パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[9227: 匿名さん]

>>9226 匿名さん
そこまで行くと、タワマンに住むのが苦痛でしかないですよ。
管理費に関しては、共有施設のせいということはないと思います。共有施設が増えようが、管理費への上乗せは微々たるもの。地権者以外の住戸が500弱しか無いのが原因。

[9228: 匿名さん]

>>9226 匿名さん

わかります。私は武蔵小山の新築マンションを心待ちにしていたのですが、超高層のタワマンって聞いてガッカリしています。高い場所が苦手で、ムダな出費が多すぎます。今はとりあえず、低層角で検討中です。

[9229: 匿名さん]

>>9228 匿名さん
相当昔にタワマンって決まってたけど・・・

[9230: 匿名さん]

>>9225 匿名さん

更に西小山でタワマン4棟建ったら、各停はパンクするね。

[9231: 匿名さん]

既に横須賀線が武蔵小杉でパンクして、目黒線に流れてきているから
混雑は更に加速化しそうですね。

[9232: 匿名さん]

>>9227 匿名さん
ありがとうございます。そうなんですね...

物件価格にお金を払うのはまだしも、管理費は消えモノなので安ければ安い程良いと思ってまして...

綺麗な間取りなんで欲しいなあと思ってましたが、管理費が高いのが腑に落ちませんでしたが、戸数が少ないのが原因というのは非常に勉強になりました。

タワマンの是非を含めて長い目で再検討してみます。

重ねて御礼申し上げます。

[9233: 匿名さん]

>>9232 匿名さん

そうです。その、500弱の新規購入者がこのタワマンの建築費や地権者への保障費等を全て賄っているんです。さらに、管理費として、駅前や商業施設の植樹や清掃、光熱費を月々徴収されるというスキーム

一番美味しいのは地権者と、このパークシティという敷地の周囲の住民。ただで、土地の価格を上げてもらえた上に綺麗な街を作ってくれそれの維持費まで出してくれるなんて。
購入者は神様みたいな存在かと思います

[9234: 匿名さん]

ここの管理費って平米あたり幾ら？
参考までに教えてください

[9235: 匿名さん]

>>9218 匿名さん
この粘着ぶりは、仕事かバイトでやってる感じするね。

[9236: 検討板ユーザーさん]

>>9233 匿名さん
パルム武蔵小山なんか中小企業支援とか街の活性化の名目で
自治体から金引っ張るのには慣れてる
アーケード付きの商店街って大体自治体の金が入ってるからね
三井からも引っ張れるだけ引っ張ったのでしょう
結果として地代が高くなり物件価格に転嫁されたと

[9237: 匿名希望]

>>9232 匿名さん
管理費が消え物って…管理人やエレベーターや監視カメラその他諸々のマンション維持に必要なコストだから。箱に金かけて管理費に金かけたくないって人はマンション買わないほうがいいよ。

[9238: 匿名さん]

>>9237 匿名希望さん
三井が2割抜いて
下請けの管理代行会社が2割抜いて
6割ぐらいですかね実質的にこのマンションのために使われるのは

[9239: 匿名さん]

粘着とかどうでも良い誹謗中傷する購入者は検討板から退出してよ。ネガの書き込みの大半は嘘や誹謗中傷ではなく、検討者にとっては有益な情報が書き込みされています。検討板はポジとネガの情報が両方必要ですので、馴れ合いたい購入者は住民板へどうぞ。

[9240: 匿名希望]

>>9238 匿名さん

ソースは何ですか？管理費の内訳表を見ての回答ですか？

[9241: 匿名さん]

>>9240 匿名希望さん
ほほう、管理費の内訳表に下請けへの金額が載ってるんですか～
そんなデベ知らんよ

[9242: 匿名希望]

>>9241 匿名さん
え？4割が管理会社にとられてるってソースのことだけど？笑

[9243: 口コミ知りたいさん]

9238さんではありませんが、三井の管理と言うこと、金額の水準からみて、また業界の常識みたいなものです。

[9244: 匿名さん]

>ポジとネガの両方の情報必要。
私はポジかなぁ。メリット１００点超え。

[9245: 匿名さん]

>>9239 匿名さん
もう一度しっかりスレ見てごらん。
ここのネガは曖昧だったり不確かな情報で一方的に誹謗中傷してるよね？
事実を確かめる姿勢も全くない。
アナタがネガしてる犯人なんだろうから、検討すらしていないようだし、検討版から退出してよ。

[9246: 匿名希望]

>>9243 口コミ知りたいさん
つまり業界の一般的な水準ということですよね？それなら管理費が高いということにはなりませんね。ネガ失敗お疲れ様でした。非論理的なネガは簡単に論破できます。

[9247: 口コミ知りたいさん]

他の多数のマンションの管理費の金額に比べ、ここは高いということです。私の所有している（湾岸ですが）築10年越えのタワマンで、現在＠206円/㎡です。ちなみに、温水プールや大型のジムなど共有施設満載です。

[9248: 匿名希望]

>>9247 口コミ知りたいさん
管理費って共有施設にだけかかってるものじゃないですよ。明細レベルの管理費を見て高いっていうならわかりますが、ヘーベーあたりの単価だけ比べて高いって片腹痛いですね。管理費ってボトムアップで決まってますから。

[9249: 匿名さん]

>>9247
ちなみに修繕積立金は？

[9250: 匿名さん]

粘着とか含めてどうでも良い誹謗中傷するネガは検討板から退出してよ。ポジの書き込みの大半は営業や購入者ではなく、検討者にとって有益な情報が書き込みされています。検討板はポジとネガの情報が両方必要ですので、嫉妬で我を忘れてここの検討止めた方は例えば以下の板に行けばいいのでは?

首都圏6500万以上で購入するなら牢屋マンション？戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627571/

[9251: 匿名さん]

湾岸なんてここの半分以下の価格だから管理費も当然安いよ
管理費の大枠はよっぽどのことがない限り支払い能力比例だからね。
ここは億ションに見合う管理費。当たり前。

[9252: 匿名さん]

>>9245 匿名さん

武蔵小山ポジくん、まあまあ興奮なさらずに。
ボイドスラブ厚280の営業さんから聞いたという納得できる説明を早くお願いします。
みなさんお待ちですよ。逃げないで。

[9253: 匿名さん]

>>9251 匿名さん
億ションに見合う共有施設が何一つないのにね

[9254: 匿名さん]

このぐらいの管理費が払えないのに検討するなら、他の区分所有者に迷惑ですよ。モモレジさんのところの管理費やすい上位のところか、戸建てがいいと思いますよ。
①アーデル横濱弘明寺（93円/㎡）
②セイガステージ大泉学園（101円/㎡）
③ファインスクェア新横浜（102円/㎡）
④ファインスクェア海老名（112円/㎡）
同じ記事から、やはり単価高い3Aは共用とか少なくても、管理費５００超えてるとこ多いですね。
私はここは3Aには及びませんが、その次の価格圏だと思いますので、当然管理費も3Aの次に高いと思いますよ。

[9255: 匿名さん]

ネガのことを誹謗中傷と言う前に、正しい情報で上書きすればいいのでは？ポジはいつも、トンデモ理論か曖昧な否定だけして自身の情報は一切出さないよね。どうせ、上書きできる力がないだけなんだろうが。

[9256: 匿名さん]

人気のこのタワー物件で1億ぐらいでパークコートクラスのものを求めるって、
どれだけ今の相場を見てないか、単なる買えないクレーマーなのかどっちなんだろうな。

[9257: 匿名さん]

>>9255 匿名さん

そんな正論が、武蔵小山ポジさんに通用しないから困ってるんですよ。
スレ健全化のためには彼が書き込まないようにするのが一番なので、締め出しましょう。

[9258: 匿名さん]

>>9256 匿名さん

何言ってるか意味不明。
ポジくん、落ち着いて話してごらん。

落ち着いたらスラブ厚の回答お願いね。
有意義なお話に戻しましょう。

[9259: 匿名さん]

>>9256 匿名さん

求めてるものってパークコートクラスか？ここはパークシティ大崎よりずっと仕様低いよ。

[9260: 匿名さん]

>>9259

パークシティ大崎でもスラブ厚330ですって
ここは280ですから、ねぇ

[9261: 匿名さん]

後から変えられない部分のコストカットはやめてほしいです

[9262: 匿名さん]

他にはどんなコストカットしてるんですか？

[9263: 匿名さん]

>>9260 匿名さん

パークシティは、エントランスもキッズルーム(キッズガーデン？)もずっとしっかりしてますからね

[9264: 匿名さん]

整理しますと、感情論抜きの事実は
以下の通りで、デメリットに書かれている
建物に関することは全て後から変えられ
ないものですね

デメリット
坪470
スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
ペラボー隙間大
天カセなし
loweなし
スカイラウンジなし
ライブラリーなし
ゲストルーム、パーティルームが低層階
他タワーに囲まれて眺望なし
墓地隣接
地権者住戸1/4
駐輪場が地下2階、エントランスが2階で子持ちには不便
保育園事情悪い
満員電車激混み、タワマン完成および相鉄直結で更なる悪化予定
私鉄の単線で代替手段が限られる
中央線などの主要路線からアクセス悪い
強風で建物がゆらゆら揺れる
超高層ビル症候群リスクあり
碌な共有施設ないのに高額な管理費

メリット
駅前1分
ワイドスパン
鹿島施工
三井販売
免震タワー
商店街隣接

[9265: 匿名さん]

>>9263 匿名さん

大崎のことです

[9266: 匿名さん]

>>9251 匿名さん

何言ってんの？管理費は業務の質と量で決まるんだよ。高級マンションにはそれなりの質の人材を配置するし、共用施設も質の高い管理をする。

ここの悪いところは質も他と一緒で共用施設も簡素なのに、無駄にむしり取られていること。

[9267: 口コミ知りたいさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[9268: 匿名さん]

>>9259 匿名さん

GFTにすら仕様全てが劣っているしね、、

[9269: 匿名さん]

GFTって？

[9270: 匿名さん]

>>9228 匿名さん
チャラチャラ豪華なマンションなんてバブルの匂いがして嫌いです。
立地だけしっかりしてればよく、質実剛健なマンション好きです。

[9271: 匿名さん]

>>9269 匿名さん

グローバルフロントタワー

[9272: 匿名さん]

>>9270 匿名さん

ねえ、武蔵小山ポジさん
話題そらさないで
早くスラブ厚280でも問題ない説明してよ

[9273: 匿名さん]

ここはコストカットの嵐で、騒音、遮熱など
生活する上での基本的な構造が酷いようですね

実質利回りが1%台だからということもあるけど
コストカットの影響が、実際住んでみないと
未知数なところもあるから、場所が気に入った
ならまずは賃貸が無難だろうね

ここ買うのは相当リスキー

[9274: 匿名さん]

>>9273 匿名さん

引き渡しも2年以上先で金利リスク抱えてるし、賃貸>購入で間違いないね。

[9275: 匿名さん]

酷くはないけどギリギリだと思う。
同じ三井でも小杉のガーデンは24時間全熱交換、Low-e、Hybridエネルギー供給システム、スラブ厚3150～3250(nonboid)と基本仕様がしっかりしたうえ、共用施設もテンコ盛り。
質実剛健を謳うのなら、基本仕様の部分はさらに単価を上げてでも維持してもらいたかったところ。

[9276: 匿名さん]

>>9275 匿名さん

技術進化により280でも従来の330とかより性能がいいということはないでしょうか？

[9277: 匿名さん]

今までは８掛けと言われていたのが９掛けの性能ぐらいは持っているかもしれませんよね。それでもnonboidの2500㎜ぐらいの見当です。
だからギリギリかなと。
小杉はぜいたくすぎるでしょう。ボイドじゃないですよ。

[9278: 匿名さん]

>>9274 匿名さん
ここは明らかに賃貸の方がおトク。

[9279: 匿名さん]

武蔵小山って若い人(=20代〜30代子育て世代)は多く住んでいるのでしょうか？

分譲マンションばかり建つと、人の流れ(転出/転入)が停滞して、20年〜30年後には年寄りしかいない街にならないか心配です。

常に人の転入があり、若さ(=消費意欲/能力がある世代)がキープされる街に住みたいのですが、ここはキチンと人の循環がある街なのでしょうか？

[9280: 匿名さん]

近隣の富裕層の資産保全目的が最も大きな購買層でしょうから、賃貸もそんなに高い値付けじゃなく結構出てくるように思いますね。維持費が出れば十分みたいな。
あるいは、空けたままにしておくのか。

[9281: 匿名さん]

>>9279 匿名さん
確かに。ジジババだらけの高齢化コミュニティー、シャッター商店街になったら最悪。不動産価格爆落どころか、タダでも要らない負動産になっちゃう。今後大丈夫なのかね。

[9282: 匿名さん]

>>9275 匿名さん

武蔵小杉と比べると武蔵小山の酷さが際立つ

[9283: 匿名さん]

>>9282 匿名さん

武蔵小杉はこれぞタワマンって感じだね。

[9284: 匿名さん]

>>9283 匿名さん

パークシティ武蔵小杉は標準的なタワマンって感じ。
武蔵小山があまりにも悪すぎるね。

[9285: 匿名さん]

>>9281 匿名さん
歴史•文化がありつつ、外に開かれたオープンな街である事が大切。

地元愛が強過ぎると、ややもすると閉鎖的で排他的な街になる。日本の縮図と同じ。

外の血を受け入れ、自分が常に変化して行くことが大事。

この街が好きな人だけ来てください、だと日本と同じで衰退する。

ここの掲示板見ていると少し心配だね。

[9286: 匿名さん]

>>9285

街の行く末よりも
目先このマンションの構造が心配でならない
スラブ厚薄くて、low-eなしetc

[9287: 匿名さん]

>>9286 匿名さん

マンション価格がプチバブルを越えて上昇している中、ここは最も注意しないといけないマンションの一つですよね。割高で低仕様なマンションなんですから。一度相場が崩れると雪崩式に下落するやつですね。

[9288: 通りがかりさん]

スラブ厚で騒いでるけどよ、床衝撃音言ってるんだったら、シティータワー恵比寿や九段と此処は低減性能同じじゃん。あっちも、稀に見る低性能なのかよ！

[9289: 匿名さん]

いやいや。
スミフと湊だけはないから。

[9290: 匿名さん]

>>9286 匿名さん
資産価値にはスペックより街の将来性の方が影響大きいんちゃうかな。

安普請だが人気のある街>一流スペックだけど廃墟のタワマン、だと前者の勝ち。

尤も人気も無いし安普請だと目も当てられん。ここはそんな暗い将来が待つ街なん？

そしたら買うどころか、この街に住む人は直ぐにでも売り時やん...スペックなんてどうでもよろし...

[9291: 匿名さん]

>>9288 通りがかりさん

二重床の遮音性能のことを言われてるのでしょうか？

[9292: 匿名さん]

>>9290 匿名さん

みんなが投機目的で買うわけではないから。
実需で住むにあたって、抑えておいて欲しい絶対ポイントってあるんだよね。
それが遮音性につながるスラブ厚だったり、遮熱性のLow-eだったり。
ここを読む限り、これらのコストカットを受け入れられない人が多いんでしょう。
しかも、従前の相場とはかけ離れた高額な金額を支払うわけですから、それに見合う内容で無いと思う人がいるのは不思議ではありません。

[9293: 匿名さん]

>>9290 匿名さん

街力だけが購入判断の材料ではない。
街が気に入ったけど、建物のスペックが気に入らなければ見送って次のを検討すれば良い。
ここは5本もタワマンの建設が予定されてるので、焦る必要は無いと思う。

但し、懸念点としては、ここが成功した場合、以降のタワマンもここと同様に安普請にしてくる可能性があるということ。

[9294: 匿名さん]

お～い。 ポジくん。
息、しとるけ？

[9295: 匿名さん]

>>9290 匿名さん

街の将来性も重要だけど、割高度合いも重要。スペックは、割高度合いを測るモノサシみたいなもの。ここは価格は高いのに仕様は最低レベルなので、割高ですねとなる。

[9296: 匿名さん]

>>9288 通りがかりさん

ここの人がよく言う立地のポテンシャルが違いすぎて比較対象にすらならないのですよ。

[9297: 匿名さん]

購入不可能層がこんなにも騒いでる板も珍しい。
中古価格は非常に高値に維持されるとみられる。

[9298: 匿名さん]

>>9296 匿名さん

恵比寿や九段などは上がりきった駅。武蔵小山の価格は上昇の途中ってことかな。
２年後にはここや住不価格が基本となった価格形成となる。

[9299: 匿名さん]

>>9297
買えない
んじゃなくて
買わない

[9300: 匿名さん]

>>9296 匿名さん
そんなこと誰も書いてないよ。
論点は仕様の話でしょ。
話のすり替えは良くないですね。

[9301: 匿名さん]

えっ

もうやること言う事無茶苦茶やん。

どうしてしまったん。ほらほら元気出して。

スラブ厚薄くても問題ないんでしょ？

がつんっと証明してやりなよ？数字出してさ？営業に確認したって言ってたじゃん。
みんな待ってるよ？

[9302: 匿名さん]

>>9299 匿名さん
同意。
武蔵小山に限らず、今後も同種の準都心で再開発物件は出てくるでしょう。
慌てる必要はない。

[9303: 匿名さん]

>>9297 匿名さん

見送りという判断をしたが、それが正しかったのかを確認するためにコミュニケーションを取っている。買った方がいいとなれば2期以降に参戦するよ。今のところ、見送りで正しかったとの認識。

[9304: 匿名さん]

>>9298 匿名さん
ないない 入居直後に残債割れだよ

[9305: 匿名さん]

少し価格維持予想の書きこみしただけでこんなに反応があるのは本当に凄い。
個人の書きこみにそんなに敏感に反応される価格上がると悔しい人が大変おおいのだろう。
この物件は中古になって少し安くなると買い殺到でしょう。
もちろん今よりも相場が上がると中古すら上がる。
待ち構えていた買わない、が、買うに変わる。

[9306: 匿名さん]

>9297: 匿名さん　

買ったけど、中古価格が気になるから購入が正しかったのかを確認するためにコミュニケーションを取っている。今のところ、購入で正しかったとの認識。

[9307: 匿名さん]

色々考えたけど、欲しくなりました。
2期で参戦します。
抽選にならない事を祈る！

[9308: 匿名さん]

ボイドスラブの納得できる説明まだですか？

[9309: 匿名さん]

>>9307 匿名さん

もうはまだなり まだはもうなり

お祈りしております

[9310: 匿名さん]

プロの意見聞いといた方がいいよ。

[9311: 匿名さん]

プロの意見です。ご参考になれば。
駅近大規模中心に、マンション市況は下がるどころか、上がる方向に進み始めているようだ。

[9312: 匿名さん]

>>9311 匿名さん

さすが、3A+M
買って間違いないですね

[9313: 匿名さん]

許せるのは駅徒歩5分までですね。
それを超えると将来的な資産価値はゼロ。
検索条件から外れた対象外にもなるでしょう。

[9314: 匿名さん]

>>9313 匿名さん

武蔵小山のようなローカル駅の場合はそうだろうね

[9315: 匿名さん]

将来多摩ニュータウンみたいに衰える街でしょ？
20年後の適正価格は坪単価100-150万だな。

[9316: 匿名さん]

乗降客数が少ない中小の駅から駅遠では確かにそうかも知れない。

[9317: 匿名さん]

>>9305 匿名さん

ネガが多い=人気がある、というのは間違ってはいないけど、それはネガの論理が破綻している場合に当てはまること。意味不明なネガが多い時は人気。ここはポジの論理が破綻しているんだよなあ。そして多くのセミプロがネガと同じ意見。

駅近免震タワーなので安泰って、価格面が全く評価されていない時点で抜けがある。そして、価格が上がるって、誰がこれ以上の価格で買うのかも考察が足りない。また、スミフの売り出し価格がここより高くても、ここの価格が上がる訳ではない。

結局、武蔵小山以外にはどうしても住みたくないお金の余っている年配の人向けという評価から変わっていない。

[9318: 匿名さん]

近所に限らず、田都の奥にお住いのお金持ちが利便性を求めて購入される場合もあるでしょう。
沿線には東急フアンが多いですから。
また、そういう方々の御子女も入居されると思います。

だから城南物件は高く売れ、その結果そこそこ品も良い方々が集まるという好循環です。

二人で一生懸命働かれている世帯は、大井町の方が良いかと。

[9319: 匿名さん]

老人ホームならぬ老人タワーと名付けたいですね

[9320: 匿名さん]

>>9313 匿名さん

バカなの？ゼロな訳ないでしょ。

[9321: 匿名さん]

>>9313 匿名さん
目蒲線だとそもそも坪300ぐらいが上限という気も

[9322: 匿名さん]

客観的に見て平均坪単価@400以下だったら大きな批判は出なかったように思う。
三井の責任じゃないけどね。

[9323: 匿名さん]

総合すると、結論は、3Aエリアに価格を気にせず購入できる富裕層以外は、今は不動産の購入時期ではない(この物件に限らず)。

1億円程度しか出せない庶民は今は賃貸で十分で、次の不景気に備えて貯蓄に励行すべしって事かな。

そして仮に次の不景気時にも建築コストが高値止まりしているなら、住宅ローンに耐えかねた中古が一気に売却されるから、そこを安値で拾ってフルリフォームってのが一番良いみたいね。

市況予測がポジ意見に触れつつあるからいよいよ危険水域ですな。そう遠くない未来に不景気が来るでしょう。

待てば海路の日和あり。
以上、検討終了。

[9324: 匿名さん]

>>9323 匿名さん

同意。賃料が急上昇するイメージもないし、持ち家があっても利益確定売りして賃貸に移っていいレベル。

[9325: 匿名さん]

>9314
>9316
>9320

どの駅でも変わりませんよ。徒歩5分で着かない駅遠は資産価値なし、今後の不動産の常識です。

しかしどうしたのでしょうか、、、こんな話題に朝から連続で３人も食い付いてきて。
何か気にされている、という事でしょうか。。。

[9326: 匿名さん]

>>9325 匿名さん

今の常識ではなく、今後の常識なんですね