パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[9153: 匿名さん]

うん。さすがのポジさんもボイドスラブ厚280の郊外格安物件並みの安普請に対しては反論のしようが無い様子。
スーゼネ施工の財閥系で、ボイドスラブ厚280の事実はここが初wのようです。
それでも坪単価470ですねw

[9155: 匿名さん]

[No.9143～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[9156: 匿名さん]

こんな安普請のコストカットのメジャー7×スーゼネは見たことない

[9157: 匿名さん]

これ読んだけど、なかなか面白い記事でした。
ネガでもポジでもない、通りすがりのものですが。

東京随一の｢名物商店街｣を襲う変化の荒波
タワマン街化を選んだ武蔵小山の未来
http://toyokeizai.net/articles/-/175069

[9158: 匿名さん]

>>9157 匿名さん

これ読むと武蔵小山はどこにでもあるチェーン店しかないつまらない街となるようですね。
ここの唯一の売りの商店街がどこにでもあるチェーン店の集合体で、その上コストカットの安普請とは契約者は泣く以外何も出来ないですね。

[9159: 匿名さん]

>>9158 匿名さん
今後何も処置を施さなければ、10年でパルム商店街が疲弊していくのは素人でもある程度想像できます。
再開発の負の連鎖にならないよう、商店街と再開発組合が手を取り合って頑張らないと

[9160: 匿名さん]

地権者にも未来は見えていて、住宅市況がピークに近い今、高値で売りたいってことなんだろう。デベも、駅近だし、仕様を下げれば利益を出せると踏んで土地を確保。そして、リスクはすべて購入者に移転すると。まんまと乗せられているポジさん、大丈夫ですか？

[9161: 匿名さん]

>>9159 匿名さん

では、どんな処置を施せば良いのですか？

[9162: マンション検討中さん]

マンションはどーでも良いけど、武蔵小山の商店街は何とか残って欲しいね。都民として

[9163: 匿名さん]

>>9162 マンション検討中

都心はオーバーストア状態で、郊外のここも地価高騰の煽りでチェーン店しか生き残れないんでしょうね。
より一層つまらない街になってしまいます。

[9164: 匿名さん]

ボイドスラブ厚についてはMRで聞いたら納得できる説明をしてくれたよ。
結局ここにいる素人が何を言っても信頼性はないし、気になる人がいれば気軽に問い合わせしてみたらどうかな。

[9165: 匿名さん]

>>9164 匿名さん

営業さんに丸め込まれちゃったんですね。
本当に納得できる説明なら、ここでその説明を披露してくださいよ。

[9166: 匿名さん]

>>9158
武蔵小山パルムはチェーン店の集合なんていうのは地元民なら常識ですよ
だから商店街としては近年は戸越銀座の方が元気がありますね

昭和の時代は、目蒲線の街の中心が武蔵小山であり、池上線の街の中心が戸越銀座であったのですが
目蒲線は地下鉄と直通するようになって武蔵小山はスルーされるようになりました
結果、廃業が相次いでその跡地をチェーン店が埋めているということです

[9167: 匿名さん]

>>9164 匿名さん
その誰もが納得できる説明をお願いします！

[9168: 匿名さん]

免震のせいでもあると思う。でも、躯体を軽量化した超高層の免震なんてコストカットの産物。タワマンって壁もスカスカだから、足音は響くよね。

[9169: 匿名さん]

デメリットに、「強風でもゆらゆら揺れる」、「超高層ビル症候群リスクあり」も入れて。メリットに入っている「免震タワー」にはデメリットもあるので。

[9170: 匿名さん]

武蔵小山にチェーン店が多いのは事実だけど、個人商店も多い。メインストリート以外にも広がりを持ち、そっちは個人商店が中心。戸越銀座はチェーン店が少なくメインストリート以外への広がりを持たないが長い

どっちも23区を代表する商店街でどちらも楽しい。
比較して無理ネガするのは現地を知らない無知な荒らし

[9171: 匿名さん]

>>9170 匿名さん

普段生活する上で必要なのは、スーパーと生鮮食料品とドラッグストア。これだけで足りる。
個性的なお店や飲食店は、面白いけど、足下に必ずしも必要かと言われればいらないです。

[9172: 匿名さん]

共有部分少ないのはデメリットじゃなくてメリットだな
将来の管理費あがらなくてすむ

[9173: 口コミ知りたいさん]

>>9168 匿名さん

免震タワーでもボイドスラブ330あるところもある
免震だから薄くするなんてことはない

営業さんに確認いただいた納得できる説明とやらを待ちましょう

[9174: 匿名さん]

ほんとここのデメリットって些細なことばっかりですよね

[9175: 匿名さん]

スラブ気にならない人に売って終了
コストカットでなくて良心的価格

[9176: 匿名さん]

>>9172
ここは管理費が高い
ろくな施設もないくせに豪華施設があるタワマン並みの金額
それに管理費は普通は上昇しない
修繕費と勘違いしてるのか？

[9177: 匿名さん]

ボイドスラブ330あるタワー物件てどこですかね
3Aならかえないし、湾岸とか埋立地は嫌だな
結局ここ一択

[9178: 匿名さん]

>>9172 匿名さん

管理費なんて上がらないよ。共有部少ないのに湾岸タワマンより管理費が高額なのが問題。

[9179: 匿名さん]

>>9173 口コミ知りたいさん

ここはスラブ何ミリなんですか？

[9180: 匿名さん]

ボイドスラブフェチの執拗な書き込みにうんざり
もう要らないからね

[9181: 匿名さん]

>>9175 匿名さん

コストカットの安普請を割高プライスで
郊外在住の情弱に販売する手法ですね

[9182: 匿名さん]

湾岸タワマンも共用部分減らす傾向
ベイシティタワーズとかここより共用ないけど

[9183: 匿名さん]

>>9179 匿名さん

ここは郊外激安マンションと同じ
ボイドスラブ厚280ミリです

[9184: 匿名さん]

タワマン経験者には重要なチェックポイント

[9185: 匿名さん]

>>9182 匿名さん

減らしててもいいんだよ
管理費が安ければ
ここは大した共有施設もない癖に
高額な管理費であることが問題

[9186: 匿名さん]

デベは管理費は価格に、つまり購入者の支払能力に比例して設定するんですよ

安い湾岸と比較しても仕方ないし、自分の支払い能力が無いと全世界に発信しているようなものですから、見苦しいので止めていただけますか

[9187: 匿名さん]

建物内の共有施設って、そんなにいろいろと必要ですか？
どうせ、いつも決まった一部の人しか使わないだろうに。
一部の人の溜まり場になってやだなぁ
むしろ、いろいろと無い方がいいなあ

[9188: 口コミ知りたいさん]

共有施設で将来管理費の上昇につながるかもしれない施設って、温水プールくらいでは？

[9189: 匿名さん]

武蔵小山が差別化できる点は日本一長いとされる商店街。
それが衰退するのでは単なるタワマン街に埋没し、特徴が失われる。

[9190: 匿名さん]

>>9187 匿名さん

碌な共有施設が無いコストカットタワマンでこうがな管理費の支払いを望んでるなんて、おかしな人ですね

やっぱり武蔵小山ポジさんは無茶苦茶なとんでも理論炸裂ですね

あと、自作自演でご自分の主張を重ねて投稿するの止めてください
迷惑なんで

[9191: 匿名さん]

本当に迷惑なネガが多すぎて笑える

[9192: 匿名さん]

隣りの西小山にもタワマン4棟の計画があるとは知らなかった。

[9193: 匿名さん]

①ブランズ永田町（784円/㎡）
②グランドヒルズ元麻布（730円/㎡）
③プラウド代官山猿楽町（713円/㎡）
高いマンションほど当然管理費も高い
ここすら買えないからって妬みからの暴言はやめたほうがいい

[9194: 匿名さん]

整理しますと、感情論抜きの事実は

デメリット
坪470
スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
ペラボー隙間大
天カセなし
loweなし
スカイラウンジなし
ライブラリーなし
ゲストルーム、パーティルームが低層階
他タワーに囲まれて眺望なし
墓地隣接
地権者住戸1/4
駐輪場が地下2階、エントランスが2階で子持ちには不便
保育園事情悪い
満員電車激混み、タワマン完成および相鉄直結で更なる悪化予定
私鉄の単線で代替手段が限られる
中央線などの主要路線からアクセス悪い
強風で建物がゆらゆら揺れる
超高層ビル症候群リスクあり
碌な共有施設ないのに高額な管理費

メリット
駅前1分
ワイドスパン
鹿島施工
三井販売
免震タワー
商店街隣接

[9195: 匿名さん]

ここの駐車場までの導線ってどうなるんでしょう？
ロータリー側から駅前通って行くんでしょうか？

[9196: 匿名さん]

>>9193 匿名さん

それらはタワマンじゃないよ。
それにどれも一等地の超高級物件。
さすが武蔵小山が3Aに並んだなんて言うだけ
あって比較対象に凄いところもってくるねw

[9197: 匿名さん]

>>9192 匿名さん
西小山はまだまだ先の話ですよ
これから地区計画ですから

[9198: 匿名さん]

管理費が気になる人にももレジさんの記事を見つけました。
検討すら出来ない支払能力なのに無理してここ見て嫌な思いするより、以下の物件のスレに行ってください。

①アーデル横濱弘明寺（93円/㎡）
②セイガステージ大泉学園（101円/㎡）
③ファインスクェア新横浜（102円/㎡）

[9199: 通りがかりさん]

>>9189 匿名さん

日本一長い商店街は大阪の天神橋筋商店街ね。
武蔵小山の10倍はあるから。

[9200: 匿名さん]

単に高い安いではなく、正当な価格付けかどうかが問われているのだと思うけど。

[9201: 匿名さん]

デメリットに坪470が入っている時点で貧乏人の感情が入りまくりのランキング。

[9202: 匿名さん]

>>9194 匿名さん
気持ち悪いポジが在住もデメリットに

[9203: 匿名さん]

>>9198 匿名さん

全くポジさんは理解力ない人だな。
管理費が安いのが良い訳ではないの。
ここは高いなりの共有設備が揃ってない
のが問題なんだよ。

[9204: 匿名さん]

新築は無理だけど少しでも安く買いたい中古待ちの人がいっぱいいるのはポジ

[9205: 匿名さん]

武蔵小山という時点でポジ

[9206: 匿名さん]

>>9201 匿名さん

あえて割高の方がいいなんておかしな人が
いるんですね
地権者ならまだわかりますが‥
あ、そういうことか

[9207: 匿名さん]

なぜ管理費が高いか納得できる合理的な説明が必要だろうね。

[9208: 匿名さん]

武蔵小山ポジさんが追い込まれてとんでも理論の稚拙な反論を繰り返していますね

結局、ボイドスラブ厚280にしてる営業が言ってた納得ある説明も言えないで、いつものように逃げてしまうのですね

[9209: 匿名]

>>9167 匿名さん
あなた結局ネガだから説明しないよ。
何いっても揚げ足とるし、あなたのために割く時間が無駄なの。
本気の検討者はMRで自分で話聞くはずだからここで説明しなくても何の問題もないしね。

[9210: 匿名さん]

>>9209 匿名さん

武蔵小山ポジさん、ご自分の主張を連続投稿しておきながら、説明が時間の無駄とはおかしなこと言いますね

結局はスラブ厚が薄いことに反論するものが無いための言い逃れでしょう
またもや逃げるんですね

[9211: 匿名さん]

さあ、このまま反論が無ければ
スラブ厚280の足音に悩まされる
割高、安普請タワマンであることが確定します

[9212: 通りがかりさん]

まぁ、これはネガさんの方が正論ですね

[9213: 匿名さん]

>>9193 匿名さん
高いマンションほどって・・・
ただ単に小規模だから、それなりの管理維持していくなら頭割りでそれなりにかかるという話です。
割り算の仕方から教えないとダメですか？

同じスケールのタワマンとの管理費の比較が必要ですね。別にこれはネガではなく、管理会社は引き渡し後管理組合で変更することもできますので、他社との相見積もりも含めて検討されたらよろしいと思いますが。

それにしても、皆さんがおっしゃるように管理費高いですね。再開発エリアのマンションですから、タワーの管理費以外にも商業施設を含めた敷地の管理費も含まれているからでしょうけど、それにしても高い。
これは、私見なので違ったらすいませんが、地権者の利権が過剰に与えられてたりしないでしょうか。商業施設の管理費の割合が低いとか

[9214: 匿名さん]

>>9213 匿名さん

地権者特権が多数存在してそうですよね
このあたりも契約前にしっかり質問して
納得できる回答が見極める必要がありますね

[9215: 匿名さん]

パルム商店街アーケードの維持費用負担とかはまさかないよね。

[9216: 匿名さん]

厄介なのは、実用に耐えないレベルの施設はあるということ。キッズルームとかフィットネスとか。それで共有施設充実感を出していることが悪どい。中には騙される人もいるでしょう。いっそのこと、一切の共有施設がなく、コスパ重視ですってスタンスだったらまだ評価できたんだが。

[9217: 匿名さん]

ポジさんは路線価が高いことを誇っていたけど、固定資産税が上がるだけで、住民には何のメリットもない。商店街側の路線価が高いのはわかるが、マンション側は安かったんだけどなあ。

[9218: 匿名さん]

お願いですから、コスパ悪すぎて検討する価値もないと言う割にずっとこの板に粘着してる書き込みはスルーで行きませんか。

[9219: 匿名さん]

>>9216 匿名さん

共有施設がお粗末すぎるね。

フィットネスはロードランナー2台と筋トレ器具2台だけ
キッズルームはパーティールームに併設されていて子供3人くらいで一杯になりそうな広さ
屋上は屋根なしで使い方が不明。管理費かかるならいらないレベル。

申し訳程度の使えない施設ばかりで、痒いところに手が届かない設備なんだよなあ。

[9220: 匿名さん]

>>9218 匿名さん

ポジさん、反論できずに遂に敗北宣言ですか
どれも必要な情報で検討者にはありがたい情報ですよ

[9221: 匿名さん]

アーケード街もいまやチェーン店ばかりだから、将来維持されるかどうかは分からない。

[9222: 匿名さん]

年末のMRでの契約会は大勢の方がいらしてましたが、一期一次で抽選漏れた人は、全員一期二次で救われたのでしょうか。

[9223: 匿名さん]

>>9170 匿名さん

再開発で有名店がどんどん店閉めて、西小山や近隣に移転していってるのは地元民なら知ってるよね？

[9224: 匿名希望]

>>9207 匿名さん
家買ったことないのかな？資料見ればわかるけど

[9225: 匿名さん]

乗降客数5万程度の中規模駅に高層タワマンが本件含めこれから5棟建つのか。

[9226: 匿名さん]

個人的にはマンション内にゲストルームもジムも要らない。都内ならホテルはいくらでもあるし。共有設備で管理費上がるなら何も無い方が良い。

ゴミも自分で出すから各階に要らない。ディスポーザーもなくても困らないから要らない。

とすると、タワマンはやはりスタイルに合わないってことかなー。

[9227: 匿名さん]

>>9226 匿名さん
そこまで行くと、タワマンに住むのが苦痛でしかないですよ。
管理費に関しては、共有施設のせいということはないと思います。共有施設が増えようが、管理費への上乗せは微々たるもの。地権者以外の住戸が500弱しか無いのが原因。

[9228: 匿名さん]

>>9226 匿名さん

わかります。私は武蔵小山の新築マンションを心待ちにしていたのですが、超高層のタワマンって聞いてガッカリしています。高い場所が苦手で、ムダな出費が多すぎます。今はとりあえず、低層角で検討中です。

[9229: 匿名さん]

>>9228 匿名さん
相当昔にタワマンって決まってたけど・・・

[9230: 匿名さん]

>>9225 匿名さん

更に西小山でタワマン4棟建ったら、各停はパンクするね。

[9231: 匿名さん]

既に横須賀線が武蔵小杉でパンクして、目黒線に流れてきているから
混雑は更に加速化しそうですね。

[9232: 匿名さん]

>>9227 匿名さん
ありがとうございます。そうなんですね...

物件価格にお金を払うのはまだしも、管理費は消えモノなので安ければ安い程良いと思ってまして...

綺麗な間取りなんで欲しいなあと思ってましたが、管理費が高いのが腑に落ちませんでしたが、戸数が少ないのが原因というのは非常に勉強になりました。

タワマンの是非を含めて長い目で再検討してみます。

重ねて御礼申し上げます。

[9233: 匿名さん]

>>9232 匿名さん

そうです。その、500弱の新規購入者がこのタワマンの建築費や地権者への保障費等を全て賄っているんです。さらに、管理費として、駅前や商業施設の植樹や清掃、光熱費を月々徴収されるというスキーム

一番美味しいのは地権者と、このパークシティという敷地の周囲の住民。ただで、土地の価格を上げてもらえた上に綺麗な街を作ってくれそれの維持費まで出してくれるなんて。
購入者は神様みたいな存在かと思います

[9234: 匿名さん]

ここの管理費って平米あたり幾ら？
参考までに教えてください

[9235: 匿名さん]

>>9218 匿名さん
この粘着ぶりは、仕事かバイトでやってる感じするね。

[9236: 検討板ユーザーさん]

>>9233 匿名さん
パルム武蔵小山なんか中小企業支援とか街の活性化の名目で
自治体から金引っ張るのには慣れてる
アーケード付きの商店街って大体自治体の金が入ってるからね
三井からも引っ張れるだけ引っ張ったのでしょう
結果として地代が高くなり物件価格に転嫁されたと

[9237: 匿名希望]

>>9232 匿名さん
管理費が消え物って…管理人やエレベーターや監視カメラその他諸々のマンション維持に必要なコストだから。箱に金かけて管理費に金かけたくないって人はマンション買わないほうがいいよ。

[9238: 匿名さん]

>>9237 匿名希望さん
三井が2割抜いて
下請けの管理代行会社が2割抜いて
6割ぐらいですかね実質的にこのマンションのために使われるのは

[9239: 匿名さん]

粘着とかどうでも良い誹謗中傷する購入者は検討板から退出してよ。ネガの書き込みの大半は嘘や誹謗中傷ではなく、検討者にとっては有益な情報が書き込みされています。検討板はポジとネガの情報が両方必要ですので、馴れ合いたい購入者は住民板へどうぞ。

[9240: 匿名希望]

>>9238 匿名さん

ソースは何ですか？管理費の内訳表を見ての回答ですか？

[9241: 匿名さん]

>>9240 匿名希望さん
ほほう、管理費の内訳表に下請けへの金額が載ってるんですか～
そんなデベ知らんよ

[9242: 匿名希望]

>>9241 匿名さん
え？4割が管理会社にとられてるってソースのことだけど？笑

[9243: 口コミ知りたいさん]

9238さんではありませんが、三井の管理と言うこと、金額の水準からみて、また業界の常識みたいなものです。

[9244: 匿名さん]

>ポジとネガの両方の情報必要。
私はポジかなぁ。メリット１００点超え。

[9245: 匿名さん]

>>9239 匿名さん
もう一度しっかりスレ見てごらん。
ここのネガは曖昧だったり不確かな情報で一方的に誹謗中傷してるよね？
事実を確かめる姿勢も全くない。
アナタがネガしてる犯人なんだろうから、検討すらしていないようだし、検討版から退出してよ。

[9246: 匿名希望]

>>9243 口コミ知りたいさん
つまり業界の一般的な水準ということですよね？それなら管理費が高いということにはなりませんね。ネガ失敗お疲れ様でした。非論理的なネガは簡単に論破できます。

[9247: 口コミ知りたいさん]

他の多数のマンションの管理費の金額に比べ、ここは高いということです。私の所有している（湾岸ですが）築10年越えのタワマンで、現在＠206円/㎡です。ちなみに、温水プールや大型のジムなど共有施設満載です。

[9248: 匿名希望]

>>9247 口コミ知りたいさん
管理費って共有施設にだけかかってるものじゃないですよ。明細レベルの管理費を見て高いっていうならわかりますが、ヘーベーあたりの単価だけ比べて高いって片腹痛いですね。管理費ってボトムアップで決まってますから。

[9249: 匿名さん]

>>9247
ちなみに修繕積立金は？

[9250: 匿名さん]

粘着とか含めてどうでも良い誹謗中傷するネガは検討板から退出してよ。ポジの書き込みの大半は営業や購入者ではなく、検討者にとって有益な情報が書き込みされています。検討板はポジとネガの情報が両方必要ですので、嫉妬で我を忘れてここの検討止めた方は例えば以下の板に行けばいいのでは?

首都圏6500万以上で購入するなら牢屋マンション？戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627571/

[9251: 匿名さん]

湾岸なんてここの半分以下の価格だから管理費も当然安いよ
管理費の大枠はよっぽどのことがない限り支払い能力比例だからね。
ここは億ションに見合う管理費。当たり前。

[9252: 匿名さん]

>>9245 匿名さん

武蔵小山ポジくん、まあまあ興奮なさらずに。
ボイドスラブ厚280の営業さんから聞いたという納得できる説明を早くお願いします。
みなさんお待ちですよ。逃げないで。