パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[951: 匿名さん]

どっちでもないと思います～す。

[952: 匿名]

地元の人間だけど、関係者（三井ではない）から1年くらい前に
坪450くらいだろうって聞いたよ。

[953: 匿名さん]

価格って、1年前から分かるものなの？

[954: 匿名さん]

>>953 匿名さん
地権者は権利変換してるから大体の想定価格はわかるよ

[955: 匿名さん]

地権者は自分が持ってた土地の分（権利床）に加えて追加金を払えば部屋の広さを大きくしたりもう一つ部屋を取得できる（保留床）
保留床の値段はデベロッパーの利益や販売経費を引いた額、すなわち卸値なので分譲価格の2割引くらいが相場と聞きます

[956: マンション検討中さん]

まぁ、450なんだろうな。複数の関係者らしき書き込みも450と言ってるし、相場的にも違和感ない。だとすると低層階のファミリー向けで8000万円台ありそうだから、庶民でも十分に手が届くね。

[957: 匿名さん]

地権者で分かるのか、なるほど、納得です。とすると、坪平均450、下は400か。それでも結構高いけど、全然手が届かないってわけじゃないね。とりあえず、モデルルーム見てみたい。
それにしても、なかなかメール届かないな…

[958: 匿名さん]

このマンションが高くても当然と言っている人が多いのには驚きます。
ほかの物件やほかの地域との比較をしている人もいますが、現状のマンション相場は高すぎるので、それに合った価格が妥当だと単純に思っていると、高値掴みをさせられる可能性が大きいです。
それに、内心では高くてもしかたないと思っている人でも、わざわざ高価格を支持するような書込みをするのは、デベロッパーを助長させるだけであって、検討者自身の利益にならないと思います。
そのようなことを書き込んでいる人は、少しでも安く買えれば得だと思わないのでしょうか。
検討者自身が坪450万円とか500万円を覚悟（期待）しているかのような書込みは、他の検討者にはとても迷惑です。

もし、デベロッパーがこのマンションを高価格で売りたいのなら、「日本一、感じのいいタワマンへ」というキャッチコピーには違和感があります。

[959: 匿名さん]

高いと思うなら買わなければよいだけ。買う買わないは自由であるのに、迷惑と言うのは勝手な言い分です。

[960: 匿名様]

>>959 匿名さん
おっしゃるとおり。
目と鼻の先のブリリア目黒の経緯を考えれば、958みたいな言い分は一笑。
450って結構良心的だと思います。

[961: 通りがかり]

>>960 匿名様
構造、占有部の仕様および付帯設備は間違いなくこちらの方が上です。目黒は建築コストが直近で最も高騰した時施工なので随所にコストカットがされていますね。

[962: 匿名さん]

恥ずかしながらコストカット目黒の契約者です笑
おっしゃる通り構造や間取りのひどさは気になりましたが、圧倒的なランドマーク性に惹かれ購入しました

ただ、移り気なもので今は専有部が充実した武蔵小山タワーにかなり惹かれており、坪５００程度で中層階買えるのであれば乗り換えようか検討中です
それくらい魅力ある物件だと思いますよ

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん
賢いお考えですね。

[964: マンション検討中さん]

>>962 匿名さん
坪500なら中層以上が可能かと思います。

[965: 匿名さん]

>>958 匿名さん
長文だけど、
自分には高くて買えないから安くなって欲しい、適正な相場価格を書き込まれると安くならなくなるので迷惑。
しか言ってないなw

取り敢えず、あなたがお金を持ってないのは分かった。

[966: 匿名さん]

それにしても価格の話ばかりだね

[967: 匿名さん]

家族なら最低100平米必要として、坪400なら1.3億くらい？安いな。

[968: 匿名さん]

情報無いから、他との比較、価格、街の好き好き、くらいしか話題無いです。

[969: 匿名さん]

>>958 匿名さん

えっ？
あなたが350が妥当と書いたとして、350でも高いと思う人、迷惑と思う人がいるかもしれませんよ？
どこで線を引くんですか？ただ単に、あなたが自分で引いた線より、皆が予想する相場が高いだけですよ。
あなたが相場についてこれないなら、それまでです。

[970: マンション検討中さん]

９５８を支持します。
買うならできるだけ安く買いたい。それは真理。

[971: 匿名さん]

結局ココまでの書き込み見てると、
安くなって欲しいと言う人は主観と願望だけで、
エビデンスも論理性もゼロなんですよね。
坪450万前後の予想してる人は、
周辺の新築相場、中古相場、同じ品川区の再開発タワマンの相場等客観的な予想の根拠を示しているのに対して。

そんなだから、年収も資産も少ないんだろうな。

[972: 匿名さん]

>>970 マンション検討中さん

安ければ安いほどいいんですか？
でも、価格は需要と供給で決まるので、どうしても欲しい人は、高くてもいいので、買っちゃいますよ。

[973: 匿名さん]

>>972 匿名さん

安い方がいいのは誰でもそうでしょう
高い方が嬉しいの？

[974: 匿名さん]

お金持ちでも、買えるなら、良いものを安く買える方がいいに決まってる。
高い方が良いのは、売る側だけじゃない？見栄張りの人も、高い方がいいのかな。あとは、どうしても欲しいから、価格を高くして需要を減らして倍率下げたい人とか。

[975: 匿名さん]

利害関係者、或いは成金でもない限り、
価格がまだ決まっていないかもしれないのに、自ら高値の正当化ロジックを広めようとすることに、何のメリットがあるのか？

そんな頭悪い人が半数以上占めるほど多くいるとは思えないから、やはりこの掲示板に営業さんか地権者さんが相当多いようだね

[976: 匿名さん]

>>973 匿名さん

価値に見合った価格なら嬉しいです。
あなたみたいに、安ければ安いほどいいという考えでは、良いものは手に入りません。

ブランド品が安くならない意味わかってます？安いと買いたくなくなるんです。

[977: マンション比較中さん]

安い方がいいと言っても、このご時勢でココが坪300で出るらしいって話の方が、
逆に怖いですね。いわくつき物件じゃないのですから・・・

で、で、出た～！！隣がお墓だけに・・・納涼

[978: 匿名さん]

多少高くても、いいものを買った方がおすすめ結果的にお得。安物買いの銭失いにならないように。
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20170708

いいものは、皆が欲しいから、安くなりません。

[979: 匿名さん]

>>976～978

実際どう買い物するかの話ではなく、
「値段を高くして」と事前に叫ぶこと自体がおかしいと言っている。

ブランド品の値段を聞く前に、「このバッグは200万でも買うから、200万で売って」と自ら言うよう人。
そのロジックで話をするから、営業さんにしか見えないよ

[980: 契約済みさん]

ちょくちょくブリリア目黒より専有部、構造など優れてると書いてあるけどどのあたりが？
まだHPでの情報少なすぎませんか？目黒、出来上がってきてて植栽や水盤とても雰囲気いいですよ～
あれより良くなるのかな。。。
間取りも目黒悪くなかったですけどね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-3165.html

もちろんここの間取りも優秀です。上層階３LDK113㎡角部屋ほしーい！

[981: 匿名さん]

>>975 匿名さん
価格が正式に出ないと何も分かりませーん。安くなって欲しいでーす！
自分の買えない価格を書き込む奴は営業！

しか言えない。仮説思考も出来ないあなたより無 能な人はこのマンション買う人には居ないかと。
仮説立てるためも材料もかなり出てるのにねw

[982: 匿名さん]

>>981

"自分の買えない価格を書き込む奴は営業"

一言でもこのようなことを言った？
人の話を正確に理解できなければ、反論すらされないよ

[983: 匿名さん]

>>982 匿名さん
コンテクスト、文脈という言葉知ってますか。
つくづく明記されないと何も考えられない、理解できない人なんですねー、残念過ぎ…。

[984: 匿名さん]

いずれにしても、三井は素人じゃないんだから、こんな掲示板の予想価格で値付けはしない。
まして、ここの予想に使われている根拠データなど、百も承知のこと。

顧客の反応は、こんな素性も知れない匿名掲示板ではなく、わざわざ足を運んでくれたモデルルーム来場者で見るもの。
少し高めの想定価格をモデルルーム来場者に提示し、反応を見ながら価格を修正してくる。
大崎の場合、正式価格になるまで5回くらい改訂した。勿論、全然下がらない部屋もあれば、数百万円下げた部屋もある。

住友以外は、最初に提示された想定価格が上限と思って間違いないない。

ここの書き込みで販売価格が影響されるなんて、三井に失礼過ぎる。

[985: 匿名さん]

>>979 匿名さん
ちなみに、誰が高くして、と書き込んでました？なんかそのコメントで、話のレベルの擦れが何なのかな分かりました。


ここの販売価格はどの位が適正かって話しか、
して無いですよね？いろんな根拠を積み上げると、市場環境、周辺相場に再開発、駅近、免震タワマンという価値を乗せると、安くて坪400万〜、竣工迄に売り切れれば良いというスタンスなら坪450万辺り。坪500万なら流石に高くて、苦戦。ここをちゃんと検討する人は、別に坪400-450万は高いとそもそも思ってないんだよね。

[986: 匿名さん]

>>983

いちいち相手をディスるのは自分の教養レベルの低さを露呈するだけ。
まして理解力が低く、話を正確に理解できないくせに自分知的レベルを高くアピールしようとする。
あなたとこれ以上会話を交わすのは私の時間の無駄。

[987: 匿名さん]

>>984

確かに

[988: 匿名さん]

>>986 匿名さん
あ、逃げた笑
時間の無駄と言うのは凄く同意。

[989: マンション比較中]

>>984 匿名さん

説得力あります。

[990: 匿名さん]

予算に関わらず、皆、割高で買いたくないのは一緒じゃないかな？

だからこそ、現況相場に照らして、適性価格がいくらかを議論することに意味がある。
適性価格がわかって初めて、割高、割安という言葉が意味を持つ。いわば、スタートライン。

絶対値での高い安い、買える買えないは、その人の懐事情（主観）で決まるが、適性価格は客観的データで決まる。

450を予想している人は、少なくとも客観的根拠を示していると思うけどな。

高いという人は、上記の絶対値で話している、少しでも安く買いたいという思い、つまり主観だから話は噛み合わない。でも、それって高値掴みしないために、何ら役立たない。

繰り返しになりますが、高値掴みしないためにこそ、適性価格、市場コンセンサスを把握することから始める必要があります。

[991: マンション比較中さん]

グランスカイは強気だったんですよね～。特に眺望良好の北向きが。
リーマンショック後、競合に住友大崎ウエスト、再開発も決定後だったにもかかわらず。
完売には時間がかかりましたが、こういう例を考えると不安にもなります。

[992: 匿名さん]

いい忘れました。うん年前が適性価格、今は割高はなしね。

今の相場は、数学の問題でいう境界条件だから、境界条件はいじれません。

[993: 匿名さん]

再開発第一弾はたいてい高い高いの大合唱
しかし後続の物件はさらに高値となり結局最初が一番安かった、良心的だったってことも多いよね
もちろんここがそうなるかはわかりませんけどね
とにかく割安（相場に比べて）なのが欲しければ都内だけでなく千葉埼玉あたりも視野に入れた方がいいと思います

[994: 匿名さん]

>>985 匿名さん
ここはね
ぶっちゃけ竣工後再開発が完成した後の方が訴求しますよね
竣工後の方が高く売れると思います
三井はすみふみたいな売り方はしませんでしたがこれからはわからんね

[995: 匿名さん]

>>990 匿名さん
武蔵小杉などの例を見れば４５０万というのはもしかしたら割安の可能性もあるよね

[996: 匿名さん]

私は４５０は今の相場なら安い方だと思う。駅すぐタワー免振商業三井隣接で他より割安になる理由なし。
ただ、いまから１５年内には、金利上がるか、景気悪化するかで３００の時が来ると思う。
その時に残債割れしない金持った人以外は今の相場で買ってはいけないと思うし、金持った人だけですぐ売れると思う。

[997: 匿名さん]

996さんに賛成。
450超が適正と言ってる人も、高すぎると言ってる人も、どっちも正しい。
要は、今の相場から見ると450超でも適正だけど、10～15年後に2～3割価値が
下落するリスクが相当程度あるってこと。
そのリスクを許容できて、どうしても欲しい人だけが買えばよい。
許容できない人は、景気悪化時に手放さざるを得なくなり、ますます
相場下落を引き起こすので、やめた方がみんなにとって良い。

[998: マンション検討中さん]

メールきましたね。来週にも価格発表ですね。
安いと嬉しいけど、安いと競争激化？　ドキドキ悩ましいですね。

[999: 匿名さん]

「パークシティ中央湊 ザ タワー」のスレッドは、今から見ると激安だったとの感想だらけw

最初は、場末の湊であり得ない！って反応だったんですけどね。

[1000: 匿名さん]

1000なら坪500オーバー。