パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[81: マンション検討中さん]

え、HPってどこにありますか？

[82: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/mfr/X0724/
これは坪600万付近にいきそうですね。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
さすがに武蔵小山で坪600万
の値付けは絶対にない。
坪500万にのせるかどうか、事前の反応見て決まる。

[84: マンション検討中さん]

坪420万～520万ってところでしょうか。

600とか言ってるのは、とにかく世の中の地価が上がれば不動産業界全体が儲かるので三井に関わらず、関係者はとにかく高めを煽る。いい加減そのような流布は辞めて欲しいですね。
とはいえ、今が高値の山ですから消費者の体力がどこまで騙せるか、デベも値付けが難しいでしょう。

[85: 匿名さん]

天井高2600、スケルトンインフィル、免震、アウトフレームなどなど、間取りだけ見てもかなりスペック高いね
これは坪500狙ってると思う

[86: 匿名さん]

113平米

[87: 匿名さん]

83平米

[88: 匿名さん]

76平米

[89: 匿名さん]

65平米

[90: マンション検討中さん]

まさに三井のタワーのセオリー通りの間取り。仕様は違うだろうけど間取りだけで言えば、檜町や浜離宮と同じ、お手本に沿った優等生的な間取りだね。これは良い。問題は価格。

[91: 匿名さん]

目立たないけど、設計監理が日本設計というのが最近にない豪華さ。

[92: マンション比較中さん]

アウトフレームのきれいな間取りですね。
これなら好きな家具を自由におけるし、天井高も2.5m以上はとれるから空間としては申し分なさそうですね。
建設費高騰で間取りや設備にコストダウンの影が見え隠れする昨今の物件の中で、数字には現れないところにしっかりとお金かけているところは、さすがは三井のタワマンだなと感じました。
当然新築価格に跳ね返ってくるとは思いますが。。。

[93: マンション検討中さん]

大井町スミフ板で猛烈にこちらをディスっている方がいますね。十中八九スミフの関係者でしょうけど。
曰く、このご時世に私鉄沿線の物件なんて買ってはいけない、大井町はJRが通っているから買っておいて間違いない、そうです。

みなさんはどう思われますか？私は不勉強でちょっとよく分からないので、分かる方に解説をお願いしたいです。

[94: 匿名さん]

大井町は知らないけど、こちらは少々高くても売れるでしょう。

[95: 匿名さん]

両方とも地権者が多いし賃貸に回る物件が多そうなので、管理のことを考えると手を出さないほうがいいと思います。

[96: 名無しさん]

タワーで地権者気にしたら湾岸（）しか買えなくなってしまうのでは

[97: マンション検討中さん]

ここは地権者住戸がどれぐらいかはもう出てる？

[98: 匿名さん]

地権者住戸は狙い目かもしれません。
プラウドシティ阿佐ヶ谷が最近の事例となりますが。
内装は劣っているようですが2割安いらしいですね。
これだけ高くなれば売れにくくなり、値上がり期待の地権者が安売りする可能性も出てくるでしょう。

[99: 通りがかりさん]

>>97 マンション検討中さん
160/640とかそんな感じ。

[100: マンション検討中さん]

大井町とこの物件か…
そう言われてみればなんとなく検討条件は近い物件だな。
でも実際は迷う人少なさそう。住友と三井って考え方が全然違うし、大井町からの通勤範囲と武蔵小山からの通勤範囲も違う。街のトーンも表現しにくいけど結構違う。

[101: マンション検討中さん]

大井町の物件の例ですが、あそこは3LDKの地権者住戸はとても少ないです。地権者住戸の多くは１Rで賃貸で家賃収入がありつつ、自分たちの住む用で広めの部屋を1戸持ってる、という感じです。
こちらの物件がどうかは不明ですが。

[102: 評判気になるさん]

>>97 マンション検討中さん
628戸（販売総戸数４９１戸※高層等住宅の一部、地権者住戸１３７戸）

[103: マンション検討中さん]

>>99
>>102
ありがとうございます。
大井町より少し割合低いね。
間取りについてはこちらはまだ分からないけれど。

誰かが言ってたけど、タワマン再開発で地権者住戸無しとか、事業者用地とか膨大な未使用地のあるエリアじゃないと出会えないのは本当にそうですね。

[104: マンション検討中さん]

インプレストコアの1LDKと迷っています。どなたかアドバイスを〜༼(ཀ д ཀ༽༽

[105: マンション検討中さん]

ここってもともと飲み屋があったとこでしょう。権利変換してここに住むっていう地権者ってそんなにいるのか疑問です。売りに出すか、賃貸に流れるのでは？

[106: マンション検討中さん]

ここなら、坪500でも買うなー。むしろ、500切るなら即買い。

[107: 匿名さん]

物件自体は悪くないけどいま買ったら高値掴み間違いなし

[108: 匿名さん]

ここの南東って墓地が眼前に広がりますよね
他の3方向は大丈夫そうだけれど

[109: 匿名さん]

>105
確かに、地権者住戸はリスクだな。

[110: 匿名さん]

日本一だね

[111: 匿名さん]

データ改ざん、マンション傾くコンビの三井不動産&旭化成か、、、

[112: 匿名さん]

>>85 匿名さん
スペックは完全に目黒を超えていますね。
良いマンションだと思います。
直基礎なので杭もないし・・・笑

[113: マンション検討中さん]

駐車場は確保できるのでしょうか？

[114: 匿名さん]

「感じのいいタワマン」
ってキャッチコピーに凄い違和感が。
公式みても↑の言葉がいちいち引っかかるから煽られているようでなんか嫌。

モノは素晴らしいんだから、もうちょっとマイルドに売り煽りすればいいのに、、、って思う。

[115: 検討板ユーザーさん]

>>113
駐車場の台数はかなり絞ってますよー。
駅徒歩1分だし当然といえは当然ですけどね。
高層階プレミアム住戸の方々とか地権者に優先的に割り当てたら、一般の方はほぼ無理なんじゃ。

[116: 評判気になるさん]

小さな飲み屋さんがまた貸しまた貸ししてた地域だから、どんな地権者がいるのかわからないところがネックかな。実際住む人はそんなにいないかも。

[117: 周辺住民さん]

何人かは、ここは賃貸に出して、安いところを借りて、差額と年金で暮らすことを考えているようです。

[118: 匿名さん]

400なら港区の新古タワー買えちゃう。
350以下ならココ買いたい。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん
2010年あたりからタイムスリップしてきた人？

[120: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん

夢見るのは勝手だけどね。

[121: 匿名さん]

2100年ぐらいからタイムスリップした人かも

[122: 匿名さん]

2030年でしょう

[123: 評判気になるさん]

国分寺が坪430で瞬間蒸発ですから、現実的には坪500ですよね
低層階は坪400前半からあるんでしょうけど

地権者住戸は一斉に安値で賃貸出るでしょうし、投資目的では全く買えませんね

[124: 匿名さん]

>>118 匿名さん

3年くらい前に京急蒲田1分のプラウドシティ蒲田が、坪320万円で売り出され、即日完売、中古で370万円で売りに出ている。蒲田というアンチが多い町ですらこの状況。ここは坪450～500でも不思議ではない。ただこの単価だと中古で売るときののびしろは限られるね

[125: 匿名さん]

モノは最高クラスだし駅徒歩1分は良いと思うんだが、ぶっちゃけ武蔵小山ってそんなに住みたいか？

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん

武蔵小杉云々より23区で駅前再開発に価値があるんだよ。

[127: 匿名さん]

まあここは典型的な郊外部駅直結タワーによくある地元高齢富裕層需要が大部分な気がします。
だから割高でも喜んで買うという感じになりますね。
若い購入者の場合もたいてい親の贈与ありが前提でしょう。
また武蔵小杉の場合は若者人口自体が増えている地域ですからかつての高度成長期に近似しているかと。
こことは需要のあり方が少し違っているのではと推定します。

[128: 匿名さん]

地元高齢富裕層の需要はわかるがそれだけでは戸数はさばけない。3LDK、8000万円を一般サラリーマンが買うシュミレーションは頭金3000万円、借り入れ5000万円、少し無理があるがこれが限界。IT社長は武蔵小山には買わないだろうし。

[129: マンション検討中さん]

このマンションの両隣にスミフと地所のタワマンが立つんですよね？

スミフの建物イメージは出てますが、
地所のはどこかに出ていますか？

今出てる4つの間取りだと南西の部屋がベストなんだけど、
地所側になりますよね？
どういう風に建つかで圧迫感とか変わると思うので、
モデルルームで情報持ってると助かるな。

こことスミフで1000世帯超え。
地所は敷地が最も大きいから3つ合わせて1800世帯くらいですかね。

前に電車の混雑の話がありましたが、
飲食店や教育施設のキャパも気になります。

[130: マンコミュファンさん]

ここに欲しいんだったら一発目の三井をメクラで買うしかないですね
ムサコにせよ豊洲にせよ後発はバンバン価格上げてくるから、一発目買えないなら諦めるほかない

北千住の三菱のタワーですら坪４００万と言われているので、多少は外から人呼べる品川小山が５００で売られても全く驚かないな

[131: 口コミ知りたいさん]

>>126 匿名さん

でも目黒線しかないから行き先が横浜か麻布六本木に限られる。
空港や新幹線に乗り換えが必要なので楽しくない。

[132: 匿名さん]

このあたりの物件については、非常に注目しています。
本当に将来的にどうなるか、ということは気になっています。
武蔵小山もずいぶんと開けてきましたから嬉しいです。
駅前もにぎやかなので、個人的にも何度もよらせていただいています。

[133: 匿名さん]

あと20年くらい経って、古き良き商店街が寂れてシャッター街になり、乱立する色褪せたタワマンから人が捌け始めた時の事を想像しておくべき

[134: 匿名さん]

駅前タワマンの低層部分に商業施設がわんさか入るから、商店街は寂れると思う。
大規模商業施設と商店街が共存してる吉祥寺みたいになれるか否か、が勝負の分かれ目かと。
あと目黒線のキャパは正直かなり不安要素。今でも混んでるのに、8両化で対応できるのか・・・？

[135: 匿名さん]

山手線外と言えども、目黒まで電車で3分。商店街の街、庶民的な街というイメージとは変わってくるかも知れないが、寂れた商店街、廃れたタワマンの街になるとは想像しにくい。投資ならあまり利益が考えられないとしても、住むについては郊外のニュータウン的な寂れはあり得ないだろう。利便性がいいだけに、やはり問題は目黒線。住宅が密集してるだけに、今あるホームをどの駅においても拡張できるか、東急。

[136: 匿名さん]

1800世帯増えるだろう？そう簡単に寂れることはないと思うよ
むしろ若い世帯が増えるので、商店街が若返りする展開になるのでは？

武蔵小山は一回住むと結構愛着が湧く街だと思うので（そういう知合いが結構いる）
当分は発展し続けるかと思うよ

でも目黒線のキャパは正直心配、武蔵小山⇔目黒あたりはパンクしそう

[137: 匿名さん]

不動前に以前住んでいた自分としては、みなさんがおっしゃっていることは、ほんと、ごもっともだと思います。
街もこの物件もいいんだけど、目黒線の混雑が・・・。
今でさえあれなのに、この物件、不動前の新しいタワーその他、目黒のブリリア等々が加わっていったら、本当に大丈夫なのか？と。
田園都市線なんかと比べればマシなのかもしれないけど、溜池山王あたりまでは本当にきつかったなあ。
まあ、でも、この物件を検討しますし、買わなかったとしても、竣工が楽しみです。

[138: 匿名さん]

この辺りの住民はいわゆる庶民的な人が多いんでしょうか？駅前のタワマン買うようなタイプの人たちとの間で、やはり溝ができてしまうのか…

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん
タワマンヒエラルキー好きな方たちが購入するタワマンとは少し意味合いが違うような気がします、個人的にですが（笑） そういう方たちはきっと武蔵小山は選ばないような。むしろ500超えてくるとしたら、そういう方たちは目黒界隈に買われかなと思います(^^)

[140: 匿名さん]

でも周辺物件の相場みるにここは400超えは確実ですよね。
そうすると3LDKで9000万近くなる。
とても庶民とは言い難いと思います。

[141: 匿名さん]

パルム商店街、いまでも土日はすごい人なのに3棟もタワーマンション建ったらどうなるんだ

恵比寿大崎品川あたりに勤務だとバスや自転車のほうが楽かもね

[142: マンション検討中さん]

殺人的通勤ラッシュといえば田園都市線ですが、目黒線もきついんですね。
金額的にはブリリアタワー代々木公園と近いのではないでしょうか。都心への距離感と購買層が似てると思います。

[143: 匿名さん]

>>140 匿名さん
http://mansion-madori.com/blog-entry-4779.html
武蔵小山10分のマイナーデベ、小規模物件で坪411万。

徒歩1分の三井再開発タワー、商店街直結のココは、
やはり、坪500万は超えるでしょ。

[144: 匿名さん]

目黒にすぐ行けるところが非常に良いと思いました。とても便利そうな環境ですね。
場所が場所なので、やはり駅から離れた物件より価格はかなり高めに設定されているでしょうか。
こういう便利なところが欲しいですが、あまりに高すぎると気が引けますよね。

[145: 匿名さん]

目黒って何かありますか

[146: 匿名さん]

JRで渋谷、品川
地下鉄で六本木、大手町にすぐ出れる足回りの良さかな

[147: 匿名さん]

徒歩7分くらいの築浅、割と高級そうなマンションが3LDKで8000万円とかで出てますからね。
駅前の新築タワーが同等の値段とは思えないですね。

[148: 住民板ユーザーさん1]

JR使うなら大井町か品川シーサイドがいいよ。

[149: マンション検討中さん]

>>141 匿名さん

それは思った。人の海をかき分け、ディズ○ーランドのような行列…とか死ぬわ。

[150: 匿名さん]

計画まで合わせると全部で5棟みたいです。

① 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業－地上40階、塔屋2階、地下2階、高さ約142m、総戸数約640戸
② 武蔵小山駅前通り地区再開発事業－地上41階、地下2階、高さ約145m、総戸数約410戸
③ 小山３丁目第１地区市街地再開発事業－高さ約140mを想定
④ 小山３丁目地区－高さ約140mを想定
⑤ 荏原３―８地区－高さ100m～120mを想定

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん

不勉強で無精ですみません、売主も添えていただけないでしょうか・・・

[152: 匿名さん]

>>148 住民板ユーザーさん1さん

シーサイドはりんかい線が麻痺したらアウト。台風の時なんか割りとあっさり逝くよ。

[153: 匿名さん]

やっとスーモの新築マンションに広告が出てきましたね。

[154: 匿名さん]

懐かしいな〜
あんな古めかしかった駅前がこんな事になるなんて。
5年前でも駅の混みようは酷くて、痴漢被害も多かったけどこれから大丈夫かね？
もうここは買うことはないけど、非常に気になる物件だな〜

[155: 匿名さん]

このタイミングで未だにインフラサイドから駅の増改築の計画が発表されないとはね。
入居時には間に合わないけど長い目で暖かく見守っていてくださいってことか。

[156: 匿名さん]

モデルルームは大崎に建設中です
グランスカイ／パークシティ大崎のモデルルームがあったのと同じ場所です
武蔵小山だと完成形の想像がしにくいので実例がある場所につくるのでしょうね

[157: 名無しさん]

低層階の100平米以上を買いたい。

[158: 評判気になるさん]

ここに限らず各地の駅でリタイア組&富裕層を狙った駅直結タワマン流行っているね

[159: 匿名さん]

都心周辺でも庶民はもう買えない値段だからね。デベとしても取れるところから搾り取る作戦なんでしょう。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

ニーズに答えているだけでしょ。

[161: 匿名さん]

何かの間違いで買っちゃった庶民は、入居後は肩身が狭いだろうな〜笑

[162: 検討板ユーザーさん]

>>161 匿名さん
本気で言ってんの？
640世帯もいれば紛れるだろ。

[163: 匿名さん]

まさに砂の塔ですよ

[164: 匿名さん]

その通り。待っているのは壮絶な見栄の張り合いとマウンティング。特にママ友の世界はドロドロだよね。ここに限った話じゃないけど。メンタルに自信がない人は都会のタワマンなんて住んじゃダメってこと。

[165: 通りがかりさん]

ひと昔前なら3Aにも手が届く値段ですからね
感じの悪い人で溢れるのが目に見えてるから感じのいいタワマンとか言ってるわけで
相場のサイクル的にもゴニョゴニョという感じなので、庶民が背伸びして買っちゃうと…ね

[166: 通りがかりさん]

買ったとして残り4棟の工事が順番に10年位は続くのかなあ、向きによっては騒音、4棟完成後の日当たりとか良く考える必要がありそう
この1棟だけだったら相当価値あるけど

[167: 匿名さん]

駅直結タワマンあちこち見てますが高齢富裕層だけでなく若年の夫婦連れも多いです。
最近相続税も改正されましたし親御さんの贈与かなりもらってるんだろうなと思います。
おそらくこの差で将来の階層がかなり違ってくるんでしょうね。

[168: 匿名さん]

ほんとただの疑問だから教えてほしいんだが、この物件とかブリリア目黒とか駅近のタワマン買える層なのに電車通勤する意味って？
都心の会社近くで徒歩or自転車か、離れても車で通勤のほうがよくね？
億ション買っても朝からもみくちゃとか絶対やだ

[169: 匿名さん]

山手線や都心の地下鉄はラッシュアワーでも揉みくちゃになるほど混んでない。近郊から山手線に接続する電車のほうが圧倒的に混む。
都心は電車網が発達しているので、時間と安定性と快適性とコストを総合して考えると電車で駅近という結論になるんじゃないでしょうか。
あと住宅はアセット（コストと考える人もいるが）だけど通勤費はコスト。アセットには金掛けてもコストには金掛けないというワケです。

[170: 匿名さん]

>山手線や都心の地下鉄はラッシュアワーでも揉みくちゃになるほど混んでない
だけどここ、4年後相鉄直通になると田園都市線並みになると思うよ。
ま、それでも近いけどね。目黒と高輪で分散されるし。

[171: 匿名さん]

>億ション買っても朝からもみくちゃとか絶対やだ
東京以外から見ると５０００マンで長い時間もみくちゃと1億で少しの時間もみくちゃのどちらもあんまり価値観変わらない同じようなものな気がしますが・・・。田舎だと1500マンで車です。

私も青山住んでて会社5km、地下鉄乗ってましたよ。ローン⁺車庫その他で月10万、別のことに使いたいだけですね。
タクシーいるときにフルに使っても3万程度でしたし。

[172: 匿名さん]

あ、あと電車だと本とか読めたり、TOEICやったり(やらされたり)、メール返信とかできます・・・。

[173: 匿名さん]

>>169 匿名さん

アセットライトでいきましょう。
身軽ですよ。

[174: eマンションさん]

>>173 匿名さん
いい言葉だね。アセットライト。見習いたい。

[175: 評判気になるさん]

>>150 匿名さん

1が三井、
2が住友、
3が三菱？
4と5はどこのデベかご存知ですか？

[176: 匿名さん]

>>168 匿名さん
大手町勤務で職場まで歩いていける神田のマンションに住みたいと思いますか？好みの問題ですが、職住近接しすぎているのもオンオフ切り替えにくいし、住環境は通勤時間だけでは選べないです。

[177: 検討板ユーザーさん]

>>176 匿名さん
大手町と神田なら全然あるでしょ。
1億近いタワー買って、通勤ラッシュで毎朝苦しい思いするのって単純に疑問ですわ。

[178: 匿名さん]

>>177 検討板ユーザーさん

その需要がたくさんあるならクラッシィハウス神田錦町の値段はもっと高くなっただろうね。

[179: 匿名さん]

ここってアジア系外国人投資家が狙ってきますかね？
地味な街だけど再開発プロジェクトだし目つけられてるかな。

[180: 匿名さん]

都心や湾岸に比べると外国人投資家受けは良くないように思えますが、賃貸住戸はほどほどのほうが良いし、いいんじゃないでしょうか。