パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7501: 匿名さん]

>>7491 マンション検討中さん

どんな理屈だよ。聞いたことないよ。笑
都心物件は価格高騰で利回り低くなってるけど、ここは郊外で利回り低い。
どういうことか分かるよね？

[7502: 匿名さん]

>>7498 匿名さん

自信をもって言えるのは、ここは割高、安普請なタワマンってことだけ。

[7503: 匿名さん]

>>7502 匿名さん
はい、逃げましたね～

[7504: 匿名さん]

>>7503
そういう挑発行為は掲示板が荒れます。
契約者として品位ある言動をお願いします。
この程度の民度などと言われて迷惑します。
二度と書き込みしないで下さい。

[7505: 匿名さん]

>>7503 匿名さん

事実を書くと逃げたと言われる謎
なんだか良くわかりません

[7506: 匿名さん]

>>7501 匿名さん

都心でも1%台の低利回りなんてそうそうないよ。一緒にしたら都心物件がかわいそうだよ。

[7507: 匿名さん]

>>7504 匿名さん
契約者じゃないから安心して

[7508: 匿名さん]

>>7500 匿名さん

妥協のレベルが全然違う。飯田橋駅徒歩7分の方が武蔵小山駅徒歩1分より上というケースもあるし、スーゼネでなくても大手であれば差はほぼないし、タワマンにもデメリットあるし。

[7509: 匿名さん]

>7749

地権者が何人いるかも確認。一人の地権者が複数住戸を所有していると賃貸に出される可能性が高い。賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあるといわれていて、トラブルリスクが高くなる。

[7510: 匿名さん]

ここってほんとみんなが欲しがってる物件なんだな。
利回り低いだのここは郊外だの、その他ネガを撥ねつけて着実に売れてる。
これだけ羨望を買うマンションも久しぶりだね。

[7511: 匿名さん]

ほんと短期や過去しか見れないコメントで笑える
利回りなんて1割高く売却できれば乗っかるし、
郊外なんて利回り高くても値下がりして先が見えないリスクがあるんだよ
ここの再開発はじまったばかり。大いに期待できると思う。

[7512: 匿名さん]

>7504: 匿名さん　
あなたこそ二度と書き込みしないでください。
言葉がきつくて掲示板があれます。よろしくね。
あと私は７５０３ではないので念のためw

[7513: 匿名さん]

ここや都心は賃貸多いけど住民の質いいから全く問題ないだろう。
賃貸の質が悪いことなんてないよ。住民の質が悪いだけ。

[7514: 匿名さん]

>7501: 匿名さん　
そういう挑発的な書き方は掲示板が荒れます。
契約者として品位ある言動をお願いします。
この程度の民度などと言われて迷惑します。
二度と書き込みしないで下さい。

[7515: 匿名さん]

ネガのルサンチマン半端ない。

[7516: eマンションさん]

>>7512 匿名さん
あなたも言葉がきついので書き込みしないで下さい。
また、自作自演やめて下さい、念のためw

[7517: eマンションさん]

>>7511 匿名さん

一割高く売れるなんて、どんだけ夢見てんだよ。笑
短期的に見れば、まだスマフが出るから下がることはないとして、長期的に見たら暴落確実。特に郊外で分不相応に価格上昇したところは下げ幅もきつくなる。
他のタワマンと比べて設備仕様の低さで競争力は無い。
短期で売りぬけるならまだしも、長期保有なんてとんでもない。
さすがこちらを購入するだけあって、センス無いね。

[7518: 匿名さん]

新築物件にはプレミアが１割乗っているといわれている。契約から引き渡しの間に相場が上がっていない限り、その分は下がると考えて判断するのが賢明。

[7519: 匿名さん]

>>7517
そんなこと書くとまた成功体験が無いとか言われちゃうよ。笑

[7520: 匿名さん]

>>7518 匿名さん

新築プレミアム以外にも、購入時の諸経費で4～5%、売却時の仲介手数料で3%で、計10%近い出費がある。細かい話、手付金による投資の機会損失もある。

[7521: 匿名さん]

>>7514 匿名さん
あなたの書き方の方が問題です。
あなたこそ二度と書き込みしないでね。

[7522: 匿名さん]

>>7511 匿名さん

問題なのは、武蔵小山は郊外じゃななかったっけ？という点と、スムログで指摘されている通り、過去の事例を見ると再開発による価格上昇分が既に売出価格に織り込まれている傾向があるという点。

[7523: 匿名さん]

>>7522 匿名さん

>>7511はとんでも理論を繰り返してる特殊な方だから、相手してはダメです。
ご自分が購入したこの物件が最高で、批判する奴には徹底して粘着する人の意見を受け入れられない可哀相な人なんです。

[7524: 匿名さん]

資本主義を否定するかのようなコメント、やたらお布施とか連呼する宗教がかったやつが、とんでも理論ね。

[7525: 匿名さん]

郊外って言っても山手線までの時間ここのように3-4分から20-30分、40-1hクラスまで様々
都心の普通が80m2　1.5億なら　ここが1-1.2億するのは当たり前じゃないかなぁ。

[7526: 匿名さん]

ここは、タワマンやら駅近やら再開発やら、余計な要素が割高にしている。駅徒歩5分で非タワマンならこんなことにならなかったのでは。個人的には徒歩5分で安い方が良いんだけど。

[7527: 匿名さん]

スムログの記事が出てますね
安く買ったマンションが値下がりし、高く買ったマンションが一段と値上がり・・・この差は何？
・中古需要が多い場所は買い
・条件の悪い立地・不人気の街はだめ　いろいろ条件あるが立地が一番

東急ファン、城南地区、武蔵小山推し多いx駅1分のこはかなりリセール期待できると考えられますね。

[7528: 匿名さん]

>7526: 匿名さん
まぁ消費者からみたらそうなんだけど、そうするとURとか民間資本以外の主導でいかないとむつかしいよね。

[7529: 匿名さん]

>7520

手付金は施工トラブルで契約解除、倍返しで１００％リターンと投資としてはおいしい話もある。三井は数年前にも新川崎でもやらかしたからね。

[7530: 匿名さん]

駅徒歩5分だったら1千万くらい安くなったかなあ。それならノータイムで徒歩5分を取るね。毎日4分余計に歩くだけで1千万もらえる仕事あるならやるもん。

[7531: 匿名さん]

↑とりあえず8分じゃないかな

[7532: 匿名さん]

駅直結でマンションの1階に大型スーパー、2階3階に病院やドラッグストアが入っていれば凄い物件になったのにな。それなら買ってた。

[7533: 匿名さん]

>>7530

インプレストコア武蔵小山(徒歩7分)でも、数千万の違いは出ない。そもそもこのスレに来る必要ないと思う。

[7534: 匿名さん]

>>7532 匿名さん

どちらも目の前にあったような気がする。

[7535: 匿名さん]

>>7533 匿名さん

インプレストコアは商店街直結ということで高い。商店街直結ではない駅徒歩5分でどうかという話。まあ、雑談であることに変わりないが。

[7536: 匿名さん]

>７５３０さん　

http://purchase.lixilrealty.com/post-2143/
1割=13-14分　つまり１日30分弱　月10時間、年120時間
25年3000時間 10000000/3000＝時給３千円　いいほうですね!?


http://purchase.lixilrealty.com/post-2160/
新築では徒歩3分が一番高いが、中古では１分が一番高い

ここのリセール期待できる要因がまた増えましたね!

[7537: 匿名さん]

>>7534 匿名さん

東急は導線が悪いし、オオゼキは外に出ないといけない。

[7538: 匿名さん]

>>7536 匿名さん
毎日、このマンションを見ながら通勤するわけでしょ？そりゃ通るたびに欲しくなるに決まってる。手が届くなら欲しい。

[7539: 匿名さん]

>>7538 匿名さん

低仕様だからいらない。笑
まともな共有施設もないし、使えない。
とりあえず住友に期待。
ここを反面教師に高くてもいいから良い設備にして下さい。

[7540: 匿名さん]

いらないなら書き込まないでね

[7541: 匿名さん]

>>7540 匿名さん
情報交換の場です。
勝手に仕切らないで下さい。
何度も注意されてるでしょ。懲りない人ですね。

[7542: 匿名さん]

高すぎる場合には未練とか全くないね。安くて買い逃したのなら悔しいが。仮に価格上昇したとしても、5年以内にはバブル崩壊や地震等で一時的に暴落する可能性あると思ってるし。

[7543: 匿名さん]

>>7542 匿名さん

本当にそうですね。
更に占有部、共有部が粗末で不満があったのなら尚のこと。

[7544: 匿名さん]

>>7497 匿名さん

個人的な意見です。スカイラウンジ、高層階のゲストルーム、スタディルーム、どれも全く使わないので要らないです。

スカイラウンジ→屋上の方がベター。
高層階のゲストルーム→親族も友人も都内のため誰も泊まりたい人がいない。
スタディルーム→部屋に書斎を設けるため不要。

不要な施設にお金がかかるのはやるせないので、このような施設がなくて良かった。

[7545: 匿名]

>>7544 匿名さん
・共用施設がないことで管理費は安くなっていない。むしろ高い。
・リセールの際にデメリット

[7546: 匿名さん]

>7544: 匿名さん　
ほぼ同意見です。購入後に管理費の上昇の心配も減りますしね。

[7547: 匿名さん]

ここは駅一分、人気の武蔵小山、またランニングコストも上がらなさそうなので
将来的にも根強い需要がありそうですね!

[7548: 匿名さん]

>>7545 匿名さん

水物以外の共有施設の管理費・修繕費なんてたかが知れてる。
ただ、リセールに若干影響あるのも事実

[7549: 匿名さん]

>>7544 匿名さん

そういう方もいらっしゃるのですね。私は、屋上はいらないから雨の日でも元気に遊べる広いキッズルームが欲しかったなあ。そして、目黒のタワマンみたいに、高層階のラウンジが欲しかったなあ。スタディルームはいらないけど、カラオケ付のパーティールームは欲しかった。設備に関しては湾岸のタワマンが凄いですよ。

[7550: 匿名さん]

>>7547 匿名さん

皮肉？

[7551: マンション検討中さん]

>>7544 匿名さん
広い部屋の方はいいけど
みんな充分な広さの部屋を買えないからスタディルームが必要なんです。
分かってください。

[7552: 匿名さん]

共有施設が貧相でも、管理費は豪華施設のところと変わらないからね。
自分が使う使わないよりも貧相だと、リセール時に圧倒的に不利になる。
ゲストルームとパーティルームが低層階って、コストカット以外の何物でもないよね。

[7553: 匿名さん]

>>7551 マンション検討中さん

そうそう、スタディルームがあるから一部屋減らせる=購入金額を抑えられるメリットになるのに、こちらはコストカット命で、タワマンらしいものが何一つないですから、リセール時に致命的です

[7554: 匿名さん]

この設備だとタワーである必要性が感じられない。だって眺望も他のタワーに塞がれるんでしょう。
いいところ何一つ無いじゃん！

[7555: 匿名さん]

まあでもリセールの要因は街の人気と駅距離、次が大手・大規模らしいから、
ここはリセール無茶苦茶優良物件、共用部分玉に瑕ぐらいでは?
私は共用少なくていいですけどね。
あと、湾岸タワーも最近は豪華共用部減りましたよ。住不有明とかここより少ないですよ。

[7556: 匿名さん]

リセール価格下げたい気の早い人が多いですね。何年後なのかな・・・。

[7557: 匿名さん]

駅徒歩1分である必要もない。商店街を利用する立場からすると、インプレストコアの方が良いお店が近くにあり不便を感じない。

[7558: 匿名さん]

共用部分少なくても多くてもあんまりリセール価格変わらないよ。
少ないほうがかえっていいぐらい。
中古買う人は価格コンシャスなんだから、将来の管理費上昇要因なんてないほうがいいって人も多いよ。

[7559: 匿名さん]

>>7555 匿名さん

価格度外視ならリセールでも売れるよね
スムログでも書かれてる通り購入時の価格で売却はまず無理
ここは希少性もないし、他タワーと設備仕様で劣後するだろうからね

[7560: 匿名さん]

>>7556 匿名さん

いや、リセール下がると考える方が自然なんだが。下がりにくいならまだわかるが、上がると言われると、すごく楽観的なんですねとしか言えない。

[7561: 匿名さん]

管理費高い高いネガ多いけど、管理費なんてある程度物件価格に正比例するんだから、
このぐらいの管理費高いっていう人は、そもそもこの物件買う層とはデベに思われてないんじゃないかな。
別の物件に行ったほうがいいよ。
ま、住不はここと同じかここ以上で来るだろうけどね。

[7562: 匿名さん]

>>7558 匿名さん

10年後の管理費なんて修繕費に比べたら雀の涙。

[7563: 匿名さん]

>>7558 匿名さん

通常管理費は上昇しない。
ここはタワーだから修繕費は大幅に上昇
ろくな設備や眺望無いのにタワーの悪いところだけは降りかかってくる。
共有施設がリセール時のアピールポイントって常識なんだけど、こんな物件買うセンスない素人が誤った知識出さないで下さい。

[7564: 匿名さん]

ここから相場全体は上がらないにしても、スムログ読むとここのリセールは最強レベルだってわかると思うよ。

[7565: 匿名さん]

>>7561 匿名さん

管理費高くてもいいの。
ちゃんとまともな共有施設さえあれば
納得なんだけど、ここまで酷くて
管理費だけ高いのは解せないってこと。

[7566: 匿名さん]

>>7564 匿名さん

どこを読んだらそうなるの？割高と名指しで言われていたけど。

[7567: ご近所さん]

スムログにかいてあること
安く買ったマンションが値下がりし、高く買ったマンションが一段と値上がり・・・この差は何？
・中古需要が多い場所は買い
・条件の悪い立地・不人気の街はだめ　条件は各種あるが立地が一番!

東急沿線、城南、武蔵小山好き多くて駅1分
他よりも大変期待できると思う。

[7568: 匿名さん]

>>7564 匿名さん

日本語が不得手みたいですね。
スムログ読めばわかる通りこちらは買ってはいけないマンションです。実名が出されてますしね。嘘は止めようね。

[7569: 匿名さん]

>>7567 ご近所さん
スムログに書かれていた通り
再開発で元がとれた物件は無く
価値に見合わない高値ばかり
との話でしたね。
将来性に期待したのに、セミプロに酷評されて辛いですよね。お気持ちお察しします。

[7570: 匿名さん]

調べたら本当に碌な共有施設ないのね
コストカット激しすぎでしょ。
近年稀に見るレベルで唖然としました。

[7571: 匿名さん]

共用施設は管理組合会計。施設が多ければ、必ず管理費に反映される。もちろん管理費が当初から上がるところもある。

そして、安ければ買うという人、つまり欲しがる人が多いマンションは、値段は下がらない。そういうもんだ。

[7572: 匿名さん]

しかし、価格上昇を期待している人がいてびっくり。ここの購入者は、そんな次元じゃないお金持ちばかりかと思っていた。

[7573: 匿名さん]

>>7549 匿名さん

キッズルーム、タブレット確認したところ、ありますよね？でも狭いのかしら。。？

[7574: 匿名さん]

>>7573 匿名さん

めちゃくちゃ狭いです。そして、パーティールームとくっついています。

[7575: 匿名さん]

スムログの書き方ではこちらが買ってはいけないと解釈できませんが。
日本語の読解力が乏しい方が紛れちゃってますね。

[7576: 匿名さん]

>>7571
安くなきゃ買わないんだから
値段下がるじゃんwww

[7577: 匿名さん]

>>7576 匿名さん
君、株やったことないの？

[7578: マンション検討中さん]

高いと思うけど、住みたい立地、住みたい部屋に住めるなら良いと思う。

1億で買って10年後に8,000万で売れるなら人生潤って嬉しい。投資投資言っている方には理解出来ないと思うが。

[7579: 匿名さん]

>>7575 匿名さん

名指しされた上で、「うかつに高値で買えば、将来の資産価値は期待外れともなりましょう。冒頭で紹介したように、駅前マンション、再開発マンションというだけで飛びつかないことが大事です。」と指摘されてるよ。

[7580: 匿名さん]

>>7579
7577みたいなもう飛びついちゃってる人も
いるから察してあげようよ。

[7581: 匿名さん]

>>7578 マンション検討中さん

その発想は納得感ある。値上がりするって輩が混じってるから皆で否定してるんでしょ。

[7582: 匿名さん]

>>7579 匿名さん
前の文章にこのようにあるよ。

しかし、価格は驚くほど高く、それでも値打ちあるものと、価値に見合わない高値のものと、玉石混交になるはずです。

[7583: 匿名さん]

>>7561 匿名さん
管理費高いネガが多い？
誰がそんなこと言ってます？
もともとは〝共用施設はない方がいい、その理由は共用施設は管理費がかかるから。〟
という意見に対して、共用施設が増えたところで管理費は変わらない、という意見の人が多いのだと思いますが。。。

[7584: 匿名さん]

ここは玉か石か？

[7585: 匿名さん]

>>7582 匿名さん

ここに貼り付けるとあまり良くないと思いますので一言だけ。締めのコメントを読んでも尚値上がりを期待するのならどうぞ。

[7586: 匿名さん]

>>7582 匿名さん

加えて、「なってしまった億ション」という記事も恐らくここのことを言っているので参考になりますよ。

[7587: 匿名さん]

>7578: マンション検討中さん
そういうマンションに限って１.２億で売れたりするんですよ。いい住処ってことだから。

[7588: 匿名さん]

>>7574 匿名さん

3F平面図見たら、確かに狭そうですね。天気は良い日は子供たちが広場で元気に遊べますように！

[7589: 匿名さん]

ここはなってしまった億ションというより、
武蔵小山を一段とメジャー化して、武蔵小山=億ション　イメージの始まりを画す物件なのでは。
すでにその流れは始まってるし、住不で確固としたものになるだろう。

[7590: ご近所さん]

もう一度
スムログにかいてあること
安く買ったマンションが値下がりし、高く買ったマンションが一段と値上がり・・・この差は何？
・中古需要が多い場所は買い
・条件の悪い立地・不人気の街はだめ　条件は各種あるが立地が一番!

東急沿線、城南、武蔵小山好き多くて駅1分
他よりも大変期待できると思う。

[7591: 匿名さん]

地理的には、中目黒、三軒茶屋、下北沢、そんな感じだもんなあ。再開発で変わるかもなあ。

[7592: 匿名さん]

>>7590 ご近所さん

もう一度
スムログにかいてあること
パークシティ武蔵小山をはじめとした駅前再開発は価値に見合わない高値となっている

事実、このしょぼい共有施設やlow-eなし、薄いスラブ厚見れば価値がないことは自明。

[7593: 匿名さん]

low-eじゃないんだ…

[7594: 匿名さん]

>>7593 匿名さん

辛うじて角住戸のダイレクトウィンドウだけはLow-eとしてるみたい。
でも今時のタワマンでは有り得ない酷い仕様ですよね。
西向きの人は唯一の開けた眺望にも関わらず日中はカーテン開けられないって、ないわ。

[7595: 匿名さん]

>>7594 匿名さん
え？西向きもloweじゃないんですか？

[7596: 匿名さん]

>>7594 匿名さん

南東だって、夏は朝からクーラーをガンガンに効かせるか、遮光カーテンを締めきるかしないと灼熱地獄。一方で、北東のお見合い住戸は、一日中、照明が必要な上、冬は極寒。ひどい結露に悩まされるだろうね。億近く払って住む環境じゃないよ。

[7597: 匿名さん]

>>7595 匿名さん

low-eじゃないよ

[7598: 匿名さん]

>>7585 匿名さん
値上がり期待してないよ？
事実を見てね。
どこにも断言していないのに断言したと書くのはおかしいよ。

[7599: 匿名さん]

low-eじゃないのは計算された上。
もう何度も答えでてるのにね・・・

[7600: 匿名さん]

>>7599 匿名さん

理論と実態は違うって何度も答え出てるのに無理に反論する契約者がいるよね
ただのコストカットを正当化してる都合の良い根拠を集めただけなのにね