わかります。一連の流れを見れば連続投稿するポジさんが荒らしであることが、ついこの前も異常な連続投稿で削除されてましたよね。

[9943: 匿名さん]

ポジさんの意味のない投稿が邪魔です
掲示板を荒らさないでね

[9944: 匿名さん]

>>9939 匿名さん

オガワさんもうやめなさい

[9946: 匿名さん]

>>9945 匿名さん

ポジさん、相当やられてるみたいですね
妄想に取り憑かれているようですからしばらく掲示板から離れてゆっくりお休みされたらいかがですか
ご自愛下さい

[9947: 匿名さん]

>>9945 匿名さん
とりあえず、5回は相手してあげないといけないようてす。
https://ninchisho-online.com/archives/52/

[9948: 匿名さん]

>>9946 匿名さん

以下をおよみいただいで、是非とも病院にかかってください。

自分の都合のいいように解釈する人の心理特徴7つと上手な付き合い方


思い込みが激しく都合のいい解釈で防衛している

度が過ぎるほどに真面目で言われた通りに受け止める

現実逃避の傾向があり責任感が希薄である

期待心の裏切り回避の為に都合よく立ち回っている

わりと他人には厳しいが自分はとにかく楽をしたい

被害者意識がいつもあり責任転換する癖がある

理想は高いが都合よく逃げがちなので実力がない

時間をかけて矛盾点をわかるまで説明する

優しい態度で本能を刺激させずに接してみる

曖昧な態度は取らずハッキリと伝える



本当は嫌われているのに「自分は皆から好かれている」と思い込んでいる都合のいいように解釈する人は、ガラスのハートの持ち主です。

矛盾していても都合のいいように解釈するのは弱い心を守るため。相手が悪い人じゃないなら、優しく対応して矛盾を理解させましょう。

しかし中には自信過剰が暴走してしまう迷惑な人も。そんな相手にはハッキリした対応を取ることでストレスなく過ごせるようになります。

[9949: 匿名さん]

ここの購入者は異常者が多いの？
他のスレと解離がすごいですね。

[9950: 通りがかりさん]

どうでもよいけど、意味のない人格批判なんかせずに物件の話に戻したら？ここマンション掲示板ですよ。
ポジもネガも人格批判するのは、立場が違うだけで同類だと思います。同類なんだから仲良くしたら？

[9951: 匿名さん]

>>9950 通りがかりさん
人格批判はやめるべきだと思いますが
管理担当に注意されても改善されない方はどうすればいいですかね
どうしても、あなたのように流れを知らない人が引っかかりまともな議論が出来ないんですよ

[9952: 通りがかりさん]

煽り、挑発するやつは、マウントとりたいだけのマウンテンゴリラだと思って、相手にしなければ、良いと思いますけど。煽りに乗ってやり合わずに淡々と削除依頼してアクセス禁止にして貰えば良いのかと。

[9953: 匿名さん]

>>9950 通りがかりさん

とりあえず、物件の話は一通り出尽くした

[9954: 匿名]

>>9914 匿名さん
実際早々に完売しましたから高すぎとは言えないのでは。

[9955: 検討板ユーザーさん]

>>9925 匿名さん
ここはあなたがそう指摘するなら追加で書けばいいんじゃないでしょうか。延々とレスがついてるのにメリットが書き足されないことこそ、この物件がいかにダメかを物語っています。

[9956: 匿名さん]

御影石にしようか迷うなぁ。

[9957: 匿名さん]

結局　
駅近1分X商店街隣接x山手線駅３分の利便性
東急x城南の環境
三井x鹿島x免震タワーxワイドスパンの信頼性と安心感と心地よさ
これが絶大だから、マイナス要素はあっても高値のまま売れ行き好調なんでしょうね。

あと２０００万安かったら手が届いたかもしれないのに残念です。

[9958: 匿名さん]

>9902さん
他のタワーの情報ないですよね。ここか、もしあえて待つなら西新宿北の再開発しかないと思ってます。

[9959: 匿名さん]

>>9956 匿名さん

両方物件もってるけど、天然石はメンテナンスが面倒くさい。実需なら止めておいた方がいい

[9960: 匿名さん]

>>9959 匿名さん
どんな感じになるんですか？

[9961: 匿名さん]

都市再開発には5年から10年の時間がかかりますから、待てるかどうかですね。
ここでさえ2020年、隣の三菱は2030年。

[9962: 匿名さん]

>>9960 匿名さん

水垢つきやすいし、使える洗剤とか気をつけないと

[9963: 匿名さん]

濃いめの御影石なら気にならないよ。

[9964: 匿名さん]

>>9963 匿名さん

それって解決になってるの？

[9965: 匿名]

>>9964 匿名さん
気にならなくても実際汚いのは嫌だよね。

[9966: 匿名さん]

ラグジュアリー感のある方がいいので御影石にします。

[9967: 匿名]

公式HPに以下の記載がありますが、
〉3LDK（72.37㎡）9,100万円台～
この部屋はどのタイプの部屋かわかる人いますか？

[9968: 匿名さん]

東角の低層72Cかな

[9969: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、本スレッドの趣旨と著しく異なる特定個人に対する批判、中傷及び、暴言等が含まれる投稿が散見されるようです。

当サイトは、住宅の購入検討を目的とした自由な情報交換の場としてご提供させていただいておりますので、
そこで扱う話題も自由であるべきと考えておりますが、著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、
本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[9970: 匿名さん]

>>9966 匿名さん
まあ、人それぞれだからその考えは否定しないけど、結構汚れるし染み込んだ汚れ取るの大変ですぜぃ。
ご参考までに
http://www.stonemaster.net/blog/ja/resp316_201705.html

今、高級物件でも人造石が主流だけど、何もコストカットしたいから人造にしてるとは思いません。ご参考になれば

[9971: 匿名さん]

ここのは品質が悪いけど、最近のフィオレストーンやイージーストーンは天然石よりも高級感あるし使い勝手が良い

[9972: マンション検討中さん]

人造石のキッチンをセレクトして入居3年の者ですが、やっぱり後悔しています。目から入る印象って、重要ですよね。人造石でもこの様な汚れは付きますし、結局は日頃の手入れ次第だと思います。

[9973: マンション検討中さん]

御影石は都庁の壁や高級墓石に採用されるほど水や汚れに強く、天然石のデメリットをカバーしていますが、やはり高いのです。このご時世に人造石でなく御影石を標準としている物件は目を引いてしまいます。

[9974: 匿名さん]

10年前は天然御影石天板が当然で、自分も購入して5年ほど使ったが、やはりちょっと気を使う。
最近はクオーツストーン系が増えてきたが、高級感もあり使い勝手も良さそうで期待している。

[9975: マンション検討中さん]

水や汚れに強いですし、見た目の質感も良いので、今まで玄関にも採用されてきた訳なのですが、こちらの物件はキッチンと玄関も選択制なのですか？

[9976: マンション検討中さん]

9975です。
御影石とクオーツストーンが選択制なのですね。

[9977: マンション検討中さん]

モデルルームがオープンしましたが、
第2期の販売戸数ご存知な方いらっしゃったら
教えていただけませんでしょうか？

[9978: 匿名さん]

販売戸数は要望書の集まり具合で調整するからまだ決まってないでしょ。

[9979: 匿名さん]

>>9977 マンション検討中さん
どういう風にデベロッパーが売り出していくのかを学ばれた方がよろしいかと
マンションをご検討されてるのなら尚更

[9980: 匿名さん]

こちらではキッチン天板の高級感重視の意見が多いですね。こだわりの強そうな方が多いのでお伺いしますが、ビルトインエアコンが無い点はどのようにお考えですか？

[9981: 匿名さん]

>>9980 匿名さん
またでてきた天カセ人間・・・

[9982: 匿名さん]

ビルトインエアコンは見た目のメリットはわかるけどさほど広くもない部屋の冷暖房には向いてないしエアコン性能は今後も(格段にかはわからないが)上がるのだから付け替えを考慮したら普通のエアコンのほうが合理的ですよ。

[9983: 匿名さん]

>>9982 匿名さん

でも、キッチン天板は合理的なクオーツストーンよりも取り扱いに気を使う天然石の方が良いというのが、ちぐはぐな感じがして

[9984: 匿名さん]

エアコンに重きを置いてないだけですね
キッチン天板も選べなければべつにどちらでもいい人が多いのではないでしょうか

[9985: 匿名さん]

>9979

来場者の反応で販売戸数を調整するわけだから、販売戸数って人気の一つのバロメーター。一期は順調でも、二期以降ばったりなんてケースもあるからその辺の動向は見極めないとね。

[9986: 匿名さん]

見た目の高級感に重きを置いてるのに
天カセはなくてもいい
でも、キッチン天板は天然石じゃないと嫌

なんか変なの
一貫性がないというか、合理的なものを求めてるんであればフィオレストーン一択だと思うけど

[9987: 匿名さん]

>>9985 匿名さん

ここの2期は色々なデメリットが可視化されてきたので、ぱったりなケースになりそうですね。

[9988: 匿名さん]

>>9986 匿名さん
天カセも天然石も趣味の世界の話ですから、変ではありません
それぞれです

[9989: 匿名さん]

天カセになればもう500万円くらい高くなるのかな

[9990: 匿名さん]

天カセのメリットは見た目がスッキリすること以外になにかあるの？
見た目がスッキリすることによる高級感かな

[9991: 匿名さん]

>9989

天井を折り上げにするのとエアコンの価格差だからコストとしては100万も違わないでしょ。

[9992: 匿名さん]

二期もかなりの予約入ってるみたいですね。これで4、50戸とか売れてしまえば本当に早期完売になってしまいそうですね。

[9993: 匿名さん]

大したマイナスポイントないからなぁ。人より多少お金あればまずこのマンション考えるのもわかる気がする。

[9994: 匿名さん]

ところで残戸数はいくらぐらいですか?２００戸ぐらいというのがだいぶ前にあった気もしたのですが・・・。
分かる方いたら教えてください。

[9995: 匿名さん]

高級マンションは例外なく天カセエアコンですよね
メリットは見た目のみかと思います
２０００年代前半は高級じゃないマンションでもついてましたが高級感よりイニシャルコストおよびランニングコスト
交換のしやすさ（天カセエアコン交換時には通常天井の壁紙の張り替えが必要なことが多いです）の関係もあり
今は高級マンション以外はほとんどつけないですね
見た目のたまならコストかかってもいいという金持ち向けマンション以外は減ってきましたね
ただリビングのみとかならあんまり意味ないですね

[9996: 匿名さん]

しかしエアコンが天カセか壁掛け式かはマンション業界では結構重要みたいでどの物件もホームページやパンフなどの写真にはかならずエアコンを写し込む角度で写真が載っていますよね

[9997: 匿名さん]

>9995

交換時に同じサイズの天カセエアコン選べば壁紙の張替えも必要ないでしょ。

[9998: 匿名さん]

以前だと、天カセエアコンと全熱交換の２４時間換気はタワマンのデフォルトだったんだけどね。

[9999: 匿名さん]

>>9995 匿名さん
リビングのみ天カセならあんまり意味ないとはどういうことですか？

[10000: 匿名さん]

>>9993 匿名さん

整理しますと、感情論抜きの事実は以下の通りとなってますね。
タワマンの良さが全く無い状況なのは致命的ですね。苦戦せずに売り切ってもらいたいです。

デメリット
坪470
スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
ペラボー隙間大
天カセなし
loweなし
スカイラウンジなし
ライブラリーなし
ゲストルーム、パーティルームが低層階
他タワーに囲まれて眺望なし
墓地隣接
地権者住戸1/4
駐輪場が地下2階、エントランスが2階で子持ちには不便
保育園事情悪い
満員電車激混み、タワマン完成および相鉄直結で更なる悪化予定
私鉄の単線で代替手段が限られる
中央線などの主要路線からアクセス悪い
強風で建物がゆらゆら揺れる
超高層ビル症候群リスクあり
碌な共有施設ないのに高額な管理費

メリット
駅前1分
ワイドスパン
鹿島施工
三井販売
免震タワー
商店街隣接