パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[8531: 匿名]

［No.8530～本レスまでご本人様からの依頼により削除しました。管理担当］

[8532: マンション比較中さん]

モモレジ番付
有明に負けてるじゃん。
遥かに高いのに。

[8533: 匿名さん]

価格が高い点が割り引かれたのでしょうね
北仲なんか間取りは最悪ですが安いから横綱なのでしょう

[8534: 匿名さん]

>>8529 匿名さん
アトラスはここより坪単価で100ぐらい安いですからね。。

[8535: 匿名さん]

>>8528 匿名さん

都内ナンバーワン物件なのになんで横綱でないのか。
不満でなりません。やはりこのブロガーは信用なりませんね。

[8536: マンション比較中さん]

でも、去年は浜離宮は価格高くても上位だった。

[8537: 匿名さん]

（特にパークシティ武蔵小山は「三井さんの高額タワー」ということを考えると間取り面・構造面のパフォーマンスが今一つと感じた）

＜モモレジさんブログより抜粋＞

これが彼の評価でしょ。三役の小結に入れたと喜んでる場合ではない

[8538: 匿名さん]

>>8536 マンション比較中さん
大規模と三井に甘いだけですよ

[8539: 匿名さん]

>>8537 匿名さん

ももれじさんは、やはり納得感ある公正な評価をされますね。それにしても幕張以下というのは残念すぎる。

[8540: マンション比較中さん]

ここも大規模の三井でしょ。

名指しはされていなかったけど三井健太さんが再開発マンションの高値に注意みたいな記事が
あったけど、ここのことでないの？

価格がマイナス評価の一端では。

[8541: 匿名さん]

>>8540 マンション比較中さん

そうですね。価格の割に低仕様というのがこのような評価となった要因でしょう。

[8542: 匿名さん]

>>8539 匿名さん

間取りと構造の基本スペックが秀逸なんじゃなかったっけ、このマンション。違うの？

[8543: 匿名さん]

だから、スーゼネだから安心なんて幻想捨てなさいと散々言っておいたのに

[8544: 匿名さん]

価格とのバランスが重要なんて当然の結果

[8545: 匿名さん]

>>8542 匿名さん
価格が高すぎるんですよ
幕張なんかも普通のマンションだけど安いから評価高い

[8546: マンション比較中さん]

価格が高いのが原因なら納得できる。
高すぎるとは思っていた。
地権者住戸が多いからかね。
湾岸に負けるとは残念。

[8547: 匿名さん]

モモレジさんの頭の中には、パークコート千代田富士見があるのかもね。あれより値段が高くて・・・
という思いがあるのかもね。相場が上がってるという事を差し引いても

[8548: 匿名]

>>8537 匿名さん

これがすべてだね。

[8550: 匿名さん]

>>8547 匿名さん
今の相場としてももう少し出せば浜離宮買える値段というのは割高感あるかもしれないですかね

[8551: マンション比較中さん]

間取と構造ってそんなに駄目なんだ。
知らなかった。

[8552: 匿名さん]

さすがの三井も地権者に吸いとられたから仕方ないね。それでも価格転嫁したのは英断だったね。武蔵小山と言うだけで目を瞑って買う人多いから。

[8553: 匿名さん]

>>8550 匿名さん

こんな内情ならあの時の無理してでも浜離宮買えばよかったと激しく後悔中。

[8554: 匿名さん]

>>8551 マンション比較中さん
間取りがイマイチなのは、今まで他と比較してたらわかるでしょ。特に、角部屋の間取りが何とも言えない。
もうちょっと知恵を絞れなかったのかと

[8555: マンション比較中さん]

浜離宮は、坪510万で33Fの南68㎡が買えたぞ。
ここは、そんなに高いの？

[8556: 匿名さん]

>>8555 マンション比較中さん

うらやま。こっちは北西67平米が坪470。資金力さえあれば迷わず浜離宮。

[8557: 匿名さん]

>>8556

浜離宮と比較すると立地は駅前1分のこちらが圧勝ですね。
パークコートとパークシティのブランドの違いはありますが、武蔵小山はかなりパークコート寄りの立地と仕様ですね。

[8560: 匿名さん]

>>8557 匿名さん

いや、立地というのは駅距離ということではないよ。柏駅徒歩1分と武蔵小山駅徒歩6分で同じ価格なら間違いなく後者買うでしょ。そういうこと。

[8566: 匿名さん]

マンションは立地が9割というのが業界のコンセンサス
それを踏まえると、憧れの目黒線の駅前1分は最強じゃないかな
目黒駅までも3分これ以上の利便性で今販売中の物件を探すのは無理だと思う
あれば検討したいので教えてw
立地に加えてここは鹿島×三井の免震タワーの基本スペックも網羅できてるので欠点はほぼ無し

[8568: 匿名さん]

>>8566 匿名さん

本当にそうですよね！
自分も今販売中の中でここ以上のものは見つけられませんでした。
価格はむしろこれからの再開発のポテンシャルを踏まえると安いな、と感じたくらいで三井の優しさに感謝ですね。
これより安かったら北仲のような高倍率で買えなかっただろうし、庶民が買える丁度良い絶妙な価格設定であったかと。
気持ちもう少し安ければ嬉しかったですが。笑
今どき鹿島×三井のタワーって希少ですよね。それだけでも買い、というのは分かります！

[8569: 匿名さん]

>>1358 匿名さん

同意です。

[8570: 匿名さん]

>>8568 匿名さん

同意します。
他の選択肢が無い中で再開発による将来性の高さ、ここ以上のコスパの高いものは見つかりません。
何を重視するかにもよるけど、まずは駅前1分。これ以上のアドバンテージはないね。
あとはどれだけプラス要素をオンできるか。
そこで、ここは三井、鹿島、免震、タワーと大きなプラス要素があるので総合点で他を圧勝してるんじゃないかな。
良い選択してると思いますよ。

[8571: 匿名さん]

何も根拠もない駅近&スーゼネ論よりも、セミプロの意見の方が信憑性あるね。

[8572: 匿名さん]

駅力弱いことは棚上げ(笑)

[8573: 匿名さん]

セミプロやマンションに詳しい人からすれば、幕張や流山以下の物件なんだって。中延以下でもあるし。

結局、ここは武蔵小山好きだけが買う物件。逆に言うと、武蔵小山が好きという訳ではないなら買わない物件。

[8576: 匿名さん]

たらればは意味が無いですが、もし未だに目蒲線だったら、ここの売り出しはいくらくらいだったんでしょうね。自分は@330くらいかなと思ってます。

[8577: 検討板ユーザーさん]

>>8576 匿名さん
近隣で池上線徒歩4分のアトラスがちょうどそのくらいですね
昔は目蒲線より池上線の方が人気あった

[8578: 匿名]

>>8573 匿名さん
セミプロが幕張や流山以下って判断してないよ。

[8580: マンション掲示板さん]

>>8577 検討板ユーザーさん
この辺で人気あるのは交通利便性の高い都営浅草線沿い
池上線は都営浅草線とルートが近いだけで池上線が人気の理由ではない

[8581: 匿名さん]

>>8578 匿名さん

ももれじさんともちつき名人さんの直近2つくらいの記事を読めばわかりますよ

[8583: 匿名さん]

>>8576 匿名さん
なので、坪単価470の分譲価格には、目蒲線→目黒線へのバージョンアップと駅前徒歩1分が織り込まれていると思った方がいいです。
ここから、キャピタルゲインを得るのは容易ではないです

[8584: 匿名さん]

目黒線プレミアムが乗ったとしても坪350ぐらいが妥当だとは思いますが

[8585: 匿名さん]

>>8584 匿名さん
商店街の奥にあるマンションが坪400超えて簡単に売れてるのに350が妥当なわけないでしょ、、

[8586: 匿名さん]

>>8585 匿名さん
インプレスト武蔵小山でしょ
散々高い高い言われてたじゃないバブルだとか坪300が妥当とか
第４期でようやく完売
双日だし最後は値引きの可能性も高い
それをベンチマークにするから感覚狂うんでしょう

[8587: 匿名さん]

>>8586 匿名さん

最後は値引きだろうね

[8588: 匿名さん]

パークホームズが坪350だったっけ。

[8589: 匿名さん]

価格発表前まではみんな坪400かなぁ、もう少し安いかなぁとか和やかに語り合ってたのに
いざ価格発表されたとたん阿鼻叫喚だったな
日本一感じ悪いタワマンとか言ってた人もいた
懐かしい

[8590: 匿名さん]

>>8586 匿名さん
かなりハイペースで売れたし値引きの可能性は低いでしょうね

[8591: 匿名さん]

ここまでは価格度外視の武蔵小山ラバーに売れたけど、ここからはどうだろうね。

[8592: 匿名さん]

こんなところ坪400の価値も維持できないわ

[8593: 匿名さん]

>>8592 匿名さん
私は決してそうは思いません。
色々な考えの人がいますね。
こちらは中古でも人気になりますよ。

[8594: 匿名さん]

>>8589 匿名さん
懐かしいよね
武蔵小山なら自分でも買えるはずと思っていたんだろうけど
結局、みんな住みたい街って似通るものだから相場は上がるもの
それをわかってないヤツが多すぎる

[8595: 匿名さん]

>>8594 匿名さん

正確に言うと、最早山手線内の再開発新築タワマンがほとんど無いか高くなり過ぎて、線外を検討せざるを得なくなってるという方が実態にあってるかと思います。もちろん、武蔵小山が良いという層は一定数いると思いますが、多くの場合同じ値段だったら線内の方が早く完売すると思います。
出遅れ組みが買わされてるという方がしっくりきます。株と同じ
じゃあ、それが高値掴みかどうかは、また別の話

[8596: 匿名さん]

>>8595 匿名さん
そういった意見も理解できますが、線内に住みたい人ばかりではありませんからね。
出遅れ組が～というのは私はあまり納得感ありません。
そういった人も多いと思いますよ。

[8597: 匿名さん]

山手線内側は地価高いのと、羽田新ルートがね…
白金や高輪は品川駅に近いし住宅街からプチビジネス街になりそう

[8598: 預言者A]

新航路下に住むのは。

やめておきなされ。

[8599: マンコミュファンさん]

>>8596 匿名さん
負け惜しみにしか聞こえないですよ

[8600: 匿名さん]

私はココ買えないけど、最高だと思う。住むのには。

[8601: 匿名さん]

武蔵小山の距離だと住宅街
目黒、五反田、大崎、大井町、白金、高輪は品川駅近いし東京駅大手町までも出やすいしプチビジネス街へ

[8602: 匿名さん]

→続き
上記エリアはプチビジネス街としてはありだけど、閑静な住宅街としては厳しくなりそう
大井町と大崎は騒音と高度制限のデメリットはあれど利便性は最強
武蔵小山としてもこの辺が発展すれば需要が高まるしウィンウィンだと思うよ

[8603: 匿名さん]

武蔵小山狂の投稿は残され、それを指摘した投稿は消されたか・・・。ま、自分のスレでだけは自由にさせてあげてもいいかな。

[8604: 匿名さん]

大崎って便利なん？メトロないやん

[8605: 匿名さん]

ここも低仕様だから、航路の影響受けそう。自然換気でT2サッシ程度なんでしょ？

[8606: 匿名さん]

品川駅の隣だしポテンシャル高め
ビジネス街としては渋谷や六本木より便利じゃね
それ以外では全く敵わないけど

[8607: 匿名さん]

>>8465 匿名さん

この視点アリだなー

[8608: 匿名さん]

武蔵小山が好きなので年収2千万くらいあれば買ってたな。目黒のバブリアタワーが余計だった。坪430万なら80平米買えたのにー。

[8609: 匿名さん]

4人家族なら70平米台は狭すぎですよね。もっと広い部屋が良かったですが、83平米にしました。

[8610: 匿名さん]

最近の三井タワー物件必要年収

晴海:1500万
湊・武蔵小山:2000万
浜離宮:3000万
青山:4000万

※あくまでイメージです

[8611: 匿名さん]

>>8610 匿名さん
その通りですね。
そして、+年収2年分の頭金

[8612: 匿名さん]

>>8611 匿名さん

頭金は年齢次第では。

[8613: 匿名さん]

>>8611 匿名さん

物件買うのはもちろんだけど、維持だよね。
管理費、修繕積立金、固定資産税。

固定資産税は、パークコート千代田富士見で年70万円以上だし、アークヒルズ仙石山も当時ビックリするぐらい高かった。

[8614: 匿名さん]

ここの70平米で低層だと固定資産税どのくらいですか？

[8615: 匿名さん]

>>8609 匿名さん

4人家族なら無理です

[8616: 匿名さん]

>>8599 マンコミュファンさん
お金ないから線内に買わないという発想なんですね。
残念ながらハズレです。
線内に買わない人間もいますがその価値観がわからないんですね。
中傷行為は荒れますからお止めください

[8617: 匿名さん]

>>8554 匿名さん
一般的には良い間取りと言われていて、セミプロも褒めている
一部の間取りだけ差してそれを全部のように書くのはNGだよね

[8618: 匿名さん]

>>8612 匿名さん

必要頭金の割合

20歳代：０割
30歳代：１割
40歳代：２割
50歳代：３割

※あくまでイメージです

[8619: 匿名さん]

>>8618 匿名さん

30代は3割、40代は5割、50代は8割を入れられる余裕を持ちつつ、それくらい入れるイメージでは？

[8621: 匿名さん]

>>8619 匿名さん

ご自身の年収と相談なさって下さい。

[8622: 匿名さん]

もともと目蒲エリア自体がプアマンズ東横エリアだし
山手線内とか雲の上すぎるでしょ

[8623: 匿名さん]

>>8610
こんなにいらないでしょ。

[8624: マンション検討中さん]

ファミリー用の80㎡の3LDKの部屋前提なら、それくらいの年収は必要だね。

[8625: 匿名さん]

>>8624
確かに80平米で子供2人とかなら必要だね。

[8626: 匿名さん]

70平米で子供2人は窮屈すぎる&貧乏臭いので、子供2人の時点でそれくらい必要でしょ。

[8627: 匿名]

都内で60平米台70平米台で家族4人で暮らしてる家族なんてごまんといるよ。
都内ならいたって普通のことだと思うよ。
広いにこしたことはないけど暮らせないことは無い。

[8628: 匿名]

>>8620 匿名さん
しつこい

[8629: 匿名]

>>8620 匿名さん
その話をするなら、線内でもないのにここは高くても売れてます。
つまり線外で線内より高くても買いたい層もそれなりに居るのです。
線内で買いたい方が数は多いですが。
違う価値観も受け入れてはいかがでしょうか。

[8630: 匿名さん]

>>8628 匿名さん
見たくない情報があるなら、契約者スレにでも行けば