パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[8901: 匿名さん]

>>8900 匿名サンさん

武蔵小山ポジさんがその事実に対して意識してかどうかは不明ですが、事実を否定するような書き込みを繰り返しされるから、皆さん親切心で教えて下さってるのではないでしょうか。

[8902: 匿名さん]

誤った情報を訂正いただけるのは、とてもありがたいですね

[8903: 匿名サン]

>>8901 匿名さん
既に割高等の情報を逸脱して中傷を繰り返し書き込んでるように思います。
とても親切心と呼べるものではなく、荒らしていると判断されてます。
お引き取りください。

[8907: 匿名さん]

安普請って言葉使っていいのはここよりいいPCクラス以上買える人だけだよ。
ここ買えないのにここを安普請と呼んで留飲下げてる姿を自ら書き込むのは自分のブログとかだけにしてほしい。

[8908: 匿名さん]

価値に見合わない安値、ってことは、今すぐ買うべきってことだよ。日本語としては。

[8909: 匿名さん]

>>8906 匿名サンさん
検討者からすると、割高だという繰り返しの投稿よりも、割高だという書き込みをどうしてするのかという議論の方が無意味です。
繰り返しであったとしても、掲示板をさかのぼって全部見るわけではありませんから、割高だという意見も参考になります。

[8910: 匿名さん]

>>8907 匿名さん

PCなのに安普請だから注目度高いのでしょうね
到底タワマンとは思えない共有施設の貧弱さ、眺望の無さも相まって、みんなの好奇心が掻き立てられるのでしょう

[8911: 匿名さん]

>>8909 匿名さん

いちいち言わなくても値段見ればわかるものだから、あなたの割高情報いりません。
お引き取りください。

[8912: 匿名さん]

ここは、パチモンタワー以下だね
全てが

[8913: 匿名さん]

パチンコ店が入るマンションよりはまだ工場合体マンションの方がマシですね。

[8914: 匿名サン]

>>8909 匿名さん
あなたは8912のような書き込みを参考にしてるんですね。
ちょっと、私には理解できませんね。

[8915: 匿名さん]

>>8911 匿名さん

値段だけではなくて、スラブ厚薄い、ペラボー隙間大、天カセなし、loweなし、スカイラウンジとライブラリーなし、眺望なしなどの情報は非常に参考になります
mrでは良い情報しか聞けないですからね

[8916: 匿名さん]

>>8913 匿名さん

ここも直ぐそばにパチンコ屋あるよ
広場できるからそういう人達の溜まり場になるだろうね
間違いなく

[8917: 匿名さん]

>>8914 匿名サンさん

あなたは色んなところで荒らしをしている常識ない人だから理解できないのでしょうね

[8918: 匿名サン]

>>8917 匿名さん
私は書き込むのは今日が初めてですが？

[8919: 匿名さん]

>>8916 匿名さん

ここの敷地内に広場できるの？
それじゃあ、ギャンブル中毒者の溜まり場になるのは間違いなさそう。
いまでもロータリーの喫煙所にワンカップ片手に溜まってるもんね。
うわ、、とんだ億ションだこと

[8920: 匿名さん]

>>8915 匿名さん
何度もいらねーよ

[8921: 匿名さん]

>>8918 匿名サンさん

恒例の別人のふりですね
おやすみなさい武蔵小山ポジさん

[8922: 匿名さん]

>>8920 匿名さん

まぁまぁ。

これだけ具体的に事実を整理いただいて有難いではありませんか。
テンプレートとして、今後の検討者の皆さんのために定期的に貼る必要がありますね。
きっとお役に立てると思いますもの。

[8924: 匿名さん]

ボロクソに言われてる割には、76A、72Aは全て即日完売ですね。
他もそれなりに売れてる様なので、購入者からは、仕様はこれくらいで十分と判断されたということでしょうか。

共有部少ない→管理費に余計な負担が無い
テンカセ無い→エアコンのクリーニング費用が安い
眺望→感覚は人それぞれ
地震→いろいろある様だけど、どうやら及第点はクリア

値段は売れている以上、受け入れるしか無い。
嫌なら買わなきゃいい、誰も無理して買ってくれと言ってない訳で、総合的には良い物件なんでしょうね。

[8925: 匿名さん]

結構、揺れましたね。やっぱり、購入するなら免振構造は譲れない条件です。

[8926: 匿名さん]

>>8924 匿名さん

こういう主張がここを荒らしてるんですよね

[8927: 匿名さん]

>>8923 匿名サンさん

と、言いますと？（・ω・?

[8928: 匿名さん]

>>8926 匿名さん
そうは思わない。
売れ行きは時間とともに変わり、繰り返しているあなたとは全く違う。
お引き取りください。

[8929: 匿名サン]

>>8925 匿名さん
それも極端ですけどね
あなたは譲れないのでしょうけどね

[8930: 匿名さん]

>>8925
絶対そう来ると思いました！
爆笑www

[8931: 匿名さん]

>>8924 匿名さん

主張が全て的外れなんだよな。
共有部少ない→なのに豪華な共有部があるとこと変わらない管理費
天カセなし→PCで無いケースの方が少ないし、クリーニング費用の数万円をケチる人はこの価格出さない
眺望→西以外は他のタワーで塞がれる事実があり、タワーの数少ないウリが絶望的
地震→地盤、免震で唯一の及第点か

総合点が低いのに売れているのは近隣の戸建てからの住替えがメインでマンションを見慣れていない情報弱者が多いせいか

[8932: 匿名さん]

>>8919 匿名さん

今ではロータリーに喫煙所ないですよ。

[8933: 匿名さん]

>>8930 匿名さん

鹿島×三井の免震の基本スペックがアピールポイントですからねw

[8934: 匿名さん]

>>8932 匿名さん

なおのこと、ここの敷地に広場ができたらかっこうの溜まり場になってしまうじゃないですか

[8935: 匿名さん]

湾岸×、も隅っこにいれといて下さい。

[8936: 匿名さん]

ネガさんの投稿が減りましたね。地震の影響でしょうか？ご自愛下さい。

[8937: 匿名さん]

>>8935 匿名さん

ここは湾岸になるんですね
了解しました

[8938: 匿名さん]

>>8937 匿名さん

？

[8939: 匿名さん]

最近は多くのセミプロが、「マンション価格はほぼピーク」、「駅近はデベが強気で高過ぎる」、「高値掴みに気を付けろ」と警鐘を鳴らしていますね。但し、「安さだけが売りの低仕様マンションは結果的に割高なので避けるべし」とも。

言えることは、これからマンションを購入するなら、無理しない、価格上昇を期待しない、安物の高値掴みだけには気を付けるってことでしょうかね。

[8940: 匿名さん]

>>8939 匿名さん

何も買うなということね

[8941: 匿名さん]

>>8732 匿名さん

「海外だと」って、とっても便利な言葉だよね。低中層階では免震で、高層階では制震ってどこの国の話し？ 日本のような地震国でそうなの？ まさか、ニューヨークやヨーロッパでは、なんて言わないだろうね。

[8942: 匿名さん]

>>8941 匿名さん

結論としては免震と制振のハイブリッドが最強。でもこの物件は地盤が強いからそこまではいらない。
これでいいでしょ？

ま、価値に見合わない高値の物件は買わないですけどね・・・

[8943: 匿名さん]

>>8924 匿名さん

「即日完売」とは便利な言葉ですね。

[8944: 匿名さん]

駅近なんだから資産価値はそれなりに保たれるが、それは相場に対して適正な価値が保たれるということで、高値で買った価格がそのまま維持されるわけではない。

[8945: 匿名さん]

>>8939 匿名さん

ここは値段の高さが売りの低仕様マンションで、もともと割高だから尚更買ってはいけないということですね
とても分かりやすかったです

[8946: 匿名さん]

加えて言えば、地震を気にする人は地盤の弱いところも買ってはいけないということです。念のため。

[8947: 匿名さん]

>>8946 匿名さん

それは>>8939のどこに書いてありますか？

[8948: 匿名さん]

こちらの地権者の方はどういった方々が多いのでしょうか？
言い方は悪くなりますが、新規購入者と民度の乖離は生じないでしょうか。
新規購入者は億ションを買える購買能力がありますが、地権者の方が多い物件であり、集合住宅だと後々無視できない問題にもなり得るので、かなり気になります。

[8949: 匿名さん]

主張が全て的外れなんだよな。

豪華な共有部があるとこと変わらない管理費 →この価格帯では普通の管理費
PCで無いケースの方が少ないし→ここはPCではない
クリーニング費用の数万円をケチる人はこの価格出さない→実際に売れてる
西以外は他のタワーで塞がれる事実→完全にお見合いのわけでもない。表現が過激すぎ。
タワーの数少ないウリが絶望的→鹿島三井駅徒歩１分タワー屋上ありなどメリットいっぱい。有明よりも売り多いぐらいと考えられる。
その他免震地盤の良さ間取りの良さなど基本スペックの素晴らしさ。

[8950: 匿名さん]

現在のモデルルームはどういう状況でしょうか?
今週末行けば申し込みできるんでしょうか?

[8951: 匿名さん]

あと残りは何戸なのか、わかる方いたら教えてください。

[8952: 匿名さん]

>>8949 匿名さん

PCはパークシティの事だと思うぞ。
ところで色んな所に出張して強烈にここをポジって戻ってきたのかい？

[8953: 匿名さん]

>>8948 匿名さん

地権者住戸は半数以上が賃貸か売却に回る。地権者には法人もいれば、住居は別にある人もいる。住居だったけど土地の広さによって複数の住戸を交換する人もいる。
ただ、ここはスナックなど夜の商売をしてた店の地権者が多く、地権者同士の繋がりも深いので、自身の居住用とした時に共有施設を占領して大声でお喋りしたりする可能性が非常に高い。
この点はリスクとしてみておく必要がある。

[8954: 匿名さん]

>>8948 匿名さん

ここの購入者は周辺の戸建からの住み替え組が多いと思いますので、大差ないのでは？サラリーマンには敷居が高いので無理してまで買わないでしょうし、土地持ちという同じ属性の人だらけになると予想しています。

[8955: 匿名さん]

>>8949 匿名さん

どれも反論になってないね
冷静さを失うとこうも滑稽なのかと思う

[8956: 匿名さん]

ここは竣工前後には少なくない数の賃貸と中古が出回るはず。
3月中に賃貸の借り手が付かないと、その後は暫く借り手が現れないから賃料を下げざるを得ない。4月以降なら相当な割安で借りられると思う。
購入だと割高だけど、賃貸だと割安になるw
やっぱり借りるしかないわ。

[8957: 匿名さん]

地権者が多い所は、住んでみてどうなるか分からない不安があるよ。
地権者同士で固まってエントランスのソファでお菓子や飲み物持ち込みで囲炉裏端会議はじめる。
お上品でない職種の地権者が多いのも懸念点。

[8958: 匿名さん]

賃貸賃貸言ってる人が多いから、買って飽きたら貸すかな

[8960: 匿名さん]

残りはあと3分の1ぐらいでしたかね

[8961: 匿名さん]

地権者住戸が存在するマンションを購入するときには、重説、管理規約を確認するのは基本動作。特に、地権者が優遇されていることがあるので要注意して確認する必要がある。

[8962: 匿名さん]

>>8958 匿名さん

割高購入価格の低い賃料で利回り1%切りそうだよw

[8963: 匿名さん]

地権者は駐車場優先権があったり、駐車場料金が
安くなることもあるようですね。
さすがに管理費や修繕積立金は平等かな？

[8964: 匿名さん]

うわ、ここはリスクの塊じゃん
ただでさえ、割高で安普請なのに地権者リスクも背負うの？

[8965: 匿名さん]

地権者住戸放出で、相場下落確定か

[8966: 匿名さん]

地権者優先マンションはどこでもハチャメチャだね。発言力強いのは地権者。

[8967: 匿名サン]

>>8959 匿名さん
まあ、これでしょうね

[8968: 匿名さん]

逆に地権者がいるメリットはないの？

[8969: 匿名さん]

傍観者ですけど、ここのポジさんはちょっと物件愛が強すぎるのか経験が未熟なのか、ネガ情報に過敏すぎる嫌いがありますね。冷静で適切な議論という部分ではネガさんの方が上回っていると思います。なんとなく、話しぶりや相場観のなさ、ちぐはぐな物言いの姿勢から、地権者の方なのかなと勝手に想像してしまいました。違かったらごめんなさいね。でもそれだけ愛があるのならそれで十分だと思います。資産価値など墓場に持っていけませんし、実需が一番ですよ。

[8970: 匿名さん]

買えない人多いから板がネガに流れるのは分かる。

[8971: 匿名さん]

10年後に坪単価350万位が維持出来るなら欲しいけどなー。10年で250万位まで下がるならやめとくけど。

10年で半値近くまで下がるのかしら...うーん...どうなんだろう...誰か教えて〜

[8972: 匿名さん]

>>8970 匿名さん

値段の割に物が悪いからね
ネガってよりも、事実の列挙だし
コストカットした販売会社の問題

[8973: 匿名さん]

>>8969
実需が一番なのは認めるが、
実需も墓場にまで持っていけないけどな。

[8974: 匿名さん]

>>8971 匿名さん

10年後に坪350万ということは、坪120万下がるので70㎡で、2600万位の損失になるね

[8975: 匿名さん]

買えない人多いんですね

[8977: 匿名さん]

あー地権者リスクか。
それもあるね。ここは...。
地権者住戸放出...
恐ろしい...
あとはここに限ったことじゃないけど
金融引き締め始まる見方もあるから
住宅ローンリスクもありますね。
全額キャッシュなら関係ないですが。

[8978: 匿名さん]

>>8959 匿名さん

こんな辺鄙なとこより良いところ一杯あるからその理論は破綻してると思うけど？
ちゃんと目黒仕込んでおけば良かったのにね。

[8980: 匿名さん]

>>8974 匿名さん
はい。そのレベルなら許容とまでは言わないですが、仕方ないね=自己責任と割り切れると思ってます。

でも10年で4600万(70平米換算)とか下がると涙涙

[8981: 匿名サン]

>>8978 匿名さん
辺鄙なところにいつまでも書き込みを続ける暇な人が沢山いるようですね
あ、一人か二人かな。最初の頃自演が発覚して恥ずかしい人いましたよね。(笑

[8982: 匿名さん]

事実の列挙
憧れの駅近タワマン
人気の東急線、山手線まで3-4分
恵比寿目黒タクシー千円台
売れ行き好調
ワイドスパン
三井鹿島大手デべとスーゼネ
免震タワー
活気ある商店街

[8983: 匿名さん]

セミプロからも買うな、と言われてるのに
欲しい訳ないだろw
割高、安普請、眺望なし、地権者リスクetc
買うメリットない

[8984: 匿名さん]

>>8980 匿名さん

なら借りればいいじゃん
賃貸が大量に出るのは間違いないよ

[8985: 匿名さん]

事実を直視できない人、見た目多そうですね。

[8986: 匿名さん]

>>8949 匿名さん
的外れ。管理費は価格帯で決まるものではない。ボッタクリを許容する優しい人ですね、あなた。

[8987: 匿名さん]

こんないい物件買わないなんて、ねえ・・・。

[8988: 匿名さん]

>>8982 匿名さん

こらこら嘘はやめなさい
恵比寿から昼でも2000円以上、深夜だと3000円近くするから、、

[8989: 匿名さん]

>>8980
ただ10年後@350でも15年後@450に持ち直す
かも知れないし。
要はどのタイミングで売るかではないでしょうか。
リーマンショックそのとき以外は
ゆるやかに相場は上がり続けていますし。

[8991: 匿名さん]

>>8971 匿名さん

リーマン級のクラッシュが来たら300万も維持できないと思う。外国人は一斉にお金を引くだろうし、何より更なる金融緩和の術がない。リスク資産が底値をつけるのをただただ見守るだけとなるでしょう。

そんな時に割高タワマン持ってたら悲惨。売れば残債割れ、永住してもバカ高い修繕費で負債化。

[8992: 匿名さん]

>>8982 匿名さん

「憧れの」は事実でなくそうとうな主観

[8993: 匿名さん]

別のマンション購入者ですが、
目黒のブリリアのせいで都内の駅近相場が
いっせいに上がったように、
ここが売れてくれたら当分都内相場は安泰でしょうから、ここには早期完売してもらいたいですけどね。

[8994: 匿名さん]

整理しますと、感情論抜きの事実は

デメリット
坪470
スラブ厚薄い
ペラボー隙間大
天カセなし
loweなし
スカイラウンジなし
ライブラリーなし
ゲストルーム、パーティルームが低層階
他タワーに囲まれて眺望なし
墓地隣接
地権者住戸1/4

メリット
駅前1分
ワイドスパン
鹿島施工
三井販売
免震タワー
商店街隣接

[8995: 匿名さん]

>>8991 匿名さん

そして10年後、また価格は戻る。今のようにね。相場ってそんなものだよ。
それに、悲惨とかいうが実需なんだからスミ続ければいいだけなんだよ。何でもかんでも資産価値ガーとか言って煽るのは典型的なタワマンネガだな。

[8996: 匿名さん]

>>8981
リーマンから数年で過去最高相場になってるの
わかってる？
落ちたら上がるまで数年待てばいい。

[8997: 匿名さん]

>>8988 匿名さん

このポジさんシティタワー恵比寿よりも上だとおもってるからw

[8998: 匿名さん]

>>8984
わかりやすくて検討しやすい。
このまとめが全てですね。

[8999: 匿名さん]

>>8994 匿名さん

客観的かつ簡潔にまとまってる。後から変えられない部分に絞ってるし。

[9000: 8998]

アンカー間違えました。
>>8994