パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7822: 匿名さん]

>>7814 匿名さん

理解できるようにその根拠を詳しく述べてくれる？

[7823: 匿名さん]

>>7821 匿名さん

え？だって、この前提で既に買った方がいいって結論付けたんでしょ？

[7824: 匿名さん]

数字がないとネガが収まらないから、ポジは数字出してネガを黙らせて

[7825: 匿名さん]

買いでしょ？

[7826: 匿名さん]

>>7823 匿名さん
そりゃ買う場合、借りる場合の諸経費を無視して乱暴に計算すると、年間180万円イコール家賃15万円じゃとても借りられないと思うからね。住宅ローン減税もあるし。
きっとネガさんは精緻に諸経費を計算したのでしょう。どんな家賃に割り戻せるのか教えてほしいです。

[7827: 匿名さん]

ネガさんの言う家賃相場ってワンルームとか1LDKのものなのかな？

[7828: 匿名さん]

結局、ポジは自分の数字出せないんだね

[7829: 匿名さん]

>>7828 匿名さん

15万円じゃまともな部屋は借りられないといのが答え。

[7830: 匿名さん]

>>7826 匿名さん

なんだポジこそ相場音痴なんだ。諸経費一切無視の180万円を月割りなんて小学生でもしないよ？笑

[7831: 匿名さん]

とりあえず、駅徒歩5分、築11年の67平米が月22万で募集中だね。賃貸ならこれで十分だな。ここは67平米で月いくら取るつもり？

[7832: 匿名さん]

>>7830 匿名さん
じゃあ住宅ローン減税でマイナス40万円して140万円を月割り計算していい？笑

[7833: 匿名さん]

またポジくんのとんでも理論が破綻してしまいました。笑

[7834: 匿名さん]

>>7831 匿名さん
そんな部屋で満足ならそちらを選べばいい。

[7835: 匿名さん]

レベル低すぎ。てか、ポジも遊んでるだけだろ。

[7836: 匿名さん]

>>7832 匿名さん

ウケんだけど。笑
捏造ポジならやりかねない。笑

[7837: 匿名さん]

>>7836 匿名さん

結局ネガさんはまともな計算できないね。

[7838: 匿名さん]

>>7831 匿名さん

ここの65平米は1億近いよね？

[7839: 匿名さん]

>>7835 匿名さん
そうです、私も別にこの物件のポジでも何でもないけどあまりにへんてこな議論なので遊んでしまいました。

[7840: 匿名さん]

>>7837 匿名さん

この期に及んで、負け惜しみ。面白いです。
また無知をひけらかしてしまわれたようですな。笑

[7841: 匿名さん]

>>7839 匿名さん
いつもの逃げですね。わざわざポジじゃないなんて宣言されるのが、らしくていいですね。

[7842: 匿名さん]

>>7840 匿名さん
早く買う場合借りる場合の双方の諸経費と利率と住宅ローン減税も考慮したシミュレーション示してよ。

[7843: マンション比較中さん]

なんだこのスレ…。

[7844: マンション検討中さん]

ネット利回り1%台なら、それでも買いたいか若しくは借りるかなんでしょう。

[7845: 匿名さん]

賃貸派くんはまず最初の1800万円の減価という前提が間違いだと認めたほうがいいね。それか家賃補助10万円とかの設定にするか。

[7846: 匿名さん]

>>7843 マンション比較中さん

共産主義者に市場経済を教えるスレです。

[7847: 匿名さん]

>>7842
まずは正確な物件価格と、それに対する三井の賃料査定から出してもらおうか。
検討者なら当然わかるよね？笑

[7848: 匿名さん]

>>7845 匿名さん

物件の減価2割減はポジが言い出したことでしょう。何言ってるの。おかしなこと言うね。相変わらずの読解力。

[7849: 匿名さん]

>7513

賃貸の部屋を業者が借りてマンション内で風俗営業なんてのが駅前タワマンであったりするけどね。入居直後だと管理組合が立ち上がってないから排除は困難。管理会社がちゃんとやってくれればいいんだけど三井は何もしない。

[7850: 匿名さん]

>>7843 マンション比較中さん

ポジのふりした愉快犯がみんなを煽って掲示板を荒らして楽しむスレです。
ようこそ！

[7851: 匿名さん]

賃貸なら、飯田橋駅徒歩4分、築11年の角部屋73平米でも月29.8万。ここでは同じ73平米で月30万が良いとこでしょ。

[7852: 匿名さん]

>>7848 匿名さん

じゃあネガさんなりの減価率だせば？

[7853: 匿名さん]

>>7851 匿名さん

飯田橋は土地の高低で差がありそう。

[7854: 匿名さん]

>>7852 匿名さん

なんかあなた論理破綻してるよ。
1800万の物件減価のみを前提として勝手に計算してとんでも理論で騒いでたんだから、まずあなたが謝らないと。早く誤りを認めなさい。あと、これまでの誤りも一緒に謝罪しなさい。

[7855: 匿名さん]

物件の話はどこへ。

[7856: 匿名さん]

>>7851 匿名さん

こちらの73平米は1億2千万位でしたかね

[7857: 匿名さん]

>>7855 匿名さん

ポジのいつもの撹乱が大成功です。
物件のネガ情報を埋もれさせるためのいつもの手法です。手が込んでますよね。

[7858: 匿名さん]

>>7854 匿名さん

7758を見返しては。

[7859: 匿名さん]

しかし、月30万も出せるなら選り取り見取りだね。賃貸は都心のライバル多いから大変だ。

[7860: 匿名さん]

>>7858 匿名さん

その前後のやりとりも見返せば？

[7861: 匿名さん]

実際問題、月30万以上出して武蔵小山に住む人なんてかなりの少数派だよね。セレブ外国人は、中央区や港区を選ぶだろうし。誰が借りるんだろ？

[7862: 匿名さん]

またポジさん自滅の巻でしたね

[7863: 匿名さん]

>>7861 匿名さん

それ言っちゃダメ！
またポジが荒れるから！

[7864: 匿名さん]

>>7863 匿名さん

賃貸言ってるネガさんへの嫌味なのでは？

[7865: 匿名さん]

共産主義者に市場経済を教えるスレですw

需給で決まっている価格に対して、高い高すぎるそれはオカシイという社会主義的な懐疑が投げかけられ、
地権者へのお布施とかデベの利益ぼったくりとかの共産主義的なイデオロギーに沿ったプロパガンダが喧伝されるも、実際の買い手は市場価格の下落リスクは意識しながらも、相場の先行きよりはこれもまた一身上の都合という個人的家族的オイコス的な要因にて消去法的にここを選んだ人も多いことから議論がかみ合わず、一部のブルジョワ富裕層既高層階購入者は端からここの議論には参加しないもしくは高見の見物のため、冷戦状態が並行世界のごとく続いているとの報告を受けました。

[7866: 匿名さん]

>>7861 匿名さん
地権者は早く入居者決めたいから、相場よりも安く出すからそれなりに入居希望者いるんじゃない？

[7867: 匿名さん]

早くポジの見込み賃料書いて。ネガは73平米月30万って言ってるけど。

[7868: 匿名さん]

>>7865 匿名さん
まとめていただいた通りですね。
でも共産主義のかたはシツコイのです。きっと完売するまでいや完売しても割高だと叫び続けるでしょう。

[7869: 匿名さん]

>>7864 匿名さん

意味不明ですね。
賃貸が出ないってこと？
地権者が3分の1いますけどね。
理解できなかったので解説よろしく。
今度こそ逃げないでよ。いつも追求すると逃げちゃうんだから。笑

[7870: マンション検討中さん]

なにこれ、たった一人が大騒ぎしてるだけに見える。この掲示板こんな運用で大丈夫なの？

[7871: 匿名さん]

>>7865 匿名さん

話が高尚過ぎてよくわかりませんでしたが、平たくいうと割高の安普請のマンションでも気にせずに買うお金持ちがいますよ。ってことですね。

[7872: 匿名さん]

ポジは一人なのでは？

[7873: 匿名さん]

>>7870 マンション検討中さん

ポジがとんでも理論というネタをみんなに提供して、荒れさせる愉快な掲示板です

[7874: 匿名さん]

>>7872 匿名さん

間違いありませんね。すっかり彼の思考が把握できました。
斜め上をいく論理展開ばかりですが、ある意味主張が一貫して凄いと思います。
過去スレ読めばしっかり彼のものは選別できます。

[7875: 匿名さん]

賃貸に軍配か

[7876: 匿名さん]

>>7875 匿名さん

じゃあ賃貸に住めば？この物件に住むならいい部屋が選べるといいね。

[7877: 匿名さん]

>>7871 匿名さん

ぜんぜん高尚でも何でもない。けれど理解は間違ってはいない。

[7878: 匿名さん]

>>7876 匿名さん

地権者住戸が大量供給されて、賃料競争が起きて安く住めます

[7879: 匿名さん]

結局ポジもあれだけ騒いで、結局逃げるのな。
どうせ負けるんだから、とんでも理論とかで噛みつかなきゃいいのに。笑

[7880: 匿名さん]

購入者か購入予定の方にお伺いしたいのですが、最も決め手になったは理由は何ですか?武蔵小山好きとかでしょうか?

[7881: eマンションさん]

>>7880 匿名さん

次に建つタワーが住友不動産であることが最大の決め手です。

[7882: 匿名さん]

もっと高値で攻めてくるってことですか。よく研究されてますね。

[7883: 匿名]

http://www.sankei.com/smp/life/news/171225/lif1712250016-s1.html
武蔵小杉の朝のラッシュの行列は60メートルだそうです。
小山は東急の駅だけなのに、大丈夫でしょうか。

[7884: 匿名さん]

>>7883
ここでそういう当たり前に疑問に思うこと書いても魅力的な駅だから駅も拡張されるはずとか
なんの根拠もないレスついて終わるから
聞くだけ時間の無駄。

[7885: 匿名さん]

>>7883
そういうまともな発想の人は
そもそもここを検討しない。

[7886: 匿名さん]

ここで家賃払うなら16万くらいかな。
30万なら山手線沿線か都心に住める。
1LDKくらいで。

[7887: 匿名さん]

ポジは数字数字って大騒ぎしてたけど、ブーメランでドツボに嵌って、逃亡してしまったのね。
しばらく平和になるといいけど、ほとぼりが冷めたらまたとんでも理論振りかざして大暴れするんだろうな。鬱

[7888: 匿名さん]

>>7886 匿名さん
ネガさんは1LDK前提なのね。ポジさんはもっと広い部屋を想定してるから噛み合わない。3LDKとかだと良質な賃貸物件を探すのは難しい。

[7889: 匿名さん]

>>7888 匿名さん
あんたまだやるの？
だったら広い部屋で賃料想定出しなよ。
何平米でいくら？数字早く出して。

[7890: 匿名さん]

あるマンションだけど、徒歩7分築17年80平米28万越えくらいだと思うよ。

[7891: 匿名さん]

>>7890 匿名さん

築17年…

[7892: 匿名さん]

>>7890 匿名さん

あるマンションじゃなくて、ここはいくらの想定なんだよ？笑

[7893: 匿名さん]

>>7892 匿名さん
パークホームズの条件が近いでしょ。
それくらい調べたら？

[7894: 匿名さん]

>>7888 匿名さん

早速何もなかったかのように、のこのこ出てきましたね。上までのコメントで逃亡して未回答なものが沢山あるからちゃんと答えてね。
また別人のフリして逃げちゃう？笑

[7895: 匿名さん]

>>7893 匿名さん

あなたが言い出したことなんだから、きちんとここがいくらの想定なのか答えなさい。
無責任なんだよな。何でも。
で、困ると逃げる。だったら出てくるなよ。笑

[7896: 匿名さん]

↑他人への悪口はやめるべき

[7897: 匿名さん]

>>7887 匿名さん

割高だと叫べは三井が値下がりしてくれるとでも思ってる共産主義者にとって資本主義はとんでも理論なのね。
この物件はみんな割高だと感じてるけどそれでも売れてるからそれが現時点の市場価格。将来的には値下がりするだろうけどみなそれを覚悟の上で買っている。

[7898: 匿名さん]

>>7895 匿名さん
あなたが一人でギャーギャー騒いんでるんだから、きちんとここがいくらの想定なのか答えなさい。
無責任なんだよな、いつも。
で、困ると逃げる。だったら出てくるなよ。笑

[7899: 匿名さん]

>>7896 匿名さん

悪口ではないね。言い出したことに責任持って回答しなさいってこと。
早く答えなよ。

[7900: 匿名さん]

>>7898 匿名さん

得意のオウム返し出ましたね。
反論の余地がなくて、焦ってる証拠です。

[7901: 匿名さん]

>>7897 匿名さん

今って、賃料の話じゃなかったの？
何訳のわからないこと言ってはぐらかそうとしてるの？また肝心な答えを言わずに逃げるんだ。笑

[7902: 匿名さん]

三井の想定賃料は72平米で月30万程度でしょ。ネガの方が正確だね。

[7903: 匿名さん]

ネガでもポジでもないけど、ここが荒れるから「。」の後に笑をつけてる特徴的な人はスルーで。

[7904: 匿名さん]

>>7903 匿名さん

おいおい、あんたが荒らしてんだよ。
ポジさん。w

[7905: 匿名さん]

>>7903 匿名さん

大変わかりやすい自作自演のお手本みたいな投稿ですね。

[7906: 匿名さん]

>>7904 匿名さん
笑がwに変化したね。

[7907: 匿名さん]

>>7906 匿名さん

話はぐらかさないで
早く数字出して答えて下さいな。
みんなポジさんの回答待ちだよ。

[7908: 匿名さん]

>>7902 匿名さん
72㎡で30万円で貸せるなら、結構いいですね。港区でテレビのコマーシャルにも紹介された三井のマンションを貸していますが、75㎡で30万円です。

[7909: 匿名さん]

>港区でテレビのコマーシャルにも紹介された三井のマンションを貸していますが、75㎡で30万円です。

すごい安いな。ほんとかな。
例えば池袋のブリリアタワー65㎡で30万だよ。

[7910: 匿名さん]

久しぶりにここのスレ見にきたら、相変わらず低俗な争いばっかりでワロタ

[7911: 匿名さん]

>>7910

住民のレベルを反映してます

[7912: 匿名さん]

また、ポジさんは噛み付くだけ噛み付いて
具体的数値求められたら逃亡か。
ほんと懲りないなあ。笑

[7913: 匿名さん]

そろそろ大崎がクラッシュしそうなのでムサコにでも脱出しようかとこのスレを覗いたのですが、こちらも同様に仕様が悪いみたいですね。
残念です。

[7914: 匿名さん]

内装仕様と共有部は大崎の方が良い

[7915: 匿名さん]

大崎もここほどしゃないにせよ専有部の仕様はそこまででもないけど再開発で上がりましたからね。市況分マイナスしても資産価値は保たれてるからここもそこまで悲観しなくていいのでは？
ブロガーたちは当時の大崎もこぞって割高だって言ってたみたいだし。

[7916: 匿名さん]

このスレ、直近1000件レスの単語検索でダントツで多いマンション名は北仲の25件。
次が大崎19件、大井16件。
北仲は自分のマンションの方位で爆弾落としあっているが、
都内各地に遠征してさかんに爆弾落としている人がいるようですね。
どんだけ自分の部屋高く売りたいのか。

[7919: マンコミュファンさん]

近隣住民だけど、築9年、駅徒歩3分のパークホームズ2LDKが24-25万円で最近出てたよ。すぐなくなっちゃった。このへんの相場はそんなもん。築10年内だと、55-65平米くらいの2LDKで18-23万円あたり。駅徒歩１分とタワープレミアムがどのくらい乗るのかわからないけど、30万円はちょい高いけど無理やりとも言い切れない印象。

[7921: 匿名さん]

72平米1億の部屋で金利分を無視しても、購入時の諸経費5%、売却時の仲介手数料3%、管理費と修繕積立金10年分4万×12ヵ月×10年=480万、固定資産税10年分30万×10年=300万、そして10年間で20%の下落するとすると、トータル3580万の出費。家賃換算すると、空室期間ゼロの前提で月30万。月30万で貸せても収支トントン(正確には金利分考慮するとマイナス)。

売却するまではネガティブキャリー、金利上昇リスク、住宅市況変動リスク、空室リスク、建物欠陥・一部損壊リスク等を考えたら、20%の下落を前提とする場合、投資妙味はゼロだね。