パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7551: マンション検討中さん]

>>7544 匿名さん
広い部屋の方はいいけど
みんな充分な広さの部屋を買えないからスタディルームが必要なんです。
分かってください。

[7552: 匿名さん]

共有施設が貧相でも、管理費は豪華施設のところと変わらないからね。
自分が使う使わないよりも貧相だと、リセール時に圧倒的に不利になる。
ゲストルームとパーティルームが低層階って、コストカット以外の何物でもないよね。

[7553: 匿名さん]

>>7551 マンション検討中さん

そうそう、スタディルームがあるから一部屋減らせる=購入金額を抑えられるメリットになるのに、こちらはコストカット命で、タワマンらしいものが何一つないですから、リセール時に致命的です

[7554: 匿名さん]

この設備だとタワーである必要性が感じられない。だって眺望も他のタワーに塞がれるんでしょう。
いいところ何一つ無いじゃん！

[7555: 匿名さん]

まあでもリセールの要因は街の人気と駅距離、次が大手・大規模らしいから、
ここはリセール無茶苦茶優良物件、共用部分玉に瑕ぐらいでは?
私は共用少なくていいですけどね。
あと、湾岸タワーも最近は豪華共用部減りましたよ。住不有明とかここより少ないですよ。

[7556: 匿名さん]

リセール価格下げたい気の早い人が多いですね。何年後なのかな・・・。

[7557: 匿名さん]

駅徒歩1分である必要もない。商店街を利用する立場からすると、インプレストコアの方が良いお店が近くにあり不便を感じない。

[7558: 匿名さん]

共用部分少なくても多くてもあんまりリセール価格変わらないよ。
少ないほうがかえっていいぐらい。
中古買う人は価格コンシャスなんだから、将来の管理費上昇要因なんてないほうがいいって人も多いよ。

[7559: 匿名さん]

>>7555 匿名さん

価格度外視ならリセールでも売れるよね
スムログでも書かれてる通り購入時の価格で売却はまず無理
ここは希少性もないし、他タワーと設備仕様で劣後するだろうからね

[7560: 匿名さん]

>>7556 匿名さん

いや、リセール下がると考える方が自然なんだが。下がりにくいならまだわかるが、上がると言われると、すごく楽観的なんですねとしか言えない。

[7561: 匿名さん]

管理費高い高いネガ多いけど、管理費なんてある程度物件価格に正比例するんだから、
このぐらいの管理費高いっていう人は、そもそもこの物件買う層とはデベに思われてないんじゃないかな。
別の物件に行ったほうがいいよ。
ま、住不はここと同じかここ以上で来るだろうけどね。

[7562: 匿名さん]

>>7558 匿名さん

10年後の管理費なんて修繕費に比べたら雀の涙。

[7563: 匿名さん]

>>7558 匿名さん

通常管理費は上昇しない。
ここはタワーだから修繕費は大幅に上昇
ろくな設備や眺望無いのにタワーの悪いところだけは降りかかってくる。
共有施設がリセール時のアピールポイントって常識なんだけど、こんな物件買うセンスない素人が誤った知識出さないで下さい。

[7564: 匿名さん]

ここから相場全体は上がらないにしても、スムログ読むとここのリセールは最強レベルだってわかると思うよ。

[7565: 匿名さん]

>>7561 匿名さん

管理費高くてもいいの。
ちゃんとまともな共有施設さえあれば
納得なんだけど、ここまで酷くて
管理費だけ高いのは解せないってこと。

[7566: 匿名さん]

>>7564 匿名さん

どこを読んだらそうなるの？割高と名指しで言われていたけど。

[7567: ご近所さん]

スムログにかいてあること
安く買ったマンションが値下がりし、高く買ったマンションが一段と値上がり・・・この差は何？
・中古需要が多い場所は買い
・条件の悪い立地・不人気の街はだめ　条件は各種あるが立地が一番!

東急沿線、城南、武蔵小山好き多くて駅1分
他よりも大変期待できると思う。

[7568: 匿名さん]

>>7564 匿名さん

日本語が不得手みたいですね。
スムログ読めばわかる通りこちらは買ってはいけないマンションです。実名が出されてますしね。嘘は止めようね。

[7569: 匿名さん]

>>7567 ご近所さん
スムログに書かれていた通り
再開発で元がとれた物件は無く
価値に見合わない高値ばかり
との話でしたね。
将来性に期待したのに、セミプロに酷評されて辛いですよね。お気持ちお察しします。

[7570: 匿名さん]

調べたら本当に碌な共有施設ないのね
コストカット激しすぎでしょ。
近年稀に見るレベルで唖然としました。

[7571: 匿名さん]

共用施設は管理組合会計。施設が多ければ、必ず管理費に反映される。もちろん管理費が当初から上がるところもある。

そして、安ければ買うという人、つまり欲しがる人が多いマンションは、値段は下がらない。そういうもんだ。

[7572: 匿名さん]

しかし、価格上昇を期待している人がいてびっくり。ここの購入者は、そんな次元じゃないお金持ちばかりかと思っていた。

[7573: 匿名さん]

>>7549 匿名さん

キッズルーム、タブレット確認したところ、ありますよね？でも狭いのかしら。。？

[7574: 匿名さん]

>>7573 匿名さん

めちゃくちゃ狭いです。そして、パーティールームとくっついています。

[7575: 匿名さん]

スムログの書き方ではこちらが買ってはいけないと解釈できませんが。
日本語の読解力が乏しい方が紛れちゃってますね。

[7576: 匿名さん]

>>7571
安くなきゃ買わないんだから
値段下がるじゃんwww

[7577: 匿名さん]

>>7576 匿名さん
君、株やったことないの？

[7578: マンション検討中さん]

高いと思うけど、住みたい立地、住みたい部屋に住めるなら良いと思う。

1億で買って10年後に8,000万で売れるなら人生潤って嬉しい。投資投資言っている方には理解出来ないと思うが。

[7579: 匿名さん]

>>7575 匿名さん

名指しされた上で、「うかつに高値で買えば、将来の資産価値は期待外れともなりましょう。冒頭で紹介したように、駅前マンション、再開発マンションというだけで飛びつかないことが大事です。」と指摘されてるよ。

[7580: 匿名さん]

>>7579
7577みたいなもう飛びついちゃってる人も
いるから察してあげようよ。

[7581: 匿名さん]

>>7578 マンション検討中さん

その発想は納得感ある。値上がりするって輩が混じってるから皆で否定してるんでしょ。

[7582: 匿名さん]

>>7579 匿名さん
前の文章にこのようにあるよ。

しかし、価格は驚くほど高く、それでも値打ちあるものと、価値に見合わない高値のものと、玉石混交になるはずです。

[7583: 匿名さん]

>>7561 匿名さん
管理費高いネガが多い？
誰がそんなこと言ってます？
もともとは〝共用施設はない方がいい、その理由は共用施設は管理費がかかるから。〟
という意見に対して、共用施設が増えたところで管理費は変わらない、という意見の人が多いのだと思いますが。。。

[7584: 匿名さん]

ここは玉か石か？

[7585: 匿名さん]

>>7582 匿名さん

ここに貼り付けるとあまり良くないと思いますので一言だけ。締めのコメントを読んでも尚値上がりを期待するのならどうぞ。

[7586: 匿名さん]

>>7582 匿名さん

加えて、「なってしまった億ション」という記事も恐らくここのことを言っているので参考になりますよ。

[7587: 匿名さん]

>7578: マンション検討中さん
そういうマンションに限って１.２億で売れたりするんですよ。いい住処ってことだから。

[7588: 匿名さん]

>>7574 匿名さん

3F平面図見たら、確かに狭そうですね。天気は良い日は子供たちが広場で元気に遊べますように！

[7589: 匿名さん]

ここはなってしまった億ションというより、
武蔵小山を一段とメジャー化して、武蔵小山=億ション　イメージの始まりを画す物件なのでは。
すでにその流れは始まってるし、住不で確固としたものになるだろう。

[7590: ご近所さん]

もう一度
スムログにかいてあること
安く買ったマンションが値下がりし、高く買ったマンションが一段と値上がり・・・この差は何？
・中古需要が多い場所は買い
・条件の悪い立地・不人気の街はだめ　条件は各種あるが立地が一番!

東急沿線、城南、武蔵小山好き多くて駅1分
他よりも大変期待できると思う。

[7591: 匿名さん]

地理的には、中目黒、三軒茶屋、下北沢、そんな感じだもんなあ。再開発で変わるかもなあ。

[7592: 匿名さん]

>>7590 ご近所さん

もう一度
スムログにかいてあること
パークシティ武蔵小山をはじめとした駅前再開発は価値に見合わない高値となっている

事実、このしょぼい共有施設やlow-eなし、薄いスラブ厚見れば価値がないことは自明。

[7593: 匿名さん]

low-eじゃないんだ…

[7594: 匿名さん]

>>7593 匿名さん

辛うじて角住戸のダイレクトウィンドウだけはLow-eとしてるみたい。
でも今時のタワマンでは有り得ない酷い仕様ですよね。
西向きの人は唯一の開けた眺望にも関わらず日中はカーテン開けられないって、ないわ。

[7595: 匿名さん]

>>7594 匿名さん
え？西向きもloweじゃないんですか？

[7596: 匿名さん]

>>7594 匿名さん

南東だって、夏は朝からクーラーをガンガンに効かせるか、遮光カーテンを締めきるかしないと灼熱地獄。一方で、北東のお見合い住戸は、一日中、照明が必要な上、冬は極寒。ひどい結露に悩まされるだろうね。億近く払って住む環境じゃないよ。

[7597: 匿名さん]

>>7595 匿名さん

low-eじゃないよ

[7598: 匿名さん]

>>7585 匿名さん
値上がり期待してないよ？
事実を見てね。
どこにも断言していないのに断言したと書くのはおかしいよ。

[7599: 匿名さん]

low-eじゃないのは計算された上。
もう何度も答えでてるのにね・・・

[7600: 匿名さん]

>>7599 匿名さん

理論と実態は違うって何度も答え出てるのに無理に反論する契約者がいるよね
ただのコストカットを正当化してる都合の良い根拠を集めただけなのにね

[7601: 匿名さん]

>>7598 匿名さん
事実を見たら値下がりしかありえない

[7602: 匿名さん]

>>7601 匿名さん
じやあ値下がり期待してずっと待ってれば？

[7603: 匿名さん]

>>7600 匿名さん

まだ建物ができてないのに実態がわかるの？すごいね。

[7604: 匿名さん]

>>7599 匿名さん

「設計上、OK！」としただけであって、コストダウン以外の何者でもない。

[7605: 匿名さん]

>>7592 匿名さん

しかも、武蔵小山の再開発って、タワマンが建つだけでしょ？価格上昇した武蔵小杉とは全然違うよね。あちらは複数路線でポテンシャルは高かったし。唯一、武蔵小山の方が都心に近いというメリットあるけど、目黒や中目黒ですら徒歩圏ではないし。武蔵小山は、再開発による伸び代を感じないんだよな。

[7606: 匿名さん]

>>7605 匿名さん
そもそも、ここは価格上昇分は既に分譲価格に織り込まれちゃってるからなぁ、、、

[7607: 匿名さん]

以前、中央湊のモデルルームに行ったときに、武蔵小山は床暖をオプションにするかどうか検討したほどコストカットしていると担当者の方が仰っていました。
当時は、マンション価格もこんなに高いときではなかったので、中央湊を買わせたいからそんなことを言っているのだろうと思ったのですが、事実だったようですね。
ゼネコンの人出不足、建築資材高騰はその頃から始まっていたわけですし、社内では公然の秘密だったでしょうね。

[7608: 匿名さん]

>>7605 匿名さん
タワマンが立つだけじゃないらしいよ〜

[7609: 匿名さん]

>>7605 匿名さん

武蔵小山は現時点で既に完成してるからね

[7610: 匿名さん]

高い高いって騒ぐなら違うところ探すか、値段が下がるのを待てばいいのに
値段が下がらず売れてしまったら縁がなかったんだよ
諦めましょう

[7611: 匿名さん]

>>7610 匿名さん

高いだけが問題じゃなくて、ものが悪いのが問題なんだよ

[7612: 匿名さん]

文句が噴出するのもわかります。皆様予算とコスパにに見合った文句なしに素敵な物件を探して下さい！

[7613: 匿名さん]

>>7611 匿名さん
うん。物が悪いと思うなら検討外ですよね
物がいいと思うマンションを検討しましょうよ
ここで延々文句を垂れ流しても何も変わりませんよ

[7614: 匿名さん]

>>7613 匿名さん

ものが悪いので当然検討外です。
今後の情報収集のために見ていますし、他の検討者のために自分の持っている情報や感想は共有します。
掲示板とはそういうものです。
自分に不都合なことが書かれて不快に思うなら見ないことです。

[7615: 匿名さん]

>>7614 匿名さん
あなたの根拠の薄い感想なんて何の足しにもなりません。
あなたのは情報ではなく感想です。

[7616: 匿名さん]

>>7615

得意の個人攻撃ですね
民度の高い契約者さんだこと
こんなこと書くと、また自分は契約者じゃないなんて言い出すのかしらね笑

[7617: 匿名さん]

>>7616 匿名さん
あらあら、反論できないと攻撃されてるとか言ってしまうのですね
あなたの根拠の薄い感想は何に当たるんですかね

[7618: 匿名さん]

>>7617

反論も何も
あなたが一方的に誹謗中傷してるだけですよ
いい加減失笑もののとんでも理論止めた方が
いいですよ
皆さんにこてんぱんにやられても懲りませんね

[7619: 匿名さん]

>根拠の薄い感想
根拠の薄い感想というより、もはや物件やデベに対する誹謗中傷、悪意だけに満ちた発言と感じます。

[7620: 匿名さん]

>>7619 匿名さん

事実の羅列を誹謗中傷とは言えないでしょう。そんなものを作ったデベの責任かと。

[7621: マンション検討中さん]

キッズルーム、ゲストルーム、パーティールーム、フィットネスルーム、屋上に出られる。
共有スペースここでいわれているほど、酷いですかね？シアタールームとかスパとか、プールとか別にマンションになくても・・・
ここの売りってテナントが４０以上入る、ってことじゃないんですか？

[7622: 匿名さん]

モデルルーム行って、仕様を見て聞いての感想を書くと根拠の薄い感想と言われる謎
契約者は三井の信者になってますね
批判的な事実や意見は一切受け付けないなら
掲示板見なけりゃいいのに
おかしい人だな

[7623: 匿名さん]

>>7622 匿名さん
どこがどうなっていれば納得するのかお書きください
また、現在売っている新築マンションで、あなたの理想を満たすマンションはありますか？

[7624: 匿名さん]

>>7621 マンション検討中さん

ここの共有は酷いです。タワマン最低レベルです。
先ず共有施設が低層階に固めている。キッズルームも申し訳ない程度にパーティルームにくっ付いてらだけ。
スカイラウンジすらない。
何も水もの施設が欲しいのではなく最低限の条件すら満たしていないことが問題。

[7625: 匿名さん]

>>7623 匿名さん

得意の他物件を引き合いに出させて
掲示板を荒らそうとするのは止めなさい、
と何度も注意されてますよね。
学習しなさい。

[7626: 匿名さん]

>>7623
過去スレ見れば何が不足してるか一目瞭然じゃん

[7627: 匿名さん]

>>7625 匿名さん
他物件を下に見るわけではなく、どのような物件なら納得するのかと言う話です。
荒れる要素はありません。

あなたの仕様が悪い、高いと具体的な根拠を示さない感想を繰り返し書くことこそが荒れる原因になってます。

[7628: 匿名さん]

>>7626 匿名さん
同じ情報を繰り返し書くことに何の意味があるんですか？

[7629: 匿名さん]

共有部だけじゃなくて、占有部の酷さも凄い。
各所に貼られたチープな塩ビシート、まともにグレードアップできるオプションすら揃えていない。

[7630: 匿名さん]

>>7627 匿名さん

仕様面に限定すれば同じパークシティだと
中央湊は数段こちらより上のレベルです。

忠告しておきますが、仕様以外の別の点で議論をしようとしないで下さいね。

[7631: 匿名さん]

>>7627 匿名さん

具体的な比較なんて関係ありません。
評価は絶対的なものです。

[7632: 匿名さん]

>>7627
どこが悪いかの具体化な根拠は散々出尽くしてるじゃない。何を今更言ってるのでしょうか。意味不明です。

[7633: 匿名さん]

>>7627 匿名さん

本当に挑発を繰り返す方ですね。
そんなに自分が契約した物件に自信がないのですか？

[7634: 匿名さん]

マンションは立地が9割、あとは規模やデべ・施工会社かな。
仕様なんぞはどうでもいいので重視すべきではないね。ここに限らず一般論。

[7635: 匿名さん]

>>7634 匿名さん
スムログで、過去の再開発の事例からこちらは価値に見合わない高価格と言われてますね。

[7636: 匿名さん]

>>7634 匿名さん

あらあら、逃げちゃいましたね
また別人とか言い出しちゃうんでしょうか笑
主張が毎度同じなのでバレバレです

[7637: 匿名さん]

でもね、ピンポイントで希少な物件ってのもあるから、手に入れておきたければ買っていいんじゃないの？

[7638: 匿名さん]

>>7637 匿名さん

ここはタワマンがあと5本も建つ予定なので希少性ないですね。仕様も悪いので競争力劣後しますし。

[7639: 匿名さん]

このネガの執着っぷりが人気物件だと表していて余計に滑稽ですね。
ここに来てもたいした情報収集にならないだろうにわざわざくるのは気になるからにほかならない。

[7640: 匿名さん]

ピンポイントって言ってるのに。

[7641: 匿名さん]

>>7640 匿名さん

武蔵小山はタワーがまだまだ出来るからピンポイントにならない

[7642: 匿名さん]

意味が通じないな（笑）

[7643: 匿名さん]

>>7639 匿名さん

そう思って、他者を非難するのは
やめましょう

[7644: 匿名さん]

>>7642 匿名さん

希少じゃないからね
ホント意味不明

[7645: 匿名さん]

>>7644
モモレジさんのブログより

>今後、たけのこ（江戸時代この界隈はたけのこの産地でした）のようにタワマンが予定されている中で最も駅近となることの魅力はけして少なくないでしょう。
>なお、当物件は駅前ということで低層部にはかなりの数の商業店舗が予定されていますし、また違った魅力のあるパルム商店街と共にさらに活気ある街へと変貌を遂げることが確実視されます。
>こういった住商一体の大規模再開発をやらせたら右に出るもののない三井さんのプロジェクトですので、パフォーマンス自体は申し分のないものですが

ピンポイント（針の先、という意味、ごく狭い範囲）で希少なんじゃないの？

[7646: 匿名さん]

>>7621 マンション検討中さん

こういう人を半ば騙すために申し訳程度の使えない施設をつけたんですね。

とりあえず、フィットネスはロードランナー2台と筋トレ器具2台だけ、キッズルームはパーティールームに併設されていて子供3人くらいで一杯になりそうな広さ、屋上は屋根なしで使い方が不明。管理費かかるならいらないレベル。

痒いところに手が届かない設備なんだよなあ。

[7647: 匿名さん]

>>7643 匿名さん
ポジを書く人間を契約者だと
決めつけて
他人を非難するのは
やめましょう

[7648: 検討板ユーザーさん]

>>7645 匿名さん

駅直結でもないから
他タワーとの差別化は無理。
設備仕様は貧弱、最低レベルで優位性は劣る。ピンポインも他に優位となる点がない。

[7649: 匿名さん]

>>7648

反論になってない。

[7650: 匿名さん]

目黒線の小さな駅にこれ以上の価格上昇を期待するのは酷というもの。せめて複数路線であれば違ったのに。徒歩圏でも地価が上がりそうな施設ないし、期待感のある今がピークと言われるのも分かる。