パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[9201: 匿名さん]

デメリットに坪470が入っている時点で貧乏人の感情が入りまくりのランキング。

[9202: 匿名さん]

>>9194 匿名さん
気持ち悪いポジが在住もデメリットに

[9203: 匿名さん]

>>9198 匿名さん

全くポジさんは理解力ない人だな。
管理費が安いのが良い訳ではないの。
ここは高いなりの共有設備が揃ってない
のが問題なんだよ。

[9204: 匿名さん]

新築は無理だけど少しでも安く買いたい中古待ちの人がいっぱいいるのはポジ

[9205: 匿名さん]

武蔵小山という時点でポジ

[9206: 匿名さん]

>>9201 匿名さん

あえて割高の方がいいなんておかしな人が
いるんですね
地権者ならまだわかりますが‥
あ、そういうことか

[9207: 匿名さん]

なぜ管理費が高いか納得できる合理的な説明が必要だろうね。

[9208: 匿名さん]

武蔵小山ポジさんが追い込まれてとんでも理論の稚拙な反論を繰り返していますね

結局、ボイドスラブ厚280にしてる営業が言ってた納得ある説明も言えないで、いつものように逃げてしまうのですね

[9209: 匿名]

>>9167 匿名さん
あなた結局ネガだから説明しないよ。
何いっても揚げ足とるし、あなたのために割く時間が無駄なの。
本気の検討者はMRで自分で話聞くはずだからここで説明しなくても何の問題もないしね。

[9210: 匿名さん]

>>9209 匿名さん

武蔵小山ポジさん、ご自分の主張を連続投稿しておきながら、説明が時間の無駄とはおかしなこと言いますね

結局はスラブ厚が薄いことに反論するものが無いための言い逃れでしょう
またもや逃げるんですね

[9211: 匿名さん]

さあ、このまま反論が無ければ
スラブ厚280の足音に悩まされる
割高、安普請タワマンであることが確定します

[9212: 通りがかりさん]

まぁ、これはネガさんの方が正論ですね

[9213: 匿名さん]

>>9193 匿名さん
高いマンションほどって・・・
ただ単に小規模だから、それなりの管理維持していくなら頭割りでそれなりにかかるという話です。
割り算の仕方から教えないとダメですか？

同じスケールのタワマンとの管理費の比較が必要ですね。別にこれはネガではなく、管理会社は引き渡し後管理組合で変更することもできますので、他社との相見積もりも含めて検討されたらよろしいと思いますが。

それにしても、皆さんがおっしゃるように管理費高いですね。再開発エリアのマンションですから、タワーの管理費以外にも商業施設を含めた敷地の管理費も含まれているからでしょうけど、それにしても高い。
これは、私見なので違ったらすいませんが、地権者の利権が過剰に与えられてたりしないでしょうか。商業施設の管理費の割合が低いとか

[9214: 匿名さん]

>>9213 匿名さん

地権者特権が多数存在してそうですよね
このあたりも契約前にしっかり質問して
納得できる回答が見極める必要がありますね

[9215: 匿名さん]

パルム商店街アーケードの維持費用負担とかはまさかないよね。

[9216: 匿名さん]

厄介なのは、実用に耐えないレベルの施設はあるということ。キッズルームとかフィットネスとか。それで共有施設充実感を出していることが悪どい。中には騙される人もいるでしょう。いっそのこと、一切の共有施設がなく、コスパ重視ですってスタンスだったらまだ評価できたんだが。

[9217: 匿名さん]

ポジさんは路線価が高いことを誇っていたけど、固定資産税が上がるだけで、住民には何のメリットもない。商店街側の路線価が高いのはわかるが、マンション側は安かったんだけどなあ。

[9218: 匿名さん]

お願いですから、コスパ悪すぎて検討する価値もないと言う割にずっとこの板に粘着してる書き込みはスルーで行きませんか。

[9219: 匿名さん]

>>9216 匿名さん

共有施設がお粗末すぎるね。

フィットネスはロードランナー2台と筋トレ器具2台だけ
キッズルームはパーティールームに併設されていて子供3人くらいで一杯になりそうな広さ
屋上は屋根なしで使い方が不明。管理費かかるならいらないレベル。

申し訳程度の使えない施設ばかりで、痒いところに手が届かない設備なんだよなあ。

[9220: 匿名さん]

>>9218 匿名さん

ポジさん、反論できずに遂に敗北宣言ですか
どれも必要な情報で検討者にはありがたい情報ですよ

[9221: 匿名さん]

アーケード街もいまやチェーン店ばかりだから、将来維持されるかどうかは分からない。

[9222: 匿名さん]

年末のMRでの契約会は大勢の方がいらしてましたが、一期一次で抽選漏れた人は、全員一期二次で救われたのでしょうか。

[9223: 匿名さん]

>>9170 匿名さん

再開発で有名店がどんどん店閉めて、西小山や近隣に移転していってるのは地元民なら知ってるよね？

[9224: 匿名希望]

>>9207 匿名さん
家買ったことないのかな？資料見ればわかるけど

[9225: 匿名さん]

乗降客数5万程度の中規模駅に高層タワマンが本件含めこれから5棟建つのか。

[9226: 匿名さん]

個人的にはマンション内にゲストルームもジムも要らない。都内ならホテルはいくらでもあるし。共有設備で管理費上がるなら何も無い方が良い。

ゴミも自分で出すから各階に要らない。ディスポーザーもなくても困らないから要らない。

とすると、タワマンはやはりスタイルに合わないってことかなー。

[9227: 匿名さん]

>>9226 匿名さん
そこまで行くと、タワマンに住むのが苦痛でしかないですよ。
管理費に関しては、共有施設のせいということはないと思います。共有施設が増えようが、管理費への上乗せは微々たるもの。地権者以外の住戸が500弱しか無いのが原因。

[9228: 匿名さん]

>>9226 匿名さん

わかります。私は武蔵小山の新築マンションを心待ちにしていたのですが、超高層のタワマンって聞いてガッカリしています。高い場所が苦手で、ムダな出費が多すぎます。今はとりあえず、低層角で検討中です。

[9229: 匿名さん]

>>9228 匿名さん
相当昔にタワマンって決まってたけど・・・

[9230: 匿名さん]

>>9225 匿名さん

更に西小山でタワマン4棟建ったら、各停はパンクするね。

[9231: 匿名さん]

既に横須賀線が武蔵小杉でパンクして、目黒線に流れてきているから
混雑は更に加速化しそうですね。

[9232: 匿名さん]

>>9227 匿名さん
ありがとうございます。そうなんですね...

物件価格にお金を払うのはまだしも、管理費は消えモノなので安ければ安い程良いと思ってまして...

綺麗な間取りなんで欲しいなあと思ってましたが、管理費が高いのが腑に落ちませんでしたが、戸数が少ないのが原因というのは非常に勉強になりました。

タワマンの是非を含めて長い目で再検討してみます。

重ねて御礼申し上げます。

[9233: 匿名さん]

>>9232 匿名さん

そうです。その、500弱の新規購入者がこのタワマンの建築費や地権者への保障費等を全て賄っているんです。さらに、管理費として、駅前や商業施設の植樹や清掃、光熱費を月々徴収されるというスキーム

一番美味しいのは地権者と、このパークシティという敷地の周囲の住民。ただで、土地の価格を上げてもらえた上に綺麗な街を作ってくれそれの維持費まで出してくれるなんて。
購入者は神様みたいな存在かと思います

[9234: 匿名さん]

ここの管理費って平米あたり幾ら？
参考までに教えてください

[9235: 匿名さん]

>>9218 匿名さん
この粘着ぶりは、仕事かバイトでやってる感じするね。

[9236: 検討板ユーザーさん]

>>9233 匿名さん
パルム武蔵小山なんか中小企業支援とか街の活性化の名目で
自治体から金引っ張るのには慣れてる
アーケード付きの商店街って大体自治体の金が入ってるからね
三井からも引っ張れるだけ引っ張ったのでしょう
結果として地代が高くなり物件価格に転嫁されたと

[9237: 匿名希望]

>>9232 匿名さん
管理費が消え物って…管理人やエレベーターや監視カメラその他諸々のマンション維持に必要なコストだから。箱に金かけて管理費に金かけたくないって人はマンション買わないほうがいいよ。

[9238: 匿名さん]

>>9237 匿名希望さん
三井が2割抜いて
下請けの管理代行会社が2割抜いて
6割ぐらいですかね実質的にこのマンションのために使われるのは

[9239: 匿名さん]

粘着とかどうでも良い誹謗中傷する購入者は検討板から退出してよ。ネガの書き込みの大半は嘘や誹謗中傷ではなく、検討者にとっては有益な情報が書き込みされています。検討板はポジとネガの情報が両方必要ですので、馴れ合いたい購入者は住民板へどうぞ。

[9240: 匿名希望]

>>9238 匿名さん

ソースは何ですか？管理費の内訳表を見ての回答ですか？

[9241: 匿名さん]

>>9240 匿名希望さん
ほほう、管理費の内訳表に下請けへの金額が載ってるんですか～
そんなデベ知らんよ

[9242: 匿名希望]

>>9241 匿名さん
え？4割が管理会社にとられてるってソースのことだけど？笑

[9243: 口コミ知りたいさん]

9238さんではありませんが、三井の管理と言うこと、金額の水準からみて、また業界の常識みたいなものです。

[9244: 匿名さん]

>ポジとネガの両方の情報必要。
私はポジかなぁ。メリット１００点超え。

[9245: 匿名さん]

>>9239 匿名さん
もう一度しっかりスレ見てごらん。
ここのネガは曖昧だったり不確かな情報で一方的に誹謗中傷してるよね？
事実を確かめる姿勢も全くない。
アナタがネガしてる犯人なんだろうから、検討すらしていないようだし、検討版から退出してよ。

[9246: 匿名希望]

>>9243 口コミ知りたいさん
つまり業界の一般的な水準ということですよね？それなら管理費が高いということにはなりませんね。ネガ失敗お疲れ様でした。非論理的なネガは簡単に論破できます。

[9247: 口コミ知りたいさん]

他の多数のマンションの管理費の金額に比べ、ここは高いということです。私の所有している（湾岸ですが）築10年越えのタワマンで、現在＠206円/㎡です。ちなみに、温水プールや大型のジムなど共有施設満載です。

[9248: 匿名希望]

>>9247 口コミ知りたいさん
管理費って共有施設にだけかかってるものじゃないですよ。明細レベルの管理費を見て高いっていうならわかりますが、ヘーベーあたりの単価だけ比べて高いって片腹痛いですね。管理費ってボトムアップで決まってますから。

[9249: 匿名さん]

>>9247
ちなみに修繕積立金は？

[9250: 匿名さん]

粘着とか含めてどうでも良い誹謗中傷するネガは検討板から退出してよ。ポジの書き込みの大半は営業や購入者ではなく、検討者にとって有益な情報が書き込みされています。検討板はポジとネガの情報が両方必要ですので、嫉妬で我を忘れてここの検討止めた方は例えば以下の板に行けばいいのでは?

首都圏6500万以上で購入するなら牢屋マンション？戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627571/

[9251: 匿名さん]

湾岸なんてここの半分以下の価格だから管理費も当然安いよ
管理費の大枠はよっぽどのことがない限り支払い能力比例だからね。
ここは億ションに見合う管理費。当たり前。

[9252: 匿名さん]

>>9245 匿名さん

武蔵小山ポジくん、まあまあ興奮なさらずに。
ボイドスラブ厚280の営業さんから聞いたという納得できる説明を早くお願いします。
みなさんお待ちですよ。逃げないで。

[9253: 匿名さん]

>>9251 匿名さん
億ションに見合う共有施設が何一つないのにね

[9254: 匿名さん]

このぐらいの管理費が払えないのに検討するなら、他の区分所有者に迷惑ですよ。モモレジさんのところの管理費やすい上位のところか、戸建てがいいと思いますよ。
①アーデル横濱弘明寺（93円/㎡）
②セイガステージ大泉学園（101円/㎡）
③ファインスクェア新横浜（102円/㎡）
④ファインスクェア海老名（112円/㎡）
同じ記事から、やはり単価高い3Aは共用とか少なくても、管理費５００超えてるとこ多いですね。
私はここは3Aには及びませんが、その次の価格圏だと思いますので、当然管理費も3Aの次に高いと思いますよ。

[9255: 匿名さん]

ネガのことを誹謗中傷と言う前に、正しい情報で上書きすればいいのでは？ポジはいつも、トンデモ理論か曖昧な否定だけして自身の情報は一切出さないよね。どうせ、上書きできる力がないだけなんだろうが。

[9256: 匿名さん]

人気のこのタワー物件で1億ぐらいでパークコートクラスのものを求めるって、
どれだけ今の相場を見てないか、単なる買えないクレーマーなのかどっちなんだろうな。

[9257: 匿名さん]

>>9255 匿名さん

そんな正論が、武蔵小山ポジさんに通用しないから困ってるんですよ。
スレ健全化のためには彼が書き込まないようにするのが一番なので、締め出しましょう。

[9258: 匿名さん]

>>9256 匿名さん

何言ってるか意味不明。
ポジくん、落ち着いて話してごらん。

落ち着いたらスラブ厚の回答お願いね。
有意義なお話に戻しましょう。

[9259: 匿名さん]

>>9256 匿名さん

求めてるものってパークコートクラスか？ここはパークシティ大崎よりずっと仕様低いよ。

[9260: 匿名さん]

>>9259

パークシティ大崎でもスラブ厚330ですって
ここは280ですから、ねぇ

[9261: 匿名さん]

後から変えられない部分のコストカットはやめてほしいです

[9262: 匿名さん]

他にはどんなコストカットしてるんですか？

[9263: 匿名さん]

>>9260 匿名さん

パークシティは、エントランスもキッズルーム(キッズガーデン？)もずっとしっかりしてますからね

[9264: 匿名さん]

整理しますと、感情論抜きの事実は
以下の通りで、デメリットに書かれている
建物に関することは全て後から変えられ
ないものですね

デメリット
坪470
スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
ペラボー隙間大
天カセなし
loweなし
スカイラウンジなし
ライブラリーなし
ゲストルーム、パーティルームが低層階
他タワーに囲まれて眺望なし
墓地隣接
地権者住戸1/4
駐輪場が地下2階、エントランスが2階で子持ちには不便
保育園事情悪い
満員電車激混み、タワマン完成および相鉄直結で更なる悪化予定
私鉄の単線で代替手段が限られる
中央線などの主要路線からアクセス悪い
強風で建物がゆらゆら揺れる
超高層ビル症候群リスクあり
碌な共有施設ないのに高額な管理費

メリット
駅前1分
ワイドスパン
鹿島施工
三井販売
免震タワー
商店街隣接

[9265: 匿名さん]

>>9263 匿名さん

大崎のことです

[9266: 匿名さん]

>>9251 匿名さん

何言ってんの？管理費は業務の質と量で決まるんだよ。高級マンションにはそれなりの質の人材を配置するし、共用施設も質の高い管理をする。

ここの悪いところは質も他と一緒で共用施設も簡素なのに、無駄にむしり取られていること。

[9267: 口コミ知りたいさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[9268: 匿名さん]

>>9259 匿名さん

GFTにすら仕様全てが劣っているしね、、

[9269: 匿名さん]

GFTって？

[9270: 匿名さん]

>>9228 匿名さん
チャラチャラ豪華なマンションなんてバブルの匂いがして嫌いです。
立地だけしっかりしてればよく、質実剛健なマンション好きです。

[9271: 匿名さん]

>>9269 匿名さん

グローバルフロントタワー

[9272: 匿名さん]

>>9270 匿名さん

ねえ、武蔵小山ポジさん
話題そらさないで
早くスラブ厚280でも問題ない説明してよ

[9273: 匿名さん]

ここはコストカットの嵐で、騒音、遮熱など
生活する上での基本的な構造が酷いようですね

実質利回りが1%台だからということもあるけど
コストカットの影響が、実際住んでみないと
未知数なところもあるから、場所が気に入った
ならまずは賃貸が無難だろうね

ここ買うのは相当リスキー

[9274: 匿名さん]

>>9273 匿名さん

引き渡しも2年以上先で金利リスク抱えてるし、賃貸>購入で間違いないね。

[9275: 匿名さん]

酷くはないけどギリギリだと思う。
同じ三井でも小杉のガーデンは24時間全熱交換、Low-e、Hybridエネルギー供給システム、スラブ厚3150～3250(nonboid)と基本仕様がしっかりしたうえ、共用施設もテンコ盛り。
質実剛健を謳うのなら、基本仕様の部分はさらに単価を上げてでも維持してもらいたかったところ。

[9276: 匿名さん]

>>9275 匿名さん

技術進化により280でも従来の330とかより性能がいいということはないでしょうか？

[9277: 匿名さん]

今までは８掛けと言われていたのが９掛けの性能ぐらいは持っているかもしれませんよね。それでもnonboidの2500㎜ぐらいの見当です。
だからギリギリかなと。
小杉はぜいたくすぎるでしょう。ボイドじゃないですよ。

[9278: 匿名さん]

>>9274 匿名さん
ここは明らかに賃貸の方がおトク。

[9279: 匿名さん]

武蔵小山って若い人(=20代〜30代子育て世代)は多く住んでいるのでしょうか？

分譲マンションばかり建つと、人の流れ(転出/転入)が停滞して、20年〜30年後には年寄りしかいない街にならないか心配です。

常に人の転入があり、若さ(=消費意欲/能力がある世代)がキープされる街に住みたいのですが、ここはキチンと人の循環がある街なのでしょうか？

[9280: 匿名さん]

近隣の富裕層の資産保全目的が最も大きな購買層でしょうから、賃貸もそんなに高い値付けじゃなく結構出てくるように思いますね。維持費が出れば十分みたいな。
あるいは、空けたままにしておくのか。

[9281: 匿名さん]

>>9279 匿名さん
確かに。ジジババだらけの高齢化コミュニティー、シャッター商店街になったら最悪。不動産価格爆落どころか、タダでも要らない負動産になっちゃう。今後大丈夫なのかね。

[9282: 匿名さん]

>>9275 匿名さん

武蔵小杉と比べると武蔵小山の酷さが際立つ

[9283: 匿名さん]

>>9282 匿名さん

武蔵小杉はこれぞタワマンって感じだね。

[9284: 匿名さん]

>>9283 匿名さん

パークシティ武蔵小杉は標準的なタワマンって感じ。
武蔵小山があまりにも悪すぎるね。

[9285: 匿名さん]

>>9281 匿名さん
歴史•文化がありつつ、外に開かれたオープンな街である事が大切。

地元愛が強過ぎると、ややもすると閉鎖的で排他的な街になる。日本の縮図と同じ。

外の血を受け入れ、自分が常に変化して行くことが大事。

この街が好きな人だけ来てください、だと日本と同じで衰退する。

ここの掲示板見ていると少し心配だね。

[9286: 匿名さん]

>>9285

街の行く末よりも
目先このマンションの構造が心配でならない
スラブ厚薄くて、low-eなしetc

[9287: 匿名さん]

>>9286 匿名さん

マンション価格がプチバブルを越えて上昇している中、ここは最も注意しないといけないマンションの一つですよね。割高で低仕様なマンションなんですから。一度相場が崩れると雪崩式に下落するやつですね。

[9288: 通りがかりさん]

スラブ厚で騒いでるけどよ、床衝撃音言ってるんだったら、シティータワー恵比寿や九段と此処は低減性能同じじゃん。あっちも、稀に見る低性能なのかよ！

[9289: 匿名さん]

いやいや。
スミフと湊だけはないから。

[9290: 匿名さん]

>>9286 匿名さん
資産価値にはスペックより街の将来性の方が影響大きいんちゃうかな。

安普請だが人気のある街>一流スペックだけど廃墟のタワマン、だと前者の勝ち。

尤も人気も無いし安普請だと目も当てられん。ここはそんな暗い将来が待つ街なん？

そしたら買うどころか、この街に住む人は直ぐにでも売り時やん...スペックなんてどうでもよろし...

[9291: 匿名さん]

>>9288 通りがかりさん

二重床の遮音性能のことを言われてるのでしょうか？

[9292: 匿名さん]

>>9290 匿名さん

みんなが投機目的で買うわけではないから。
実需で住むにあたって、抑えておいて欲しい絶対ポイントってあるんだよね。
それが遮音性につながるスラブ厚だったり、遮熱性のLow-eだったり。
ここを読む限り、これらのコストカットを受け入れられない人が多いんでしょう。
しかも、従前の相場とはかけ離れた高額な金額を支払うわけですから、それに見合う内容で無いと思う人がいるのは不思議ではありません。

[9293: 匿名さん]

>>9290 匿名さん

街力だけが購入判断の材料ではない。
街が気に入ったけど、建物のスペックが気に入らなければ見送って次のを検討すれば良い。
ここは5本もタワマンの建設が予定されてるので、焦る必要は無いと思う。

但し、懸念点としては、ここが成功した場合、以降のタワマンもここと同様に安普請にしてくる可能性があるということ。

[9294: 匿名さん]

お～い。 ポジくん。
息、しとるけ？

[9295: 匿名さん]

>>9290 匿名さん

街の将来性も重要だけど、割高度合いも重要。スペックは、割高度合いを測るモノサシみたいなもの。ここは価格は高いのに仕様は最低レベルなので、割高ですねとなる。

[9296: 匿名さん]

>>9288 通りがかりさん

ここの人がよく言う立地のポテンシャルが違いすぎて比較対象にすらならないのですよ。

[9297: 匿名さん]

購入不可能層がこんなにも騒いでる板も珍しい。
中古価格は非常に高値に維持されるとみられる。

[9298: 匿名さん]

>>9296 匿名さん

恵比寿や九段などは上がりきった駅。武蔵小山の価格は上昇の途中ってことかな。
２年後にはここや住不価格が基本となった価格形成となる。

[9299: 匿名さん]

>>9297
買えない
んじゃなくて
買わない

[9300: 匿名さん]

>>9296 匿名さん
そんなこと誰も書いてないよ。
論点は仕様の話でしょ。
話のすり替えは良くないですね。

[9301: 匿名さん]

えっ

もうやること言う事無茶苦茶やん。

どうしてしまったん。ほらほら元気出して。

スラブ厚薄くても問題ないんでしょ？

がつんっと証明してやりなよ？数字出してさ？営業に確認したって言ってたじゃん。
みんな待ってるよ？

[9302: 匿名さん]

>>9299 匿名さん
同意。
武蔵小山に限らず、今後も同種の準都心で再開発物件は出てくるでしょう。
慌てる必要はない。

[9303: 匿名さん]

>>9297 匿名さん

見送りという判断をしたが、それが正しかったのかを確認するためにコミュニケーションを取っている。買った方がいいとなれば2期以降に参戦するよ。今のところ、見送りで正しかったとの認識。

[9304: 匿名さん]

>>9298 匿名さん
ないない 入居直後に残債割れだよ

[9305: 匿名さん]

少し価格維持予想の書きこみしただけでこんなに反応があるのは本当に凄い。
個人の書きこみにそんなに敏感に反応される価格上がると悔しい人が大変おおいのだろう。
この物件は中古になって少し安くなると買い殺到でしょう。
もちろん今よりも相場が上がると中古すら上がる。
待ち構えていた買わない、が、買うに変わる。

[9306: 匿名さん]

>9297: 匿名さん　

買ったけど、中古価格が気になるから購入が正しかったのかを確認するためにコミュニケーションを取っている。今のところ、購入で正しかったとの認識。

[9307: 匿名さん]

色々考えたけど、欲しくなりました。
2期で参戦します。
抽選にならない事を祈る！

[9308: 匿名さん]

ボイドスラブの納得できる説明まだですか？

[9309: 匿名さん]

>>9307 匿名さん

もうはまだなり まだはもうなり

お祈りしております

[9310: 匿名さん]

プロの意見聞いといた方がいいよ。

[9311: 匿名さん]

プロの意見です。ご参考になれば。
駅近大規模中心に、マンション市況は下がるどころか、上がる方向に進み始めているようだ。

[9312: 匿名さん]

>>9311 匿名さん

さすが、3A+M
買って間違いないですね

[9313: 匿名さん]

許せるのは駅徒歩5分までですね。
それを超えると将来的な資産価値はゼロ。
検索条件から外れた対象外にもなるでしょう。

[9314: 匿名さん]

>>9313 匿名さん

武蔵小山のようなローカル駅の場合はそうだろうね

[9315: 匿名さん]

将来多摩ニュータウンみたいに衰える街でしょ？
20年後の適正価格は坪単価100-150万だな。

[9316: 匿名さん]

乗降客数が少ない中小の駅から駅遠では確かにそうかも知れない。

[9317: 匿名さん]

>>9305 匿名さん

ネガが多い=人気がある、というのは間違ってはいないけど、それはネガの論理が破綻している場合に当てはまること。意味不明なネガが多い時は人気。ここはポジの論理が破綻しているんだよなあ。そして多くのセミプロがネガと同じ意見。

駅近免震タワーなので安泰って、価格面が全く評価されていない時点で抜けがある。そして、価格が上がるって、誰がこれ以上の価格で買うのかも考察が足りない。また、スミフの売り出し価格がここより高くても、ここの価格が上がる訳ではない。

結局、武蔵小山以外にはどうしても住みたくないお金の余っている年配の人向けという評価から変わっていない。

[9318: 匿名さん]

近所に限らず、田都の奥にお住いのお金持ちが利便性を求めて購入される場合もあるでしょう。
沿線には東急フアンが多いですから。
また、そういう方々の御子女も入居されると思います。

だから城南物件は高く売れ、その結果そこそこ品も良い方々が集まるという好循環です。

二人で一生懸命働かれている世帯は、大井町の方が良いかと。

[9319: 匿名さん]

老人ホームならぬ老人タワーと名付けたいですね

[9320: 匿名さん]

>>9313 匿名さん

バカなの？ゼロな訳ないでしょ。

[9321: 匿名さん]

>>9313 匿名さん
目蒲線だとそもそも坪300ぐらいが上限という気も

[9322: 匿名さん]

客観的に見て平均坪単価@400以下だったら大きな批判は出なかったように思う。
三井の責任じゃないけどね。

[9323: 匿名さん]

総合すると、結論は、3Aエリアに価格を気にせず購入できる富裕層以外は、今は不動産の購入時期ではない(この物件に限らず)。

1億円程度しか出せない庶民は今は賃貸で十分で、次の不景気に備えて貯蓄に励行すべしって事かな。

そして仮に次の不景気時にも建築コストが高値止まりしているなら、住宅ローンに耐えかねた中古が一気に売却されるから、そこを安値で拾ってフルリフォームってのが一番良いみたいね。

市況予測がポジ意見に触れつつあるからいよいよ危険水域ですな。そう遠くない未来に不景気が来るでしょう。

待てば海路の日和あり。
以上、検討終了。

[9324: 匿名さん]

>>9323 匿名さん

同意。賃料が急上昇するイメージもないし、持ち家があっても利益確定売りして賃貸に移っていいレベル。

[9325: 匿名さん]

>9314
>9316
>9320

どの駅でも変わりませんよ。徒歩5分で着かない駅遠は資産価値なし、今後の不動産の常識です。

しかしどうしたのでしょうか、、、こんな話題に朝から連続で３人も食い付いてきて。
何か気にされている、という事でしょうか。。。

[9326: 匿名さん]

>>9325 匿名さん

今の常識ではなく、今後の常識なんですね

[9327: 匿名さん]

>>9321 匿名さん

目蒲線にこだわりますね。もう平成も終わるというのにいつまで昭和な感覚なの。

[9328: 匿名さん]

>>9325 匿名さん

ポジさん、駅距離5分以上が資産価値なしの情報ソースをお願いします
まだ、スラブ厚の回答もいただけておりませんがw

[9329: 匿名さん]

>>9325 匿名さん

西麻布なんか駅遠関係ないでしょ。

[9330: 匿名さん]

>>9329 匿名さん

だから、武蔵小山は今やそれらよりも格上なんですよ

[9331: 匿名さん]

武蔵小山が天現寺や常磐松を抜いたという根拠が駅距離5分以上は資産価値なしということだったんですね
呆れた

[9332: 匿名さん]

またしても３人も即レスですか、、、。

まさか、駅からせっせと毎日歩く生活を強いられている方達なのでしょうか。
資産価値も気になりますよね。たいそう不安なことでしょう。
寒くなって参りました故、行き帰りご自愛ください。

[9333: 匿名さん]

スラブ厚が本当に気になるなら自分で電話して聞けばいいのに聞かないのは検討者じゃないよね
電話するくらい一瞬でしょ
検討してないマンションのスレに一生懸命張り付いちゃって

[9334: 匿名さん]

>>9330 匿名さん

武蔵小山ではなく駅徒歩5分以内のマンションはすべてでしょ？武蔵小山でも駅徒歩5分以上は価値ゼロなんでしょ？

[9335: 匿名さん]

>>9333 匿名さん

また、いつものように逃げるのね
何一つ根拠が示さないとんでも理論ですねw

[9336: 匿名さん]

>>9333 匿名さん

知りたいのはそこじゃないんだよ。ポジがどういう理解をしているのかが知りたいんだよ。

[9337: 匿名さん]

>>9334 匿名さん

西麻布と武蔵小山駅前を比べれば、
武蔵小山駅前の資産性が高いのは自明
今後はそうなっていく

[9338: 匿名さん]

>>9333
自分はボイドスラブ厚280であることについて
営業からただのコストカットと聞いています。
他の共有部や専有部についても同様です。

[9339: 匿名さん]

>>9337 匿名さん

武蔵小山の駅前って何かありましたっけ？資産性が高いって何をもって言っているのか、自明という曖昧な表現ではなく、具体的に書いてください。でなければスルーされるだけですよ。

[9340: 匿名さん]

>>9336 匿名さん
老人タワーで、五感が鈍ってくるから気にならないんだよw。

音が響くとかより家の側にクリニックがあるか、総合病院が近いか、バリアフリーかとかが大事なんじゃない？w

高齢者にiphoneのバージョンアップの性能を事細かに説明するような話で不毛っすよ。

[9341: 匿名さん]

>>9340 匿名さん

お前もいつまでも若くないんだよ

[9342: 匿名さん]

>>9337 匿名さん
西麻布でも元麻布どこでも駅遠は資産ゼロなの？何億円も損する人がでますね。

[9343: 匿名さん]

>>9342

そうです。今はもう駅直結か駅前しか資産価値は保てません。

[9344: 匿名さん]

>>9343 匿名さん
んなことあるかいね。麻布に住む人は駅距離より高台の住環境重視でしょ。車を使えばいいし。

[9345: 匿名さん]

>ただのコストカット
うん、いらないコストをカットして４７０で出してくれた三井に感謝だね
いらないとこカットしないと520超ぐらいかな
三井の企業努力でグロス１０００も安くしてくれているんだよ
これで買えないなら都内か住宅地か駅距離かどれかあきらめるしかないね

カットしてない、もっと高いのがいいならPC乃木坂とかに行けばいい。
ま、あっちはなんちゃってタワーでもっと広い青山霊園が眺望で、昔よりも当然コストカット、大した共用もなくペラボーは同じですけどね　笑

[9346: マンション比較中さん]

ここの価値は、山手線まで一駅の急行停車駅直結の新築であるということ。突き詰めればそれだけ。
それに価値を見出すどうしても新築欲しい人は買えばいい。
損得だけで考えたら今もこの先も新築マンションなんか買っちゃだめだよ。
中古マンションは売り物件がすごい勢いで増えていくから、価格はこれからダダ下がりに下がるから新築買って中古を売ったら間違いなく損する。損得気にする人は中古買うべき。
ただこの先いくら待っても新築の買い時は来ないと思うよ。新築は、価格高いまま・売り物は減り・仕様は（ここのように）低いものばかり・おまけに金利は高くなる　と悪条件しかない。
待つならここの中古が出るのを待って買いたたくのが正解と思います。

[9347: 匿名さん]

>>9346 マンション比較中さん

こんな安普請中古でもいらない
しかも後からできるタワマンに囲まれて眺望もないとか、何の罰ゲーム？

[9348: 匿名さん]

>>9345 匿名さん

スペック落として安くすることが企業努力って本気で言ってるの？企業努力というのはスペック落とさずに価格を抑えること。三井がやったことは、地権者の言い値で土地を集めて、自社の利益を確保しつつ、買ってもらえるであろう想定単価を実現できる仕様にしただけ。価格が高いだけなら問題ないが、割高なのが問題。

それに何度も出てるけど、買えるけど買わないの。さすがに数千万ロスすることは嫌なので。

[9349: 匿名さん]

>>9341 匿名さん
ほら。こういう準高齢者が検討者or購入者の中心w。将来のサ高住タワマンかw
未来が予測できる...

[9350: 匿名さん]

>>9084、9089 匿名さん

三井って、デメリットなんじゃない？ 良く見ても±０だよね。 三井教信者は冷静な判断ができませんね。(笑)

[9351: 匿名さん]

>>9344 匿名さん
そのうち完全自動運転のタクシーが廉価に一般化して、電車の価値が今より落ちるかも。その時には駅近の価値も下がるかもね。

[9352: 匿名さん]

>>9348 匿名さん

数千万ロスと言ったけど、ここが下落するリスクに加えて、機会損失もあるという意味ね。賃貸しながら頭金を金融資産で運用する方が良いのか、他のマンションを買う方が良いのか、ここを買うかどうかはそれらとの比較になる。

[9353: 匿名さん]

>>9351 匿名さん
ここは車の便もいいんだよなー

[9354: 匿名さん]

客観的に見ると車の便はそう良い方ではないよ。

[9355: 匿名さん]

>>9354 匿名さん

いいえ、中原街道、目黒通り、山手通り
も近く、車でのアクセスも抜群です

[9356: 匿名さん]

なるほど、ローカルですね。

[9357: 匿名さん]

今販売中のタワマンでここより交通利便性の高いところはないでしょうね
資産性がこれほど高いところは見当たりません

[9358: 匿名さん]

↑あくまでも個人の感想です。

[9359: 匿名さん]

>>9358 匿名さん

↑世間のコンセンサスです

[9360: 匿名さん]

東京駅や新宿駅からタクシーで4千円もかかるのにアクセス良いわけない。残念。

[9361: 匿名さん]

東京都心から車だと時間もかかるよ。不便。

[9362: 匿名さん]

>>9357 匿名さん

交通利便性なら銀座東に惨敗しているよ

[9363: 匿名さん]

確かに新築の価格は高値止まりするかもね。

そして更に仕様は落ちて行くかも。

『あの時武蔵小山ディスったけど、もっと酷くなったな』、みたいな時代が来るかもね。

それでも新築は供給戸数を減らして行くからそれなりに売れる(ように見える)のかも。

間も無く本格的な中古リノベの時代到来か。

官製相場の終了に伴う長く深い不景気の到来と人口減少により比較的質の良い中古が大量に売りに出る。

次の買い手となる世代は『マンションは中古で買うもの』ってのがスタンダードになるかもね。

[9364: 匿名さん]

>>9355 匿名さん

そうだったの？ いつの時間も420号が信号も多くて合流部の所も詰まっててどこ出るのにも時間かかるのは地元民の常識でしょう。
ホントに住んだことある？

[9365: 匿名さん]

武蔵小山駅から羽田空港へのリムジンバスってありますか。

[9366: 匿名さん]

>>9362 匿名さん

あんな川べりと比較しないで下さい
地盤の強さが全く違います

[9367: 匿名さん]

420号線使い勝手悪いよね。何とかして欲しいよ。

[9368: 匿名さん]

>>9318 匿名さん

東急ファンって田都、東横の事であって目黒線の事じゃないですよ(ヾﾉ・∀・｀)

[9369: 匿名さん]

色々と読んだけど、2期で参戦かな。
ここ辞めた人はいいとこ買えるといいですね。

[9370: 匿名さん]

田都なら目黒線がマシ。246近はさすがに敬遠。

もちろんブランド力は東横だけど、
東横のイタマンションでこのぐらいの価格だろうから、タワーならここで問題ないわ。

[9371: 匿名さん]

バスで羽田に出るなら、大崎からかな。大崎までちょっと時間がかかるけど。

[9372: 匿名さん]

>>9366 匿名さん

地盤って交通利便性だったの？

[9373: 匿名さん]

交通利便性ならパークホームズ千代田淡路町やジオ大手町に惨敗しているな。

[9374: 匿名さん]

こんな安普請とかいう人って自分がどれだけ金がないかをインターネットを通して全世界に発信してるってことをわからないのかな?
中古でもいらない→中古でも買えない

心理学的には否認とか反動形成ですかね

[9375: 匿名さん]

案外、タワー好きが多いのね。ここの場合は大した眺望もないので、単に高いところに住むだけなんだけど。

[9376: 匿名さん]

単なる倍率引き下げたい人が多いのだとも思うけど、残り1/３だし、ここ買う人はこの掲示板なんて見てない人が多いと思うからほとんど効果ないかもね。

[9377: 匿名さん]

残り1/3は本当ですか?

[9378: 匿名さん]

羽田なら普通電車でしょ。目黒から品川に出て京急。

[9379: 匿名さん]

今は新築プレミアムあるけど、中古になった瞬間にパークシティ大崎と比較されて、同じ金額なら大崎だね、安いなら武蔵小山でも良いかもってなるな。

立地は山手線の大崎には敵わない。今は中古は大崎の方が高いから已む無くここが坪470万円でも検討されてるだけなんだろう。

羽田へのアクセスも大崎の方が良いし。武蔵小山にあるのは昭和の匂いがする商店街(もうすぐ平成も終わるけど)と、林試の森だけ。今のままじゃ商店街もじわりじわりと衰退するだろう。タワマンが5棟立つ時には湾岸エリアや小杉と同じ様な店舗が入り、面白みのない店舗街となる予感がする。

[9380: 匿名さん]

>>9378 匿名さん
羽田こそタクシーだよ。荷物多いだろ。

[9381: 匿名さん]

また知らないで言ってる。

[9382: 匿名さん]

国内外の出張が多いバリバリのビジネスマン向きではないよ、ここは。

[9383: 匿名さん]

商店街なんて20時には閉まるんでしょ？
なにが魅力なの？

[9384: 匿名さん]

>>9383 匿名さん

駅前1分、鹿島×三井の免震タワーの基本スペックの高さが魅力です

[9385: 匿名さん]

>>9382 匿名さん
蒲田の方が便利

[9386: 匿名さん]

現役世代よりリタイア組が多そうなマンションになるのかな。
本当は東横線に憧れていたけど、そこは妥協してって感じ？

[9387: マンション比較中さん]

東横線沿線住まいだけど、渋谷駅の移転で致命的に不便になった。
今は、目黒線の方が便利だと思う。

[9388: 匿名さん]

洗足や奥沢あたりの3億以上で売れる戸建所有者のためのマンションですよ、ここは。サラリーマンが最初に買うべき物件ではない。次の買い換え以降が回らなくなる。
好きで一生住むつもりなら反対しないけど。

[9389: 匿名さん]

パルム商店街への幻想も持ってたりとか。

[9390: 匿名さん]

>>9386 匿名さん
はい。ジジババマンションです。
東急線は20年後は一部を除いて基本衰退。
日本の縮図と思えば特別なことではないですが。

[9391: 匿名さん]

>>9389 匿名さん
年をとるとね、昔の思い出が大切なの。
そっとしてあげてください。

[9392: 匿名さん]

チェーン店だらけになっている現状もチェックしてないとか。

[9393: 匿名さん]

>>9345 匿名さん

ここペラボーで塞ぐことさえできてないですが、、
あと一枚追加して塞ぐこともできないくらい予算不足なんですね。

[9394: 匿名さん]

いっそ敷地内商業施設に葬儀屋を誘致したらいいんじゃないかな

[9395: 匿名さん]

>>9393 匿名さん
余裕が無かったわけじゃないですが、利益を削ってコストをかける気は無かった、と言う事かと。

まあそれでも売れるだろうという読みでしょうな。

[9396: 匿名さん]

>>9394 匿名さん
ありでしょう。終活は大事な事ですから。お寺もあるし秀逸な導線ですな。あとはデイケア施設も大事かと。

[9397: 匿名さん]

商店街潰して、合計5本もタワマン建てると知ったら驚く年配契約者もいそうだ。

[9398: 匿名さん]

タワマン3本目の完成はいつ頃の予定でしたか？
さらに、4本目、5本目は？

[9399: 匿名さん]

>>9396 匿名さん
相続専門の弁護士事務所も欲しいね

[9400: 匿名さん]

>>9392 匿名さん
高齢者しかいないと、そのうちチェーン店も出て行く。シャッター商店街コース。