パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7738: 名無し]

普通に考えて高いよ。
買えるやつは買ってあとで泣き見ろよ。

考えても見ろ。こんな坪単価維持できたらすげぇ好景気ってことだから。

[7739: 匿名さん]

>>7736 匿名さん

もう荒らすのはやめなさい。
一体あなたは何がしたいんですか？笑

[7740: 匿名さん]

>>7738 名無しさん

ここの契約者は成功体験をお持ちのようで、夢のある未来しか見えないみたいよ。笑

セミプロが揃って割高と言ってるのが耳に入らないみたい。むしろ脳内変換してお勧め物件なんて解釈するお花畑っぷり。笑
おめでたいものです。

[7741: 匿名さん]

全部新築で、大井町、代々木公園、代々木、浜離宮、本郷、四ッ谷、淡路町、大手町、銀座東、中延、北仲、晴海、二子玉川、品川とかかな？シーサイドは層が違うと思う。

[7742: 匿名さん]

>>7732 匿名さん

武蔵小山という街に魅力あっても
この物件には魅力ないよね。
あ、駅前1分だけはいいかw

[7743: 匿名さん]

>>7742 匿名さん
そう、マンションは立地が全て。
ネガさんは仕様に拘りあるみたいだから、都心の2億円超えマンションを買うか田舎に注文住宅でも建てるといい。

[7744: 匿名さん]

ここか緑が丘どっちかかなあと。

[7745: 匿名さん]

え？武蔵小山もこのマンションも全部良いよ？

[7746: 匿名さん]

>>7741 匿名さん

代々木本郷四谷の高台はおすすめ。
でも武蔵小山推しな人は城南に拘りあるんだろうな。

[7747: 匿名さん]

>>7746 匿名さん

そう。結局、武蔵小山が好きだから他の地域を出しても全部却下(笑)

[7748: 匿名さん]

7723さんは〝セミプロプロガーがこのをいい物件と言っている〟と書いていますが、その後の〝但し価格が高すぎる〟という重要なところを抜き取って都合の良いところだけ引用していたり、中古価格が上がりやすいなどとこの物件のことを指しているかのような書き方は、検討者から批判を浴びて当然だと思います。
共有部がほとんどなくて良かったなどのポジ投稿も検討者から批判を浴びて当然。
21、22日あたりは比較的落ち着いた板だったのに。
ポジはポジでも、7732さんの投稿とか、他の方の〝価格は高いけど買いました〟とか言う分には荒れないのに。

[7749: 購入経験者さん]

私は結局抽選に当たって北仲を買ったけど、はっきり言って同じ価格帯でここより良いものは見つからなかったな。強いて言えば大井町の住友は高くないと思ったが、物件自体にあまり魅力を感じなかった。感覚的に。
まあ、こういう時代だから、ここに限らず資産性云々は相対的に考えるしかない。10年後に8掛けだったら上出来ですよ。郊外物件は6掛けだもの。
ここは地域の余裕のある人達が買う物件だから、意地汚い投資家目線で損得言うのはお門違い。
このあとはMIDTOWERGRANDても検討しますかね。

[7750: 匿名さん]

私は城南の大手のタワーでここにしました。
別に武蔵小山でなくてもいいけど、仮に中目黒や自由が丘ならもっと高いですよね?

[7751: 匿名さん]

>>7745 匿名さん

え！このマンションの一体どこがいいの？
割高、安普請ってセミプロが酷評してるよ！

[7752: 匿名さん]

>>7747 匿名さん
ここのポジの人が他の物件を出せというから色々な人が出したのに、その言い方はないと思いますが。

[7753: 匿名さん]

>>7749 購入経験者さん

ぱちもんタワーでもパークシティ武蔵小山の安普請が槍玉に上がってますね。
あの程度の酷い仕様でも470なら、ここはとか。笑
武蔵小山はすっかりハリボテイメージが浸透してるようです。

[7754: 匿名さん]

>>7750 匿名さん
徒歩1分や直結と考えると、中目黒は山手通りあるし、自由が丘は大井町線と東横線でうるさいですからね。いい選択だと思います。
第2期は8,300-8,400万円台。MR行こうかな。

[7755: 匿名さん]

>>7753 匿名さん
自分で投稿しといて何言ってんだか(笑)

[7756: 匿名さん]

あのもちつき名人さんが10年後8掛けとかいうのはかなりポジティブな見解ですね。
むしろ好印象。
わたしもMR行ってみよう。

[7757: 匿名さん]

>>7755 匿名さん

また得意の決めつけですか。
被害者意識丸出しで妄想が激しい。
皆んなが敵に見えてるようです。
心の安定の為にもうこの掲示板を覗かない方がいいですよ。笑

[7758: 匿名さん]

>>7756 匿名さん

物件が9千万だとして、10年後は18百万も損失出らわけか。
やっぱり賃貸一択だわ。笑

[7759: 匿名さん]

セミプロは皆ここの評価を微妙に濁してますね。
今後どう化けるかわからないからでしょう。
再開発がいまいちに終わるか、中目黒自由が丘武蔵小杉二子玉川化するか。
ただ立地、デベゼネ、建物性能、間取りに関してはかなり良い評価。
値下がりも大きくないだろうし、多少余裕ある人で武蔵小山好き城南好きなら買いでしょ。

[7760: 匿名さん]

>>7758 匿名さん
あくまでもちつき名人さんの見解で2割ってことね、読解力なさすぎたよー笑

[7761: 匿名さん]

>>7758 匿名さん
10年間の賃貸費用はいくらの計算？

[7762: 購入経験者さん]

>>7759 匿名さん
同感です。
私は短期の売却益が欲しかったので購入しませんでしたが、住まいを住まいとして考えている人であれば買って後悔するような物件ではないと思います。
仕様もゴージャスとかではないですが十分良いですよ。

[7763: 匿名さん]

>>7759 匿名さん

濁してないよ。ハッキリ割高って書いてる。笑
いつまで捏造続けんだよ。笑

[7764: 匿名さん]

今後10年間でリーマン級のショックが起こる可能性はかなり高いよ。金融やってたら常識だと思うが。待てるなら賃貸でつないで、暴落したところを拾うのが良い。今はバブルなので、武蔵小山なら簡単に坪400万割れるだろうね。

[7765: 匿名さん]

>>7764 匿名さん
子どもがいると10年間って相当な期間ですよ。独身なら待てるでしょうね。

[7766: 匿名さん]

それか7764氏は仙人みたいに長寿な老人なのかな。

[7767: 匿名さん]

>>7758 匿名さん
駅徒歩1分のタワマンに1年180万を大きく割る家賃で住もうとしてたんですか
お得意のとんでも理論ですね

[7768: 匿名さん]

賃貸で良いって話。そんなに急いで買う理由は何？

[7769: 匿名さん]

>>7767 匿名さん
ネガさんは資本主義とは違う世界で生きてるのでしょう。

[7770: 匿名さん]

>>7767 匿名さん

家賃換算するなら諸費用や維持費も足さないとねー。ポジは頭弱い？

[7771: 匿名さん]

>>7770 匿名さん
それ、7758へのサポートじゃなくて反論になってますよ…。

[7772: 匿名さん]

>>7767 匿名さん

購入となると、諸税やランニングコストもかかるのよ。笑
得意の捏造、誤認への誘導ですね。
いつも失敗してますけど。笑

[7773: 匿名さん]

>>7763 匿名さん
よく読んでみなよ、割高って書いてないよね。

[7774: 匿名さん]

>>7770 匿名さん
あなたは駅徒歩1分をいくらで借りられると思ってましたか？
とんでも理論お願いしますね

[7775: 匿名さん]

>>7772 匿名さん

10年間で1800万円しか減価しないなら買っちゃうな。住宅ローン減税も使えるし。反論するなら、1800万円しか減価しないという前提条件にしたら？

[7776: 匿名さん]

>>7771 匿名さん

意味不明。
1800万に購入時の諸費用と売却時の手数料3%、年間の固定資産税、管理費、修繕費、金利をオンしたものを10年で割らないとね。笑

[7777: 匿名さん]

>>7776 匿名さん
金利は幾らの前提？減税も考慮した？

[7778: 匿名さん]

>>7774 匿名さん

MRで営業から聞いてる想定賃料教えて下さい。

[7779: 匿名さん]

>>7774 匿名さん

もちつき名人さんの指摘読みました？月30万の家賃でも、短期的には賃貸の方が安全なんですよ。「売却するまでは家賃以上のキャッシュアウトが発生するという点には注意しておく必要があります。家賃に対して5〜6万円ほど多い支出になるので気をつけなければなりません」って。賃貸でつないで、下落したところを買う戦略で間違いないでしょ。

[7780: 匿名さん]

>>7776 匿名さん
それを含めても楽勝でペイしますね
あなた計算しました？

[7781: 匿名さん]

>>7773 匿名さん

価値に見合わない高値と書かれていますね。
それを世間では割高と言います。

[7782: 匿名さん]

>>7778 匿名さん
あなたの想定賃料を聞いてるのです。

[7783: 匿名さん]

>>7779 匿名さん
いつ下落しますか？

[7784: 匿名さん]

ここの9000万の物件だと家賃は30万はくだらないだろう。年360万。高いねえ。

[7785: 匿名さん]

>>7780 匿名さん

どんな計算か詳しく教えて下さい

[7786: 匿名さん]

>>7783 匿名さん
そうそう、それが見通せないと賃料30万円なんて払えない。

[7787: 匿名さん]

>>7785 匿名さん
計算しないでテキトーなこと言ってましたね。

[7788: 匿名さん]

>>7784 匿名さん

ここって、9千万出しても60㎡ちょいの2LDKだよね。家賃30万も取れないよ。

[7789: 匿名さん]

>>7788

あなた都内で賃貸運営してないでしょ。

[7790: 匿名さん]

>>7785 匿名さん
餅つき名人というセミプロさんが計算してますよ
私も概ね同じ結果になってるのでそちらをご覧下さい

[7791: 匿名さん]

住宅ローン減税も金利も知らずに適当なこというのがネガの限界ね。賃貸派なら賃貸にずっと住めばいい。会社の家賃補助もあるみたいだし。

[7792: 匿名さん]

>>7786 匿名さん

だから10年以内だって。買っても月30万くらい払うことになるんだけど。

[7793: 匿名さん]

>>7789 匿名さん

ええ、武蔵小山でしていませんし、武蔵小山でこんな賃料見たことない。

[7794: 匿名さん]

>>7792 匿名さん
月30万円って頭金幾らの前提？金利は幾ら？そもそもどれくらいの広さ？

[7795: 匿名さん]

>>7793

素人は黙ってたら（笑）

[7796: 匿名さん]

ネット利回り1%台が全てを物語っています。
これ以上の感覚論は無意味。荒らしたいなら続けてOK。

[7797: 匿名さん]

まさか、このネガの人は家賃30万払うのがキツいのかな
それならこの物件は高いですね
やめておいた方がいいと思います

[7798: 匿名さん]

>>7790 匿名さん

それは単価が安い部屋でしょ。北東の最悪条件の部屋持ち出して、ペイするって言われてもねえ。坪470万の部屋で計算したらどうなります？

[7799: 匿名さん]

>>7796 匿名さん

利回りを気にする投資家と値下がり覚悟の実需筋で話噛み合わないね。

[7803: 匿名さん]

ちょっと具体的な数字が出たら回答できなくなり、割高&コストカット連呼に戻りましたね

[7804: 匿名さん]

餅つき名人は諸費用の計算が甘いのと、固定資産税の減免措置解除、売却時の手数料が織り込まれていないね。
ポジくん計算し直して、出直しな。笑

[7805: 匿名さん]

>>7803 匿名さん

いや、ポジの数字を聞いていない。もちつき名人さんは特殊な部屋を使って計算している。

[7806: 匿名さん]

>>7802 匿名さん

ネガさんは相場音痴だし計算力もないのに無理な数字をだしてドツボにはまりましたね。

[7807: 匿名さん]

>>7797 匿名さん

ここのネガさんは超家賃補助の手厚い会社だから賃貸派なんでしょ。

[7808: 匿名さん]

>>7807 匿名さん
実家暮らしだと思う

[7809: 匿名さん]

>>7806 匿名さん

どこに数字なんて出てる？
ポジとネガを比較して楽しみたいから教えて

[7810: 匿名さん]

ポジも具体性ないよ

[7812: 匿名さん]

>>7806 匿名さん

出ましたね。得意の捏造。笑
数字はどこにあるんだい？
ポジさんは相変わらず誹謗中傷が激しいな。

[7813: 匿名さん]

あと、ポジは、住宅ローン減税でいくらもらえる計算なのか示してね。まさか共働き前提の10年間で800万じゃないよね？

[7814: 匿名さん]

>>7813 匿名さん
そんな計算できるのは実家暮らしのネガさんだけね。

[7815: 匿名さん]

>>7811 匿名さん
発端はネガさんの10年間で1800万円しか減価しない前提ね。それなら買えばいいのに説得力ある反論ないね。

[7816: 匿名さん]

ネガもポジも板が盛り上がるのは、何だかんだで良い物件という事ですね。

一番怖いのは、誰も注目しない書き込みのない物件。

人間関係と同じで嫌い嫌いも好きの内。興味なければ存在しないのと同じで、何の感情/興味も湧かない...

[7817: 匿名さん]

>>7816 匿名さん
そうかな？非タワマンの都心物件なんかはひっそりといつのまにか竣工前に完売するケースが多いと思う。

[7818: 匿名さん]

>>7815 匿名さん
物件価格の減価が1800万だとなぜ買えばいいになるの？
ちょっと飛躍してて、よくわからないんだけど詳しく教えて。

[7819: 匿名さん]

>>7817 匿名さん

そうそう書き込みがほとんどなく、いつのまにか完売してるパターン

[7820: 匿名さん]

なんか荒れてますね。家探しなんて車と同じで趣味嗜好みたいなもんじゃないですか。タワマンってだけでこうも他の物件と比較したがるもんですかね。
高いし低仕様だし利回りも…だけど、ここに住みたいんで検討してます。当然ですが良い物件だと共通見解押しつけるつもりはありませんよ。価値観の違う人に見る目のない花畑呼ばわりされても、まあそういうことですかねって感じです。別にデベとか地権者信仰はないですが、単に武蔵小山が好きなのと、今のタイミングで住み替えたいだけです。

[7821: 匿名さん]

>>7818 匿名さん

その前提において、賃料をいくらに設定するかはぜひネガさんに教えてほしいね。

[7822: 匿名さん]

>>7814 匿名さん

理解できるようにその根拠を詳しく述べてくれる？

[7823: 匿名さん]

>>7821 匿名さん

え？だって、この前提で既に買った方がいいって結論付けたんでしょ？

[7824: 匿名さん]

数字がないとネガが収まらないから、ポジは数字出してネガを黙らせて

[7825: 匿名さん]

買いでしょ？

[7826: 匿名さん]

>>7823 匿名さん
そりゃ買う場合、借りる場合の諸経費を無視して乱暴に計算すると、年間180万円イコール家賃15万円じゃとても借りられないと思うからね。住宅ローン減税もあるし。
きっとネガさんは精緻に諸経費を計算したのでしょう。どんな家賃に割り戻せるのか教えてほしいです。

[7827: 匿名さん]

ネガさんの言う家賃相場ってワンルームとか1LDKのものなのかな？

[7828: 匿名さん]

結局、ポジは自分の数字出せないんだね

[7829: 匿名さん]

>>7828 匿名さん

15万円じゃまともな部屋は借りられないといのが答え。

[7830: 匿名さん]

>>7826 匿名さん

なんだポジこそ相場音痴なんだ。諸経費一切無視の180万円を月割りなんて小学生でもしないよ？笑

[7831: 匿名さん]

とりあえず、駅徒歩5分、築11年の67平米が月22万で募集中だね。賃貸ならこれで十分だな。ここは67平米で月いくら取るつもり？

[7832: 匿名さん]

>>7830 匿名さん
じゃあ住宅ローン減税でマイナス40万円して140万円を月割り計算していい？笑

[7833: 匿名さん]

またポジくんのとんでも理論が破綻してしまいました。笑

[7834: 匿名さん]

>>7831 匿名さん
そんな部屋で満足ならそちらを選べばいい。

[7835: 匿名さん]

レベル低すぎ。てか、ポジも遊んでるだけだろ。

[7836: 匿名さん]

>>7832 匿名さん

ウケんだけど。笑
捏造ポジならやりかねない。笑

[7837: 匿名さん]

>>7836 匿名さん

結局ネガさんはまともな計算できないね。